Aktueller Forschungsbedarf gewerbliche Immobilienmärkte

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1 Aktueller Forschungsbedarf gewerbliche Immobilienmärkte BBR Workshop gewerbliches Immobilienmarktmonitoring Dr. Tobias Just Bonn, 30. Oktober 2007 Think Tank der Deutsche Bank Gruppe

2 Agenda 1 Büroimmobilienmärkte 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte 3 Logistikimmobilienmärkte Schlussbemerkungen Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 2

3 1 Büroimmobilienmärkte Thema 1: Wie viel Fläche brauchen wir? Großzügige Flächen Büroflächen je Arbeitsplatz in m² Washington Frankfurt Amsterdam New York Paris Hongkong Tokio Prag Mumbai Singapur London Bangkok Derzeit ist der Flächenverbrauch in Deutschland vergleichsweise großzügig Wieso ist das so? Wie geht es weiter? Wie sehen die Büros in der Zukunft aus? Wo werden wir arbeiten (zu Hause, im Hotel, im Büro, im Park?) Quelle: DTZ Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 3

4 1 Büroimmobilienmärkte Thema 2: Demografischer Wandel Hochqualifizierte arbeiten häufig in Büroräumen Büroflächennachfrage Deutschland, 2005= Ausgangsszenario Mehr Zuwanderung Höhere Erwerbsbeteiligung Mehr Markt Mehr Bildung Quelle: DB Research Dargestellt sind vier unterschiedliche Szenarien zur Langfristentwicklung der Büroflächennachfrage: Mehr Zuwanderung Mehr Arbeit Mehr Markt Mehr Bildung Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite

5 1 Büroimmobilienmärkte Flächeneffizienz und demografischer Wandel Höhere Flächeneffizienz in deutschen Büros möglich Büroflächennachfrage, 2005= Ausgangsszenario Mehr Bürojobs Höhere Flächeneffizienz 5 1 Die Bürofläche je Arbeitsplatz in deutschen Großstädten liegt bei rd. 22 m² (Quelle: DTZ) In einem Effizienzszenario (Nr. 5) wurde modelliert, was passiert, wenn die Fläche je Arbeitsplatz bis 2050 um 15% sinken würde (Werte wären noch immer über Österreicher Niveau) Braucht eine alternde Gesellschaft nicht v.a. menschbezogene Dienstleister - EDV-basierte Dienste können ja überall erstellt werden? Quellen: DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 5

6 1 Büroimmobilienmärkte Thema 3: Regionale Unterschiede und Demografie Gravierende Unterschiede zwischen Prognosen Ranglistenplätze der 97 Raumordnungsregionen in den vier Prognosen, sortiert nach der Rangordnung der BBR-Prognosen von Uckermark- Barnim Havelland-Fläming Bremen Vorpommern BBR (2003) BBR (2006) Insiwo empirica Quellen: BBR, Insiwo, empirica, DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 6

7 1 Büroimmobilienmärkte Thema : Können wir Sockelleerstand beziffern? Wie hoch ist der Sockelleerstand? Leerstandsquote in %, Frankfurt am Main Sockelleerstand ist dauerhaft nicht marktgängiger Leerstand Lässt sich das beziffern? Müssen wir das überhaupt beziffern? Quellen: RREEF, DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 7

8 1 Büroimmobilienmärkte Thema 5: Erfassung der Renditen Rendite driften auseinander Mietrendite, in % Primär Sekundär (West) Tertiär (West) Sekundär (Ost) Tertiär (Ost) Mietrenditen werden mittlerweile recht gut abgebildet Gesamtrenditen jedoch lückenhaft Forschungsbedarf: Internationaler Vergleich der Renditeberechnung Benchmarking auf Marktebene Clustern von Märkten Quellen: BulwienGesa, DB Real Estate, DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 8

9 1 Büroimmobilienmärkte Weitere Schlaglichter für Forschungsbedarf Randlagen vs. Innenstadt: Wer braucht repräsentative Büroräume? Was bedeutet der Fachkräftemangel in der Zukunft für die Büronachfrage? Wird Outsourcing dadurch verstärkt (da Löhne steigen?) Wie wichtig ist Verkehrsanbindung: Chancen für Flughafenstädte? Welche Bürotypen haben Zukunft? Umnutzung von Büros (v.a. Bürotürmen) für Wohnzwecke: Neuer Markt oder kleines Nischensegment? Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 9

11 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte Thema 1: Haben wir zu viel Einzelhandelsflächen? - Deutschland - Flächenausweitung trotz Umsatzschwäche Umsatz in '000 EUR Umsatz je Einwohner Umsatz je m² Einzelhandelsflächen nehmen weiterhin zu gleichwohl nicht mehr so rasant wie in den 1970er und 1980er Jahren Da die Flächen schneller zunehmen als die Umsätze, sinkt die Flächenproduktivität Das belastet Einzelhändler und reduziert den Verhandlungsspielraum für Vermieter Bis 1990 früheres Bundesgebiet, ab 1990 Deutschland Quellen: EHI, Stat. BA, DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 11

12 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte Thema 2: Welche Formate haben Zukunft? In Deutschland gibt es vergleichsweise wenig Einkaufszentren (gerechnet in Fläche pro Einwohner). Im europäischen Vergleich liegen die deutschen Städte am untersten Ende Lediglich Berlin, wo es mit Abstand die höchste Einkaufszentrendichte der deutschen Großstädte gibt, wird der europäische Mittelwert in etwa erreicht Befinden wir uns also erst am Anfang einer lang anhaltenden Anpassungsphase, oder gibt es in den anderen Ländern bereits zu viele Zentren? Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 12

13 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte Thema 3: Was passiert in den Stadtteilen? Stadtteillagen stärker belastet als Innenstädte Relation aus Innenstadtspitzenmieten und Spitzenmieten aus der Peripherie 5 Westdeutschland Ostdeutschland Die Relation aus Innenstadt- und Peripheriemieten zeigt an, dass es hier eine Entkoppelung gab Dies ist keine Frage von konjunkturellen Zyklen, denn der Aufwärtstrend ist seit mehreren Konjunkturzyklen intakt Mittelwerte für rd. 100 westdeutsche und 25 ostdeutsche Städte Quellen: BulwienGesa, DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 13

14 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte Thema : Wie gefährdet ist die Mitte? Auwirkungen der Demografie Zeitverfügbarkeit hoch Zielgruppe: vermögende Senioren niedrig Zielgruppe: Hochqualifizierte und mobile Arbeitnehmer Finanzielle Sicherheit hoch niedrig Immobilieneigenschaften: Erlebnis, Platz, Wohnungsnähe, Annehmlichkeiten Zielgruppe: Altersarme Immobilieneigenschaften: Discountformate, Großflächiger Einzelhandel, ggf. auf der gründen Wiese Die Mitte Immobilieneigenschaften: Effizienz, 2h Service Zielgruppe: Geringqualifizierte Arbeitnehmer Immobilieneigenschaften: Discount, Großflächiger Einzelhandel, wohnungsnah Quelle: DB Research Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 1

15 2 Einzelhandelsimmobilienmärkte Weitere Fragen Auswirkungen des E-Commerce: Welche Standorte, welche Formate, welche Zielgruppen? Welche Güter? Lässt sich das berechnen? Erfassen von Kohorteneffekten im Einzelhandel. Wie möchten Senioren shoppen? Im Discounter oder: Wie viel ist eine kleiner Schwatz mit dem Verkäufer wert? Rückwirkungen Wohnungsmärkte Einzelhandelsmärkte. Werden Quartiere durch Niedergang der Stadtteillagen verlieren? Falls Suburbia Höhepunkt überschreitet und Städte wieder mehr bewohnt werden, profitiert der traditionelle Einzelhandel davon? Was können BIDs leisten? Brauchen wir eine Stärkung der Innnenstädte? Sind BIDs effiziente Lösungen? Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 15

17 3 Logistikimmobilienmärkte Sources: Systematica, LSE Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 17

18 3 Logistikimmobilienmärkte Investitionen in Infrastruktur Sind Infrastrukturinvestitionen eine eigene Assetklasse, oder passen sie in die Immobilienmarktanalyse? Welche Informationen benötigen wir für die Analyse? Welche Infrastrukturtypen sind in Deutschland bereits liquide und welche werden es in Zukunft sein? Welche Verkehrsmittel spiele die größte Rolle in der Zukunft und welche Immobilien wird dies begünstigen? Welche Infrastruktur wird die alternde Gesellschaft zur Rettung des Planeten brauchen und wollen? Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 18

19 Agenda 1 Büroimmobilien 2 Einzelhandelsimmobilien 3 Logistikimmobilien Schlussbemerkungen Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 19

20 Schlussbemerkungen Was bleibt noch zu tun? Neue Eigentümer? Private Equity, REITs, Hedge Funds: Hat dies Auswirkungen auf die Gewerbeimmobilienmärkte? Wen muss dies kümmern? Globale Investmentmärkte: Was hat dies mit Anlagen in Deutschland zu tun? Brauchen wir Prognosemodelle für Mieten, Leerstände, Fertigstellungen und v.a. Renditen (Miet- und Gesamtrenditen)? Keine oberste Priorität! Daten und Definitionen aber das hören wir ja gleich Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 20

21 Copyright Deutsche Bank AG, DB Research, D Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen ab-weichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Voll-ständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In den USA wird dieser Bericht durch Deutsche Bank Securities Inc., Mitglied der NYSE, NASD, NFA und SIPC, genehmigt und/oder verbreitet. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten König-reich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Dr. Tobias Just 30. Oktober 2007 Seite 21