Eigentumswohnung Fluch oder Segen?

Transkript

1 Eigentumswohnung Fluch oder Segen? Praxistipps zur Verwaltung Dr. Klaus Stockinger (Richter) Mag. Elisabeth Nagel (Rechtsanwältin) Eckhaus Schillerstraße, 29. April 2013

2 Grundsätzliches zur Verwaltung Handelnde Personen Wohnungseigentümer Eigentümergemeinschaft (juristische Person, aktiv- und passivlegitimiert in den Angelegenheiten der Verwaltung) Verwalter (wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt)

3 Verwaltung der Liegenschaft Selbst - oder Eigenverwaltung durch Mehrheit der Wohnungseigentümer (nach Miteigentumsanteilen). Fremdverwaltung der Liegenschaft Im Innenverhältnis ist der Verwalter ausschließlich zur Vornahme von Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung berechtigt (auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft). Im Außenverhältnis ist die Verwaltervollmacht unbeschränkt! Tipp: Festlegung eines Katalogs von Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, die der Verwalter nur mit Beschluss ausführen darf (z.b. Betragsgrenze bei Reparaturen, Aufnahme von Darlehen, etc.).

4 Maßnahmen der Verwaltung Ordentliche Verwaltung Außerordentliche Verwaltung Verfügungen 28 WEG 29 WEG 828, 833 ABGB

5 Gegenstand der ordentlichen Verwaltung Alle Maßnahmen die der Erhaltung und dem Betrieb der gemeinsamen Sache dienen, daher notwendig und zweckmäßig sind und den Interessen aller Wohnungseigentümern dienen. wie z.b. - notwendige Erhaltungsarbeiten (Austausch reparaturbedürftiger Fenster, etc.) - Vermietung allgemeiner Teile der Liegenschaft an Dritte - Bestellung und Abberufung der Hausverwaltung

6 Gegenstand der ordentlichen Verwaltung Hauptaufgabe der ordentlichen Verwaltung ist die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft ( 28 WEG verweist dazu auf 3 MRG). Zugrundegelegt wird ein dynamischer Erhaltungsbegriff (siehe Handout). Der Begriff der Erhaltung ist unter Rücksichtnahme auf die Entwicklung der Bautechnik und der zeitgemäßen Wohnkultur zu sehen. (kein Aufzwingen einer permanenten Modernisierung)

7 Willensbildung in der ordentlichen Verwaltung Mehrheitserfordernis: mehr als 50% der Miteigentumsanteile

8 Anfechtbarkeit von Beschlüssen der ordentlichen Verwaltung Beschlüsse der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung können binnen einem Monat ab Anschlag des Beschlusses im Haus aus folgenden Gründen angefochten werden ( 24 Abs. 6 WEG): formelle Mängel Gesetzwidrigkeit Fehlen der erforderlichen Mehrheit Aus inhaltlichen Gründen können Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung nicht angefochten werden.

9 Was tun bei Untätigkeit? Antrag auf Entscheidung des Außerstreitgerichtes, dass Arbeiten, die der ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile dienen, in einer angemessenen Frist durchgeführt werden. ( 30 Abs. 1 Z 1 WEG) Das Gericht entscheidet unter Bedachtnahme auf die Dringlichkeit der Arbeiten und wirtschaftliche Aspekte.

10 Maßnahmen der Verwaltung Ordentliche Verwaltung Außerordentliche Verwaltung Verfügungen 28 WEG 29 WEG 828, 833 ABGB

11 Gegenstand der außerordentlichen Verwaltung Betrifft nützlicheverbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen der Wohnungseigentumsanlage. wie z.b. - Dachbodenausbau - Einbau eines Liftes - Umstellung einer Ölheizung auf Fernwärme

12 Willensbildung in der außerordentlichen Verwaltung Mehrheitserfordernis: mehr als 50% der Miteigentumsanteile

13 Anfechtbarkeit von Beschlüssen der außerordentlichen Verwaltung 24 Abs. 6 WEG: binnen einem Monat ab Anschlag des Beschlusses im Haus wegen: formeller Mängel Gesetzwidrigkeit Fehlen der erforderlichen Mehrheit 29 Abs. 2 und 3 WEG: binnen drei Monaten bzw. binnen sechs Monaten (wenn keine Verständigung von der Beschlussfassung oder ihrem Gegenstand erfolgt ist) wegen: übermäßiger Beeinträchtigung des Antragstellers oder mangelnder Kostendeckung aus der Rücklage (außer die nicht von der Rücklage gedeckten Kosten werden von der beschließenden Mehrheit getragen oder die Verbesserung gereicht allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil).

14 Judikate zur Beschlussanfechtung Beispiele (siehe Handout): Thermische Sanierung -finanzielle übermäßige Belastung I Thermische Sanierung -finanzielle übermäßige Belastung II Tipp: Die Rücklage sollte so bemessen sein, dass sie die voraussichtlichen künftigen Aufwendungen abdecken kann.

15 Was tun bei Untätigkeit? Die fehlende Einwilligung eines Miteigentümers in eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung kann durch einen Beschluss des Außerstreitrichters nicht ersetzt werden.

16 Maßnahmen der Verwaltung Ordentliche Verwaltung Außerordentliche Verwaltung Verfügungen 28 WEG 29 WEG 828, 833 ABGB

17 Gegenstand von Verfügungen Verfügungen betreffen Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur, sowohl hinsichtlich der Substanz als auch hinsichtlich des Gebrauchs. wie z.b.: Belastung der Liegenschaft mit einer Dienstbarkeit, Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen, Benützungsregelungen zwischen Wohnungseigentümern, etc.

18 Willensbildung bei Verfügungen Mehrheitserfordernis: Einstimmigkeit

19 Was tun bei Untätigkeit? Die fehlende Einwilligung eines Miteigentümers in eine Verfügung kann durch einen Beschluss des Außerstreitrichters nicht ersetzt werden. Ausnahmen: Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt ( 16 WEG) Benützungsregelung ( 17 Abs. 2 WEG) Vereinbarung abweichender Aufteilungsschlüssel ( 32 Abs. 5 WEG)

20 Beispiel: Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt ( 16 WEG) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. (Außer bagatellhafte Umgestaltungen im Inneren des Wohnungseigentumsobjektes.) Wird die Zustimmung verweigert, kann sie vom Gericht unter bestimmten Voraussetzungen ersetzt werden, wobei zwischen drei Fallgruppen unterschieden wird:

21 1. Änderungen im eigenen Objekt: keine Schädigung des Hauses keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderen Sachen 2. Änderungen unter Einbeziehung allgemeiner Teile: Änderung entspricht Übung redlichen Verkehrs oder dient einem wichtigen Interessen des Wohnungseigentümers 3. Änderungen unter Einbeziehung anderer Wohnungseigentumsoder Zubehörobjekte: die betroffene Änderung hat keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des anderen Wohnungseigentums zur Folge und sie ist dem anderen Wohnungseigentümer bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar

22 Judikate zu 16 WEG Beispiele (siehe Handout): Generalum- und ausbau Der neugierige Nachbar Von der Garage ins Kellerstüberl und retour

23 Benützungsregelung ( 17 WEG) Die Wohnungseigentümer können einstimmig schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen. Wird die Zustimmung verweigert, kann sie vom Gericht bei Vorliegen wichtiger Gründe ersetzt werden. Tipp: Bei Neubegründung von Wohnungseigentum könnte bereits im Wohnungseigentumsvertrag eine Benützungsregelung vereinbart werden.

24 Judikate zu 17 WEG Beispiele (siehe Handout): Benützungsregelung über Parkplätze ( und ewig grüßt das Murmeltier ) Gebrauch von Allgemeinflächen ohne Benützungsregelung

25 Abweichende Aufteilungsschlüssel ( 32 Abs. 5 WEG) Die Wohnungseigentümer können einstimmig schriftlich eine Vereinbarung über abweichende Aufteilungsschlüssel treffen. Wird die Zustimmung verweigert, kann vom Gericht bei Vorliegen einer objektiv erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeit ein abweichender Aufteilungsschlüssel festgesetzt werden. Tipp: Bei Neubegründung von Wohnungseigentum sollte bei Erkennbarkeit unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten bereits ein abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart werden.

26 Judikate zu 32 Abs. 5 WEG Beispiel (siehe Handout): Abweichender Aufteilungsschlüssel bei Liftkosten

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