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1 Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Bewertung von Immobilien sowie der Bewertung von Mieten und Pachten Rinzeldorf Apen-Godensholt Tel.: Mail: eurotec-immobilienbewertung@gmx.de Side: Wert-Expertise über das Objekt Mastenweg 17, Bad Zwischenahn Ohrwege Immobiliennutzung: Selbstnutzung Verwendete Methode: Sachwertverfahren (das ergibt sich aus der Immobiliennutzung) Wertermittlungsstichtag: das heutige Datum

2 Zusammenfassung: Immobiliennutzung: Grundstücksgröße: Wohnfläche eigene Wohnung/Haus: Bruttogrundfläche: Himmelsrichtung: Angaben zum Dach: Angaben zum Gebäudetyp: Auswahl des Gebäudestandpunkts: Objektbeschreibung: Allgemeine Objektbeschreibung: Grundrissdetailbeschreibung: Allgemeine Zustandsbeschreibung: Selbstnutzung 528,0 in qm 96,0 in qm 106,0 in qm südwest Satteldach Einfamilienhaus Reihenhaus Kopfhaus Pauschale Lagenbeschreibung: mittel, Pauschale Zustandsbeschreibung: Komplett modernisiert Sie interessieren sich hier für ein hübsches und niedliches Reihenendhaus. Die Heizungsanlage ist aus dem Jahre 2007, hier sind Sie auf der Sicheren Seite. Für wenig Geld, bekommen Sie ein schickes und gemütliches Eigenheim. Schauen Sie es sich mit uns gemeinsam an, ich denke es wird Ihnen gefallen. Im Untergeschoß finden Sie neben dem Wohn- und Esszimmer die Küche und ein Gäste WC, sowie ein Abstellraum. Im Obergeschoß finden Sie ein in weiß verfliestes Vollbad mit Fenster und drei Kinder- bzw. Schlafräume. An dem Reihenendhaus steht eine Fertiggarage und ein Fahrradschuppen. Das Reihenendhaus ist in einem sehr gepflegten Zustand. Lagebeschreibung (direkte Umgebung): Das Wohnhaus liegt in Bad Zwischenahner im Vorort Ohrwege. Das In wenigen Minuten kann man mit dem Fahrrad oder dem Auto den allseits bekannten Kurort Bad Zwischenahn erreichen, wo alle Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie kulturelle Einrichtungen vorhanden sind. Alle Schulen sind ebenfalls bequem mit dem Fahrrad oder dem Schulbus zu erreichen. Kindergärten befinden sich in Bad Zwischenahn (2 km) sowie im Nachbarort Rostrup Gutachterliche Grunddaten der Immobilie Zusammenfassend sehen Sie hier, was Sie in Bezug auf den Wert Ihrer Immobilie recherchiert haben. Baujahr der Immobilie: 1990 Letzte Komplettrenovierung: 2005

3 Bodenpreis: 130,00 Korrekturfaktor des Baupreises: 1,0 örtlicher Liegenschaftszinssatz: 0,0 Sondereigentumsanteil am Haus: 0,0 Immobilienwert Bodenwert ermitteln Der Bodenwert Ihrer selbst genutzten Immobilie ist ein wichtiger Bestandteil des Gesamtwertes. Grundstücksfläche qm * Bodenrichtpreis Euro * (Sondereigentumsanteil / 1000) =528,00 * 130,00 =68.640,00 EUR Die Formel des Bodenwertes setzt sich zusammen aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtpreis, den Sie für Ihre Immobilienlage bei Ihrem Gutachterausschuss erhalten. Sofern Sie Besitzer einer Eigentumswohnung sind, wird über den Sondereigentumsanteil zusätzlich Ihr Anteil an dem Grundstück herausgerechnet. Reine Baukosten ermitteln Die Baukosten sind der zweite wichtige Faktor des Immobilienwertes. Sie berechnen sich in diesem Exposée auf Angaben laut Normalherstellungskosten ( ). Zusätzlich werden diese Kosten durch den aktuellen Baupreisindex bereinigt. (Kleiner Wert der NHK großer Wert der NHK 2000) /2 * Bruttogrundfläche * Pauschale Baupreisindex * Korrekturfaktor des Baupreises =(( ) / 2) * 106,00 * 1,16 * 1,00 =82.170,14 EUR In unserem Exposée wird je nach Zustand, Ausstattung und Baujahr ein Korridor für die Baukostenschätzung nach NHK 2000 ermittelt. Der Einfachheit halber wird hier der Mittelwert aus dem unteren und oberen Wert gebildet. Gutachter bringen an dieser Stelle ihre eigene Expertise ein. Auch taucht hier die Bruttogrundfläche als Berechnungsgrundlage auf. Baunenbenkosten ermitteln Ein wichtiger Faktor beim Wert einer Immobilie sind auch die Baunebenkosten. Diese werden in unserem Exposée pauschal angesetzt. ["reine Baukosten", siehe oben] * Baunebenkostenpauschale =82.170,14 * 0,15 =12.325,52 EUR Die Baunebenkosten setzen sich aus den reinen Baukosten und einer Pauschale von 15,00 Prozent zusammen. Die gewählte Pauschale ist unter Gutachtern eine übliche Größe. Außenanlagen ermitteln Auch die Außenanlagen werden pauschal taxiert. Bitte beachten Sie: Dabei handelt es sich um ein übliches Verfahren in Gutachten. Sollten aber die Außenanlagen das übliche Maß übersteigen, zeigt hier ein pauschaler Ansatz natürlich seine Grenzen.

4 ([ reine Baukosten ] + [ Baunebenkosten ]) * Außenanlagen =(82.170, ,52) * 0,03 =2.834,87 EUR Der Wert der Außenanlagen setzt sich zusammen aus den reinen Baukosten und den Baunebenkosten sowie eine Pauschale von 3,00 Prozent. Die Pauschale ist unter Gutachtern eine übliche Größe. Berechnung der kompletten Herstellungskosten Das Ziel der vorherigen Berechnungen ist es, die Herstellungskosten herauszufinden. Diese werden durch einfache Addition ermittelt. [ reine Baukosten ] + [ Baunebenkosten ] + [ Außenanlagen ] =82.170, , ,87 =97.330,53 EUR Die ermittelten Kostenfaktoren reine Baukosten, Baunebenkosten und Außenanlagen werden einfach addiert, um das Ergebnis zu erhalten. Alterswertminderung Die Herstellungskosten sind nicht identisch mit dem Wert einer Immobilie. Denn diese gehen davon aus, dass ein Haus neu erbaut wurde. Deshalb muss noch eine Alterswertminderung durchgeführt werden. Für die Berechnung der Alterswertminderung der Immobilie stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. In diesem Exposée wurde das Verfahren der linearen Alterswertminderung (laut ImmoWertV) angewandt. Es setzt berücksichtigt das Gebäudealter und die übliche Gesamtnutzungsdauer. Im Falle einer Komplettsanierung wird das gewählte Jahr anstelle des Neubaujahres verwendet. (Aktuelles Jahr - Baujahr der Immobilie)/Nutzungsdauer * 100 =5 / 80 * 100 =6,25 Prozent Die Formel beschreibt, wie sich die Alterswertminderung berechnet. Sie ist nach der ImmoWertV verbindlich definiert. Verwendet wird das aktuelle Baujahr/Jahr der Komplettsanierung und die festgelegte Nutzungsdauer. Normalerweise wird von 80 Jahren Nutzungsdauer ausgegangen, bei Fertighäusern abweichend von 50 Jahren.Sofern das Baujahr der Immobilie bzw. das Datum der letzten Komplettrenovierung soweit zurückliegt, dass die Alterwertminderung formal den Wert der Immobilie komplett aufzehren würde, wird ausschließlich der Bodenwert als Verkehrswert angegeben. Ergebnis: der Verkehrswert (Expertise) der Immobilie Auf der Grundlage der so ermittelten Schätzungen (Herstellungskosten und Alterswertminderung) wird nun unter Berücksichtigung des Bodenwerts der Verkehrswert der Immobilie auf Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt: [ Herstellungkosten ] - [ Herstellungskosten ] * [ Alterswertminderung] + Bodenwert = rund ,53 - (97.330,53 * (6,25 / 100)) ,00 = rund ,00 EUR Errechnet wird aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten und der Alterswertminderung der Zeitwert der Immobilie.

5 Ermöglichte Wertsteigerung durch Modernisierungsaufwand Am Beispiel einer deutlichen Nutzungserhöhung von 10 Jahren spielen wir hier für Sie die mögliche Wertsteigerung einer Immobilie nach einer Modernisierung durch. Ausführliche Kostenrechnungen und Maßnahmenempfehlungen bieten Sachverständige und Energieberater an. ½ * [(Aktuelles Jahr Baujahr der Immobilie - Nutzungserhöhung durch Modernisierung)/Nutzungsdauer * (Aktuelles Jahr Baujahr der Immobilie - Nutzungserhöhung durch Modernisierung)/Nutzungsdauer + (Aktuelles Jahr Baujahr der Immobilie - Nutzungserhöhung durch Modernisierung)/Nutzungsdauer]* 100 =0,5 * ((10,00/80,00) * (10,00/80,00) + (10,00/80,00)) * 100 =0,00 Prozent Durch die Modernisierung erhöhen sich also die fiktive Restnutzungsdauer der Immobilie und somit sofort auch der Wert. Eine eventuelle Wertsteigerung durch einen besseren Zustand etc. wird bei dieser sehr überschlägigen Rechnung nicht berücksichtigt. Neuer Zeitwert/Verkehrswert (Expertise) [ Herstellungkosten ] - [ Herstellungskosten ] * [ Alterswertminderung modernisiert ] + Bodenwert =97.330,53 - (97.330,53 * (0,00 / 100)) ,00 = rund ,00 EUR Errechnet wird aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten und der Alterswertminderung der Zeitwert der Immobilie.