40. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis

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1 40. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis - aktuelle Entwicklungen und praktische Konsequenzen Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Rangfolge des 10 Abs. 1 ZVG Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge: [0. Kosten des Verfahrens, 109 Abs. 1 ZVG] 1. Bestimmte Kosten einer parallelen Zwangsversteigerung 2. Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes; 3. Öffentliche Lasten; 4. Eingetragene Rechte [Grundschuld, Hypothek, (Vormerkung)]; 5. Sonstige [ungesicherte] Gläubiger Folie 2

3 Haftungsgefahr 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG LG Köln v , 29 S 40/13, ZWE 2014, 135: Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht, wenn er schuldhaft die Anmeldung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren unterlässt. Folie 3

4 Agenda I. Aktuelle Entwicklungen 1. Absonderungsrecht in der Insolvenz 2. Keine Erwerberhaftung, kein dingliches Recht 3. Vorrecht schlägt Vormerkung II. Grundfragen des Vorrangs III. Strategien der Gemeinschaft IV.Enthaftungsstrategien zu Lasten der Gemeinschaft V. Auskehr eines etwaigen Versteigerungserlöses an die Gemeinschaft VI.Haftungsrisiken für den Verwalter Folie 4

5 Qualifizierung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als Absonderungsrecht in Insolvenz Problem: - Die vor Insolvenzeröffnung offen gebliebenen Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechung gegen den insolventen Wohnungseigentümer sind bloße Insolvenzforderungen. - Insoweit kann die Eigentümergemeinschaft allein auf die Insolvenzquote hoffen. Einordnung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: - Nach BGH v IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098, steht der Gemeinschaft ein Absonderungsrecht wegen des Vorrangs aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG am Wohnungseigentum zu, - Als Beschlagnahme i.s. dieses Vorrangs gilt die Insolvenzeröffnung. Folge: - Kommt es während Insolvenzverfahren zur Zwangsversteigerung, zählt in zeitlicher Hinsicht als Beschlagnahme i.s. 10 ZVG die Insolvenzeröffnung. - Veräußert Insolvenzverwalter freihändig, steht Gemeinschaft wegen ihres Absonderungsrechts ein Erlösanteil zu (LG Landau v S 11/12, ZWE 2012, 439: Das Absonderungsrecht setzt sich am Erlös fort.). Folie 5

6 Beispiel: 2. Erwerberhaftung ein Beispiel Veräußerer zahlt 2010 nicht auf Wirtschaftsplan, also hat Gemeinschaft Zahlungsanspruch gegen Veräußerer wird Erwerber als Eigentümer eingetragen, also hat Gemeinschaft keinen Zahlungsanspruch gegen Erwerber Kann Gemeinschaft ungeachtet Veräußerung weiterhin wegen Rückstand nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (gegen Erwerber) vorgehen? Lösung war streitig: Ja, Gemeinschaft könne gegen Erwerber auf Duldung der Zwangsvollstreckung, weil 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dingliche Wirkung entfalte. Nach Gegenmeinung sollte 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nur Verteilungsregel sein, falls es zur Versteigerung kommt. Folie 6

7 Erwerberhaftung, 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG? Zahlungsschuld wegen Rückständen: (+) Veräußerer Haftung mit gesamten Vermögen Gemeinschaft BGH:? (-) Duldung der Zwangsversteigerung wegen Forthaftung des Grundstücks? Erwerber Haftung mit Grundstück? Folie 7

8 BGH v V ZR 209/12, NJW 2013, 3515 Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher lehnt der BGH eine Erwerberhaftung aufgrund von 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ab. Folie 8

9 3. Vorrecht contra Vormerkung Nach Ablehnung einer Erwerberhaftung stellt sich die Frage nach den Wirkungen eines Vorgehens nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, wenn für einen künftigen Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Folie 9

10 Beispiel Im Grundbuch der Teileigentumseinheit der Eigentümerin ist seit 1999 eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Berechtigten eingetragen. Gemeinschaft betreibt wegen Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2008 die Zwangsversteigerung. Das Amtsgericht ordnet 2010 die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG an. Die Beteiligten streiten über das Rangverhältnis von Vormerkung und Versteigerungsvorrecht. Folie 10

11 BGH v V ZB 123/13, NJW 2014, Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln. 2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen. Folie 11

12 II. Grundfragen des Vorrangs 1. Betragsmäßiger und zeitlicher Umfang a) Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. b) Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. 2. Wirkungen des Vorrechts Folie 12

13 Umfang des Vorrangs Deckelung auf 5 % des Verkehrswert(gutachtens) Erlösverteilung Ablösung durch nachrangigen Gläubiger ( 268 BGB) Erhält die Gemeinschaft durch eine Ablösung Befriedigung im Umfange des Deckels von 5 %, kann sie selbst das Vorrecht (das auf den ablösenden Gläubiger übergeht) in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals geltend machen (BGH v V ZB 129/09). Keine Berücksichtigung von Zahlungen des Eigentümers (BGH v V ZB 194/11, ZWE 2012, 437) Folie 13

14 Beispiel zur zeitlichen Beschränkung Eigentümer hat für 2006 und 2007 auf den Wirtschaftsplan nur sporadisch gezahlt. Auch die 2006 beschlossene Abrechnungsspitze für 2005 steht noch aus. In 2008 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Es kommt 2009 zur Zwangsversteigerung Welche Forderungen der Gemeinschaft sind für 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu berücksichtigen? Folie 14

15 Lösung Beispiel Nach BGH v IX ZR 120/10 kommt es als Beschlagnahme - nicht auf die Anordnung der Zwangsversteigerung in 2009, - sondern auf die Insolvenzeröffnung in 2008 an. Daher werden die Hausgeldrückstände aus 2006 und 2007 vom Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst. Nach der vom BGH v IX ZR 120/10 Rn. 32 zitierten Auffassung des Gesetzgebers fällt die in 2006 beschlossene Abrechnungsspitze 2005 aus dem Zweijahreszeitraum heraus (zweifelhaft angesichts Entstehen erst durch Beschluss, sog. Fälligkeitstheorie). Folie 15

16 III. Strategien der Gemeinschaft I Möglichkeiten der Beteiligung der Gemeinschaft an Zwangsversteigerung - Zwangsversteigerungsantrag ( 15 ZVG) oder Beitritt ( 27 ZVG) zu Fremdantrag verlangt nach 10 Abs. 3 ZVG: Titel Nachweis der Bevorrechtigung Nachweis der Überschreitung des Verzugsbetrags ( 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG): 3 % des Einheitswertes - Anmeldung durch WE-Gemeinschaft bei Fremdantrag ( 45 Abs. 3 ZVG): Nachweis der Bevorrechtigung Strategische Überlegungen Ist Antrag/Beitritt ratsam? (Anmeldung muss immer erfolgen!) - Ohne Zwangsversteigerung droht Verlust des Vorrechts - Aufwand, Voraussetzungen zu erfüllen, - Kostenvorschuss (Verkehrswertgutachten) - Stärke der Rechtsposition (Eigenständigkeit oder Abhängigkeit) Folie 16

17 Strategien der Gemeinschaft II: Insolvenzverfahren Möglichkeiten der Beteiligung am Insolvenzverfahren - Anmeldung/Geltendmachung des Absonderungsrechts im eröffneten Insolvenzverfahren Nachweis der Bevorrechtigung - Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den säumigen Eigentümer Antragsrecht (Glaubhaftmachung einer Forderung) Insolvenzgrund (Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers) Hinreichende Masse Strategische Überlegungen Ist Insolvenzantrag ratsam? (Anmeldung muss immer erfolgen!) - Prüfung, ob Insolvenzgrund vorliegt, - Kostenrisiko Vorschuss Ablehnung der Insolvenzeröffnung - Risiko der Freigabe der Immobilie durch Insolvenzverwalter Folie 17

18 Vorgehen des Verwalters Anmeldung im Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahren Pflicht des Verwalters entsprechend vorzugehen: - 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt Abs. 3 Nr. 4 WEG: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 4 zu treffen. Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens Verwalter hat Eigentümer zu informieren und auf Eigentümerversammlung über Vorgehen entscheiden zu lassen. Folie 18

19 IV. Enthaftungsstrategien zu Lasten der Gemeinschaft Lässt sich der Vorrang durchsetzen? 1. Veräußerung durch den Hausgeldschuldner Nein, weil Vorrecht Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsversteigerung gegen den säumigen Eigentümer voraussetzt (BGH, Urteil v V ZR 209/12). 2. Erwerbsvormerkung im Grundbuch Ja, weil Vormerkung in die Rangklasse 4 einzuordnen ist, der Rangklasse 2 vorgeht (BGH, Beschluss v V ZB 123/13). 3. Werdende Eigentümergemeinschaft Nein, weil schuldender Erwerber vom Bauträger schon mangels Eintragung im Grundbuch noch nicht Eigentümer, aber nur gegen den Eigentümer (hier: Bauträger) ist Vollstreckung in Wohnung zulässig (BGH, Beschluss v V ZB 19/09). Folie 19

20 V. Auskehr eines etwaigen Versteigerungserlöses an die Gemeinschaft Ist Einnahme verteilungsrelevant (= erheblich, um Abrechnungsspitze zu bestimmen)? Welche Beitragsforderung wird mittels Erlös getilgt? - Einnahmen auf laufenden WP und aktuelle JA werden nicht verteilt. - Einnahmen auf alte WP/JA sind zu verteilen. Wie erfolgt Verteilung? 16 Abs. 1 WEG verlangt Verteilung nach MEA. Lässt sich einwenden, dass säumiger Eigentümer noch weitere (wegen 5 %-Deckelung) Rückstände hat? Aufrechnung setzt voraus - aus Verteilung folgendes Abrechnungsguthaben, - Gegenseitigkeit, was Erwerb im Wege Zwangsversteigerung ausschließt, nur bei Erlös durch Ablösung nachrangiger Gläubiger erfüllt sein kann. Folie 20

21 VI. Haftungsrisiken für den Verwalter Grundlage Haftung setzt schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters voraus ( 280 BGB) Typische Pflichtverletzungen - Keine/Fehlerhafte Anmeldung des Vorrangs in Zwangsversteigerung (LG Köln v , 29 S 40/13) oder im Insolvenzverfahren, - Keine Information der Eigentümer über Möglichkeit und Voraussetzungen von Betreiben der Zwangsversteigerung und Stellung eines Insolvenzantrags. Folie 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 22