KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung

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1 Vortrag am 2. Februar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann

2 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung NRW - Überblick Ebenen und Maßstab der Wohnungsmarktbeobachtung Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Wozu? Ziele, Konzept, Verfahren Erfahrungen aus NRW Fazit und Perspektiven Indikatorensystem NRW Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

3 Gronau Rheine Kreis Borken Niederlande Kreis Lippe Bielef el d Niedersachsen Warendorf Detm old Coesfeld Münster Bocholt Kreis Gütersloh Kreis Coesfeld Höxter Borken Dülmen Kreis Warendorf Kleve Paderborn Dorsten Lippstadt Kreis Höxter Kreis Kleve Wesel Marl Hamm Kreis Paderborn Kreis Recklinghausen Kreis Wesel Recklinghausen Lünen Dinslaken Kevelaer Bottrop Büren Herne Unna Warburg Oberhausen Moers Dortmund Kreis Soest Kreis Unna Bochum Essen Witten Arnsberg Duisburg Ennepe-Ruhr-Kreis Kref el d Iserlohn Velbert Niedersachsen Hagen Hochsauerlandkreis Niederlande Kreis Mettmann Kreis Viersen Ratingen Märkischer Kreis Wuppertal Düsseldorf Lüdenscheid Rem scheid Schmallenberg Mönchengladbach Neuss Solingen Kreis Heinsberg Heinsberg Belgien Aachen Kreis Aachen Monschau Jülich Düren Kreis Neuss Kreis Düren Bergheim Erftkrei s Leverkusen Rheinisch-Bergischer Kreis Köln Bergisch Gladbach Euskirchen Bonn Kreis Euskirchen Bad Münstereifel Kreis Steinfurt Troisdorf Rheinland-Pfalz Oberbergischer Kreis Rhein-Si eg-kreis Bad Honnef Niedersachsen Olpe Kreis Olpe Siegen Kreis Minden-Lüb becke Kreis Herford Kreis Siegen-Wittgenstein Bad Laasphe Hessen Minden Wohnungsmarktbeobachtung auf verschiedenen Ebenen Bund (BBR, BAK) NRW.WoB Kernstadt Kerngebiet RegioWoB innere Pendlerzone äußere Pendlerzone Sonst. Städte Sonst. Gemeinden zu Osnabrück KomWoB andere Bundesländer Quelle: Münter 2003 MikroWoB Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

4 Warum kommunale Wohnungsmarktbeobachtung? Was ist kommunale Was kostet die Wohnungsmarktbeobachtung und der Initiativkreis? Was ist der Initiativkreis? Wie viele Leute brauche ich dafür? Wohnungsmarktbeobachtung? Mit welchen Hindernissen muss ich rechnen? Muss ich das mal wieder alleine machen? Was haben die anderen für Erfahrungen gemacht? Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

5 Wozu braucht man eine Wohnungsmarktbeobachtung? - veränderte Märkte erfordern bessere Informationen Neue Unübersichtlichkeit auf den Wohnungsmärkten: Regionen, Marktsegmente, Nachfrage entwickeln sich sehr unterschiedlich Neue Aufgaben für die kommunale Wohnungspolitik: Suburbanisierung, Segregation, Leerstände Wenig Geld in den Kommunen zwingt zu höherer Zielgenauigkeit beim Einsatz der verbleibenden Steuerungsmöglichkeiten (Evaluation, Monitoring, Benchmarking) Mehr lokale Autonomie (WoFG, Landesplanung) verlangt nach mehr strategischer Kompetenz veränderte Rolle der Kommunen Kommunale Wohnungspolitik wird von Versorgungs- zur strategischen Aufgabe Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

6 Welche Ziele verfolgt die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung? Entwicklung einer laufenden Beobachtung als Alternative zum System von Bedarfsprognose und Bau(land)programm: Aktualität - Frühwarnfunktion Flexibilität/ Weiterentwicklung Aufbau von kommunalem Basis-Know-how zum Wohnungsmarkt; (externe Gutachten ergänzend oder für Spezialfragen) Informationsgrundlage für alle Wohnungsmarkt-Akteure Entscheidungshilfe für Politik Arbeitsgrundlage für Verwaltungen Markttransparenz/ Investitionshilfe für Wohnungswirtschaft Grundlage für Kommunikation und Kooperation der Akteure Objektivierung und Verstetigung von Wohnungspolitik und Investitionen Probleme/ Bedarfe/ Marktnischen erkennen und (gemeinsam/ getrennt) handeln Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

7 Methodischer Ansatz und Konzept der Wohnungsmarktbeobachtung Datenquellen Indikatoren/ Bausteine Interpretation Publikation und Diskussion Amtliche Statistik NRW und Kommune Verwaltungsvollzug (Bauordnung, Sozialhilfe) Wohnraumförderung und -kontrolle Wanderungsmotivbefragungen Wohnungsunternehmen Gutachterausschüsse Zeitungsauswertung Runde Tische (Wohnungswirtschaft) Expertenbefragung Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Demographie und Sozioökonomie Bauwirtschaft, Kredit-/ Bodenmarkt Wohnungsbau und -bestandsentwicklung Wohnversorgung Marktanspannung Stimmungen/ Investitionsklima laut lokalen Experten Analyse im Kontext Interpretation Wertung/ Empfehlung Berichte Rat/ Ausschüsse Verwaltung Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

8 Erfahrungen aus NRW KomWoB-Städte Modellversuch KomWoB Neueinsteiger KomWoB aktuelle Berichte Modellversuch RegioWoB östliches Ruhrgebiet Außerhalb NRW: z.b. Schwerin, Halle/ Saale, Leipzig, München, Hannover, Koblenz Städte unterscheiden sich durch Größe Marktstruktur/ -anspannung Organisatorische Voraussetzungen unterschiedliche Varianten unterschiedliche Intensität unterschiedlich erfolgreich Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

9 Erfahrungen aus NRW Kommunale Beobachtungssysteme in 30 Kommunen Initiieren von Dialogprozessen mit der Wohnungswirtschaft Bessere Datenqualität Kenntnisse über das Zustandekommen von Daten Einrichtung des Städtenetzwerks Initiativkreis KomWoB Ergänzung der landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa Bundesweite Aufmerksamkeit für das Thema Wohnungsmarktbeobachtung (Fachartikel, Konferenzen, Tagungen mit vhw, difu, ILS) Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

10 Erfahrungen aus NRW AG Strategie: Wie werden KomWoB-Ergebnisse vermittelt und umgesetzt? Früher: Allgemeine Informationsgrundlage für Wohnungsämter, inzwischen: Steigendes Interesse von Bauleitplanung: Argumente z.b. für Flächennutzungsplan Sozialplanung/ Soziale Stadt: Monitoring sozial-räumlicher Prozesse Stadtentwicklung: Zielentwicklung, Controlling, Kommunikation Unterschiedliche Rolle der Wohnungsmarktbeobachtung als Grundlage, Fachbeitrag, Marketinginstrument oder zur Evaluierung Weiterentwicklungsbedarf für KomWoB wird derzeit diskutiert: Verknüpfung zu kommunalen Wohnraumversorgungskonzepten Ziel: Masterplan Wohnen? Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

11 Erfahrungen aus NRW - Organisation Gutachterausschuss Wfa-IK KomWoB 2002 punktuell kontinuierlich Liegenschaft Bauordnung Wohnungsbauförderung Stadtentw icklung Soziales Kataster, Vermessung u. Stadterneuerung Planung Wohnen Statistik, Wahlen, Stadtforschung Wohnraumförderung 7% Vermessung/ Kataster 7% Stadtentwicklung 13% beteiligte Ämter Wfa-IK KomWoB 2002 Wohnen 47% Statistik/ Stadtforschung 13% Planung; 13% Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

12 Erfahrungen aus NRW - Aufwand In fast allen Städten ist KomWoB für die Mitarbeiter nur ein Aufgabenbereich In einigen Kommunen konnten zusätzliche feste und unbefristete Stellen eingerichtet werden Einige Kommunen stellten in der Aufbauphase zusätzliche Personen zur Arbeitsentlastung ein Kosten entstehen für eigenes Personal/ Honorare für Studenten/ Aushilfen den Druck der Berichte Sach- und Materialkosten Fahrt- und Tagungskosten Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

13 Erfahrungen aus NRW - Hindernisse Fehlende Unterstützung in der Verwaltung Wer hat die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung beschlossen? Ämteregoismus Zusammenarbeit mit den anderen Ämtern schwierig Knappes Zeitbudget Andere wichtigere Aufgaben Persönliches Engagement führt zum Erfolg! Dezernent/ in 58% Ober-Bürgermeister/ in 21% Ausschüsse 14% Rat 7% Wfa -IK KomWoB Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

14 Erfahrungen aus NRW - Initiativkreis KomWoB Stabilisierung der vorhandenen KomWoB-Systeme Initiierung regionaler Wohnungsmarktbeobachtung Fachlich, methodische Weiterentwicklung Weitere Verbreitung von KomWoB Forum für den Erfahrungsaustausch, Weiterführung der Netzwerkfunktionen Kooperation mit externen Akteuren Öffentlichkeitsarbeit/ Marketing/ Sponsoring Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

15 Erfahrungen aus NRW - Beitrag der Wfa für den Initiativkreis Organisation und inhaltliche Vorbereitung der Treffen des Initiativkreises Initiierung, Organisation und inhaltliche Vorbereitung der Arbeitsgruppen PR und Schnittstelle für den Initiativkreis für neue Kommunen Intensive Betreuung der neuen Kommunen (Arbeitsgruppen zu...) Datenbereitstellung auf Anfrage Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

16 Fazit und Perspektiven Wohnungsmarktbeobachtung ist gute Grundlage für kommunale Strategien und Konzepte zum Handlungsfeld Wohnen Aber: Weiterentwicklung notwendig Stärkerer Instrumentenbezug/ Evaluierungsmodule Ausbau teilraumbezogener/ kleinräumiger Beobachtung mehr Teilmarkt-/ Zielgruppenbetrachtung Kenntnisse über den Wohnungsbestand Verknüpfung KomWoB mit Wohnraum-Versorgungskonzepten, Masterplänen Ämteregoismus versus Stadtinteresse Interne Vernetzungen brechen auf vorhandene Ansätze haben keinen Bestand Politik diskutiert nicht über das Thema Wohnen Wichtigkeit bei entspannten Märkten wird nicht erkannt Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

17 Indikatorensystem NRW - Struktur Grundmodul für alle KomWoB-Städte Ergänzungsmodule für lokale Sonderbedarfe Kontinuierliche Beobachtung Bauland & Wohnungsangebot Nachfrage: Bevölkerung, Haushalte, Einkommen Mieten und Preise Marktanspannung und Versorgung Wanderungen, Leerstände Wohnen für Familien Evaluation von Maßnahmen z.b. Modul Wohnen im Alter z.b. Modul Hartz IV z.b. Modul Wohneigentum Aktuelle Schwerpunkte Ad-hoc-Informationsbedarf Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

18 Indikatorensystem NRW - Wohnungsangebot Bautätigkeit Indikator für das Wohnungsangebot Zeitreihe 5-10 Jahre Quelle: LDS, Wfa oder Kommune (Gebäudedatei) Problem: Vermutlich Fortschreibungsfehler seit GWZ 1987: im Bestand zu wenig Ab-/ Zugänge erfasst. Unterscheidung Wohneigentum/ Miete nur bedingt möglich Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

19 Indikatorensystem NRW - Wohnungsbedarf/ -nachfrage Haushaltsgröße und -zahl Quelle: LDS NRW Haushaltszahl und durchschnittliche Haushaltsgröße ,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 Indikator für Entwicklung der Nachfrageeinheit des Wohnungsmarkts sowie Hinweis auf benötigte Wohnungsgrößen Zeitreihe 5-10 Jahre Quelle: Zahl berechnet sich aus Bevölkerung und Haushaltsgröße aus Mikrozensus (LDS), oder Kommune (Haushaltsgenerierung) wichtiger Indikator, aber sehr schwache Grundlage (Haushaltsdefinition, Stichprobe); wenige Kommunen haben Haushaltsgenerierung Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

20 Indikatorensystem NRW - Wanderungen Bielefeld - Wanderungen Indikator für Entwicklung der Nachfrage des Wohnungsmarkts sowie Hinweis auf bevorzugte Wohnformen Zeitreihe 10 Jahre Quelle: LDS oder Kommune; ggf. Befragung Stadt-/ Landflucht - wichtiger Indikator in der Wohnungsmarktregion Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

21 Indikatorensystem NRW - Marktanspannung/ Mieten Zeitungsanalyse Mieten-Entwicklung 7,00 / m² 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 Quelle: IVD, Wfa - ZAA Miete IVD Miete Zeitungsanalyse Wfa - WoB NRW 2005 Mieten in Wohnungsangeboten der Tageszeitungen: Indikator für aktuell marktfähiges Preisniveau 2-3 mal jährlich erheben Problem: manche Ungenauigkeiten; rel. aufwendig zu erheben, evtl. bald im Einkauf verfügbar Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

22 Wfa-Ansprechpartner Im Internet: wfa-nrw.de komwob.de wohnungsmarktbeobachtung.de Wfa-InfoCenter/ Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann fon: fax: Beratung KomWoB Vielen Dank, dass Sie mir zugehört haben! Ulrich Kraus fon: fax: Januar 2006 KomWoB Eine Initiative der NRW.BANK zur Unterstützung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung Karl Hofmann Wfa-Infocenter WoB.NRW

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