Gemeinschaftsrepetitorium im Zivilrecht Sommersemester Immobiliarsachenrecht Fallskript

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1 Universität des Saarlandes Gemeinschaftsrepetitorium im Zivilrecht Sommersemester 2014 Immobiliarsachenrecht Fallskript Prof. Dr. Markus Würdinger Herzlich willkommen zum Gemeinschaftsrepetitorium im Zivilrecht im Sommer 2014! Bitte bereiten Sie die einzelnen Kurseinheiten dadurch vor, dass Sie die Fallangaben lesen, entsprechende Personen- /Zeitskizzen fertigen und Gedanken zur Falllösung entwickeln. Hierdurch profitieren Sie am Meisten! Ich freue mich auf lehrreiche, intensive gemeinsame Kurseinheiten. Beginn: :00-15:30 in H 26 1

2 Fall 1 Friedericke Frahm (F) ist Eigentümerin eines in Saarbrücken, Winzerer Höhen 7 gelegenen Grundstücks. Im Grundbuch ist jedoch Andreas Alt (A) zu Unrecht als Eigentümer eingetragen. Dies erfährt A voller Verwunderung beim wöchentlichen Stammtisch von seinem Freund Heribert Hammer, der im Grundbuchamt Saarbrücken arbeitet. A erinnert sich an seinen Schulunterricht; dort hat er gelernt, dass das Grundbuch öffentlichen Glauben genießt. Er will daher die Gelegenheit beim Schopf packen und das Grundstück veräußern. Er findet Sepp Spickmann (S), der dieses Grundstück für erwerben möchte. S hält freilich den A für den Eigentümer des Grundstücks. Er unterlässt es aber, das Grundbuch einzusehen. A und S gehen am zum Notar Dr. Jülch. Sie schließen einen wirksamen Grundstückskaufvertrag ab und erklären die Auflassung. Beides wird notariell beurkundet. Im notariellen Kaufvertrag bewilligt A dem S eine sog. Auflassungsvormerkung. Diese Vormerkung wird am in das Grundbuch eingetragen. Noch bevor der Antrag auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt gestellt wird, erfährt S am wiederum beim wöchentlichen Stammtisch, dass F die wirkliche Eigentümerin des Grundstücks ist. Am wird S als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. F hält sich für die Eigentümerin und verlangt daher von S die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs. S verweigert diese Zustimmung mit der Begründung, er sei zum Zeitpunkt der Vormerkungseintragung in gutem Glauben gewesen und habe das Eigentum gutgläubig erworben. F entgegnet dem, dass S wie er im Streit zugab gar nicht Einblick in das Grundbuch genommen hat und daher nicht schutzwürdig sei. Zudem komme es für die Gutgläubigkeit auf den Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs an und nicht auf die Eintragung der Vormerkung. Hat F gegen S einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach 894? 2

3 Fall 2 Anton Auer (A) verkaufte mit notariellem Vertrag vom ein in seinem Eigentum stehendes Grundstück an Bernd Bach (B) und bewilligte diesem eine Auflassungsvormerkung, die am in das Grundbuch eingetragen wurde. Bei Fälligkeit des Kaufpreises am konnte B nicht bezahlen; er hatte Schwierigkeiten, von einer Bank einen Kredit zu erlangen. Daher verkaufte A mit notariellem Vertrag vom das Grundstück an Carl Caesar (C) und bewilligte diesem eine Auflassungsvormerkung, die am im Grundbuch eingetragen wurde. Am verlangte A von B ausdrücklich letztmalig die Zahlung des Grundstückskaufpreises. Er setzte ihm hierfür eine angemessene Frist bis zum und trat nach fruchtlosem Verstreichen am vom Kaufvertrag zurück. A erhob sodann gegen B am eine Klage auf Zahlung von Schadensersatz und auf Zustimmung zur Löschung der für B eingetragenen Auflassungsvormerkung. Noch vor der gerichtlichen Entscheidung besserte sich jedoch die finanzielle Lage des B. A und B schlossen daher am einen notariellen Vergleich, in dem sie erklärten, darüber einig zu sein, dass A gegen B keine Rechte wegen Nichterfüllung des Vertrags vom habe und dass die Vereinbarungen aus diesem Vertrag Bestand haben sollten. Der Prozess wurde von A und B für erledigt erklärt. A ließ das Grundstück an B formgerecht auf, und B wurde am im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. B ist unter keinen Umständen bereit, das Grundstück wieder herauszugeben. Vermerk für die Bearbeiter: In einem Rechtsgutachten sind in der vorgegebenen Reihenfolge folgende Fragen zu beantworten: 1. Kann C von A die Auflassung des Grundstücks und von B die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer verlangen? 2. (Abwandlung 1) Der Auflassungsanspruch des C aus dem Kaufvertrag vom wurde anders als im Ausgangsfall nicht durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Zur Finanzierung seines Grundstückskaufs bestellte C mit Zustimmung des A eine Grundschuld für D, die am im Grundbuch eingetragen wurde. Kann B von D die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld verlangen? 3

4 3. (Abwandlung 2) Der Auflassungsanspruch des C aus dem Kaufvertrag vom wurde wie im Ausgangsfall durch eine am im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert. B trat am seinen Auflassungsanspruch an E ab, ohne E über die Entwicklung zwischen dem und dem aufzuklären. Anschließend ließ A das Grundstück an E auf. E wurde am im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Er ist unter keinen Umständen bereit, das Grundstück wieder herauszugeben. Kann C von A die Auflassung des Grundstücks und von E die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer verlangen? Fall 3 Emmanuel Eisenhammer (E) ist im März 2012 verstorben. Kurz darauf beantragte sein Sohn Augustinus (A) als gesetzlicher Alleinerbe einen Erbschein. Weitere Maßnahmen ergriff er nicht, insbesondere veranlasste er nicht die Umschreibung eines im Nachlass enthaltenen Hausgrundstücks. Erst nachdem der Erbschein erteilt wurde, fand A ein wirksam errichtetes Testament des E. In diesem Testament hatte E seine Lebensgefährtin Sabine Seibl (S) als Alleinerbin eingesetzt. A ließ sich davon nicht beeindrucken und veräußerte im Mai 2012 das erwähnte Grundstück an Karsten Kubiciel (K). K ging davon aus, dass A Erbe sei, ohne freilich den Erbschein zu kennen. A und K schlossen einen notariellen Kaufvertrag, sie erklärten vor dem Notar die Auflassung. A bewilligte dem K auch eine Auflassungsvormerkung. Bevor jedoch der Antrag auf Eintragung der Vormerkung gestellt wurde, erfuhr K durch eine briefliche Mitteilung der S, dass das Nachlassgericht die Rückgabe des Erbscheins von A verlangt habe. Gleichwohl wurde die Eintragung wirksam beantragt und die Vormerkung kurze Zeit später eingetragen. K war aber über den Verlauf der Dinge, der ihm verdächtig vorkam, nicht unglücklich, fand er doch kurze Zeit später ein anderes attraktives Grundstück. Deshalb schloss er mit Zacharias Zellner (Z) und A einen Vertrag ab, nachdem dieser gegen eine Zahlung von in alle Rechte und Pflichten des K aus dem notariellen Kaufvertrag mit A eintrat. Daraufhin wurde eine Vormerkung für Z im Grundbuch eingetragen, deren Löschung S nun verlangt. Welchen Anspruch hat S gegen Z? 4

5 Fall 4 Vinzenz Vanetta (V) ist Eigentümer eines Hausgrundstücks. Die Küsters-GmbH (K-GmbH) möchte dieses Grundstück zur Erweiterung ihres in der Nachbarschaft gelegenen Betriebsgeländes erwerben. Deshalb verabreden V und der GmbH-Geschäftsführer Karl Küsters (K) am durch notariellen Vertrag ein dingliches Vorkaufsrecht der GmbH für das Grundstück zum Preis von Als Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbarten sie sechs Monate ab Empfang der Mitteilung über den Abschluss des Drittkaufvertrags. Bei den Verhandlungen erzählt K dem V, die GmbH wolle das Haus abreißen und eine Werkhalle errichten. Das Vorkaufsrecht wird am ordnungsgemäß in das Grundbuch eingetragen. Am schließen V und Willi Wabnitz (W) einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück zum Kaufpreis von Sie einigen sich auch über den Eigentumsübergang. Die Auflassung wird ebenfalls notariell beurkundet. Zuvor hatte der Notar die Parteien auf das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht hingewiesen und dessen Bedeutung erläutert. W wird am als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. W möchte das Haus mit seiner Familie bewohnen. Er lässt daher sogleich für das völlig marode und an vielen Stellen undichte Dach sanieren, auf dessen Schäden V vor dem Vertragsschluss hingewiesen hat. Außerdem lässt er für neue Fenster einbauen, weil ihm die zwar alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster nicht zusagen. Am teilt V dem GmbH-Geschäftsführer K den Abschluss des Kaufvertrags mit W mit. K übermittelt V am brieflich, dass er namens der K-GmbH das Vorkaufsrecht ausübe. Vermerk für die Bearbeiter: 1. Kann die K-GmbH von V die Auflassung des Grundstücks verlangen? 2. Kann die K-GmbH bejahendenfalls von W die Zustimmung zu ihrer Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch verlangen? 5

6 Fall 5 Sepp Spick (S) ist Eigentümer eines Grundstücks in Ingolstadt. Er kommt in Geldschwierigkeiten und wendet sich daher an seinen reichen Freund Gerd Grigoleit (G), der ihm aus Mitleid am ein zinsloses Darlehen in Höhe von (Fälligkeit: ) gewährt. Zur Sicherheit bestellt S dem G an seinem Grundstück eine Briefhypothek. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen. Ferner übergibt S dem G den Hypothekenbrief. Am zahlt S dem G zurück und dies ausdrücklich auf die Forderung. Auf dem Hypothekenbrief wird die Zahlung nicht vermerkt. Am schließt G mit Franz Fritz (F) einen schriftlichen Vertrag ab, in dem es heißt: G und F sind sich einig, dass die Briefhypothek des G... (wird eindeutig bezeichnet)... an F abgetreten wird. G übergibt nach der Vertragsunterzeichnung dem F den Hypothekenbrief. Unerwähnt bleibt, dass S bereits an G zurückgezahlt hat. Am verlangt F von S Zahlung von und gegebenenfalls Duldung der Zwangsvollstreckung in das Ingolstädter Grundstück des S. Zu Recht? Abwandlung: Wie ist die Rechtslage, wenn S dem G eine Sicherungsgrundschuld bestellt hat? Stellen Sie die Unterschiede zum Ausgangsfall dar! 6

7 Fall 6 Nils Nimmbacher (N) erwirbt von Zorro (Z) ein Haus in Speyer, das auf dem Grundstück Flurstück-Nummer 89/5 steht. Am wird N als Eigentümer dieses Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Da ihm aber für die benötigte Luxuseinrichtung das Geld fehlt, nimmt N bei der Kredithai-GbR, welche aus den Gesellschaftern Gustav (G) und Kunibert (K) besteht, ein Darlehen über auf. Zur Sicherung dieses Darlehens einigen sich N und die GbR, welche durch G und K vertreten wurde, am vor dem Notar Dr. Jülch über die Bestellung einer Briefgrundschuld am Grundstück Flurstück-Nummer 89/5. Diese Einigung wurde daraufhin notariell beurkundet. Ende März 2012 erbt N von seiner Tante Theodora (T) Aus diesem Grund vereinbart er mit der GbR, dass nur des Darlehens ausbezahlt werden. Am wird die Grundschuld trotzdem in voller Höhe, also mit , im Grundbuch für die Kredithai-GbR mit den Gesellschaftern G und K eingetragen. Der Grundschuldbrief wird ebenfalls an die GbR ausgehändigt. Das Darlehen in Höhe von wird am an N ausgezahlt. Kurz zuvor war Lucretia (L) der Kredithai-GbR als Gesellschafterin beigetreten, ohne dass dies in einem amtlichen Register vermerkt wurde. K und G treten die Grundschuld am im Namen der Kredithai-GbR schriftlich an die Xylo-Bank ab, ohne ein Wort über die Vereinbarung mit N zu verlieren. Am gleichen Tag wird auch der Grundschuldbrief übergeben. Im Grundbuch erfolgt keine Eintragung. N tilgt das Darlehen vereinbarungsgemäß bis Ende Juli 2014 inklusive der zu zahlenden Zinsen an die Kredithai-GbR. Am fällt N aus allen Wolken, als die Xylo-Bank, von der er noch nie etwas gehört hat, in das Grundstück Flurstück-Nummer 89/5 vollstrecken möchte. Kann die Xylo-Bank von N die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen? 7

8 Ergänzungsfälle 1 Fall 7 (siehe Gottwald, PdW, Fall 51) E verkauft dem K ein Hausgrundstück und lässt es ihm auf. Beide Seiten beantragen beim Grundbuchamt den Vollzug der notariellen Urkunde. Nach Eingang des Eintragungsantrages findet K ein günstigeres Grundstück. Er will daher seine Rechte aus dem Kaufvertrag mit E an den an dem Grundstück interessierten D abtreten. a) Ist dies gegen den Willen des E möglich? b) Wie kann die Eintragung des D als Eigentümer im Grundbuch bewirkt werden? c) Wie wäre es, wenn E die Auflassung erklärt und dem K eine Auflassungsvormerkung bewilligt hätte, die inzwischen im Grundbuch eingetragen ist? d) Wie wäre es, wenn D nach Auflassung durch K, aber vor Stellung eines eigenen Eintragungsantrages erfährt, dass E in Wirklichkeit nicht Eigentümer des Grundstücks ist? e) Wie kann K seine Rechte aus dem Vertrag mit E an D übertragen, wenn das Grundstück dem K bereits aufgelassen wurde, er aber noch keinen Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt hat? f) Nach Eintragung einer Vormerkung und Eingang seines Auflassungsantrags beim Grundbuchamt treten an dem Haus als Folge von Sprengungen beim Ausheben der Baugrube auf dem Nachbargrundstück Rissschäden auf. Kann K Ersatz dieses vor seinem Eigentumserwerb eingetretenen Schadens verlangen? Fall 8 (siehe Gottwald, PdW, Fall 53) V liefert an die Baustelle des K Heizkörper zur Montage unter Eigentumsvorbehalt. Noch vor dem Einbau und der Zahlung des Kaufpreises veräußert K das Baugrundstück samt allem Zubehör an E, der den Bau fortführt. V verlangt jetzt von E Herausgabe der auf der Baustelle lagernden Heizkörper. Zu Recht? 1 Die Ergänzungsfälle sind entnommen aus Gottwald, Sachenrecht Prüfe dein Wissen, 15. Aufl.,

9 Fall 9 (siehe Gottwald, PdW, Fall 121) Die Stadt G hat zur Industrieansiedlung ein größeres Gelände im Erbbaurecht für 40 Jahre an Firma E, einen Computerhersteller, vergeben. a) Wie ist das Erbbaurecht für E zu bestellen? b) In dem Bestellungsvertrag verpflichtet sich E, auf dem Gelände ein Zweigwerk mit etwa 300 Arbeitsplätzen zu errichten. Wer wird Eigentümer der Werksgebäude? c) Firma E benötigt Bankkredite zum Aufbau und für die Sicherung des allgemeinen Betriebs. Kann sie hierfür dingliche Sicherheiten an dem Zweigwerk bestellen? d) Kann für Firma E ein Recht und eine Pflicht zum Ankauf des Betriebsgrundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden? Fall 10 (siehe Gottwald, PdW, Fall 149) Die Geschäfte der Fa. E gingen schlecht. Um die Verluste nicht weiter anwachsen zu lassen, stellte E seinen Betrieb am vollständig ein. Sodann verkaufte er am seine Maschinen an K. a) Am werden die Maschinen vom Grundstück entfernt und an K geliefert. Am wird auf Antrag der G-Bank, der Gläubigerin der am Betriebsgrundstück bestehenden Hypothek, die Zwangsversteigerung angeordnet. Kann die G-Bank verlangen, dass K die Mitversteigerung der Maschinen duldet? b) Wie ist Fall a) zu beurteilen, wenn die Zwangsversteigerung bereits am angeordnet wird? c) Kann die G-Bank im Fall a) den Erlös aus dem Maschinenverkauf für sich in Anspruch nehmen, wenn Fa. E am in Insolvenz gefallen ist und der Insolvenzverwalter V die Maschinen veräußert hat? Fall 11 (siehe Gottwald, PdW, Fall 159) A hat dem E ein durch Briefhypothek gesichertes Darlehen in Höhe von gewährt. Als er Geld benötigt, veräußert er die Hypothek an B unter Übergabe des mit beglaubigter Abtretungserklärung versehenen Briefes. 9

10 a) Ist B Inhaber der Hypothek geworden? b) A hat eine Blanko-Abtretung beglaubigen lassen. B setzt in diese nachträglich seinen Namen ein und tritt die Hypothek formgerecht an C ab. Kann E einwenden, er habe an B schon 2500 des Hypothekendarlehens getilgt? c) B stirbt. Sein Erbe C veräußert die Hypothek in beglaubigter Form unter Vorlage eines Erbscheins an die D-Bank. Kann sich E wiederum auf eine Teilzahlung an B berufen? d) G, die Büroleiterin des B, versucht ihr Gehalt aufzubessern. Sie fälscht die Unterschrift ihres Chefs und den notariellen Beglaubigungsvermerk in äußerlich einwandfreier Weise und tritt die Hypothek an C ab. Kann C die Hypothek einklagen? e) A zahlt an E nur drei Viertel des zugesagten Darlehens aus. Aufgrund einstweiliger Verfügung wird deshalb auf Antrag des E ein Widerspruch gegen die Berechtigung des A hinsichtlich eines Teilbetrages von 2500 im Grundbuch eingetragen. Gleichwohl tritt A die Hypothek unter Übergabe des Briefes in öffentlicher Urkunde an den gutgläubigen B ab. Hat B die gesamte Hypothek erworben? Fall 12 (siehe Gottwald, PdW, Fall 160) Um seinem Neffen N den Schritt in die Selbständigkeit zu erleichtern, bestellt sein Onkel O an seinem Grundstück eine Briefhypothek zur Sicherung eines von N bei der D-Bank aufgenommenen gewerblichen Existenzgründungsdarlehen in Höhe von , das in Vierteljahresraten zu zurückzuzahlen ist. Nach drei Jahren ordnungsgemäßer Tilgung gerät der Jungunternehmer in Schwierigkeiten. Um eine Zwangsversteigerung seines Grundstücks zu verhindern, zahlt O das restliche Darlehen samt rückständiger Zinsen an die D-Bank zurück. a) Wem steht jetzt die Hypothek zu? b) Wie wäre es, wenn O der D-Bank eine Grundschuld bestellt hätte? c) Schon vor der drohenden Zwangsversteigerung aus der Grundschuld bietet O der D-Bank an, den Kredit seines Neffen gegen Abtretung der Darlehensforderung abzulösen. Die D-Bank geht darauf ein; das Geschäft wird vollzogen. Hat O die Forderung erworben? 10