Master Thesis. Internationaler Masterstudiengang Projektmanagement

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1 F A C H H O C H S C H U L E S T U T T G A R T H O C H S C H U L E F Ü R T E C H N I K Master Thesis Internationaler Masterstudiengang Projektmanagement Die Hotel Projektentwicklung - Entwicklung von Erfolgsfaktoren als Entscheidungsleitfaden für die Überprüfung von Hotelinvestitionen durch Offene Immobilienfonds Eingereicht von: Betreuer: Dipl.-Ing. (FH) Birgit Kreisel Matrikelnr.: Prof. Christoph Ehrhardt Fachhochschule Stuttgart, Hochschule für Technik Dipl.-Betriebswirt Thomas Schmid Phoenix Real Estate Development GmbH

2 INHALT 0 EINLEITUNG Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit Gang der Untersuchung 7 1 PROJEKTENTWICKLUNG Der Projektentwickler Phasen der Projektentwicklung Finanzierung von Projektentwicklungen BANKENFINANZIERTE PROJEKTENTWICKLUNG (KLASSISCHE PROJEKTFINANZIERUNG) MEZZANINE FINANZIERUNG JOINT-VENTURE FINANZIERUNG KONSORTIALFINANZIERUNG SECURITIZATION SYNDIZIERUNG PPP PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP STRUKTURIERTE FINANZIERUNG "CASH FLOW RELATED LENDING" "OFF BALANCE SHEET FINANCING" PRIVATE EQUITY FONDS PROJEKTENTWICKLUNGSFONDS Die Hotelimmobilie in der Projektentwicklung ARTEN VON HOTELIMMOBILIEN DER HOTELMARKT IN DEUTSCHLAND DER INVESTORENMARKT FÜR IMMOBILIENPROJEKTE Geschlossene Immobilienfonds Immobilien Aktiengesellschaft REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS AMERIKANISCHE FORM DER IMMOBILIEN AG Offene Immobilienfonds 30 3 DIE HOTELIMMOBILIE ALS INVESTITIONSOBJEKT Vertragsarten für die Bewirtschaftung in der Hotellerie DER PACHTVERTRAG DER MANAGEMENTVERTRAG MISCHFORMEN ZWISCHEN PACHT- UND MANAGEMENTVERTRAG

3 4 ANALYSE EINER HOTELPROJEKTENTWICKLUNG AUS SICHT DER EINZELNEN PROJEKTBETEILIGTEN Die Hotelprojektentwicklung DAS GRUNDSTÜCK DER PROJEKTENTWICKLER DIE HOTELPROJEKTENTWICKLUNGSRECHNUNG DER BETREIBER DIE HOTEL-BETRIEBSABRECHNUNG ENTSCHEIDENDE FAKTOREN AUS DER SICHT DES BETREIBERS DER FINANZIERER DER OFFENE IMMOBILIENFONDS ANALYSE DER RISIKOFAKTOREN Ermittlung der Risikofaktoren einer Hotel-Projektentwicklung FEHLENDES MARKT KNOW-HOW FEHLENDES BRANCHEN KNOW-HOW FALSCHE BETREIBEREINSCHÄTZUNG DER BETREIBERVERTRAG PROJEKTFINANZIERUNG UND PROJEKTKOSTEN Fehler und Risikofaktoren in der Fachpresse/Fachliteratur Zusammenstellung der Risikofaktoren 64 6 FORMULIERUNG VON ERFOLGSFAKTOREN FÜR EINE HOTELPROJEKTENTWICKLUNG ALS LEITFADEN FÜR DIE INVESTITIONSENTSCHEIDUNG EINES OFFENEN IMMOBILIENFONDS DER MAKROSTANDORT DER MIKROSTANDORT DIE MARKTDATEN PROJEKTENTWICKLUNG DIE PROJEKTKOSTEN UND FINANZIERUNG DIE HOTEL-IMMOBILIE DER BETREIBER DER BETREIBERVERTRAG RENDITE BEWERTUNG UND ZUSAMMENFASSUNG Bewertung der Erfolgsfaktoren und Abgleich mit der These Auswertung der Erfolgsfaktoren zu einer Potenzialaussage ZUSAMMENSTELLUNG DER DATEN WICHTUNG DER ZAHLENWERTE MIT HILFE VON FAKTOREN GRAFISCHE DARSTELLUNG Der Offene Immobilienfonds Die Hotelimmobilie als Investitionsobjekt 85 2

4 8 AUSBLICK Der Offene Immobilienfonds Die Hotelimmobilie als Investitionsobjekt 85 ANHANG... I KRITERIENKATALOG... II INTERVIEWS... III BEGRIFFSERLÄUTERUNGEN... XIV LITERATURVERZEICHNIS... XVII 3

5 0 EINLEITUNG 0.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit Die Branche der Projektentwicklung war in den vergangenen Jahren unterschiedlichsten Strömungen und Marktbedingungen ausgesetzt. Getrieben durch die sich ständig wandelnden Rahmenbedingungen wurden im Lauf der Zeit die unterschiedlichsten Produkte für den Markt entwickelt und damit immer wieder neue Trends ausgelöst. Quelle: Degi Research, 2003 So entstanden neben Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien vermehrt Shoppingcenter auf der grünen Wiese, Freizeitparks und große Kino- und Unterhaltungskomplexe im Bereich der Großstädte. Viele dieser multifunktionalen Großprojekte beinhalteten Hotels in ihrer Planung. Obwohl die einzelnen Trends durch die zunehmende Sättigung des Marktes nachlassen, bleiben Hotels als Investitionsobjekt im Fokus der Investoren. So sagten 52 % der in einer Umfrage der Dr. Lübke GmbH und Dr. Zitelmann PB befragten offenen Immobilienfonds im Dezember 2003, dass sie künftig vermehrt in Hotelimmobilien investieren wollen (im Juni 2003 waren es noch 23 %) Immobilienzeitung vom Jones Lang Lasalle Hotels (2003) 4

6 Als Gründe hierfür werden vor allem die Forderung nach Diversifikation im Portfolio der Fonds sowie der Reiz von in der Regel relativ hohen Kapitalerträgen angegeben.² Aufgrund der Konjunkturschwäche und den Einbrüchen an den Kapitalmärkten zwischen 2000 und 2003 haben auch private Investoren sehr viel Geld verloren. Sichere Alternativen waren gefragt. Vor diesem Hintergrund hat sich der offene Immobilienfonds in den Jahren 2002 und 2003 in Deutschland zum Anlageliebling entwickelt (bis Ende des Sommers 2003 wurden über 14 Mrd. in offene Immobilienfonds investiert). 1 Ob sich der Trend in dieser Form fortsetzen wird, kann sicher in Frage gestellt werden. Mit anziehender Konjunktur wird der Anleger das Vertrauen in die Börse sicher wiedergewinnen, und die Fonds werden wieder vermehrt Konkurrenz durch börsennotierte Anlageprodukte bekommen. Derzeit jedoch sind die europäischen Immobilienkapitalmärkte durch eine hohe Liquidität gekennzeichnet. Jones Lang Lasalle schätzt, dass Investoren noch über 100 Milliarden Eigen- und Fremdkapital verfügen. In diesem Umfeld bewegen sich auch die offenen Immobilienfonds, die sich aus Renditeanforderungen heraus gezwungen sehen, die zufließenden Gelder zügig in geeigneten Projekten anzulegen. Die Investition in Hotelimmobilien wird von den Fonds sehr unterschiedlich betrachtet. Auch wenn zahlreiche Fonds ihr Engagement in diesem Bereich aus Gründen der Diversifikation und der erwarteten höheren Rendite weiter ausbauen wollen, so gilt das nicht für alle Fonds. Die Gründe für eine ablehnende Haltung gegenüber Hotelimmobilien sind hierbei vielfältig und oft sind fehlende Marktkenntnisse ein großer Teil davon. Die Diskussion bezüglich der Hotelinvestition wird sehr kontrovers geführt ein Grund, die Gesamtthematik einmal genauer zu untersuchen. Die schlechte Konjunktur in Deutschland und der EU ist nicht ohne negative Auswirkungen auf die Immobilienmärkte geblieben. Dramatisch angestiegene Konkurszahlen, Personalabbau großer Unternehmen und ein gedämpftes Investitionsklima führen zu nachlassendem Flächenbedarf, zu höheren Leerständen und sinkenden Erträgen. Dies trifft auch und vor allem den Büroflächenmarkt. Vor diesem Hintergrund suchten die Investoren nach Alternativen und fanden diese auch in den Hotelimmobilien. 1 Winkler auf 5

7 Natürlich ist die angespannte wirtschaftliche Lage in Deutschland auch auf dem Hotelmarkt nicht ohne Auswirkungen geblieben. Der Hotelmarkt selbst ist in einem Konsolidierungsprozess begriffen, dessen Ende nur schwer abzuschätzen ist. Zudem werden Investitionen im Ausland für deutsche Immobilienfonds immer interessanter. Seit der Lockerung der Anlagebeschränkungen für offene Immobilienfonds durch das 4. Finanzmarktförderungsgesetz fließt ein Großteil der Investitionen mit dem Blick auf höhere Renditen ins Ausland. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob ein Hotelprojekt in Deutschland für die Immobilienfonds überhaupt noch interessant ist, und wie ein solches Projekt aussehen muss, um für einen Immobilienfonds attraktiv zu sein. Betrachtet man die Hotelimmobilie im Vergleich zu Gewerbe- oder Büroimmobilien, so liegt der Schluss nahe, dass die Lage allein für den Erfolg eines Hotels nicht der einzig ausschlaggebende Punkt sein kann. Doch was sind die übrigen Kriterien? Wie bewertet ein Immobilienfonds ein Hotelprojekt, und welche Anforderungen werden hierbei gestellt? Welchen Einfluss hat der Betreiber und der Betreibervertrag auf die Investitionsentscheidung des Fonds? Aus der aktuellen Fachpresse lassen sich immer wieder 2 wesentliche Punkte für die Investitionsentscheidung herauslesen: - die Rendite und - der Betreiber Die offenen Immobilienfonds scheinen ihre Entscheidung also hauptsächlich von der Rendite und der Sicherung der Rendite durch die Auswahl des richtigen Betreibers und den Abschluss eines dem Risikoprofil des Investors angepassten Betreibervertrages abhängig zu machen. Betrachtet man den Zeitpunkt, zu dem der Offene Immobilienfonds in die Hotel- Projektentwicklung eingreift, so wird klar, dass die Weichenstellung für den Projekterfolg zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgt sein muss. 6

8 Auf der Grundlage dieser Zusammenhänge wird die folgende These abgeleitet: Offene Immobilienfonds treffen ihre Investitionsentscheidung anhand der drei folgenden Kriterien: - Rendite - Betreiber - Betreibervertrag Durch die vorliegende Ausarbeitung soll geprüft werden, ob diese Entscheidungskriterien ausreichend sind, oder ob aus der Sicht eines Offenen Immobilienfonds noch andere entscheidende Erfolgsfaktoren für die Beurteilung einer Hotel-Projektentwicklung bestehen. 0.2 Gang der Untersuchung Die vorliegende Arbeit wird in 4 Blöcke unterteilt: Block 1 (Kapitel 0 Kapitel 3) THESE UND GRUNDLAGEN - Einleitung - Darstellung der Zusammenhänge Block 2 (Kapitel 4 Kapitel 5) - ANALYSE - Zusammenstellen, Analyse und Bewertung der vorliegenden Daten - Ermittlung der Risikofaktoren für eine Hotel-Projektentwicklung Block 3 (Kapitel 6 Kapitel 8) BEWERTUNG und ZUSAMMENFASSUNG - Ermittlung der Erfolgsfaktoren für eine Hotel-Projektentwicklung - Bewertung der Ergebnisse und Abgleich mit der These - Auswertung des Kriterienkataloges der Erfolgsfaktoren zu einer Potenzialaussage - Ausblick Block 4 (Kapitel 9 Kapitel 11) - ANHANG - Interviews mit Fachleuten - Begriffserläuterungen - Literaturverzeichnis 7

9 Der Verlauf der Untersuchung im Detail: Kapitel 0 Auf der Grundlage von Beobachtungen aus der aktuellen Fachpresse wird eine These aufgestellt. Anschließend wird der Untersuchungsweg aufgezeigt, mit dem die These überprüft werden soll. Kapitel 1 Zunächst erfolgt die Darstellung der Grundlagen der Projektentwicklung im Allgemeinen. Hierbei wird schwerpunktmäßig auf den Projektentwickler, den Ablauf, also die einzelnen Phasen einer Projektentwicklung, die Finanzierung und die Hotelimmobilie in der Projektentwicklung eingegangen. Für das Zustandekommen des Projektes elementar ist hierbei die Sicherstellung der benötigten Finanzierung. Hierbei soll aufgezeigt werden, welche Möglichkeiten für Projektentwickler bestehen, ein Hotelprojekt zu realisieren, ohne dass sie über eine eigene ausreichende Eigenkapitalausstattung verfügen. Kapitel 2 Im zweiten Kapitel erfolgt eine Darstellung des Investorenmarktes für Immobilienprojekte. Hierbei werden die institutionellen Investoren in Form von Geschlossenen Immobilienfonds, der Immobilienaktiengesellschaft und der Offenen Immobilienfonds untersucht. Kapitel 3 Im Anschluss an Kapitel 2 wird in Kapitel 3 auf die besonderen Eigenschaften der Hotelimmobilie als Immobilieninvestition eingegangen. Um die Besonderheiten des Hotels als reine Betreiberimmobilie aufzuzeigen, wird anhand der unterschiedlichen Betreiberverträge erläutert, welche Chancen und Risiken für einen Investor im Fall einer Investition in ein Hotel-Projekt bestehen. Die in den ersten drei Kapiteln gesammelten Erkenntnisse werden dann in Kapitel 4 und 5 analysiert, anschließend bewertet und im Rahmen von persönlich geführten Interviews mit der Meinung verschiedener Fachleute aus dem Bereich der Hotel- Projektentwicklung abgeglichen. 8

10 Kapitel 4 Die in den vorangegangen Kapiteln erarbeiteten Fakten werden hier komprimiert aus der Sicht der einzelnen Beteiligten dargestellt. Kapitel 5 In Kapitel 5 werden aus den gesammelten Informationen und den Hinweisen aus der Fachliteratur und Fachpresse die Risikofaktoren und häufigsten Fehler bei einer Hotel- Projektentwicklung erarbeitet. Kapitel 6 Auf der Grundlage der in Kapitel 5 ermittelten Risikofaktoren werden im Umkehrschluss die Erfolgsfaktoren für eine Hotel-Projektentwicklung erarbeitet. Diese werden in verschiedene Beurteilungskriterien unterteilt. Kapitel 7 Kapitel 7 nimmt Bezug auf die These und bewertet die Ergebnisse der gesamten Untersuchung. Die Auswertung der verschiedenen Erfolgsfaktoren, die in einem Kriterienkatalog zusammengestellt werden, erfolgt über eine Übersichtsgrafik, die dem Offenen Immobilienfonds als Potenzialaussage hinsichtlich seiner Investitionsentscheidung in das geprüfte Hotel-Projekt dienen kann. Kapitel 8 Ein Ausblick auf die weiteren Entwicklungen schließt die Ausarbeitung. ANHANG Im Anhang finden sich der Kriterienkatalog und dessen Auswertungsmethodik, die Dokumentation der mit Fachleuten der Branche geführten Interviews, sowie die Begriffserläuterungen und das Literaturverzeichnis. 9

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