1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord gemäß 13a BauGB - Versbach 20 a.1

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1 Rückermainstraße Würzburg 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord gemäß 13a BauGB - Versbach 20 a.1 Begründung gemäß 9 Abs. 8 BauGB Diese Begründung umfasst 9 Seiten und 1 Anlage Proj.-Nr Planfertiger: Mainz, den

2 - 2 - INHALTSVERZEICHNIS 1 ERFORDERNIS DER PLANUNG UND PLANUNGSZIEL RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH VERFAHREN ZUR AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGSPLANES ERGEBNIS DES RAUMORDNUNGSVERFAHRENS BEGRÜNDUNG DER GEÄNDERTEN FESTSETZUNGEN FLÄCHENBILANZ...9 Die nachfolgend aufgeführte Anlage ist der CD-ROM im Heftrücken der vorliegenden Unterlage zu entnehmen. ANLAGEN-VERZEICHNIS Anlage 1 DR. LADEMANN & PARTNER (2010): IKEA Homepark Würzburg - Gutachten zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens. Hamburg.

3 - 3-1 Erfordernis der Planung und Planungsziel Die Inter IKEA Centre Grundbesitz GmbH & Cie.KG beabsichtigt im nordöstlichen Würzburger Stadtgebiet im Stadtteil Versbach die Errichtung eines Homeparks mit ca m² Verkaufsfläche (siehe Abbildung 1). Der Standort befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a. Die öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am Seit diesem Zeitpunkt ist der Bebauungsplan in Kraft. Abbildung 1: Schrägluftbild des Sondergebietes Würzburg Nord vom Juni 2009 Grundlage des Bebauungsplanverfahrens war dabei ein Raumordnungsverfahren gemäß 15 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) und Art. 21 ff BayLplG, da der Homepark sowie das bereits realisierte IKEA-Einrichtungshaus als raumbedeutsam im Sinne des 1 Punkt 19 (Raumordnungsverordnung) ROV in Verbindung mit Art. 21 Abs. 1 des Bayerischen Landesplanungsgesetzes (BayLplG) einzustufen sind. Bezüglich des Homeparks und des Themas Einzelhandel kommt die landesplanerische Beurteilung vom zu dem Ergebnis, dass für den Homepark eine Verkaufsfläche von ca m² zulässig ist. Für das möbelhandelsspezifische innenstadtrelevante Randsortiment wird dabei eine Verkaufsfläche von m² festgelegt. Die pro Möbeleinzelmarkt zulässige Verkaufsfläche für möbelhandelsspezifische innenstadtrelevante Randsortimente darf 15 % der Verkaufsfläche dieses Einzelmarktes nicht überschreiten. Im Einzelnen sind folgende möbelspezifischen innenstadtrelevanten Sortimente zulässig: Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Lampen/Leuchten, Haus- und Heimtextilien, Holz-, Korb- und Korkwaren, Antiquitäten, Bilder, Bilderrahmen und Kunst. Keines dieser Einzelsortimente darf in der Summe innerhalb des Homeparks eine Verkaufsflächenobergrenze von 200 m² überschreiten. Schon der Bebauungsplan Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20a vom setzt ein Sonstiges Sondergebiet Einzelhandelsgroßprojekt/Kernsortiment Möbel mit einem Möbelfachmarkt und Einrichtungsfachmärkten fest. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollte daher eine maßgebliche Entwicklungsfläche für die Stadt vorgesehen werden (S. 7 der Begründung des Bebauungsplanes). Der Bedarf bezüglich der Sortimente Möbel und Einrichtungen im niedrigen bis mittleren Preissegment sollte befriedigt werden. Dabei war bewusst an eine räumliche Konzentration des Möbel- und Einrichtungsfachmarktes auf der

4 - 4 - Entwicklungsfläche gedacht worden. Jenes komplexe Einrichtungskonzept ist daher im Sondergebiet Würzburg-Nord zu verwirklichen. Dies trägt daher gerade auch aufgrund der Synergieeffekte von Möbel- und Einrichtungsfachmarkt zur weiteren Attraktivität des Oberzentrums Würzburg bei. Jener räumliche Zusammenhang lässt auch die vorhandenen wie die geplanten Nutzungen als wirtschaftliche Einheit erscheinen. Das ursprünglich vorgesehene Konzept des Homeparks als Möbeleinrichtungsmarkt mit möbelhandelsspezifischen innenstadtrelevanten Randsortimenten musste zwischenzeitlich unter Zugrundelegung der momentanen Marktsituation aufgegeben werden. Diese Marktsituation ist dadurch gekennzeichnet, dass es an mit entsprechender Bonität ausgestatteten Möbeleinzelhändlern mangelt. Daher sind die vorgesehenen Verkaufsflächen für Möbel das Maximum dessen, was die derzeitige Marktsituation hergibt. Eine Besserung dieser Situation für einen mittelfristigen Zeitraum ist nicht anzunehmen. Bevor daher die maßgeblichen Entwicklungsflächen der Stadt Würzburg brach liegen, soll eine bauliche Nutzung mit den entsprechenden positiven wirtschaftlichen Auswirkungen erfolgen. Beabsichtigt ist nun vielmehr neben dem nicht zentrenrelevanten Sortiment Möbel, das mit der vorliegenden landesplanerischen Beurteilung bereits erfasst ist, die Errichtung von drei Fachmärkten Baby, Zoo und Fahrrad, die zentrenrelevante Randsortimente anbieten sollen. Unter Zugrundelegung des neuen Konzeptes Homepark ergab sich im Sinne des 1 Punkt 19 (Raumordnungsverordnung) ROV in Verbindung mit Art. 21 Abs. 1 des Bayerischen Landesplanungsgesetzes (BayLplG) eine Raumbedeutsamkeit resultierend aus dem Baby- Fachmarkt, Zoo-Fachmarkt und dem Fahrrad-Fachmarkt. Für das Vorhaben wurde deshalb ein Raumordnungsverfahren gemäß 15 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) und Art. 21 ff BayLplG durchgeführt. Bestandteil der vom Vorhabenträger vorgelegten Antragsunterlagen war das Gutachten zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens vom Büro Dr.Lademann & Partner (siehe Anlage 1). Die Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens sind in der Landesplanerischen Beurteilung der Regierung von Unterfranken dokumentiert (siehe Kapitel 4). Auf Grundlage der Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens ist nunmehr der rechtsverbindliche Bebauungsplan Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a zu ändern. Dabei kommt das Verfahren gemäß 13 a Baugesetzbuch (BauGB) Bebauungsplan der Innenentwicklung zur Anwendung. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 -, 1. Änderung hat eine Größe von ca. 3,4 ha. Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist die Änderung der textlichen Festsetzungen der Sortimentstrukturen und deren Flächengrößen. Grundlage des Bebauungsplanes ist das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 G vom 12. April 2011 (BGBl. I S. 619). 2 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 - liegt in der Gemarkung Versbach und umfasst ein Areal von ca. 3,4 ha. Die Fläche befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a und umfasst das Grundstück der Inter IKEA Centre Grundbesitz GmbH & Cie.KG. Im Südwesten des räumlichen Geltungsbereiches des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a gelegen, stellt die Fläche überwiegend eine Brachfläche dar. Eine Stellplatzanlage mit ca. 215 Stellplätzen sowie dazugehörige, die Brachfläche umschließende innere verkehrliche Erschließungsanlagen, wurden bereits im Zuge der Realisierung des IKEA-Einrichtungshauses fertiggestellt. Der räumliche Geltungsbereich grenzt im Norden und Osten an verkehrliche Erschließungsund Stellplatzanlagen des IKEA-Einrichtungshauses. Im Süden und Westen grenzt er an öffentliche Straßenverkehrsflächen der äußeren Erschließung des Sondergebietes Würzburg Nord. Sie stellen gleichzeitig die äußere Erschließung des Standortes dar.

5 - 5 - In dem sich mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan "Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a -" überlagernden Bereich, werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a - durch die Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 - aufgehoben und ersetzt. 3 Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Der Stadtrat der Stadt Würzburg hat gemäß 2 Abs. 1 BauGB in seiner Sitzung am XX die Aufstellung des Bebauungsplanes Sonder- und Gewerbegebiet Würzburg-Nord - Versbach 20a.1 -, 1.Änderung beschlossen. Der Bebauungsplan wird gemäß 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Der vorliegende Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens, da der Bebauungsplan Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 -,1. Änderung innerhalb des Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a. liegt und damit die Innenentwicklung zum Ziel hat (siehe Abbildung 1). Der Geltungsbereich stellt überwiegend eine Brachfläche dar. Eine Stellplatzanlage mit ca. 215 Stellplätzen sowie dazugehörige, die Brachfläche umschließende innere verkehrliche Erschließungsanlagen, wurden bereits im Zuge der Realisierung des IKEA-Einrichtungshauses fertiggestellt. Die durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a festgesetzte Grundfläche liegt über m². Jedoch sind überwiegende Flächenanteile des Geltungsbereiches bereits gemäß den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans überbaut (siehe Abbildung 1). Bezogen auf den Geltungsbereich der 1.Änderung ergibt sich unter Zugrundelegung des offenstehenden Baufeldes und dem hierauf möglichen Bauköper eine Grundfläche von ca m². Somit sind auch diesbezüglich die Voraussetzungen gemäß 13a Abs. 1 Nr. 1 für Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren erfüllt. Weitere Bebauungspläne im Aufstellungsverfahren, die im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang zur Aufstellung des Bebauungsplanes Sonder- und Gewerbegebiet Würzburg-Nord - Versbach 20a.1 -, 1.Änderung stehen, sind nicht bekannt. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach dem Landesrecht unterliegen. Gemäß der Anlage Nr.18.8 des Gesetzes für die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) ist für das Vorhaben im Sinne von 3c UVPG eine Vorprüfung des Einzelfalls durchzuführen. Die Vorprüfung des Einzelfalls führt zu dem Ergebnis, dass mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 - erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen im Sinne von 3c UVPG auszuschließen sind. Somit wird auf die strategische Umweltprüfung verzichtet. Das Planverfahren unterliegt nicht der Eingriffsregelung. Weiterhin sind keine im Rahmen der Natura 2000-Gebietskulisse benannten Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) sowie Europäische Vogelschutzgebiete im Geltungsbereich sowie im näheren Umfeld vorhanden, die durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 - beeinträchtigt werden könnten. Der Flächennutzungsplan ist gemäß 13a Abs. 2 BauGB durch einfache Berichtigung anzupassen.

6 - 6-4 Ergebnis des Raumordnungsverfahrens Unter Zugrundelegung des neuen Konzeptes Homepark ergab sich im Sinne des 1 Punkt 19 (Raumordnungsverordnung) ROV in Verbindung mit Art. 21 Abs. 1 des Bayerischen Landesplanungsgesetzes (BayLplG) eine Raumbedeutsamkeit resultierend aus dem Baby- Fachmarkt, Zoo-Fachmarkt und dem Fahrrad-Fachmarkt. Für das Vorhaben wurde deshalb ein Raumordnungsverfahren gemäß 15 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) und Art. 21 ff BayLplG durchgeführt. Das Raumordnungsverfahren wurde mit der Landesplanerischen Beurteilung vom abgeschlossen und führt zu folgenden Ergebnissen: Möbelkernsortiment Das nicht innenstadtrelevante Kernsortiment Möbel ist mit der landesplanerischen Beurteilung vom bereits erfasst und soll außerdem noch verkleinert werden. Aus landesplanerischer Sicht werden daher gegen dieses Sortiment keine Einwände erhoben. Möbelrandsortiment Auch das innenstadtrelevante Möbel-Randsortiment ist mit der landesplanerischen Beurteilung vom bereits erfasst, der HBE Unterfranken akzeptiert es ausdrücklich. Aus landesplanerischer Sicht werden daher die damals genannten Maßgaben aufrecht erhalten. Babyfachmarkt Die Abschöpfung des Baby-Marktes mit einer Größe von m² Verkaufsfläche bleibt klar unter der in Ziel B II Abs. 3 LEP festgelegten maximalen Abschöpfung. Damit entspricht der Baby-Fachmarkt Ziel B II Abs. 3 Landesentwicklungsprogramm (LEP). Zoo-Fachmarkt Die Abschöpfung des Zoo-Fachmarktes mit einer Größe von m² Verkaufsfläche überschreitet deutlich die in Ziel B II Abs. 3 LEP festgelegte maximale Abschöpfung, nach der rd m² maximal verträglich wären. Damit entspricht der Zoo-Fachmarkt in dieser Größe nicht Ziel B II Abs. 3 LEP. Die Verkaufsfläche ist daher auf max m² zu kürzen. Fahrrad-Fachmarkt Die Abschöpfung des Fahrrad-Fachmarktes mit einer Größe von m² Verkaufsfläche überschreitet deutlich die in Ziel B II Abs. 3 LEP festgelegte maximale Abschöpfung, nach der rd m² Verkaufsfläche maximal verträglich wären. Damit entspricht der Fahrrad-Fachmarkt in seiner beantragten Größe nicht Ziel B II Abs. 3 LEP. Die Stadt Würzburg hatte bereits in Ihrer Stellungnahme angekündigt, dass sie den vom Vorhabensträger beantragten Verkaufsflächen nicht in vollem Umfang zustimmen wird. Bezüglich des Fahrrad-Fachmarktes wurde von der Stadt Würzburg eine Verkaufsfläche von max m² als noch verträglich angesehen. Angesichts der o.g. Argumentation sah die höhere Landesplanungsbehörde von Unterfranken diese von der Stadt Würzburg vorgeschlagene nochmalige, aber moderate Reduzierung vom landesplanerisch maximal zulässigen Höchstwert von m² auf m² als eine für alle Seiten akzeptable Größe an. Für den Fahrrad- Fachmarkt wird daher als Maßgabe eine Verkaufsfläche von maximal m² festgelegt. Gastronomie / Getränke Die für die Gastronomie / Getränke geplanten Nutzflächen von 280 m² machen nur einen äußerst geringen Teil der Gesamtfläche des IKEA-Homeparks aus. Gastronomieflächen stellen keine Einzelhandelsverkaufsflächen dar, deshalb wird im Zusammenhang mit den hier beantragten Flächen von Nutzflächen gesprochen und nicht von Verkaufsflächen. Des-

7 - 7 - halb bestehen aus raumordnerischer Sicht keine Bedenken gegen dieses räumlich und sortimentsspezifisch geringfügige und eng begrenzte Angebot. Standortalternativen Nach Ansicht der höheren Landesplanungsbehörde Unterfranken hat die Gemeinde den Nachweis des Fehlens geeigneter städtebaulich integrierter Standorte erbracht, eine sog. doppelte Ministererlaubnis ist nicht notwendig. Das Vorhaben entspricht daher den Standortanforderungen in Ziel B II Abs. 2 LEP sowie damit auch dem noch gültigen Ziel B IV RP 2, welches jedoch in der aktuell laufenden Fortschreibung nicht mehr enthalten ist. Das Vorhaben ist gemäß Landesplanerischer Beurteilung unter Berücksichtigung folgender Maßgaben als raumverträglich zu bezeichnen ist: Gesamtvorhaben Die für das Gesamtvorhaben beantragte Verkaufsfläche von insgesamt m² stellt die maximal zulässige Verkaufsflächengröße dar. Möbelhandel Für das möbelhandelsspezifische innenstadtrelevante Randsortiment im Homepark wird als Obergrenze eine Verkaufsfläche von m² festgelegt. Die pro Möbeleinzelmarkt im IKEA-Homepark zulässige Verkaufsfläche für möbelhandelsspezifische innenstadtrelevante Randsortimente darf 15 % der Verkaufsfläche dieses Einzelmarktes nicht überschreiten. Es sind nur die im Raumordnungsantrag genannten möbelspezifischen innenstadtrelevanten Sortimente zulässig. Dies sind im Einzelnen folgende Sortimente: Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel, Lampen/Leuchten, Haus- und Heimtextilien, Holz-, Korb- und Korkwaren, Antiquitäten, Bilder, Bilderrahmen und Kunst. Keines dieser Einzelsortimente darf in der Summe innerhalb des IKEA-Homeparks eine Verkaufsflächenobergrenze von 200 m² überschreiten. Fachmärkte Für den Baby-Fachmarkt wird eine Verkaufsfläche von maximal m² festgelegt. Für den Zoo-Fachmarkt wird eine Verkaufsfläche von maximal m² festgelegt. Für den Fahrrad-Fachmarkt wird eine Verkaufsfläche von maximal m² festgelegt. Für das innenstadtrelevante Sortiment Gastronomie / Getränke wird als Obergrenze eine Nutzfläche von 280 m² festgelegt. In der landesplanerischen Beurteilung werden folgende weitere Maßgaben formuliert: Die in den Maßgaben vorgegebenen jeweils maximal zulässigen Verkaufsflächen und Sortimentsbeschränkungen sind in den Festsetzungen der Bauleitplanung in geeigneter Weise umzusetzen und baurechtlich zu sichern. Sofern die folgenden Maßgaben in den auf die Landesplanerische Beurteilung vom folgenden Rechtsverfahren bereits erfüllt wurden, können diese Maßgaben als gegenstandslos angesehen werden: Die naturschutzfachlichen und landschaftspflegerischen Fragen sind in den nachfolgenden Rechtsverfahren in enger Abstimmung mit den Naturschutzbehörden zu klären.

8 - 8 - Die verkehrstechnischen Fragen sind in den nachfolgenden Rechtsverfahren in enger Abstimmung mit den Straßenbaubehörden zu klären. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Vorhabensstandorts in Notfällen ist zu sichern. Ausreichender Schutz vor Lärm und Luftverunreinigungen ist in den nachfolgenden Rechtsverfahren nachzuweisen. Die wasserwirtschaftlichen Fragen sind in den nachfolgenden Rechtsverfahren in enger Abstimmung mit den Wasserwirtschaftsbehörden zu klären. Die Regierung von Unterfranken nimmt im Ergebnis aller Belange folgende Gesamtabwägung vor: Das Oberzentrum Würzburg ist grundsätzlich ein geeigneter Standort für derartige Planungen. Die für das Möbelkernsortiment vorgesehenen Verkaufsflächen liegen hinsichtlich der dort generierten Umsätze deutlich unter der maximal zulässigen Kaufkraftabschöpfung, so dass diesbezüglich keine nicht hinnehmbaren landesplanerischen Auswirkungen zu erwarten sind. Vielmehr wird die bislang vorhandene Angebotspalette in diesem Bereich zugunsten der Kunden erheblich erweitert. Umfang und Struktur der zunächst geplanten innenstadtrelevanten Sortimente erreichen jedoch teilweise kritische Größenordnungen. Auf der Basis der normativen und sonstigen Vorgaben für die Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten wurden in diesem Raumordnungsverfahren unter Würdigung der eingegangenen Stellungnahmen und auf der Grundlage einer eingehenden raumordnerischen Prüfung der relevanten Einzelaspekte mit Zustimmung des Projektträgers Kürzungen bei den kritischen Sortimenten und Einschränkungen bei der Gestaltung der jeweiligen Sortimente vorgenommen. Die Kürzungen wurden in einem Umfang vorgenommen, dass sich eventuelle negative Auswirkungen auf die Einzelhandelssituation in Würzburg selbst und in den Städten und Gemeinden des Einzugsbereichs in vertretbaren Grenzen halten. Die gesetzten Maßgaben stellen sicher, dass mögliche negative raumordnerische Auswirkungen des Projekts weitgehend vermieden bzw. auf das nach den Vorgaben hinzunehmende Maß eingeschränkt werden. Auf diese Weise konnte den im Anhörverfahren vielfach geäußerten und teilweise auch nachvollziehbaren Befürchtungen hinsichtlich negativer Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Orte und der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich des Vorhabens in raumordnerisch zufrieden stellender Weise Rechnung getragen werden. Hinsichtlich der über die Aspekte des Einzelhandels hinaus zu erörternden Belange, insbesondere der Belange von Natur und Landschaft sowie des Verkehrs, haben sich letztlich keine Gesichtspunkte ergeben, die dem Projekt aus landesplanerischer Sicht grundsätzlich entgegenstehen. Somit ist insgesamt festzustellen, dass dem geplanten Vorhaben aus der Sicht der Raumordnung bei Beachtung der genannten Maßgaben zugestimmt wird. 5 Begründung der geänderten Festsetzungen Die Art der baulichen Nutzung nach 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a wird in dem sich überlagernden Bereich des Standortes des Einrichtungsmarktes geändert. Der Bereich ist in der Planzeichnung als räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1. Änderung Sondergebiet Würzburg Nord - Versbach 20a.1 kenntlich gemacht. Grundlage der geänderten Festsetzung sind die Ergebnisse des Raumordnungsverfahrens. Die Verkaufsflächen sowie die Sortimentstrukturen wurden übernommen. Für den Einrichtungsfachmarkt ist eine maximale Verkaufsfläche von m² zulässig. Diese Festsetzung entspricht dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan "Sondergebiet Würz-

9 - 9 - burg-nord - Versbach 20 a -". Dieser Sachverhalt trifft auch für die Festsetzungen der möbelhandelsspezifischen innenstadtrelevanten Randsortimente zu. Bezüglich der Fachmärkte Baby, Zoo und Fahrrad und des innenstadtrelevanten Sortiments Gastronomie / Getränke werden die Maßgaben der landesplanerischen Beurteilung übernommen und als Änderungen festgesetzt. 6 Flächenbilanz Die Flächenbilanz des räumlichen Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes Sondergebiet Würzburg-Nord - Versbach 20 a.1 gibt nachfolgende Tabelle wieder: Tabelle 1: Flächenbilanz des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Flächennutzung Flächengröße [m²] Sonstiges Sondergebiet Einzelhandelsgroßprojekt / Kernsortiment Möbel (SO) Gesamtfläche des räumlichen Geltungsbereiches Würzburg, den Stadt Würzburg (gez.) Georg Rosenthal Oberbürgermeister