Immobilienwirtschaft im Zeichen von Zuwanderung und Verdichtung

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1 CONSENS Herbstseminar 2012 Immobilienwirtschaft im Zeichen von Zuwanderung und Verdichtung Fredy Hasenmaile, Credit Suisse Economic Research 25. Oktober 2012

2 Effekt der Zuwanderung

3 Immobilienmarktzyklus fast verschwunden Abs. Änderung der Leerstände, Leerwohnungsziffer in % des Bestandes Aufhebung der Kontingente Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik Economic Research 3

4 Ungebrochene Zuwanderung Nettozuwanderung der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung; kumuliert Quelle: Bundesamt für Migration, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research Economic Research 4

5 Auf dem Weg zur 9-Millionen Schweiz! Ständige Wohnbevölkerung Quelle: Credit Suisse Economic Research Economic Research 5

6 Übermässiger Bodenverbrauch

7 Nicht nachhaltiges Siedlungsflächenwachstum Ziel: haushälterischer Umgang mit dem Boden Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung Economic Research 7

8 Defizite der bisherigen Raumplanung Anreizwirkungen kommen nicht zum Tragen Kollision mit Föderalismus Kollision mit Eigentumsfreiheit Falsche Instrumente (Gebote, Verbote) Defizite der Raumplanung Steuert nur eine Marktseite (Angebotsseite) Fehlende Priorisierung Keine Durchsetzungskraft Zu stark ideologisiert Quelle: Credit Suisse Economic Research Economic Research 8

9 Kreativer Umgang mit dem Raumplanungsgesetz und unökonomischer Umgang mit den Bodenressourcen Anteil unüberbauter Flächen am gesamten Bauland für Wohnnutzungen in % > < 8 Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung, Credit Suisse Economic Research Economic Research 9

10 Die flache Schweiz! Anteil der Wohnungen nach Stockwerk 90.3% = Parterre bis 3. Stock! Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik Economic Research 10

11 Völlig ineffiziente Verwendung des knappen Gutes Boden! Verteilung der Wohnungen nach Stockwerken in der Stadt Zürich, 2007 Effizient: New York 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 3.2% 7.7% 13.9% 22.9% 24.4% Ineffizient: Stadt Zürich 23.7% 10% 0% 1.1% 0.6% 1.1% 1.4% 8. Stock und mehr 7. Stock 6. Stock 5. Stock 4. Stock 3. Stock 2. Stock 1. Stock EG UG 86.3% 72 % aller Wohnungen in Downtown Switzerland liegen nicht höher als im 2. Stock! Nur 2'307 Wohnungen in der Stadt Zürich liegen im 8. Stockwerk oder höher. Das sind nur gerade 1.1% des Wohnungsbestandes Quelle: Statistik Stadt Zürich, Credit Suisse Economic Research Economic Research 11

12 Lösungsansätze theoretisch

13 Lösungsansätze: Anreize wirken lassen! Kostenwahrheit (Verursacherprinzip) herbeiführen: denn dann kann man getrost die Marktkräfte wirken lassen, das heisst zum Beispiel: Erschliessungskosten überwälzen Pendelkosten nicht mehr subventionieren externe Verkehrskosten (Lärm-, Gesundheits-, Umweltkosten) internalisieren Anreizorientierte Instrumente einsetzen: Bodensteuern Flächennutzungszertifikate Mehrwertabschöpfung Abgeltung zentralörtlicher Leistungen Übergeordnete Planung bedingt jedoch in einem föderativen Umfeld zwingend einen Ausgleichsmechanismus Economic Research 13

14 Das Trilemma der Politik Wird die Raumplanung anderen Zielen geopfert? Quelle: Avenir Suisse Economic Research 14

15 Fazit: Es gibt nur die Auswahl zwischen: In die Breite bauen In die Höhe bauen oder Economic Research 15

16 Lösungsansätze konkret

17 Modellfall Zug Der Weg zur haushälterischen Bodennutzung Höchstes Wirtschaftswachstum und dennoch gebremstes Wachstum der Siedlungsfläche Quelle: Dr. Matthias Michel, Riegierungsrat Zug Economic Research 17

18 Modellfall Zug Flächenbedarf pro Kopf nimmt ab Quelle: Kanton Zug, Amt für Raumplanung, Bundesamt für Statistik Economic Research 18

19 Modellfall Zug Bauzonenfläche pro Einwohner (gewichteter Index nach Gemeindetyp) Quelle: ARE, Avenir Suisse Economic Research 19

20 Modellfall Zug Zug scheut auch vor Hochhäusern nicht zurück Economic Research 20

21 Modellfall Zug Hochhausgebiete Hochhausgebiete Hochhausgebiet I (> 50 m) Hochhausgebiet III (bis 50 m) Hochhausgebiet IIII (bis 35 m) Hochhausgebiet Baar Ortsbildschutzzone Quelle: Stadt Zug Economic Research 21

22 Disclaimer Dieses Dokument wurde vom Economic Research der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die "Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse" der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung. Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des Economic Research der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2012, Credit Suisse.