Wesentliche Einzelhandelslagen in Bietigheim-Bissingen und Untersuchungsstandort Mühlwiesen. Legende: Größenklasse VK ab m².

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1 Karte 3: Wesentliche Einzelhandelslagen in und Untersuchungsstandort Mühlwiesen Untersuchungsstandort Mühlwiesen Legende: Größenklasse VK ab m² Branchen VK > 800 m² VK < 800 m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: Kartengrundlage Stadt Bietigheim- Bissingen; GMA-Bearbeitung

2 Betrachtet man die räumliche Verteilung des Einzelhandels in so fällt auf, dass sich zwar ca. 58 % der Betriebe im Stadtteil Bietigheim (inkl. Sand) befinden, dort aber nur rd. 26 % der Verkaufsflächen lokalisiert sind. Der Verkaufsflächenschwerpunkt befindet sich eindeutig in den Gewerbegebieten (ca. 62 % der Gesamtverkaufsfläche). Die übrigen Stadtteile spielen hinsichtlich ihres Verkaufsflächenanteiles nur eine untergeordnete Rolle (vgl. Tabelle 2 und Karte 3). Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in nach Lagen Betriebe Verkaufsfläche Lage Anzahl in % m² in % Bietigheim (inkl. Siedlung Sand) Bissingen (inkl. Untermberg) Wohngebiet Buch Gewerbegebiete (Laiern, Büttenwiesen, Seewiesen) Metterzimmern < 1 Gesamt Quelle: Einzelhandelskonzept 2009 (ca.-werte, gerundet). Innerhalb der regionalplanerisch abgegrenzten Innenstadt sind ca. 40 % der Betriebe lokalisiert. Sie vereinen aber lediglich ca. 19 % der Gesamtverkaufsfläche auf sich, d.h. weniger als ein Fünftel der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen befinden sich in der Innenstadt. Zur Einordnung der Einzelhandelsausstattung im Mittelzentrum kann die Verkaufsflächenausstattung herangezogen werden. Insbesondere im regionalen Vergleich mit anderen Städten ähnlicher Größenordnung zeigt sich, dass Bietigheim- Bissingen sowohl in Bezug auf die Betriebszahl als auch auf die Verkaufsfläche unterdurchschnittliche Werte im Foodbereich aufweist. Im Nonfoodbereich erreicht Bietigheim- Bissingen lediglich aufgrund von Möbel Hofmeister eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. 12

3 Abbildung 1: Einzelhandelsbestand im Vergleich Verkaufsfläche (m²) je Einwohner Bietigheim- Schwäbisch Hall Rastatt (ca Bruchsal (ca. Leinfelden- Ettlingen (ca. GMA-Kennziffer Bissingen (ca. (ca EW) EW) EW) Echterdingen (ca EW) Ba.-Wü. ( EW) EW) EW)* Hof meister Food Nonfood Säule * Quelle: GMA-Kennziffernstudie 2007 (Basis: 130 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg). Quelle: GMA-Erhebungen (in Klammern Angabe der Einwohner) Hinsichtlich einzelhandelsrelevanter Planungen sind in den letzten Jahren insbesondere die Bemühungen zur Aufwertung der Bietigheim-Bissinger Innenstadt intensiviert worden. So ist zum einen mit dem Arkadengebäude am Marktplatz mit Flächen für kleinteiligen Facheinzelhandel ein Einzelhandelsprojekt fertiggestellt worden. Zum anderen wurde am Kronenplatz das Kronenzentrum realisiert, in welchem mit C&A, H&M und Das Depot drei wichtige Frequenzbringer für die Bietigheim-Bissinger Innenstadt angesiedelt sind. Hinsichtlich der am Standort Mühlwiesen vorgesehenen Nutzungen wurde bereits im Einzelhandelskonzept für die Stadt (GMA, 2009) Entwicklungspotenzial für einen frischeorientierten Lebensmittelvollsortimenter und einen Elektrofachmarkt identifiziert: Im Lebensmittelbereich verfügt im Gegensatz zu zahlreichen vergleichbaren Mittelstädten lediglich über ein SB-Warenhaus (Kaufland). Vor diesem Hintergrund besteht Entwicklungspotenzial v. a. im qualitativ hochwertigen und frischeorientierten Vollsortimentsbereich. Es fehlt derzeit ein großflächiges zeitgemäßes Frischeangebot, das in Ergänzung zum typischen discountorientierten SB-Warenhausanbieter Kaufland für ein umfassendes Lebensmittelangebot in der Stadt sorgt. Des Weiteren ist auf den Modernisierungsbedarf v. a. im Lebensmitteldiscountbereich hinzuweisen. (vgl. Einzelhandelskonzept Bietigheim- Bissingen, GMA, 2009, S. 33) 13

4 Das Segment Elektrowaren / Medien / Foto ist in stark unterdurchschnittlich ausgeprägt. Im Hinblick auf die Einwohnerzahl wird in lediglich ein Drittel der durchschnittlichen Verkaufsfläche vergleichbarer Städte in Baden-Württemberg erreicht. Dieses Segment ist zudem das einzige, das in seit 1992 per Saldo eine negative Verkaufsflächenbilanz aufweist. [...] Auch vor dem Hintergrund des vergleichsweise sehr geringen Zentralitätsgrades errechnet sich quantitativ im Bereich Elektrowaren das größte Entwicklungspotenzial für. Das Angebot beschränkt sich ausschließlich auf klein strukturierte Anbieter mit Schwerpunkt im Handwerksbereich. (vgl. Einzelhandelskonzept, GMA, 2009, S. 35) Die im Einzelhandelskonzept getätigten Aussagen bezüglich der Entwicklungspotenziale im Bereich Drogeriewaren müssen vor dem Hintergrund der Insolvenz des Anbieters Schlecker und dem Schlecker-Filialnetzes neu bewertet werden und können daher nicht aus dem Einzelhandelskonzept von 2009 übernommen werden. In den Empfehlungen zu möglichen konkreten Angebotsergänzungen wird sowohl die Ansiedlung eines qualitativ hochwertigen und frischeorientierten Lebensmittelvollsortimenters sowie Neuansiedlungen im Elektrobereich (Fachmarktkonzept) (vgl. Einzelhandelskonzept, GMA, 2009, S. 37) aufgeführt. Als Standort wurde hierfür der Standort Mühlwiesen vorgeschlagen. Auf Basis einer erneuten Bewertung der Angebotssituation im Lebensmittel- bzw. Elektrowarenbereich behalten die im Einzelhandelskonzept der Stadt 2009 getätigten Aussagen auch aktuell ihre Gültigkeit und können wie folgt bewertet werden: Im Lebensmittelbereich wird derzeit eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 490 m² VK / EW erzielt, was im Vergleich zu ähnlich großen Städten einen deutlich unterdurchschnittlichen Wert darstellt (ca. 600 m² VK / EW). Auch die Zentralitätskennziffer im Lebensmittelbereich liegt mit ca. 94 % auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Vergleichbare Mittelzentren erreichen hier deutlich höhere Werte. Kalkuliert man eine Steigerung der Zentralität auf ca. 120 %, was einen für ein Mittelzentrum typischen Wert darstellt, lassen sich unter Berücksichtigung von durchschnittlichen Flächenproduktivitäten mittelfristig zusätzliche m² Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich errechnen. 14

5 Im Elektrowarenbereich ist eine sehr geringe Angebotssituation festzuhalten. Durch die Schließung von Hertie ist im Elektrobereich ein Großteil der Verkaufsflächen und Umsätze verloren gegangen. So wird im Elektrowarenbereich derzeit eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung erzielt. Folglich fließt auf Grund des geringen Angebots ca. 87 % (ca. 22 Mio. ) der in vorhandenen Kaufkraft ins Umland (v. a. in Richtung Ludwigsburg) ab. Unter dem Ansatz der Steigerung der Zentralität auf einen Wert von ca. 100 % und unter Berücksichtigung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten lässt sich rechnerisch eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca m² im Elektrowarenbereich am Standort bestimmen. Im Drogeriewarenbereich ist nach der Insolvenz von Schlecker eine sehr geringe Angebotssituation festzuhalten. Lediglich ein Drogeriefachmarkt (dm) und zwei kleine Drehpunkt-Nahversorger sind derzeit im Drogeriebereich vorhanden. Das Angebot wird ergänzt durch Spezialanbieter aus dem Bereich Parfümerie und Kosmetik. In den letzten Jahren kam es im Drogeriefachmarktsegment zu einer Schließung von vier Schlecker-Niederlassungen und einer Ihr Platz-Filiale in. Lediglich die kleinen Schlecker-Standorte in den Stadtteilen Buch und Bissingen werden derzeit als Drehpunkt bzw. id-drogeriemarkt weiterbetrieben. Insgesamt sind somit in rd. 700 m² VK im Drogeriefachmarktbereich durch die Insolvenz von Schlecker weggefallen. Darüber hinaus ist des Weiteren auf die Schließung des Hertie-Kaufhauses hinzuweisen, welches ebenfalls eine Drogeriewarenabteilung (ca. 100 m² VK) beinhaltete. Insgesamt ergeben sich somit im Drogeriewarenbereich deutliche Potenziale zur Kompensation des durch die Insolvenz von Schlecker entstandenen Versorgungsdefizits. 3. Einzelhandelskonzept Die Stadt verfolgt schon seit langem eine konsequente und stringente Steuerung des Einzelhandels durch GMA-Einzelhandelskonzepte, welche zuletzt in den Jahren 1993, 2007 und 2009 fortgeschrieben wurden. Kernstück dieses Einzelhandelskonzepts ist eine dreistufige Standortgliederung, die Einzelhandelsschwerpunkten im Stadtgebiet unterschiedliche Versorgungsfunktionen zuweist. Zum Einen ist zu unterscheiden zwischen: 15

6 der Innenstadt Bietigheim (inkl. Innenstadterweiterungsflächen), die als multifunktionaler Standort der Versorgungsleistung für die Gesamtstadt und das überörtliche Marktgebiet wahrnimmt, den Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen in Bissingen, welche der wohnortbezogenen Nahversorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs für die Bürger der Stadtteile dienen und den Gewerbegebietslagen, in denen die dortigen Anbieter ebenfalls wichtige Zentralitätsfunktionen für die Gesamtstadt wahrnehmen. Hierbei ist insbesondere Möbel Hofmeister als wesentlicher Anbieter zu nennen. Folgende wesentliche Säulen sind somit für das Einzelhandelskonzept der Stadt festzuhalten: Abbildung 2: Die Säulen des Zentrenkonzeptes der Stadt Ziele Attraktivitätssteigerung der zentralen Einkaufslagen Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung Entwicklung Gewerbegebiete nur mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten Maßnahmen - Sicherung und Weiterentwicklung bestehender Strukturen und Entwicklung zusätzlicher Innenstadtstandorte - Stadtmarketing als begleitendes Instrument - Sicherung / Ausbau standortgerechter Lebensmittelmärkte in den Stadtteilen - kein weiterer Ausbau dezentraler, rein autokundenorientierter Lagen - Anpassung alter Bebauungspläne in den Gewerbegebieten (weitgehend abgeschlossen*) - Sicherung der Bestandsbetriebe zukünftige Vorgehensweise Schaffung der Voraussetzungen zum Ausgleich von Defiziten in der Innenstadt Schaffung der Rahmenbedingungen für eine zukunftsfähige Nahversorgung Beibehaltung der bisherigen Vorgehensweise * vgl. Kap V, Pkt. 3.3 Quelle: GMA-Darstellung Umgesetzt wird das Einzelhandelskonzept mittels eines auf abgestimmten Standort- und Sortimentskonzepts. Dabei werden mit Hilfe des Sortimentskonzepts zentrenrelevante Sortimente definiert, die in der Innenstadt von Bietigheim- Bissingen angesiedelt werden sollen. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sollen vorwiegend an Standorten außerhalb der Innenstadt konzentriert werden. 16

7 Neben dem Sortimentskonzept beinhaltet das Einzelhandelskonzept ebenfalls ein Standortkonzept, in welchem die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche detailliert bewertet und definiert werden. Grundsätzlich wird in zwischen der Innenstadt (Altstadt und Talstraße / mögliche Innenstadterweiterung; vgl. Karte 4), den Nahversorgungszentren (Stadtteilzentrum Bissingen, Stadtteilzentrum Buch, Stadtteilversorgung Metterzimmern und weitere Nahversorgungsstandorte) und den Gewerbegebietslagen unterschieden. Der Standort Mühlwiesen wurde dabei wie folgt bewertet: Ergänzungsstandort zur Innenstadt östlich der B 27 im Bereich Mühlwiesen (= mittelfristig relevante Entwicklungsfläche): Eine vergleichende Untersuchung verschiedener Erweiterungsflächen hat ergeben, dass sich das Gebiet Mühlwiesen östlich der B 27 aus städtebaulicher Sicht am besten eignet als Standort für die Sortimente und Betriebstypen, die eindeutig als Branchendefizite erkannt wurden, die aber weder in der historischen Altstadt noch in den übrigen innerstädtischen Lagen (inkl. Talstraße) realisierbar sind. Dies gilt im Wesentlichen für den Lebensmittelmarkt und u. U. auch für den Elektrofachmarkt (je nach Größe und Betreiberkonzept). Der Standort wird nach Norden begrenzt durch das Firmengelände der Fa. Bessey, nach Westen schließen sich auf der gegenüberliegenden Seite der B 27 die größeren Einzelhandelsbetriebe entlang der Talstraße an. Im Süden folgt das neue Feuerwehrhaus und nach Südwesten die Standorte von Kaufland und Kronenzentrum (ehemals Hertie) mit umfangreichen Parkplatzangeboten. Auch östlich der B 27 befinden sich weitere oberirdische Stellplätze im Bereich Mühlwiesenstraße. Nach Osten wird der Standort begrenzt durch die Auwiesen der Enz. Aus städtebaulicher Sicht erscheint bei Realisierung dieses Areals ebenfalls in hohem Maße eine Verbesserung der fußläufigen Anbindung an die Einzelhandelslage westlich der B 27 (Talstraße) notwendig. Dabei geht es v. a. um attraktive Querungsmöglichkeiten der stark befahrenen B 27 sowie eine stärkere stadträumliche Einbindung und Erlebbarkeit des Standortes als Teil der Innenstadt. (vgl. Einzelhandelskonzept, GMA, 2009, S. 51) 17

8 Karte 3: Wesentliche Einzelhandelslagen in und Untersuchungsstandort Mühlwiesen Untersuchungsstandort Mühlwiesen Legende: Größenklasse VK ab m² Branchen VK > 800 m² VK < 800 m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: Kartengrundlage Stadt Bietigheim- Bissingen; GMA-Bearbeitung

9 4. Mikrostandort Mühlwiesen Der Standort Mühlwiesen liegt östlich der Bietigheim-Bissinger Altstadt direkt an der sich in Nord-Süd-Richtung erstreckenden B 27. Der Standort selbst wird im Norden begrenzt durch das Firmengelände der Fa. Bessey, nach Westen schließen sich auf der gegenüberliegenden Seite der B 27 mehrere größere Einzelhandelsbetriebe (Intersport, Fressnapf) entlang der Talstraße an. Direkt südlich des Standortbereiches folgt das Feuerwehrgerätehaus und nach Südwesten der Standort Kaufland und Kronenzentrum mit C&A, H&M und Das Depot. In diesem Bereich und auch direkt südlich des Standortes Mühlwiesenstraße befinden sich weitere Stellplätze. Nach Osten wird der Standort durch die Auwiesen der Enz begrenzt. Foto 1: Standort Mühlwiesen Blickrichtung Nord Foto 2: Standort Mühlwiesen Blickrichtung Süd Foto 3: Standort Mühlwiesen Gelände Foto 4: Standort Mühlwiesen Verkehrsanbindung Quelle: GMA-Aufnahmen

10 Das Gelände selbst ist als eben zu charakterisieren. In Richtung B 27 besteht ein Höhenunterschied von ca. 1 2 m. Derzeit ist der östliche Bereich des Planareals als Grünfläche genutzt. Zudem ist dort die Sportanlage des Bogenschützenvereines Bietigheim- Bissingen und in Richtung Norden die Parkplätze der Fa. Bessey zu finden. Große Teile des Planareals sind jedoch als unbebaut zu klassifizieren. In verkehrlicher Hinsicht ist das Areal sehr gut an den überörtlichen Verkehrsträger B 27 angeschlossen. So besteht eine direkte Anbindung über die Mühlwiesenstraße an eine ampelgeregelte Kreuzung der B 27 in Richtung Ludwigsburg bzw. Heilbronn. Auch die in Richtung Westen verlaufende L 1107 stellt eine weitere direkte Verbindung ins Umland dar, sodass der Standort schnell und unkompliziert aus allen Richtungen zu erreichen ist. Durch eine in ca. 200 m Entfernung gelegene Bushaltestelle südlich von Kaufland in der Mühlwiesenstraße besitzt der Standort ebenfalls eine fußläufig erreichbare Anbindung an den Nahverkehr. Wenig attraktiv stellt sich jedoch derzeit die fußläufige Anbindung in Richtung der Innenstadt von dar. Derzeit kann diese lediglich über die Mühlwiesenstraße, welche in einem Bogen südlich von Kaufland verläuft, erreicht werden. Über diese wird jedoch der Parkverkehr von Kaufland und Kronenzentrum abgewickelt. Im Zuge der Realisierung des Projekts sollte generell die Anbindung an die Innenstadt verbessert werden. Perspektivisch wäre im Zuge einer Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Talstraße ebenfalls die Schaffung einer Querungsmöglichkeit der stark befahrenen B 27 denkbar, um die Einzelhandelsstandorte Talstraße und Mühlwiesen miteinander zu verbinden. Insgesamt lässt sich für die Eignung des Standortes Mühlwiesen als Einzelhandelsstandort festhalten, das dieser aufgrund seiner Lage, guten verkehrlichen Erreichbarkeit und möglicher Synergieeffekte bei einer attraktiven Gestaltung der Anbindung an die Innenstadt als Standort zur Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt als sehr gut zu bewerten ist. 20

11 5. Einzugsgebiet des Vorhabens Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für die am Standort Mühlwiesen in Bietigheim- Bissingen vorgesehenen Nutzungen ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und zur Berechnung der projektrelevanten Kaufkraft. Als Einzugsgebiet gilt der Bereich, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Einflussfaktoren berücksichtigt: geografische Lage des Mikrostandortes und die Siedlungsstruktur des Untersuchungsraumes Verkehrsbedingungen im Untersuchungsraum ausgewählte Zeit-Distanz-Werte derzeitige Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Ergebnisse aus dem Einzelhandelskonzept (GMA, 2009) und anderer GMA-Untersuchungen in der Region. Das Einzugsgebiet des Vorhabens wird dabei in zwei Zonen untergliedert: Zone I: Einwohner Zone II: Sachsenheim, Besigheim, Bönnigheim, Ingersheim, Löchgau, Kirchheim am Neckar, Gemmrigheim, Mundelsheim, Walheim, Erligheim, Freudental, Hessigheim Einwohner Summe: Einwohner. Die Abgrenzung des Einzugsgebiets erfolgte auf Grundlage der dort vorherrschenden Wettbewerbssituation und der verkehrlichen Erreichbarkeit. So begrenzen insbesondere die umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren das Einzugsgebiet. In Richtung Norden ist auf das Marktgebiet des Oberzentrums Heilbronn hinzuweisen, in dem sich in den projektrelevanten Sortimenten zahlreiche Wettbewerber befinden. In Richtung Süden befinden sich das Mittelzentrum Ludwigsburg (insb. Breuningerland) sowie die Landeshauptstadt Stuttgart als dominierende Einzelhandelsstandorte. 21