Agenda der 11. Veranstaltung

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1 Universität Hannover Grundlagen zur Betriebswirtschaftlichen Steuerlehre II: Verkehr- und Substanzsteuern StB Dipl.-Ök.Thorsten Vree PwC

2 Agenda der 11. Veranstaltung Grundlagen Gegenstand der Grunderwerbsteuer Grundstücksbegriff Bemessungsgrundlage Steuervergünstigungen Steuerschuldner und Steuerzahlung Wechsel im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft Anteilsvereinigung in einer Hand Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer Slide 2

3 Grundlagen Wesen der Grunderwerbsteuer Verkehrsteuer: Besteuert werden Verkehrsvorgänge in Bezug auf inländische Grundstücke Jeweils bei Rechtsträgerwechsel =>Führt zu Kaskadeneffekt Slide 3

4 Gegenstand der Grunderwerbsteuer Erwerbsvorgänge gemäß 1 GrEStG Haupttatbestand ( 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) Veräußerung Nebentatbestände ( 1 Abs. 1 Nr. 2-7 GrEStG) Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot, Abtretung von Übereignungsansprüchen, Ersatztatbestände ( 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG) Anteilsvereinigung von mehr als 95 % der Anteile Wechsel im Gesellschafterbestand Personengesellschaft Slide 4

5 Gegenstand der Grunderwerbsteuer Haupttatbestand ( 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) Obligatorische, auf Übereignung gerichtete Rechtsgeschäfte Kaufvertrag Tauschvertrag Treuhandgeschäfte Slide 5

6 Gegenstand der Grunderwerbsteuer Nebentatbestände ( 1Abs. 1 Nr. 2-7 GrEStG) Eigentumsübergang ohne obligatorisches Rechtsgeschäft ( 1 Abs. 1 Nr. 2-4 GrEStG) - Auflassung - Eigentumsübergang - Meistgebot Reihen- oder Kettengeschäfte mit nur einmaliger Eigentumsübertragung, sog. Zwischengeschäfte ( 1 Abs. 1 Nr. 5-7 GrEStG) Slide 6

7 Gegenstand der Grunderwerbsteuer Ersatztatbestände ( 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG) Allgemeiner Ersatztatbestand - Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht ( 1 Abs. 2 GrEStG) Besondere Ersatztatbestände - Übergang von mind. 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden PersG auf neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren ( 1 Abs. 2a GrEStG) - Anteilsvereinigung ( 1 Abs. 3 GrEStG) Slide 7

8 Grundstücksbegriff ( 2 GrEStG) Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i.s.d. WEG u. BGB Erbbaurechte Gebäude auf fremden Boden! Abgrenzung vom bürgerrechtlichen Grundstücksbegriff Nicht erfasst werden: Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen Betriebsvorrichtungen Slide 8

9 Bemessungsgrundlage Bemessungsgrundlagen gemäß 8 GrEStG - Wert der Gegenleistung - Wert des Grundstücks Hauptbemessungsgrundlage Berechnung der Gegenleistung ( 9 GrEStG) Verteilungsprobleme bei Transaktionen über Grundstücke Slide 9

10 Bemessungsgrundlage Wert der Gegenleistung beim Kauf ( 8 Abs. 1 i.v.m. 9 GrEStG) Kaufpreis + vom Käufer übernommene sonstige Leistungen (z.b. Hypotheken) + dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (z.b. mietfreie Nutzung) = eigentliche Gegenleistung + Zusatzleistungen + auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehende Belastungen = Gegenleistung im weiteren Sinn + Leistungen an andere Personen für Erwerbsverzicht + Drittleistungen für die Grundstücksüberlassung an den Erwerber = Gegenleistung Slide 10

11 Bemessungsgrundlage Wert des Grundstücks ( 8 Abs. 2 GrEStG) - Grundbesitzwert gemäß 138 Abs. 2 bis 4 BewG - Ertragswertverfahren gemäß 146 BewG: Nettomiete (ohne Nebenkosten und ohne Umsatzsteuer) x 12,5./. Alterswertabschlag (Gebäudealter x 0,5 %; maximal aber 25 %) = Zwischensumme + 20 % Zuschlag auf Zwischensumme (falls nicht mehr als zwei Wohnungen) = Grundbesitzwert (mindestens jedoch 80 % des Bodenrichtwerts) Slide 11

12 Steuervergünstigungen I Bagatellfälle bis 2500 ( 3 Nr. 1 GrEStG) 3 Nr. 2 und 3 GrEStG - Grundstückserwerb von Todes wegen - Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks - Grundstücksschenkung unter Lebenden Grundstücksübergänge zwischen Ehegatten bzw. Verwandte ( 3 Nr. 4-7 GrEStG) Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses ( 3 Nr. 8 GrEStG) Slide 12

13 Steuervergünstigungen II Bestimmte Grunderwerbe durch Körperschaften des öffentlichen Rechts, durch ausländische Staaten oder durch ausländische Kultureinrichtungen ( 4 GrEStG) Grundstücksverkehr zwischen Gemeinschaften und Gemeinschaftern ( 5, 6 und 7 GrEStG) Aufeinanderfolge von Haupt-, Neben- und Ersatztatbeständen hinsichtlich desselben Grundstücks ( 1 Abs. 6 GrEStG) Slide 13

14 Steuervergünstigungen III Beispiel: Übergang auf eine Gesamthand ( 5 GrEStG) A ist Kommanditistin einer GmbH & Co. KG mit einem Kapitalanteil von 100 %. Die Komplementär GmbH ist nicht am Gewinn und Vermögen beteiligt. A verkauft nun ein Grundstück zum Preis von EUR an die GmbH & Co. KG. Dieser Vorgang ist grunderwerbsteuerbar. Da A jedoch zu 100 % an der Kommanditgesellschaft beteiligt ist, wird gem. 5 Abs. 2 GrEStG keine Steuer erhoben. Aber Vorbehalt des 5 Abs. 3 GrEStG! Slide 14

15 Steuerschuldner und Steuerzahlung Steuerschuldner ( 13 GrEStG) Gesamthandgemeinschaften Gesamtschuldner Steuerzahlung Mitteilungspflicht der Notare, Gerichte, Behörden ( 18 GrEStG); sonstige Anzeigepflichtige ( 19 GrEStG) Fälligkeit der Steuer 1 Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides ( 15 GrEStG) Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ( 22 GrEStG) Slide 15

16 Wechsel im Gesellschafterbestand einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft ( 1 Abs. 2a GrEStG) Fiktive Grundstücksübereignung als Erwerbsvorgang, der grunderwerbsteuerbar ist Bemessungsgrundlage - Grundbesitzwert ( 8 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG) Steuersatz - 3,5 % ( 11 Abs. 1 GrEStG), Berlin und Hamburg 4,5 % Steuerschuldner - Personengesellschaft ( 13 Nr. 6 GrEStG) Slide 16

17 Beispiel: Mittelbarer Wechsel im Gesellschafterbestand 100 % Ausgangssituation G M-GmbH V-GmbH 100 % 0 % X- KG Schritt 1: Im Jahr 01 verkauft die M- GmbH 20% ihres Kommanditanteils an der X-KG an einen Dritten (K1). Dadurch gehen unmittelbar 20 % der Anteile an der X-KG auf einen neuen Gesellschafter über. Schritt 2: Im Jahr 02 verkauft G 100% seines Geschäftsanteils an der M-GmbH an einen Dritten (K2). Dadurch gehen mittelbar weitere 80% der Anteile an der X-KG auf einen neuen Gesellschafter über. Folge: Im Jahr 05 fällt GrESt auf den Grundbesitz der X-KG an, da die vermögensmäßige Beteiligung der X-KG zu mehr als 95% wechselt. Diese schuldet die GrESt. Slide 17

18 Anteilsvereinigung ( 1 Abs. 3 GrEStG) Obligatorische Geschäfte und dingliche Vorgänge sind grunderwerbsteuerbar Bemessungsgrundlage - Grundbesitzwert ( 8 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG) Steuersatz - 3,5 % ( 11 Abs. 1 GrEStG) Steuerschuldner - Erwerber bzw. bei mehreren Personen, diese Beteiligten ( 13 Nr. 5 GrEStG) Slide 18

19 Beispiel: Mittelbare Anteilsvereinigung Ausgangssituation M-GmbH 100 % 90 % T1-GmbH T2-GmbH X-GmbH Sachverhalt: M-GmbH will direkt oder über eine ihrer Tochtergesellschaften alle Anteile an der grundbesitzenden X-GmbH erwerben. 1. Alternative: M erwirbt 30% u. T1 erwirbt 70% der Anteile an X-GmbH; dadurch erwirbt M-GmbH unmittelbar 30% und über T1 70% an X-GmbH, insgesamt 100%. Erwerb ist GrESt-pflichtig 2. Alternative: T1 erwirbt 20% u. T2 erwirbt 80% der Anteile an X-GmbH; dadurch erwirbt M-GmbH mittelbar über T1 20%, da M jedoch nicht zu mehr als 95% an T2 beteiligt, erfolgt keine Zurechnung der Beteiligung T2 bei M. Erwerb ist nicht GrESt-pflichtig Slide 19

20 Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer Erwerber entrichtet Grunderwerbsteuer GrESt als Teil der Anschaffungskosten Planmäßige Abschreibungen Veräußerer übernimmt Grunderwerbsteuer GrESt mit dem Charakter von Veräußerungskosten Slide 20