Wohnprojekte und Baugemeinschaften in Hamburg

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1 Wohnprojekte und Baugemeinschaften in Hamburg Akteure, Projekttypen und Strukturen Forum für neue Wohnformen in Münster Dr. Tobias Behrens, STATTBAU HAMBURG GmbH

2 Inhalt Überblick über das gemeinschaftliche Wohnen in Hamburg und die unterschiedlichen Projekttypen Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Beispiele 2

3 Überblick über das gemeinschaftliche Wohnen in Hamburg Zwei unterschiedliche Arten von Projekten: 1. Wohnprojekte im genossenschaftlichen Eigentum 2. Baugemeinschaften im individuellen Eigentum 3

4 Genossenschaftliches Bauen in Hamburg Hamburg ist eine Genossenschaftsstadt (sogar in der Verfassung der FHH erwähnt) 40 Traditionsgenossenschaften prägten den Wohnungsbau bis heute (jede sechste Wohnung in HH gehört einer Genossenschaft, auch große Genossenschaften dabei mit über WEs) Alle entstanden in den drei großen Gründungsphasen 1. vor dem 1. Weltkrieg 2. in der Weimarer Republik 3. nach dem 2. Weltkrieg bis in die Fünfziger Jahre 4

5 Genossenschaftliches Bauen in Hamburg Eine vierte Gründungsphase begann Anfang der achtziger Jahre: 1985 Gründung der Genossenschaft Wolfgang Borchert Siedlung, Ab 1987 neue Projekt-, Dach- und Mietergenossenschaften 1990/91 aus 2 Neue Heimat Siedlungen und einer städtischen Siedlung werden Genossenschaften. Ab 2002 entdecken die Traditionsgenossenschaften die Baugemeinschaften 5

6 Beispiel: Projektgenossenschaft In den 90er Jahren gründen politisch, sozial, ökologisch Gleichgesinnte vornehmlich in den Sanierungsgebieten kleine Wohnungsbaugenossenschaften für ihr Hausprojekt im Neubau. Es galt der Grundsatz: Eine Gruppe - ein Haus - eine Genossenschaft. = Projektgenossenschaft. 6

7 Beispiel: Dachgenossenschaft Die Schanze eg wurde 1987 von Beginn an als Dachgenossenschaften gegründet. Ihr Ziel war es, neue Projekte aufzunehmen und sie mit weitgehenden Selbstverwaltungsrechten auszustatten. Heute ist sie mit über 20 Hausprojekten und über 300 WE die größte unter den kleinen Genossenschaften. Entscheidend waren für die genossenschaftlichen Projekt die guten Förderbedingungen im Neubau und die städtischen Grundstücke. 7

8 Beispiel Dachgenossenschaft Schanze eg Baugemeinschaft Open House Schipperort Mit Selbstverwaltungsvertrag Gebäude barrierefrei, 31 Wohnungen davon 3 Wohnungen rollstuhlgerecht Passivhaus Fertigstellung 2011 Kooperation IBA weitere Bebauung: Eigentumswohnungen (STEG) weitere Mietwohnungen (Schanze eg) Architekten Onyx / Kunst und Herbert

9 Beispiel: Mietergenossenschaft Die Mietergenossenschaft Falkenriedterrassen übernimmt Wohnungen der Neuen Heimat. Nach 6 Jahren Einsatz gegen die Umwandlung in Einzeleigentum übernimmt 1991 die Mieterinitiative Gartenstadt Farmsen Wohnungen ebenfalls aus dem neue Heimat Besitz. 9

10 Neue Genossenschaften in Hamburg: Projektgenossenschaften Dachgenossenschaften Mietergenossenschaften 10 Nr. Jahr Name WE Baugenossenschaft Groß-Borstel e.g., Bau- und Wohngenossenschaft Wolfgang-Borchert-Siedlung 34 e.g Drachenbau St. Georg Wohngenossenschaft eg, Wohnungsbaugenossenschaft Schanze e.g., 330 (Dachgenossenschaft, 20 Hausgemeinschaften / HG) Mietergenossenschaft Falkenried-Terrassen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Königskinder e.g., Genossenschaft der Fritz-Schumacher-Siedlung Langenhorn 660 eg, Mietergenossenschaft Gartenstadt Farmsen eg, HausArbeit Wohnungsbaugenossenschaft eg, Ottenser Dreieck Wohnungsgenossenschaft e.g., (3 HG) Bau und Wohngenossenschaft Osterkirchenviertel eg, Wohnungsbaugenossenschaft Wendebecken e.g., Wohnungen (4 Hausgemeinschaften) Bau- und Wohngenossenschaft Brachvogel eg, (3 HG) Wohnwarft - Genossenschaft für autofreies Wohnen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Jung und Alt e.g., Lohmühle Wohngenossenschaft eg (Familie Semmeling), Wohnungsbaugenossenschaft `Ecken und Kanten` e.g. (3 Pro), Genossenschaft St. Pauli Hafenstraße e.g., Genossenschaft Alternativen am Elbufer e.g., Wohnreform eg Genossenschaft für gemeinschaftliches 59 Wohnen und Bauen, (3 Hausgemeinschaften) Wohnungsbaugenossenschaft Markthof e.g., Genossenschaft Greves Garten e.g. (2 Hausgemeinschaften) Friese eg (Künstlergenossenschaft Ateliers Stadtschule eg Schlüsselbund eg Genossenschaft Gängeviertel eg Gnadenkoppel eg 19

11 Beispiel: Kooperationsprojekt (traditionelle Genossenschaft und Wohnprojekt) Seit 2002 entdecken die traditionellen großen Wohnungsbaugenossenschaften die Wohnprojekte Sie nehmen Gruppen in die Genossenschaft auf und geben ihnen Mitsprache- bzw Mitgestaltungsmöglichkeiten bei Grundrissen, Architektur und Belegung Kooperationsverträge werden abgeschlossen (sie regeln Erst- und Nachbelegung der Wohnungen und die Verwaltung der Gemeinschaftsräume) 11

12 Baugemeinschaften im individuellen Eigentum Ab Anfang der achtziger Jahre erste Baugemeinschaften in der Rechtsform der WEG - ohne öffentliche Förderung Ab den neunziger Jahren viele neue Projekte weil auch viele Menschen außerhalb der Zielgruppen der öffentlichen Förderung Interesse am gemeinschaftlichen Wohnen haben Inzwischen über 100 realisierte Projekte in HH 12

13 Wachsende Bedeutung Baugemeinschaften in Zahlen Fertig gestellt Projekte mit 99 Wohnungen ohne ABB Im Bau 5 Projekte mit 117 Wohnungen Zur Planung anhand gegeben Grundstücke für 18 Projekte mit ca. 430 Wohnungen Insgesamt bis 2013 ca Wohnungen fertiggestellt in HH 13

14 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben Die FHH mit verschiedenen Dienststellen Stadtentwicklungsbehörde Sozialbehörde und Finanzbehörde Investitions- und Förderbank Baubetreuer Architekten sonstige 14

15 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Stellt die Wohnungsbauförderungsprogramme auf (Grundsätze der Förderung und Finanzierung) Entwicklung und Sicherung von städtischen (und privaten) Grundstücken Beteiligung am B-Planverfahren Aufnahme von Bauvorhaben ins Wohnungsbauprogramm Auswahl der Baugemeinschaften für die städtische Grundstücke nach Konzeptqualität Seit 2004 eigene Abteilung für das gemeinschaftliche Bauen Leitet die Koordinierungsrunde Baugemeinschaften (KORB), vierteljährliche Sitzungen 15

16 Agentur für Baugemeinschaften Akteurin innerhalb der Verwaltung in Hamburg 16

17 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Sozialbehörde Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (BASFI) Fördert seit 1987 die Alternativen Sanierungsträger (AST) STATTBAU HAMBURG GmbH und die Lawaetz Stiftung (Titel der Bürgerschaftsdrucksache 1987: Stadterneuerung und soziale Arbeit ) Kooperiert mit den AST bei besonderen Vorhaben z.b. Wohnungsbau für Obdachlose, Wohnraumbeschaffung für Jungerwachsene aus der öffentlichen Erziehung, Koordinationsstelle für Wohnpflegegemeinschaften, Community Center Entwicklungen, Beteiligung an KORB 17

18 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Finanzbehörde Landesbetrieb Immobilien und Grundvermögen (LIG) Stellt städtische Grundstücke für Baugemeinschaften zur Verfügung (20% aller Wohnungsbaugrundstücke der FHH sind für Baugemeinschaften ) Verkauft die Grundstücke für Baugemeinschaften nicht nach dem Höchstgebot sondern zum Verkehrswert oder nach Konzeptqualität Gibt mit Hilfe des Anhandgabeverfahren den Baugruppen Entwicklungszeit Beteiligung an KORB 18

19 Grundstücksvergabe nach Konzeptqualität Bewertung erfolgt nach Ausschreibung 30% Preis 70% Konzept, d.h.. - Wohnungspolitische Vorgaben (z. B. Anteil geförderter Wohnungen, längere Bindungen, Einbeziehung Baugemeinschaft) - Städtebauliche Vorgaben (z.b. Architekten Wettbewerb, Fassadengestaltung, Qualität der Außenanlagen, Einhaltung der Planungsrechtlichen Vorgaben.) - Energetische Vorgaben ( z.b. Höchste Energiehaus Standards (KfW 70 bis Energiehaus plus), Verwendung nachhaltiger Dämmstoffe, Zertifizierung nach DGNB o.ä.) 19

20 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Investitions- und Förderbank (ehemals Wohnungsbaukreditanstalt / WK) Setzt als Bank der FHH die Wohnungsbauförderprogramme um Vergibt die WK Darlehen, die Baukostenzuschüsse und leitet die KfW Darlehen an die Bauherrn weiter Zahlt AWZ, EKZ und Energiezuschüsse laufend aus Berät Bauherrn (Genossenschaften oder Einzelbauherrn in WEGs seit 2009) Zertifiziert die Baubetreuer Beteiligung an KORB 20

21 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Alternative Sanierungsträger / Baubetreuer STATTBAU HAMBURG GmbH und Lawaetz Stiftung wurden seit 1987 von der FHH institutionell gefördert, um als intermediärer Träger in Sanierungsoder anderen Stadtentwicklungsgebieten wohnungsund sozialpolitische Themen zu verbinden Entwickeln, Begleiten und Betreuen Wohnprojekte im genossenschaftlichen oder individuellen Eigentum mit allen Förderprogrammen und auch soziale Projekte, Hospize, Kitas, Jugendzentren, Wohnpflegegem. 21

22 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Architektinnen / Architekten Viele Büros in HH haben Erfahrungen mit solchen Projekten (über 20), wenige arbeiten ausschließlich für Baugemeinschaften Es ist ein hohes Mass an kommunikativen Kompetenzen nötig, um solche Projekte erfolgreich zu planen Viele Büros bieten zusätzliche Leistungen an (Wohnwerkstätten) Es müssen Kenntnisse über die Förderprogramme vorliegen, um passgenau zu planen 22

23 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen sonstige Beteiligte Wohnungsverwaltungsgesellschaft P 99 wurde 1999 von STATTBAU, der Mietergenossenschaft Falkenried und einer Beschäftigungsgesellschaft gegründet, um die Selbstverwaltung zu professionalisieren (insbes. Buchungen, Abrechnungen, genossenschaftliche Pflichtprüfungen, Darlehensverwaltung) Verwaltet inzwischen fast alle Kleingenossenschaften in HH (und auch in Kiel, Dessau, Wiesbaden, Oberhausen) Vereinfacht genossenschaftliche Pflichtprüfungen und erreicht 23 Kosteneinsparungen

24 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Koordinierungsrunde Baugemeinschaften KORB FHH Baubeh. Finanzbeh. Sozialbeh. IFB Architekten und andere Planer KORB Baubetreuer trad. Genossenschaften und andere 24 Projekt 1 Projekt 22 Projekt 37 P 99 Verwaltung

25 25 Baukosten und Förderung in Hamburg Die Baukosten und Baunebenkosten betragen je nach Größe und Ausstattung des Bauvorhabens in Hamburg zwischen und / m² Wohnfläche Die Tiefgarage kostetet zwischen pro Stellplatz Grundstückskosten betragen je nach Lage des Grundstücks in Hamburg zwischen 400 und /m² Die Förderung besteht aus Baudarlehen der Wohnungsbaukreditanstalt KfW-Darlehen Energieeffizient Bauen Zuschüssen der IFB für KfW EH 40 bzw. Passivhausstandard Einkommensbezogenen Zuschüssen bei Kleingenossenschaften, Baukostenzuschüsse

26 Resümee Nach 25 Jahren sind Baugemeinschaften zu einem festen und anerkannten Bestandteil der Wohnungspolitik geworden Es hat sich ein Netzwerk entwickelt, in dem die Rollen und Aufgaben verteilt sind und die Beteiligten diese annehmen, Kleingenossenschaftliche Projekte konnten nur entstehen, weil 4 Bedingungen erfüllt waren. Gruppe - Grundstück Geld (Fördermöglichkeiten) Beratung Kleingenossenschaften haben es z. Z. schwer Traditionsgenossenschaften haben das Thema besetzt Hemmnisse sind zu wenig Grundstücke und unzureichende Förderbedingungen (= hohe Eigengeldanteile) 26

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 27