Der landwirtscha/liche Bodenmarkt in Österreich

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1 Der landwirtscha/liche Bodenmarkt in Österreich 24. Jahrestagung der Österreichischen Gesellscha/ für Agrarökonomie an der Universität für Bodenkultur Wien (BOKU) am 25. und 26 September 2014 DI Thomas Resl, MSc. Direktor Bundesanstalt für Agrarwirtscha/ Marxergasse 2, A Wien DI Mag. DDr. Alois Leidwein Fachbereichsleiter Wissenstransfer, Angewandte Forschung, AGES Akademie Allgemein beeideter und gerichtlich zervfizierter Sachverständiger 2263 Dürnkrut, Hauptstrasse 21,

2 Ziele 1. Basisdaten: Aufzeigen der Diskrepanz zwischen Preis und Wert am Bodenmarkt 2. Methodik: Aktualisierung der in der Bewertung üblichen Methoden der Unternehmensbewertung in Anlehnung zu Methoden im außerlandwirtscha/lichen Bereich 3. Wissenscha/liche Beschreibung der Eigenheiten des landwirtscha/lichen Bodenmarktes und der landwirtscha/lichen Unternehmenswerte 2

3 Basisdaten Landnutzung in Österreich 2010 Kulturarten Landwirtscha1liche Flächen ha % Landwirtschaft ,3 Forstwirtschaft ,6 Verbaute Fläche ,4 Sonstige Flächen ,7 Staatsfläche ,0 ha % Ackerland ,6 Dauergrünland ,0 Haus- und Nutzgärten ,1 Obstanlagen ,5 Weingärten ,6 Reb- und Baumschulen ,1 Forstbaumschulen 343 0,0 Christbaumkulturen ,1 Summe ,0 Quelle: Grüner Bericht,

4 Eigentumsverhältnisse Landwirtscha/ 2010 nach Größenklassen Größenklassen der landw. Eigen Pacht* Gesamt Eigen Pacht* genutzten Fläche ha ha ha % % unter 1 ha ,6 13,4 1 bis unter 2 ha ,0 12,0 2 bis unter 5 ha ,1 17,9 5 bis unter 10 ha ,3 20,7 10 bis unter 20 ha ,5 23,5 20 bis unter 30 ha ,9 31,1 30 bis unter 50 ha ,6 40,4 50 bis unter 100 ha ,3 48,7 100 bis unter 200 ha ,3 45,7 200 ha und mehr ,3 32,7 Summe ,5 35,5 *Pacht bzw. zur Bewirtschaftung abgegeben Quelle: StaVsVk Austria

5 Eigentumsverhältnisse Landwirtscha/ 2010 nach Bundesländern Bundesland Eigen Pacht* Gesamt Eigen Pacht* ha ha ha % % Burgenland ,1 61,9 Kärnten ,1 29,9 Niederösterreich ,3 41,7 Oberösterreich ,5 29,5 Salzburg ,4 20,6 Steiermark ,7 32,3 Tirol ,6 25,4 Vorarlberg ,7 45,3 Wien ,7 50,3 *Pacht bzw. zur Bewirtschaftung abgegeben Quelle: StaVsVk Austria

6 Warum werden Liegenscha/en / Betriebe bewertet? Besteuerung Erbabfindung (Anerbenrecht oder nach gemeinem Wert?) Grundablöse und Entschädigung (Enteignung im öff. Interesse) Wiederbeschaffungswerte Zugewinn im Scheidungsfall 6

7 Fachliche und gesetzliche Grundlagen (1) Liegenscha1swertungsgesetz Vergleichswertverfahren ( 4): Ermiglung des Verkehrswerts aus Kaufpreisen vergleichbarerer Liegenscha/en, welche in zeitlicher Nähe zum BewertungssVchtag veräußert wurden und in vergleichbaren Gebieten gelegen sind. Ertragswertverfahren ( 5): Ermiglung des Verkehrswerts durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem BewertungssVchtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer. Sachwertverfahren ( 6): Ermiglung des Verkehrswerts durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonsvger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs. à Führt in der Landwirtscha/ zu unterschiedlichen Werten 7

8 Fachliche und gesetzliche Grundlagen (2) Unternehmensbewertung Fachgutachten KFS BW1 (2006) (Österreich) IDW Standard (Deutschland) Unternehmenswert = Barwert der mit dem Eigentum am Unternehmen verbundenen Negozuflüsse an die Unternehmenseigner (Negoeinnahmen der Unternehmenseigner), die aus der Formührung des Unternehmens und aus der Veräußerung etwaigen nicht betriebsnotwendigen Vermögens erzielt werden (Zukun/serfolgswert) Einfacher Ertragswert Discounted Cash Flow (DCF) 8

9 Fachliche und gesetzliche Grundlagen (3) Bewertung von landw. Unternehmen Bewertungskatalog für die Fachbereiche Land- und Forstwirtscha/, Grundsatz A Einheitswert Unternehmenswert = Ertragswert: Kapitalisierung des (modifizierten) Reinertrags: keine Schuldzinsen, keine Ausgedingelasten Bewirtscha/ung mit Fremdarbeitskrä/en (ausschließlich Eigenflächenbewirtscha/ung) 9

10 Landwirtscha/licher Bodenmarkt: Beispiel Weinviertel Wie viel wird verkau1? Gemeinde Dürnkrut und Jedenspeigen 4 Jahre, nur LN LN gesamt ha 30 ha/jahr 0,7 % der Fläche Grundstücke # 40 # 0,8 % der Grundstücke Mittelwert 1,67 EUR/m2 Standardabweichung.+/- 0,42 EUR/m2 Var. Koeff. 25 % 68% der Kaufpreise zwischen 1,25 EUR/m2 und 2,10 EUR/m2.+/- Konfidenzintervall Mittelwert 0,11 EUR/m2 Gegengutachten von bis 1,97 EUR/m2 2,14 EUR/m2.+/- 10 % Wer kau1? Apotheker 10 % Rechtsanwalt 6 % Generaldirektorswitwe 9 % Kirche 19 % Bauern mit Nebenwerb-Management 10 % Bauern mit Baulandverkauf 18 % Nicht aus Landwirtschaft finanziert 72 % Quelle: eigene Berechnungen 10

11 Landwirtscha/licher Bodenmarkt: Beispiel Burgenland Wie viel wird verkau1? Wer kau1? Gemeinden Donnerskichen, Oggau, Oslip und Schützen am Gebirge, 3 Jahre, nur LN LN gesamt Grundstücke # 57 # ha 10 ha/jahr 0,3 % der Fläche 0,5 % der Grundstücke Mittelwert 1,65 EUR/m2 Standardabweichung.+/- 0,88 EUR/m2 Var. Koeff. 53 % 68% der Kaufpreise zwischen 0,72 EUR/m2 und 2,48 EUR/m2.+/- Konfidenzintervall Mittelwert 0,21 EUR/m2 Kauffälle mit Käufer aus Ort 64 % Kauffälle aus Nachbar-KG 18 % Akademiker 4 % Juristische Personen 14 % Kaufpreisabweichung vom Mittelwert Käufer = Akademiker.+104% Käufer = Juristische Person.+51% Verkäufer = Ausländer.-50% Quelle: eigene Berechnungen 11

12 Jahr Anzahl der Transaktionen LN Transaktionsvolumen in EUR Gesamtfläche verkaufte LN in m² LN Österreich gesamt in ha % verkaufte LN Preis/ m² ,24 2, ,25 2, ,26 2,50 " ,25 2,32 Quelle: IMMOunited und eigene Berechungen Durchschnittliche Bodenpreise 2013 Preis/m² von bis Ackerland 3,37 3,78 Grünland 2,80 3,27 Weingarten 2,81 3,05 Quelle: AWI nach Angaben von Buchführungsbetrieben 12

13 Landwirtscha/licher Bodenmarkt Übergabe: 2,1% der LN /Jahr Eigenfläche 61%, GeneraVonenfolge 28 Jahre, 4 % der LN JurisVsche Personen Erbe: 1,1% der LN/Jahr verpachtete Fläche 39%, GeneraVonenfolge 33 Jahre, 4 % der LN JurisVsche Personen Kauf: 0,2% der LN/Jahr Quelle: eigene Berechnungen 13

14 Kaufpreis nach Kaufdatum: Kaufpreis stark schwankend, im Migel stabil 4,50 Kaufpreis EUR/m² 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 Kaufpreis /m² Linear (Kaufpreis /m²) Polynomisch (Kaufpreis /m²) R² = 0,01567 R² = 0, , Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich

15 Kaufpreis im Vergleich zur Fläche: Kleinere Flächen kosten mehr (Liquidität) Kaufpreis in EUR/m² 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kaufpreis/m² Log. (Kaufpreis/m²) Linear (Kaufpreis/m²) Polynomisch (Kaufpreis/m²) R² = 4,66% R² = 4,58% R² = 3,74% Gekau/e Flächen in m² Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich

16 Kaufpreis in RelaVon zur Bonität: Bonität für Preis kaum relevant: nur bei BKZ < 30 Kaufpreis in EUR/m² 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Kaufpreis /m² Linear (Kaufpreis /m²) Log. (Kaufpreis /m²) R² = 0,02309 R² = 0, Bodenklimazahl Quelle: Eigene Berechnungen, Bewertungsfall Ostösterreich

17 Bewertung des Bundes- Durchschnigs- betriebes laut Buchführungsdaten 2013 Sachwert Eigenfläche 32,64 ha à ,- - = ,- - Anlagen & Rechte Zeitwert ,- - Betriebliche Schulden ,- - Sachwert = ,- - Jährliches Einkommen ,- - Ertragswert Modifizierter Reinertrag ,- - Kapitalisator 18 (5%) ,- - Betriebliche Schulden ,- - Ertragswert = 0 ( ) AlternaVve Pachtertragswert ,- - Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 17

18 Bewertung Gemischtbetrieb bis GSO lt Buchführungsdaten Sachwert Eigenfläche 39,93ha à ,- - = ,- - Anlagen & Rechte Zeitwert ,- - Betriebliche Schulden ,- - Sachwert = ,- - Ertragswert Modifizierter Reinertrag 5.156,- - Kapitalisator 18 (5%) ,- - Betriebliche Schulden Ertragswert = , ,- - Jährliches Einkommen ,- - Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 18

19 Ertragswerte auf Grundlage modifizierter Reinertrag und Vermögensrenten bis < EUR GSO bis < EUR GS bis < EUR GSO bis < EUR GSO bis < EUR GSO Bundesmigel , , , ,00 Ertragswert (modifizierter Reinertrag) EUR / ha Vermögensrente EUR / ha Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 19

20 Vermögensbezogene Steuern und Abgaben in Österreich für LW Grundsteuer Berechnet vom Einheitswert Die ersten EUR mit 0,16 % darüber hinaus 0,10 % = Grundsteuermessbetrag Abgabe Land- u. Forstwirtscha/licher Betriebe Bemessungsbasis ist der vom land- und forstwirtscha/lichen Einheitswert abgeleitete Grundsteuermessbetrag Der Hebesatz beträgt 500% des Grundsteuermessbetrages 20

21 Steuern und Abgaben auf verpachtete landwirtscha/liche Flächen 2013 in Prozent der Brugopacht Bundesmigel Kärnten Salzburg Tirol Vorarlberg Burgenland Niederösterreich Waldviertel Weinviertel Wien Östl.Obersteierm Oststeiermark West- u. Innviertel Linz- Wels Mühlviertel Negopacht Einkommensteuer (Annahme Eingangsteuersatz 36,5%) Vermögensbezogene Steuern und Abgaben 21

22 Pachtertragswerte ObjekVver Pachtertragswert unter BerücksichVgung von Vermögenssteuern und Vermögensbezogenen Abgaben SubjekVver Pachtertragswert unter BerücksichVgung von Vermögenssteuern, Vermögensbezogenen Abgaben und Eingangssteuersatz Einkommensteuer (36.5%) Bundesmigel Kärnten Kapitalisator 18 Salzburg Tirol Vorarlberg Burgenland Mostviertel- Eisenw. Niederösterreich Süd Waldviertel Weinviertel Östl. Obersteiermark Oststeiermark West- u. Südsteierm. Linz- Wels Mühlviertel Quelle: Eigene Berechnungen aus Buchführungsergebnissen 22

23 Thesen (1): Wertermiglung LN Verkehrswert: = Vergleichswert = Ertragswert Vergleichswerte spiegeln rein spekulavve Werte spiegeln nicht die wirtscha/liche Realität Datenbasis ungenügend um Landwirtscha/ per se zu bewerten nur gerechmervgt im Falle einer fikvven Wiederbeschaffungsnotwendigkeit wie Enteignung, Grundablöse Entgeltlicher Erwerb: Kauf : Übergabe = 1:9 Preis Übergabe ist für Vermögensbewertung relevanter als Marktpreis 23

24 Thesen (2): Wertermiglung LN - Ertragswert Bei Ertragsobjekten (Unternehmen, verpachteten Grundstücken) State of the Art Problem: bei Klein- und Migelbetrieben Ertragswert = < 0 AlternaVve: Pachtertragswert ist sinnvoll ermigelbar (geeignete Datenbasis) Ermiglung Zinssatz - AlternaVve Anlageformen? - Höhe Risikozuschlag - Finanzierung Übernahme ² aus Reingewinn/Vermögensrente nach Steuern ² i.r. fremdfinanziert ² 5,5% passt m.e. Problem Ertragswert zu Vergleichswert bis Faktor 1 : 10 24

25 Thesen (3): Wertermiglung LN - Einheitswert Einheitswert = vereinfachter pauschaler Ertragswert - prinzipiell geeignet zur Vermögensermiglung - Verwaltungsökonomie - Datengrundlage nicht zeitgemäß, wäre anzupassen - ungeeignet zur Einkommensermiglung 25

26 Kontaktdaten DI Mag. DDr. Alois Leidwein Fachbereichsleiter Wissenstransfer, Angewandte Forschung, AGES Akademie Allgemein beeideter und gerichtlich zervfizierter Sachverständiger 2263 Dürnkrut, Hauptstrasse 21 DI Thomas Resl, MSc. Direktor Bundesanstalt für Agrarwirtscha/ Marxergasse 2, A Wien 26