Mietrechtstipps Worauf sollte man achten? Wibke Werner, Berliner Mieterverein e.v. Berlin,

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1 Mietrechtstipps Worauf sollte man achten? Wibke Werner, Berliner Mieterverein e.v. Berlin,

2 Der Mietvertrag DER MIETVERTRAG Die Kosten

3 Gesamtkosten: Maklerprovision zwei Nettokaltmieten Nettokaltmiete: 6,00 bis 9,00 (derzeit frei verhandelbar) Vorauszahlungen Betriebskosten: 1,50 bis 2,00 Vorauszahlungen Heizkosten: 1,00 bis 1,50 Kaution (Barkaution, Bürgschaft max. 3 NK-Mieten verpfändetes Sparbuch)

4 Die Mietkaution (maximal in Höhe von drei Nettokaltmieten) als Barkaution: Möglichkeit, die Kaution in drei aufeinander folgenden monatlichen Raten zu zahlen Vermieter ist zur Anlage auf einem insolvenzfesten Konto verpflichtet. die anfallenden Zinsen stehen am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zu als verpfändetes Sparbuch: Eine Verpfändung muss der Bank angezeigt werden. Es sollte darauf geachtet werden, dass das Geldinstitut die verpfändete Forderung nach einer Kündigung des Kontos nicht ohne weiteres und ohne Wissen des Mieters auszahlen kann. als Bankbürgschaft: Der Mieter muss zwar nicht den Betrag aufbringen. Jedoch erhält er auch keine Zinsen und das Kreditinstitut lässt sich seine Dienstleistung bezahlen (2% bis 3% der Bürgschaftssumme jährlich. Möglich ist jedoch eine Bürgschaft der Eltern (auf drei Monatsmieten begrenzt)

5 Die Laufzeit DER MIETVERTRAG Die Kosten

6 Der Zeitmietvertrag Das Mietverhältnis beginnt am und endet am Ein Zeitmietvertrag ist nur mit zulässigem Verwendungszweck möglich, der im Mietvertrag festgehalten werden muss, also wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder für Familienangehörige nutzen will das Haus abreißen oder die Wohnung wesentlich umbauen oder instand setzen will die Wohnräume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet hat und er nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung einem anderen Mitarbeiter überlassen will Ausnahme: Mietverträge in Studentenwohnheimen unterliegen nicht den gesetzlichen Vorgaben eines Zeitmietvertrages, zeitlich begrenzte Vertragslaufzeiten sind ohne Grund möglich.

7 Das unbefristete Mietverhältnis Das Mietverhältnis beginnt am und läuft auf unbestimmte Zeit. Es kann von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Achtung! Oft wird eine Mindestvertragslaufzeit vereinbart, indem das Kündigungsrecht für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird! Das Mietverhältnis beginnt am Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals für beide Parteien zum zulässig. Ein solcher Kündigungsausschluss in vorformulierten Verträgen ist zulässig, soweit er beidseitig gilt und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet.

8 Der Zustand der Wohnung Die Laufzeit Der Mietvertrag DER MIETVERTRAG Die Kosten

9 Vertraglich vereinbarter Zustand als Ausgangspunkt für die Bewertung später auftretender Mängel. Der vertraglich vereinbarte Zustand wird durch den Mietvertrag und die Übergabe der Wohnung definiert. Mängel, die bei der Wohnungsübergabe der Wohnung auffallen, sollten daher dokumentiert und unverzüglich dem Vermieter angezeigt werden. Kenntnis vom Mangel zu Vertragsbeginn schließt das Minderungsrecht aus. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht grundsätzlich zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, sofern diese nicht durch den Mieter verursacht oder zur vertreten sind. Vorgehen des Mieters bei Auftreten von Mängeln

10 Vorgehen bei Mängeln Schriftliche Anzeige des Mangels an den Vermieter mit der Bitte um Beseitigung (der Mieter ist zur Anzeige des Mangels verpflichtet). Mietminderung nur bei erheblichen Mängeln und in angemessener Höhe der Minderungsquote. Überhöhte oder unberechtigte Mietminderungen führen zu Zahlungsrückständen, die wiederum zu einer Kündigung des Vermieters führen können, wenn ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete angefallen ist. Zahlungsrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten können sogar zur fristlosen Kündigung des Vermieters führen.

11 Die schriftliche Mängelanzeige: Sehr geehrte(r) Herr/Frau gem. 535 BGB sind Sie verpflichtet, Ihre an mich vermietete Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die von mir angemietete Wohnung weist aber folgende Mängel auf: erhebliche 1).. 2).. Bitte beseitigen Sie diese Mängel umgehend, spätestens bis zum. Da durch die Mängel der Wohnwert der Wohnung gemindert ist, mache ich von meinem Mietminderungsrecht Gebrauch und mindere den Mietzins deshalb bis zur endgültigen Beseitigung der Mängel monatlich um. Mit freundlichen Grüßen angemessen

12 Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses

13 Ein- und Umbauten der Mietwohnung Party Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses Gestaltung der Mieträume Klavierspiel und Gesang Grillen auf dem Balkon Untervermietung Haustiere

14 Party: Ruhezeiten sind einzuhalten, Rücksichtnahme auf Nachbarn, es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf Party in der Wohnung. Grillen auf dem Balkon: sofern nicht im Mietvertrag verboten, dürften ein bis zwei Mal im Monat zulässig sein (Rücksichtnahmegebot). Haustiere: Kleintiere wie Fische, Hamster, Wellensittiche sind erlaubt. Hunde, Katzen und andere Tiere bedürfen der Genehmigung des Vermieters ggf. Anspruch auf Genehmigung. Gestaltung der Mieträume: während der Mietzeit ist der Mieter in der dekorativen Gestaltung seiner Wohnung frei. Bei wirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, ist er am Ende des Mietverhältnisses ggf. zur Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet. Ein- und Umbauten: Eingriffe in die bauliche Substand bedürfen immer der Genehmigung des Vermieters. Trotz Genehmigung besteht am Ende des Mietverhältnisses eine Rückbauverpflichtung, sofern diese nicht ausdrücklich durch Vereinbarung mit dem Vermieter ausgeschlossen ist.

15 Untervermietung: Grundsätzlich ist die Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung erforderlich, diese sollte schriftlich eingeholt werden. Wird ein Untermieter in die noch selbst bewohnte Wohnung aufgenommen und dient der Verbesserung der wirtschaftlichen Situation, besteht ein Anspruch auf die Genehmigung des Vermieters. Wird die gesamte Wohnung untervermietet, dürfte allenfalls dann ein Anspruch auf Genehmigung bestehen, wenn dies der Überbrückung eines absehbaren Aufenthalts in einer anderen Stadt dient. Nicht zulässig ist die dauerhafte Untervermietung an Touristen. Die Untervermietung ohne die Genehmigung des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar und kann nach Abmahnung zur Kündigung führen. Untervermietung ist nicht die Aufnahme naher Familienangehöriger. Die Aufnahme naher Familienangehöriger muss nur angezeigt und nicht vom Vermieter genehmigt werden.

16 Die Wohngemeinschaft Welche Vertragskonstellationen sind möglich?

17 Alle Mitbewohner unterschreiben den Vertrag Alle Mitbewohner werden Vertragspartner. Alle Mietbewohner werden Zahlungsschuldner. Wird ein Mitbewohner mit der Miete säumig, kann der Vermieter von den übrigen Mitbewohnern die Miete verlangen. Nur alle gemeinsam können kündigen. Möchte ein Mitbewohner vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden, bedarf es der Zustimmung des Vermieters, der nicht verpflichtet ist, diese Zustimmung zu erteilen. Er kann die Erteilung seiner Zustimmung von Bedingungen abhängig machen wie z.b. Erhöhung der Miete.

18 Der Vermieter schließt mit der WG Müllerstraße einen Mietvertrag Die GbR wird Vertragspartner und Zahlungsschuldner. Wechsel der Mitbewohner unproblematischer möglich. Allerdings ggf. Auseinandersetzungen im Innenverhältnis, sofern die Gesellschafter wechseln. Für Vermieter wegen der Ungewissheit über die Vertragspartner eher eine unattraktive Lösung.

19 Ein Mitbewohner unterschreibt den Vertrag und Untervermietet an die anderen Mitbewohner Hauptmieter wird Vertragspartner des Vermieters, wird er vom Vermieter gekündigt, müssen auch die Untermieter räumen. Hauptmieter ist gegenüber den Untermietern in der Rolle des Vermieters. Wechsel der Mitbewohner etwas flexibler möglich, sofern der Vermieter vorab die Genehmigung zur Untervermietung erteilt. Geringerer Kündigungsschutz der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter.

20 Beendigung des Mietverhältnisses: Außerordentliche fristlose Kündigung Zeitmietvertrag Kündigung des Vermieters Kündigung des Mieters Kündigung des Untermieters

21 Außerordentliche Kündigung: für beide Vertragspartner ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, allerdings nur bei Vorliegen eines erheblichen Kündigungsgrundes, der das Festhalten am Vertrag unzumutbar erscheinen lässt (Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung). Kündigung des Vermieters: nur mit Kündigungsgrund (Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung). Unter Einhaltung der Kündigungsfrist, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses verlängert. Kündigung des Mieters Kein Kündigungsgrund erforderlich Einhaltung Kündigungsfrist, die für den Mieter immer drei Monate beträgt ( zum dritten Werktag mit Ablauf des übernächsten Monats ). Kündigung muss schriftlich erfolgen mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter

22 Eingeschränkter Kündigungsschutz des Untermieters: Bewohnt der Hauptmieter die Wohnung selbst und vermietet er nur einen Teil seiner Wohnung unmöbliert, darf er ohne Angaben von Gründen das Mietverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten kündigen ( 573 a Abs. 1 und 2 BGB) Wird die Wohnung zum Teil möbliert untervermietet, kann die Kündigungsfrist sehr kurz sein, und der Hauptmieter braucht auch keinen Kündigungsgrund anzuführen. Jeder Vertragspartner kann spätestens am 14. eines Monats zum Ablauf dieses Monats kündigen ( 549 Abs. 2 Ziff. 2, 573 d Abs. 2 BGB)

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!