FINANZIERUNG VON BAUTRÄGERPROJEKTEN

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1 FINANZIERUNG VON BAUTRÄGERPROJEKTEN AREV Immobilien GmbH 1

2 1. Tätigkeit der Bauträger Gewerbeordnung Organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden (vgl. GewO 117 (4)) Wesentliche Aspekte - Bauträger als Bauherr bzw. direkter Vertreter - Bau auf eigenem Grund und auf eigene Rechnung (i.d.r.) - umfassende Gesamtverantwortung als Auftraggeber - für die Immobilie auch für die Zeit nach der Fertigstellung - gegenüber Nutzern und der Öffentlichkeit - gegenüber Bauwirtschaft (Architekten, Bauunternehmer, Notare, ) - Nutzung der Objekte durch Dritte (Kunden) - Treuhänderische Funktion (mit / ohne BTVG) 2

3 Bauträgerprojekt Vision Behördliche Genehmigungen Fertigstellung & Vollverwertung - Projektidee - Machbarkeitsstudie, Due Diligence - Sicherung des Grundstücks - steuerliche, rechtliche, wirtschaftliche Konzeption - Planung, Einreichung - Ausführungsvorbereitung - Ausführung - Vermarktung Finanzierung Zwischenfinanzierungsbedarf Nutzungsphase Finanzierungsbedarf für errichtete Immobilie mehrjähriges Engagement flexible Finanzierung erforderlich 3

4 2. Finanzierungsbedarf von Bauträgerprojekten Zwischenfinanzierungsbedarf Beispiel: Wohnbau, Mietobjekt Kostenkomponente Jährliche Kosten in /m² Kosten in /m² Konzeptionskosten (Due Diligence, Feasibility, ) ,6% zzgl. Grundkosten + Erwerbsnebenkosten ,1% zzgl. Baukosten + Baunebenkosten ,0% zzgl. Vertriebskosten ,0% zzgl. Interne Kosten für Projektabwicklung ,2% zzgl. Sonstiges, Reserve ,0% Zwischensumme ,0% Schuldenstand zu Jahresbeginn 0,0 19,5 234,7 661,5 1255,3 Zwischenfinanzierungskosten (5% Mischzinssatz) 0,5 6,2 21,9 46,8 74, ,1% Schuldenstand am Jahresende 19,5 234,7 661,5 1255,3 1799,8 Zwischenfinanzierungsbedarf ,1% (ohne Berücksichtigung von steuerlichen Effekten) Finanzierungsbedarf = f (ZEIT, Projektvolumen, Konditionen) 4

5 Einflussfaktor ZEIT bedeutet gleichzeitig Veränderungen im politischen, rechtlichen, wirtschaftlichen Umfeld Anpassung des Projektes an neue Anforderungen des Immobilienmarktes Laufende Projektoptimierung Ziel = Neues Projekt bei Fertigstellung der Immobilie Dilemma der erstgenannten Zahlen Vision Behördliche Genehmigungen Fertigstellung & Vollverwertung erstgenannte Zahlen (Kosten, Termine, Erlöse) Übereinstimmung?! tatsächliche Zahlen (Kosten, Termine, Erlöse) Entscheidungen mit kalkuliertem Risiko Entwicklung - von Angebot/Nachfrage? - der Baupreise? - der Zinsen? - der Währungen? Wirtschaftlicher Erfolg? 5

6 Minimierung des Zwischenfinanzierungsbedarfs 1. Kurze Finanzierungsdauer (überproportional ansteigende Kosten) > Grundstückskosten so früh wie nötig, so spät wie möglich > Kompakte, zügige Projektabwicklung > Errichtung von Bauteilen erst nach ausreichender Vorverwertung 2. (Teures) Fremdkapital zu möglichst spätem Zeitpunkt 3. Zins- und/oder tilgungsfreie Zeiträume bis Erlöse erzielt werden 4. Mischzinssatz (EK, FK) reduzieren (fast linear ansteigende Kosten) 5. Nebenkosten der Finanzierung umgelegt auf die Jahre der Zwischenfinanzierung beachten > Provisionen, Beratungs-/Strukturierungskosten > Kreditvertragsgebühren > Eintragung von Pfandrechten 6

7 Finanzierungsbedarf eines verwerteten (Miet-)Objektes wesentliche Projektparameter (Einnahmen, Ausgaben) hinreichend bekannt klassische Finanzierung mit konstanten Annuitäten z.b. denkbar Konstanter Annuitätssatz in % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Zusammenhang zwischen Annuität - Sollzinsen - Tilgungsdauer Sollzinssatz = 8,0% Sollzinssatz = 7,0% Sollzinssatz = 6,0% Sollzinssatz = 5,0% Sollzinssatz = 4,0% Sollzinssatz = 3,0% 0% Tilgungsdauer in Jahren 7

8 3. Strukturierung Eigenkapital / Fremdkapital Ziele: individuell abgestimmte Finanzierungslösung Finanzierung muss flexibel auf Projektänderungen reagieren können günstige, optimierte Konditionen Fremdkapital Eigenkapital Themen: a) Besicherungsintensität b) Darstellung in der Bilanz c) Risikoadäquate Zinssätze d) Variable Zinssätze e) Variable Tilgungsraten 8

9 a) Aspekt der Besicherungsintensität 1. Senior Loans Kredite mit hypothekarischer Besicherung Anteil an der Finanzierung Kondition (Aufschlag) 2. Junior Loans Kredite mit Besicherung, aber ohne Grundbucheintrag 3. Risikokapital Kredite ohne Besicherung bzw. Eigenkapital des Bauträgers z.b. 60 % z.b. + 1,0% z.b. 20 % z.b. + 2,0% z.b. 20 % z.b. + 5,0% Durchschnitt z.b. + 2,0% 9

10 b) Aspekt der Darstellung in der Bilanz Ziele: Erhöhung der Eigenkapitalausstattung ohne Beteiligung von Mitbewerbern (Frage der Eigenständigkeit) z.b. Mezzanin-Finanzierung (Großprojekte, gute Bonität, erfolgreiche Referenzprojekte) Charakteristika: - Übernahme unternehmerischen Risikos durch Bank - Bestellung von Sicherheiten nicht unbedingt erforderlich - Vereinbarung von erfolgsabhängigen Renditeelementen ( equity kicker ) - Überdurchschnittliche Renditeerwartungen - Laufzeit rd. 4 bis 6 Jahre - Mitspracherechte bei der Projektabwicklung 10

11 c) Aspekt der Risikoadäquaten Zinssätze gute Bonität der Immobilie hohe Besicherungsintensität geringe Zinsbindungsdauer geringe Eigenmittel-Unterlegungspflicht geringes Risiko für Kapitalgeber Beispiele zur Unterlegungspflicht lt. Basel II: (zu hinterlegende Eigenmittel der Bank in % der Kreditsumme) Haftungsträger = Bund, Land, Gemeinde 0,0 % Gewerblicher Bauträger, Wohnbauhypothek 4,0 % Gewerblicher Bauträger, Standardfall 8,0 % günstige Konditionen für Bauträger 11

12 d) Aspekt der Variablen Zinssätze DSCR ( debt service cover ratio ) DSCR = z.b. bei Neubau (Miete) LTC ( loan to cost ) LTC = z.b. bei Neubau (Wohnungseigentum) LTV ( loan to value ) LTV = z.b. bei Altbau Nettomieteinnahmen* Schuldendienst** Kreditsumme (loan) Gesamtinvestitionskosten (cost) Kreditsumme (loan) Marktwert (value) Legende * effektiver Mittelzufluss unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, Leerstandkosten, laufenden Nebenkosten, Steuern usw. ** effektiver Mittelabfluss durch alle tatsächlichen Tilgungen und Zinszahlungen 12

13 e) Aspekt der Variablen Tilgungsraten Konstante Annuitäten verfügbarer Cash-Flow f. Tilgung Annuität Zinsen Tilgung Zeit Tilgungsrate lt. finanzieller Leistungsfähigkeit vereinbaren z.b. als %-Satz des für Tilgungen zur Verfügung stehenden Cash-Flow 13

14 4. Begeisterung von Investoren und Eigentümern a) (Wohnungs-)Eigentümer, die das Objekt selber nutzen Frage der Verwertung und Finanzierung Preis / Leistung? b) Investoren, die das Objekt nicht selber nutzen Passen der Markt (Land, Region) und das Segment (Wohnbau, Büros, ) der Immobilie zum Investor? Rendite? 14

15 Wie hoch ist die Rendite im Vergleich? o zum Rendite-Niveau des Standorts? o zu anderen Immobilien in diesem Marktsegment? o im Vergleich zu einer Alternativanlage? (unter Berücksichtigung von Währung, Kapitalbindungsdauer, Risiko?) Welche Risiken und Chancen birgt das Investment? o Bonität der Mieter (Langfristigkeit der Mietverträge)? o Künftige Entwicklung (Standortes/Lage, Markt/Mietniveau)? o Flexibilität der Immobilie (Grundriss-Gestaltung)? o Technische Ausstattung der Immobilie? o Zustand / wirtschaftliche Restlebensdauer der Immobilie? o Wertsteigerungspotentiale (Grundstück/Lage, Gebäude/Sanierungen)? 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. DI Dr. Josef Zauner AREV Immobilien GmbH Bockgasse 2b, 4020 Linz Tel.: 0732 / Mail: josef.zauner@arev.at Web: 16