Nutzungsrechte von Wohnungseigentümern Verfügungsrechte von Wohnungseigentümern 26

Transkript

1 Inhalt Einleitung Abkürzungs- und Begriffserklärungen Abschnitt I Grundlagen des Wohnungseigentums 1. Was ist Wohnungseigentum? Eigentum an Liegenschaften, Gebäuden und Wohnungen Was ist Miteigentum? Nutzungsrechte von Miteigentümern Verfügungsrechte von Miteigentümern Das Wohnungseigentum Nutzungsrechte von Wohnungseigentümern Verfügungsrechte von Wohnungseigentümern Wer kann Wohnungseigentümer sein? Das Wohnungseigentumsobjekt Zubehör-Wohnungseigentum Allgemeine Teile der Liegenschaft Garagen/Abstellplätze für Kraftfahrzeuge Garage oder Abstellplatz für Kraftfahrzeuge im selbständigen Wohnungseigentum Abstellplätze für Kraftfahrzeuge als allgemeiner Teil der Liegenschaft

2 2. Die Eigentümerpartnerschaft Das Verhältnis der Partner zueinander Auflösung der Eigentümerpartnerschaft Teilungsklage Ehescheidung und Eigentümerpartnerschaft Todesfall eines der Partner Anwachsung und Übernahmspreis Verzicht auf Anwachsung Vertragliche Vereinbarungen der beiden Partner für den Todesfall Begründung von Wohnungseigentum Festsetzung der Nutzwerte ( Parifizierung ) Nutzfläche (Nfl) Nutzwert (NW) Die erstmalige Festsetzung der Nutzwerte Mindestanteil Neufestsetzung/Änderung der Nutzwerte Unbefristeter Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte Einvernehmliche Änderung der Nutzwerte Folgen der Neufestsetzung/Änderung der Nutzwerte Abschnitt II Der rechtliche Alltag der Wohnungseigentümer 1. Gemeinsame Angelegenheiten aller Wohnungseigentümer Wichtige Grundregeln Verwaltung der Liegenschaft im Unterschied zu Verfügungen über die Liegenschaft Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Ordentliche Verwaltung Außerordentliche Verwaltung Die (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft bei der Verwaltung der Liegenschaft Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

3 3.2. Die Eigentümergemeinschaft hat keine anderen Eigentümerrechte Haftung der Eigentümergemeinschaft Die Eigentümergemeinschaft ist Verbraucher (Konsument) Organe der Eigentümergemeinschaft durch wen handelt sie nach außen hin? Der Verwalter Die Mehrheit der Wohnungseigentümer Die Gemeinschaftsordnung Die interne Willensbildung (Beschlussfassung) der Eigentümergemeinschaft Das Vermögen der Eigentümergemeinschaft Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer Gesetzliches Vorzugspfandrecht Haftung der Wohnungseigentümer für Schulden der Eigentümergemeinschaft Anteilshaftung der einzelnen Wohnungs - eigentümer Vertragliche Solidarhaftung Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft Die Eigentümerversammlung Generelle Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines Beschlusses Beschlussfassung (Abstimmung) bei einer Eigentümerversammlung Beschlussfassung (Abstimmung) mittels Umlaufbeschluss Bekanntmachung eines Beschlusses Anfechtung eines Beschlusses Beschlussanfechtung gemäß 24 Abs 6 WEG Beschlussanfechtung gemäß 29 WEG Anfechtung von nichtigen Beschlüssen Minderheitsrechte bleiben unberührt Inhalt 7

4 5. Die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses Behebung ernster Schäden des Hauses, die innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts auftreten Die Erhaltungspflicht ist unabhängig davon, wer die Schäden verschuldet Beschlussfassung Antragsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers Informationspflicht der Wohnungseigentümer Solidarhaftung des einzelnen Wohnungseigentümers bei baubehördlichen Ersatzvornahmen Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die aus der Errichtungsphase stammen Anspruch auf Gewährleistung Hausordnung Minderheitsrechte bezüglich der Hausordnung Keine Hausordnung: Was tun? Wie kann die Einhaltung der Hausordnung erzwungen werden? Benützungsregelung Weitergeltung einstimmiger, nach alter Rechtslage mündlich vereinbarter Benützungsregelungen Minderheitsrechte jedes Wohnungseigentümers Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten Minderheitenschutz gegen einen Mehrheitseigentümer Laufende Aufwendungen Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen Verwaltungskosten Kosten von Erhaltungsarbeiten Beiträge zur Rücklage Annuitäten Die Umsatzsteuer Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

5 9.8. Monatliche Zahlungsvorschreibung an die Wohnungseigentümer Beitragspflicht jedes Wohnungseigentümers Vorschreibungen und Wechsel eines Wohnungseigentümers Verteilung der Aufwendungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer Gesetzlicher Aufteilungsschlüssel nach dem WEG Abweichender Aufteilungsschlüssel Vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel Gerichtlich festgelegter abweichender Aufteilungsschlüssel Vereinbarung der Aufteilung von einzelnen Aufwendungen nach dem messbaren Verbrauch Abrechnungseinheit Vereinbarte abweichende Abrechnungseinheit Gerichtlich festgelegte abweichende Abrechnungseinheit Sonderrücklage Abstimmungseinheit Wechsel eines Wohnungseigentümers Verteilungszeitraum (Abrechnungsperiode) Die Verteilung von Heizkosten Die Heiz- und Warmwasserkosten Die Kosten je nach Art der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Verteilung der Energiekosten Verteilung der sonstigen Kosten des Betriebes Verteilung der Kosten der Fernwärme Inhalt 9

6 11.2. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Die Folgen der Abrechnung Eigentümerwechsel Die Erträgnisse der Liegenschaft Die Abrechnung der Aufwendungen für die Liegenschaft Legung der Abrechnung Betriebskostenabrechnung Rücklagenabrechnung Abrechnung der Annuitäten (Kapitaldienstabrechnung) Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) und Jahresabrechnung Belegeinsicht Folgen der Abrechnung Jahresabrechnung und Wechsel eines Wohnungseigentümers Überprüfung der Abrechnung Inhaltliche Prüfung der Abrechnung vor Gericht Der Verwalter Die Bestellung eines Verwalters Vollmacht des Verwalters Die Pflichten des Verwalters Pflicht zur Wahrung der Interessen aller Wohnungseigentümer Einhebung der Vorauszahlungen und der laufenden Beiträge Pflicht zur gesonderten Kontoführung Pflicht zur Mahnung und Klage der Wohnungseigentümer, wenn sie ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen Legung einer Vorausschau Pflicht zur Einholung von mehreren Angeboten Spezielle Informationspflicht bei Interessenkollision Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

7 Pflicht zur Rechnungslegung Spezielle Auskunftspflichten des Verwalters Verwalterpflichten hinsichtlich des Energieausweises Allgemeine Pflichten des Verwalters gemäß dem ABGB Kündigung des Verwalters Ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages unter Einhaltung von Fristen und Terminen Bei unbefristeten Verträgen mit dem Verwalter Bei befristeten Verträgen mit dem Verwalter Ordentliche Kündigung durch den Verwalter Außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages durch die Mehrheit Außerordentliche Auflösung des Verwaltungsvertrages durch das Gericht Folgen der Kündigung des Verwalters Der Umgang mit dem Verwalter Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft gegen einen pflichtwidrig handelnden Verwalter Maßnahmen eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen pflichtwidrig handelnden Verwalter Der Eigentümervertreter Nutzung der Eigentumswohnung Änderungen in der Wohnung Gerichtliche Durchsetzung der Änderungen Eigenmacht des Wohnungseigentümers bei der Vornahme von Änderungen Erhaltung der Eigentumswohnung Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Aufwandsersatz gegenüber der Eigentümergemeinschaft Inhalt 11

8 Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Aufwandsersatz gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer Wie kann sich ein Wohnungseigentümer gegen Störungen und Beeinträchtigungen wehren? Die Unterlassungsklage ( 364 ABGB) Die Eigentumsfreiheitsklage ( 523 ABGB) Die Besitzstörungsklage Ausschließung von Wohnungseigentümern Gerichtsverfahren Rechtsdurchsetzung in wohnungs - eigentumsrechtlichen Angelegenheiten Das gerichtliche Außerstreitverfahren Das streitige Verfahren ( normaler Zivilprozess) Abschnitt III Anhang 1. Muster eines Verwaltungsvertrages Musterbriefe für den Schriftverkehr mit dem Hausverwalter Beratungsstellen Bundesgesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002 WEG 2002) Stichwortverzeichnis Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer