Welchen Wert hat der Boden aus betriebswirtschaftlicher Sicht? Agrarpolitisches Symposium der Konrad Adenauer Stiftung, Linstow

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1 Welchen Wert hat der Boden aus betriebswirtschaftlicher Sicht? Agrarpolitisches Symposium der Konrad Adenauer Stiftung, Linstow Seite 1

2 Inhalt: Einflußfaktoren auf Preisbildung Grenzkostenrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 2

3 Einflussfaktoren auf Preisbildung (Pacht und Kauf) Marktsituation Ertragsfähigkeit LN Bonität der Flächen und Nutzungsart Wasserversorgung Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 3

4 Marktsituation Überblick zur Bodenpreisentwicklung St / Jahr Land /ha /ha /ha /ha /ha /ha /ha % Brandenburg % 8% MV % 11% Sachsen-Anhalt % 9% Sachsen % 2% Thüringe n % 1% SH % 4% Niedersachsen % 1% NRW % 0% Hessen % -3% Rheinland-Pfalz % 0% Saarland % 0% Baden Würtemberg % 0% Bayern % 0% Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 4

5 Marktsituation Überblick zur Bodenpreisentwicklung in den Ländern * Stand BVVG Verkäufe zum Verkehrswert Verkäufe zum Verkehrswert insgesamt Differenz: EALG Verkäufe Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 5

6 Einflussfaktoren auf Preisbildung (Pacht und Kauf) Ertragsfähigkeit LN Frage: Methode: Definition: Welcher Ertrag für die Bedienung von Pacht oder Kapitaldienst kann mit dem betrachteten Gegenstand (i.d.f. Boden) realisiert werden? Grenzkostenrechnung Die Grenzkostenrechnung stellt eine Variante der => Teilkostenrechnung dar und ordnet den Zurechnungsobjekten die => Grenzkosten zu. Der Begriff Grenzkostenrechnung wird häufig synonym für die Deckungsbeitragsrechnung verwandt. (Quelle: Wikipedia) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 6

7 Grenzkostenrechnung Beispiel Getreideproduktion Ackerzahl: 40 Ertragsniveau 75 dt/ha Verkaufspreis 15 /dt Erlös Saatgut Düngemittel PS-Mittel so. Direktkosten Arbeitserledigungskosten Gebäudekosten Grundst., BWV verbleiben 1125 /ha 75 /ha 200 /ha 106 /ha 44 /ha 318 /ha 14 /ha 20 /ha 348 /ha Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 7

8 Grenzkostenrechnung Beispiel Getreideproduktion verbleiben Betriebsprämie verbleiben gesamt 348 /ha 274 /ha 622 /ha Kapitalisierung (6 %) - Kapitalisierungsfaktor: 16,67 Ertragswert: /ha Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 8

9 Ausreichend, um Überblick zu bekommen, was mit einer (mehreren Fruchtarten) möglich ist aber auch ausreichend für Einzelentscheidung in meinem/unserem Unternehmen? Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 9

10 Welchen Pacht-/Kaufpreis kann ich mir leisten? Einflußfaktoren Ertragsfähigkeit des Unternehmens - Qualität der genutzten Produktionsgrundlage Boden - Praktizierte Produktionsverfahren - Grad der Beherrschung der Verfahren Kapitalstruktur des Unternehmens Verschleißgrad (Investitionsstau?) Unternehmensziele! Instrument Betriebsentwicklungsplan incl. Cash-Flow-Rechnung Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 10

11 Beispielrechnung Betriebstyp: Flächenausstattung: Milchreferenzmenge: dar. Gemischtbetrieb 2500 ha 2000 Ackerland 500 Grünland kg Qualität der LN Bonität 38 AZ 35 GZ Niederschlag 650 mm/jahr durchgeführte Produktionsverfahren: - Marktfruchtproduktion -Getreide - Raps - Futterproduktion - Rinderproduktion - Milchproduktion - Jungrinderaufzucht Naturalleistungen: Getreide 75 dt/ha Raps 43 dt/ha Milch kg/kuh+jahr Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 11

12 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Charakterisierung Fallbeispiele Beispiel 1 Beispiel 2 Eigentum an LN ha 150 durchschnittlicher Anschaffungspreis /ha 3600 Pachtpreisnivau /ha Investitionsstau? nein nein Fremdkapitalzinsen Tilgungen ( durchschnittliche Schuldentigungsdauer 10 Jahre) Tilgungen - durchschnittliche Tilgungsdauer Kredite aus Abbau Investitionsstau -15 Jahre Investitionsstau Gebäude Maschinen techn. Anlagen Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 12

13 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Charakterisierung Fallbeispiele Beispiel 3 Beispiel 4 Eigentum an LN ha 1.50 durchschnittlicher Anschaffungspreis /ha Pachtpreisnivau /ha Investitionsstau? ja ja Fremdkapitalzinsen Tilgungen ( durchschnittliche Schuldentigungsdauer 10 Jahre) Tilgungen - durchschnittliche Tilgungsdauer Kredite aus Abbau Investitionsstau -15 Jahre Investitionsstau Gebäude Maschinen techn. Anlagen Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 13

14 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Anspruch: - Sicherung sämtlicher LN für das Unternehmen durch Pacht oder Kauf - keine Veränderung des Eigenkapitalanteiles - Finanzierung von Ersatzinvestitionen entsprechend dem gegebenen Eigenkapitalanteil - Aufhebung des ggf. vorhandenen Investitionsstaus - 25 % des Jahresüberschusses sollen verteilt werden Frage: Welcher Pachtpreis kann maximal gezahlt werden? oder Welcher Kaufpreis kann maximal gezahlt werden? Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 14

15 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel 1: ha Eigenland, kein Investitionsstau Beispiel 2: kein Eigentumsland, kein Investitionsstau Beispiel 1 Beispiel 2 1. Periodenergebnis/Jahresüberschuß Landpacht /- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens /- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4. +/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge 5. -/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 6. -/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 7. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 8. +/- Ein- und Auszahlungen aus außerordentlichen Posten 9. = Cas hflow aus laufender Ges chäfts tätigkeit (Summe aus 1 bis 8) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 15

16 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel ha Eigenland, kein Investitionsstau Beispiel 2 kein Eigentumsland, kein Investitionsstau Beispiel 1 Beispiel Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Auszahlungen aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition 20. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit + (Summe aus 10 bis 19) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 16

17 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel ha Eigenland, kein Investitionsstau Beispiel 2 kein Eigentumsland, kein Investitionsstau Beispiel 1 Beispiel Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter (Dividenden, Erwerb eigener Anteile, Eigenkapitalrückzahlungen, andere Ausschüttungen) Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten (durchschnittliche Schuldentilgungsdauer 10 Jahre (ohne Investitionsstau)) 25. = Cas hflow aus der Finanzierungs tätigkeit + (Summe aus 21 bis 24) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 17

18 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel ha Eigenland, kein Investitionsstau Beispiel 2 kein Eigentumsland, kein Investitionsstau Beispiel 1 Beispiel 2 9. = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (Summe aus 1 bis 8) = Cashflow aus der Investitionstätigkeit + (Summe aus 10 bis 19) = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit + (Summe aus 21 bis 24) Zahlungs wirks ame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus Zf. 9, 20, 25) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 18

19 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel 3: ha Eigenland,Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 4: kein Eigentumsland, Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 3 Beispiel 4 1. Periodenergebnis/Jahresüberschuß Landpacht /- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens /- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4. +/- Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge 5. -/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 6. -/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 7. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 8. +/- Ein- und Auszahlungen aus außerordentlichen Posten 9. = Cas hflow aus laufe nde r Ge s c häfts tätigke it (Summe aus 1 bis 8) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 19

20 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel 3: ha Eigenland,Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 4: kein Eigentumsland, Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 3 Beispiel Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen Einzahlungen aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Auszahlungen aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition 20. = Cashflow aus der Investitionstätigkeit + (Summe aus 10 bis 19) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 20

21 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel 3: ha Eigenland,Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 4: kein Eigentumsland, Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 3 Beispiel Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter (Dividenden, Erwerb eigener Anteile, Eigenkapitalrückzahlungen, andere Ausschüttungen) Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten (durchschnittliche Schuldentilgungsdauer 10 Jahre (ohne Investitionsstau)) 25. = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit + (Summe aus 21 bis 24) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 21

22 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Beispiel 3: ha Eigenland,Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 4: kein Eigentumsland, Investitionsstau - Gebäude 1,5 Mio., Maschinen T Beispiel 3 Beispiel 4 9. = Cas hflow aus laufender Ges chäfts tätigkeit (Summe aus 1 bis 8) = Cashflow aus der Investitionstätigkeit + (Summe aus 10 bis 19) = Cas hflow aus der Finanzierungs tätigkeit + (Summe aus 21 bis 24) Zahlungs wirks ame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus Zf. 9, 20, 25) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 22

23 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Anspruch: A - maximale Pacht für LN, die nicht im Eigentum B - maximaler Kaufpreis für verbleibende gepachtete LN Beispiel 1 Beispiel Zahlungs wirks ame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus Zf. 9, 20, 25) relevante landwirtschaftliche Nutzfläche - ha maximale Pacht ( /ha) KF - 16,67 6,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /h KF - 33,33 3,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /ha) KF - 94,95 1,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /ha) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 23

24 Beispielrechnung Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Anspruch: A - maximale Pacht für LN, die nicht im Eigentum B - maximaler Kaufpreis für verbleibende gepachtete LN Beispiel 3 Beispiel Zahlungs wirks ame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus Zf. 9, 20, 25) relevante landwirtschaftliche Nutzfläche - ha maximale Pacht ( /ha) KF - 16,67 6,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /h KF - 33,33 3,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /ha) KF - 94,95 1,00% Verzinsung maximaler Kaufpreis Restfläche ( /ha) max. durchschnittliche Anschaffungskosten bei Volleigentum ( /ha) Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 24

25 Fazit: Der Wert des Bodens aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist aus dem Ertragswert abzuleiten. für zahlbare Pacht-/Kaufpreise ist die Grobkalkulation über Grenzkostenrechnung möglich. Einzelentscheidung über die Höhe von zu leistenden Pacht- oder Kaufpreisen und Umfänge von Landkäufen im landwirtschaftlichen Unternehmen sind individuell. Sie können nur über eine spezifische Einzelfallbetrachtung gefällt werden. Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 25

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Linstow, , Dr. Uta Hagge Seite 26