Dipl. Ing. Gernot Lindemann Kreative Stadtentwicklung, Sanierung und Denkmalpflege Halle/Leipzig

Transkript

1 Eigentümermoderation zur Aktivierung privater Investitionen in Wohnimmobilien in Halle (Saale)

2 Ausgangssituation Konzentration von Schrottimmobilien in Problemlagen Problemlage Wohnquartier Problemlage Hauptverkehrsstraße geringe oder keine Nachfrage nicht funktionierender Immobilienmarkt schwierige Eigentümerstruktur oder -situation gebundene Energie in Bestandsgebäuden negative Ausstrahlung auf Nachbarschaften baulicher Verfall befördert soziale Segregation

3 Problemlage Quartier Halle Glaucha 2008 Halle Glaucha 2013

4 Imagebildung

5 Beispiel ruinöses Eckgebäude Hirtenstraße 8 Dach und Decken eingestürzt privater und überschuldeter Eigentümer städtebaulich wichtige Ecklage Geschlossenheit der Blockrandbebauung ruhiger Wohninnenhof Zwangsversteigerung (Stadt als Gläubiger) Fördermittel Gebäudesicherung gezielte Investorensuche Bauträger als Projektentwickler Denkmalabschreibung für Kapitalanleger Aufzug Mietpreis 6,00 Netto kalt Baukosten ca /m² Wfl.

6 Problemlage Hauptverkehrsstraße Zwischennutzungen und Aufwertung des Straßenraums durch Kooperation mit Eigentümern und Anliegern Erhalt der städtebaulichen Kante durch Pilotprojekte und Investorensuche Urbanes Leben aktivieren durch Nutzen von Freiräumen Kommunikation befördern durch Knüpfen von Netzwerken vor Ort

7

8 Differenzierung der Fördergebiete in der Innenstadt Kernglaucha % Förderquote max ExWoSt HVS % Förderquote Hauptverkehrsstr. max LudwigWucherer-Straße ab 2014 Medizinerviertel ab % Förderquote Wohnstraßen max Erweitertes Glaucha % Förderquote Wohnstraßen max Obere Leipziger Straße ab 2014 Einzelgebäude ab % Förderquote max Merseburger Straße ab 2014

9 Typische Situation und Handlungsstrategien privater Eigentümer Alteigentümer i.d.r. nicht handlungsfähig Eigentümerwechsel i.d.r. Voraussetzung für Investitionen i.d.r. mit unternehmerischem Hintergrund (Selbständigkeit) Zentrale Motive: Ökonomische Motive: Gewinnerzielung, Kapitalanlage, Altersvorsorge, niedriger Kaufpreis, anwendbare Fördermöglichkeiten Persönliche Motive: Objektliebhaberei, Eigennutzung, Hobby/Selbstverwirklichung, Emotionale Bindung an Stadt, 'solidargemeinschaftliches Motiv'; (Biografiebezug!) Quartiersbezogene Motive: Bestehende Quartiersbindung, Fallspezifische Raumkonstruktionen, Verfügbarkeit von Abschreibungsobjekten Generierung von Aufmerksamkeit: Schlüsselrolle Erstobjekt: Investoren werden 'angelockt', sie kommen eher nicht von selbst (ökonomisch attraktive Angebote, Vermittler, Auktionen...) Wenn Aufmerksamkeit hergestellt: Entscheidung auch aus 'Bauchgefühl', Identifikation mit Nachbarschaften, Motivation zu Folgeprojekten Sanierungsphase bindet Aufmerksamkeit: Aufmerksamkeit der Eigentümer anfangs vor allem bei ihrem Objekt, Blick weitet sich nach Sanierung auf unmittelbares Umfeld (Nachbarschaft, Straßenzug, Quartier)

10 Schlussfolgerungen für erfolgreiche Eigentümermoderation Einbindung in eine gesamtstädtische Strategie direkte Eigentümeransprache durch einen externen Moderator enge hoheitliche Steuerung sowie räumliche und zeitliche Schwerpunktsetzung Langwieriger Prozess muss am Leben gehalten werden (Gesamtlaufzeit ca. 5 Jahre) Aufbau Vertrauensverhältnis Moderator / Eigentümer / Akteure Hilfe und Unterstützung bei baulichen, finanziellen und administrativen Fragen Beseitigung von Handlungshemmnissen Vernetzung der Eigentümer untereinander Verbindlichkeit bei Absprachen, Verlässlichkeit administrativen Handelns Zentraler Ansprechpartner in der Verwaltung, regelmäßige jours fixes und kontinuierliche Erfolgskontrolle Image- und Öffentlichkeitsarbeit, Einbeziehung weiterer Akteursgruppen Erzeugen und Vermitteln einer Aufbruchsstimmung Aktivierungsprozesse brauchen Freiräume und sind nur bedingt planbar Einzelne sind Motoren für Veränderung Interessenkonflikte müssen ausgetragen werden

11 Vertiefende Untersuchungen 1. Stadtsoziologische Untersuchung zum Eigentümerverhalten in Halle: Private Kleineigentümer als Pioniere in der Entwicklung leerstehender Wohnimmobilien im marginalisierten Quartier? : Magisterarbeit, Martin-Luther-Universität Halle (Andreas Howiller, post@andreashowiller.de) Einzelfallstudie auf Grundlage einer jeweils ca. 60-minütigen Eigentümerbefragung nach der Sanierung; Befragte: 8 Investoren nach erfolgtem Eigentümerwechsel Unterschiedliche Investorentypen: Selbstnutzer (auch mit Migrationshintergrund), Projektentwickler/ Bauträger, Handwerksmeister, Immobilienmakler, Objektliebhaber, 'family office'/'spekulant' Untersuchungsschwerpunkte: Motivation für Erwerb und Sanierung, Objektauswahlverhalten, Rolle Stadtverwaltung und Eigentümermoderator, Bedeutung Fördermittel, Wahrnehmung des Quartiers und des lokalen Immobilienmarktes 2. Forschungsarbeit zur Eigentümeraktivierung im Städtevergleich: Kommunikative Strategien zur Revitalisierung innerstädtischer Gründerzeitquartiere : Dissertation, TU Kaiserslautern (Maximilian Vollmer, vollmer@rhrk.uni-kl.de) vergleichende Fallstudie zu Strategien der Revitalisierung gründerzeitlicher Quartiere unter Berücksichtigung Halle-Glauchas als Fallbeispiel 3. Forschungsprojekte des Bundes (Auswahl): Leitfaden für den Umgang mit verwahrlosten Immobilien (2014/2009) Jugend belebt Leerstand [Dokumentation ExWoSt-Modellvorhaben] (2013) Gemeinsam für das Quartier - Eigentümerstandortgemeinschaften: Ergebnisse aus dem ExWoStForschungsfeld Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau (2012)

12

13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!