Sozialgerechte Bodennutzung in der Landeshauptstadt München

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1 Sozialgerechte Bodennutzung in der Landeshauptstadt München

2 Juli 1989 März 1994 Juli 1995 sog. 40 % -Beschluss des Stadtrats: Verwendung von 40% der ausgewiesenen Wohnbaulandflächen für sozialen Wohnungsbau auf Grundlage von Bindungsverträgen mit den Eigentümer/- innen 1. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrats Umfassende Verhandlungen mit Investoren/-innen 2. SoBoN-Beschluss des Stadtrats (Abkehr von der 40% Sozial-/Förderquote, zu 30%) Fortschreibung der Beschlüsse vom Dezember 1997 und März 2001 (Info unter Entwicklung der SoBoN in der Landeshauptstadt München

3 Rechtsgrundlage für städtebauliche Verträge: 11 BauGB: 1. Beschränkung auf den Ersatz von Kosten und Aufwendungen der Gemeinde 2. Diese entstehen oder sind entstanden für städtebauliche Maßnahmen 3. Sie sind Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens (ursächlich) 4. Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein 5. Die Vereinbarung einer von den Planungsbegünstigten zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn auch ohne sie ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht (z.b. Umsetzung eines Bestandsbebauungsplan)

4 Voraussetzung für die Anwendung der SoBoN Kumulativ: Die Planung löst Kosten bzw. Lasten bei der Landeshauptstadt München aus und führt zu einer Bodenwertsteigerung in nicht unerheblichem Umfang

5 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Planungsbedingte URSÄCHLICHKEIT: Als Faustformel kann festgehalten werden, dass positiv ein konkreter Sachzusammenhang zwischen der Maßnahme und dem geplanten Vorhaben der Bauwilligen bestehen muss; negativ die in Rede stehenden Kosten nicht auch ohne das geplante Vorhaben hätten entstehen dürfen.

6 GRUNDSATZ DER ANGEMESSENHEIT: Knüpft in München an Bodenwertsteigerung an mindestens 1/3 der planungsbedingten Bodenwertsteigerung (Bruttowertzuwachs) muss bei den Planungsbegünstigten verbleiben; Angemessenheitsvermutungsgrenze, die von den Planungsbegünstigten widerlegt werden kann;

7 ERMITTLUNG DES BRUTTOWERTZUWACHSES: Differenz aus Anfangswert = Wert vor Überplanung nach baurechtlichem Status quo oder nach und Erfahrungswerten für Bauerwartungsland Endwert = Bodenwert für Nettobauland entsprechend den baurechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans, zuzüglich Verkehrs-, Grün-, Gemeinbedarfsflächen mit Anfangswert

8 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) UMFANG DER VERPFLICHTUNGEN DER PLANUNGSBEGÜNSTIGTEN KOSTEN UND LASTEN: Unentgeltliche und kostenfreie Flächenabtretungen im Planungsgebiet für ursächliche lerschließungsanlagen (Straßen, Wege, Grünflächen) lgemeinsbedarfseinrichtungen lausgleichsflächen (ggf. Ersatz des Erwerbsaufwands) Herstellungskosten der ursächlichen Erschließungsanlagen und Ausgleichsflächen Herstellungskosten für ursächliche soziale Infrastruktur Möglichkeit einer Ablösung hierfür durch einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von 66,47 /m² Geschossfläche Wohnen kann gewählt werden (derzeit nach Stadtratsentscheidung begrenzt auf Einrichtungen für Kinder von 0-10, d.h: Grundschule, Kinderhort, Kindergarten, Kinderkrippe) Sonstige ursächliche Kosten für die Planung und Entwicklung Wettbewerbskosten, Kosten für Öffentlichkeitsarbeit, Honorare nach HOAI bei Vergabe an Dritte, Gutachterkosten usw.

9 KOSTENRELEVANTE BINDUNGEN Bindungen zur Förderung des sozial gebundenen Wohnungsbaus Grundsätzlich müssen 30% des neugeschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau verwendet werden. Davon: 20 % geförderter Mietwohnungsbau 10 % Eigenwohnungen mit staatlicher Förderung Maßnahmen zur Sicherung von handwerklichen und mittelständischen Gewerbestrukturen Die Planungsbegünstigten übernehmen Bindungen oder treten Flächen ab zur langfristigen Ansiedlung oder Sicherung von Arbeitsplätzen insbesondere ortsansässiger Gewerbenutzungen des sekundären Sektors. Eine gemischte Wirtschaftsstruktur soll gesichert und gefördert werden.

10 Allgemeine Anforderungen an einen Städtebaulichen Vertrag sind insbesondere 11 Abs. 3 BauGB Schriftform; 311b BGB notarielle Beurkundung, wenn auch ein Grundstücksgeschäft geregelt ist oder eine Dienstbarkeit bestellt werden soll;

11 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) BEBAUUNGSPLANUNG u Planungsphase 1 vor Aufstellungsbeschluss (Planungsabsichten) Grundzustimmung (einseitige Willenserklärung) Aufstellungsbeschluss Planungsphase 2 vor Billigungs-/Auslegungsbeschluss Grundvereinbarung (städtebaulicher Vertrag) Billigung und Auslegung Planungsphase 3 Satzungsbeschluss Realisierungsphase nach Satzungsbeschluss; Ausführungsverträge

12 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1873, Arnulfpark

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