Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Stand Gesetz vom Stand ImmVermV vom

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1 Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Stand Gesetz vom Stand ImmVermV vom

2 Zeitplan zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichlinie Febr. März April Juni Sept. Dez. Jan. März Inkrafttreten des Gesetzes Gesetz passiert Bundesrat und wird Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt Die ImmVermV wurde im Bundesrat verabschiedet Sachkundeprüfung Ende der geplant Übergangsfrist Termin noch offen Überprüfung, ob Bausparverträge unter 34i GewO fallen sollen. Seite 2

3 Bisher 34c der GewO Wer gewerbsmäßig» den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,» den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Erlaubnisvoraussetzungen:» Zuverlässigkeit» geordnete Vermögensverhältnisse Seite 3

4 Begriffsdefinition Verbraucherdarlehensverträge Entgeltliche Darlehensverträge zwischen Unternehmer als Darlehensgeber und Verbraucher als Darlehensnehmer Allgemein-Verbraucherdarlehen ( 491 Abs. 2 BGB) Immobiliar-Verbraucherdarlehen ( 491 Abs. 3 BGB) 1. die durch Grundpfandrecht besichert sind oder 2. für Erwerb/Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, bestehender/ errichtender Gebäude oder grundstücksgleicher Rechten dienen. Seite 4

5 Wer benötigt eine Erlaubnis nach 34i GewO? Jeder, der gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät bedarf einer Erlaubnis nach 34i GewO. Erlaubnisvoraussetzungen» Zuverlässigkeit» geordnete Vermögensverhältnisse» Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung» Sachkundenachweis Wer benötigt keine Erlaubnis nach 34i GewO:» Kreditinstitute, mit einer Erlaubnis nach 32 Absatz 1 KWG Seite 5

6 Wer benötigt einen Sachkundenachweis nach 34i GewO? Jeder, der eine Erlaubnis beantragt! Angestellte des Gewerbetreibenden:» Mitarbeiter, die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken,» einschließlich Personen in leitender Position, die eine wichtige Rolle bei der Vermittlung/Beratung spielen ACHTUNG Erweiterung gegenüber 34f und 34d GewO Der Gewerbetreibende muss den Nachweis der Sachkunde und die Zuverlässigkeit prüfen. Seite 6

7 Übergangsregelung gem. 160 GewO Bereits tätige Vermittler nach 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1» müssen bis im Besitz einer Erlaubnis nach 34i GewO sein.» müssen sich und Ihre Angestellten nach 34i Abs. 8 GewO bis im Register eintragen lassen.» Es wird auf die Prüfung der Zuverlässigkeit und der geordneten Vermögensverhältnisse verzichtet (vereinfachtes Erlaubnisverfahren) Angestellte des Gewerbetreibenden» müssen bis den entsprechenden Sachkundenachweis erwerben oder» eine ununterbrochene Tätigkeit seit nachweisen. Seite 7

8 Eintragung ins Vermittlerregister Gewerbetreibende angestellte Mitarbeiter des Gewerbetreibenden, die» in leitender Position für Vermittlungsgeschäfte verantwortlich sind und» Beschäftigte, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken ACHTUNG Nicht identischer Personenkreis hinsichtlich der Zielgruppe für den Sachkundenachweis. Seite 8

9 Wie kann der Sachkundenachweis gem. 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO erbracht werden? Der Sachkundenachweis kann erfolgen durch: 1 Sachkundeprüfung vor der IHK ( 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO) 2 gleichgestellte Berufsqualifikationen (ImmVermV-E) 3 langjährige Tätigkeit ( 160 Abs. 3 GewO) Seite 9

10 1 Prüfungsverfahren IHK-Sachkundeprüfung kann bei jeder IHK abgelegt werden kann beliebig oft wiederholt werden mind. 50% der Punkte in allen Prüfungsteilen bestanden Schriftlicher Prüfungsteil Prüfungsfragen nicht öffentlich geschlossene Fragen Papierprüfung oder über PC Praktischer Prüfungsteil Voraussetzung: Bestehen des schriftlichen Prüfungsteils Simulation Kundenberatungsgespräch Grundlage: Fallvorgaben und Bewertungsbogen DIHK Befreiungsmöglichkeit Seite 10

11 1 Prüfungsverfahren Praktischer Prüfungsteil - Befreiungsmöglichkeit Der praktische Prüfungsteil ist nicht zu absolvieren, wenn der Prüfling eine Erlaubnis nach 34d Abs. 1 (Versicherungsvermittler) eine Erlaubnis nach 34e Abs. 1 (Versicherungsberater) eine Erlaubnis nach 34f Abs. 1 (Finanzanlagenvermittler) eine Erlaubnis nach 34h Abs. 1 (Honorar-Finanzanlagenberater) einen Sachkundenachweis im Sinne des 34d Abs. 2 Nr. 4 (Prüfung vor IHK) einen nach 19 Abs. 1 VersVermV gleichgestellter Sachkundenachweis (Versicherungsfachmann / -frau BWV) einen Sachkundenachweis im Sinne des 34f Abs. 2 Nr. 4 (Prüfung vor IHK) einen Sachkundenachweis im Sinne des 34h Abs. 1 Satz 4 (Prüfung vor IHK) besitzt. Seite 11

12 1 Prüfungsverfahren IHK-Sachkundeprüfung Schriftlicher Prüfungsteil Praktischer Prüfungsteil Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung Finanzierung und Kreditprodukte Seite 12

13 1 Inhalte des schriftlichen Prüfungsteils Kenntnisse für Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung Allgemeine rechtliche Grundlagen Rechtliche Grundlagen des Immobilienerwerbs Aufbau und Funktionsweise von Grundbüchern Rechtliche Grundlagen der Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung Vermittler- und Beraterrecht Verbraucherschutz Unlauterer Wettbewerb Datenschutz Zuständigkeiten der Aufsicht Europäischer Binnenmarkt: Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit Finanzwirtschaftliche und wirtschaftliche Grundlagen Steuerliche Aspekte des Immobilienerwerbs Finanzierung und Kreditprodukte Finanzierungsanlässe Kreditprodukte Finanzierungsbedarf und -bestandteile Konditionsvergleiche Zinsrechnung Finanzierungsangebot Kreditwürdigkeitsprüfung Kreditsicherung Beleihungsprüfung / Bewertung von Sicherheiten Koppelungsgeschäfte / Nebenleistungen Risiken der Finanzierung Beendigung Kreditvertrag Seite 13

14 Wie kann der Sachkundenachweis gem. 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO erbracht werden? Der Sachkundenachweis kann erfolgen durch: 1 Sachkundeprüfung vor der IHK ( 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO) 2 gleichgestellte Berufsqualifikationen (ImmVermV-E) 3 langjährige Tätigkeit ( 160 Abs. 3 GewO) Seite 14

15 2 Voraussichtliche Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen (1/3) Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger sind als Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt: 1. Eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung a) als Immobilienkaufmann oder -frau, b) als Bank- oder Sparkassenkaufmann oder -frau, c) Als Kaufmann oder -frau für Versicherungen und Finanzen Fachrichtung Finanzberatung, wenn die Abschlussprüfung auf der Grundlage der bis zum 31. Juli 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde oder die Abschlussprüfung nach der ab dem 01. August 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde und der Antragssteller die Wahlqualifikationseinheit private Immobilienfinanzierung und Versicherungen gewählt hat, Seite 15

16 2 Voraussichtliche Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen (2/3) Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger sind als Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt: 1. Eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung d) als Geprüfter Immobilienfachwirt oder -wirtin e) als Geprüfter Bankfachwirt oder -wirtin f) als Geprüfter Fachwirt oder -wirtin für Finanzberatung g) als Geprüfter Fachwirt oder -wirtin für Versicherungen und Finanzen 2. Abschlusszeugnis als Finanzfachwirt (FH) oder Finanzfachwirtin (FH) mit einem abgeschlossenen weiterbildenden Zertifikatsstudium an einer Hochschule 1-jährige Berufserfahrung im Bereich Immobiliardarlehensvermittlung Seite 16

17 2 Voraussichtliche Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen (3/3) 3. Abschlusszeugnis als geprüfter Fachberater oder -beraterin für Finanzdienstleistungen 2-jährige Berufserfahrung im Bereich Immobiliardarlehensvermittlung 4. Der erfolgreiche Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studium an einer Hochschule oder Berufsakademie 3-jährige Berufserfahrung im Bereich Immobiliardarlehensvermittlung 5. Ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen, des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e.v., der IHK Potsdam/ Nord Westfalen, der Sparkassenakademie Niedersachsen/Schloss Waldthausen/Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig Holstein NL Lübeck oder der BFZ gemeinnützige GmbH. Seite 17

18 Wie kann der Sachkundenachweis gem. 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO erbracht werden? Der Sachkundenachweis kann erfolgen durch: 1 Sachkundeprüfung vor der IHK ( 34i Abs. 2 Nr. 4 GewO) 2 gleichgestellte Berufsqualifikationen (ImmVermV-E) 3 langjährige Tätigkeit ( 160 Abs. 3 GewO) Seite 18

19 3 Langjährige Tätigkeit gem. 160 Abs. 3 GewO Bestandsschutzregelung/ Alte-Hasen-Regelung Unselbständige oder selbständige Tätigkeit ununterbrochen seit , wenn dies nachgewiesen werden kann. (z. B. Selbständige durch Prüfberichte, Angestellte durch Arbeitsvertrag, Arbeitszeugnisse, Bestätigung des Arbeitgebers) Seite 19

20 Honorar-Immobiliardarlehensberater ( 34i Abs. 5 GewO) Gewerbetreibende, die eine unabhängige Beratung anbieten oder als unabhängiger Berater auftreten. Zusätzliche Pflichten» Sie müssen für ihre Empfehlung eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen heranziehen.» Sie dürfen vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen.» Sie dürfen vom Darlehensgeber in keiner Weise abhängig sein. Seite 20

21 Der Beratungsprozess 13b und 18 EGBGB Angaben vom Kunden 511 BGB Informationspflichten Kreditwürdigkeits -prüfung Bedenkzeit Weitere Verpflichtungen 505a BGB 495 Abs. 3 BGB Kopplungsgeschäfte Kündigung Einfluss der Vergütung Seite 21

22 Informationspflichten nach 13b und 18 EGBGB (1/2) Bei der Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss der Darlehensvermittler rechtzeitig vor Abschluss eines Vermittlungs- / Beratungsvertrags auf einem dauerhaften Datenträger den Verbraucher folgendes mit teilen: seine Identität und Anschrift, in welches Register er eingetragen wurde, ggf. die Registrierungsnummer, und auf welche Weise der Registereintrag eingesehen werden kann, ob er an einen oder mehrere Darlehensgeber gebunden oder ausschließlich für einen oder mehrere Darlehensgeber tätig ist, und wenn ja, die Namen der Darlehensgeber, ob er Beratungsleistungen anbietet, wenn ja dann zusätzlich:» wie hoch das Entgelt ist oder die Methode zur Berechnung, sofern ein solches für die Beratungsleistungen verlangt wird,» ob der Darlehensgeber seiner Empfehlung a) nur oder im wesentlichen eigene Produkte zugrunde legt oder b) neben eigenen Produkten auch eine größere Anzahl von Produkten anderer Anbieter zugrunde legt. Seite 22

23 Informationspflichten nach 13b und 18 EGBGB (2/2) Bei der Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss der Darlehensvermittler rechtzeitig vor Abschluss eines Vermittlungs- / Beratungsvertrags auf einem dauerhaften Datenträger den Verbraucher folgendes mit teilen: die Methode, nach der seine Vergütung berechnet wird, falls die Höhe noch nicht genau benannt werden kann, welche interne Verfahren für Beschwerden von Verbrauchern oder anderen interessierten Parteien über Darlehensvermittler zur Verfügung stehen sowie einen möglichen Zugang des Verbrauchers zu einem außergerichtlichen Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren, ob ihm für seine im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehende Dienstleistung Provisionen oder sonstige Anreize von einem Dritten gewährt werden, und wenn ja, in welcher Höhe; ist die Höhe noch nicht bekannt, so ist mitzuteilen, dass der tatsächliche Betrag zu einem späteren Zeitpunkt im ESIS-Merkblatt angegeben wird. Seite 23

24 Angaben vom Kunden gem. 511 BGB Vor Erbringung der Beratungsleistung, soweit dies für eine passende Empfehlung eines Darlehensvertrags erforderlich ist, man sich über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers informieren. Auf Grundlage dieser aktuellen Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, ist eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen zumindest aus seiner Produktpalette auf ihre Geeignetheit zu prüfen. Seite 24

25 Angaben vom Kunden gem. 511 BGB Dem Darlehensnehmer ist aufgrund dieser Prüfung» ein geeignetes oder» mehrere geeignete Produkte zu empfehlen oder» darauf hinzuweisen, dass kein Produkt empfohlen werden kann. Die Empfehlung oder der Hinweis ist dem Darlehensnehmer auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. Seite 25

26 Kreditwürdigkeitsprüfung gem. 505a BGB Darlehensgeber muss vor Abschluss die Kreditwürdigkeit prüfen. Ein Abschluss ist nur möglich, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. Darf nicht hauptsächlich auf den Wert der Sicherheiten abgestimmt sein. Das Verfahren und die Angaben müssen dokumentiert und aufbewahrt werden. Grundlage:» Einkommen» Ausgaben» andere finanzielle und wirtschaftliche Umstände Seite 26

27 Bedenkzeit gem. 495 Abs. 3 BGB Vor Vertragsschluss hat der Darlehensnehmer eine Bedenkzeit von mindestens 7 Tagen, wenn für diesen Vertrag das Widerrufsrecht ausgeschlossen ist. Während dieser Frist ist der Darlehensgeber an sein Angebot gebunden. Die Bedenkzeit beginnt mit der Aushändigung des Vertragsangebots an den Darlehensnehmer. Seite 27

28 Kopplungsgeschäfte gem. 492a und 492 b BGB Der Vertragsabschluss darf nicht von weiteren Finanzprodukten oder dienstleistungen abhängig gemacht werden. Ausnahmen: Eröffnung eines Zahlungs- oder Sparkontos, dessen Zweck die Ansammlung von Kapital ist, um» das Darlehen zurückzuzahlen oder zu bedienen.» die erforderlichen Mittel für die Gewährung des Darlehens bereitzustellen.» als zusätzliche Sicherheit zu dienen. Ein Anlageprodukt oder ein privates Rentenprodukt, das» als Ruhestandseinkommen dient und» als zusätzliche Sicherheit dient oder» das Darlehen zurückzahlt oder bedient oder» für die Bereitstellung der erforderlichen Mittel für die Gewährung des Darlehens dient. Abschluss einer Versicherungen, wenn diese auch bei einem anderen Anbieter abgeschlossen werden kann. Seite 28

29 Kündigung gem. 498 BGB Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Darlehensnehmer» mit mindestens 2 aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist und» mit mind. 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens in Verzug ist und» Erfolglos eine zweiwöchige Zahlungsfrist gesetzt wurde und dabei auf die Rückzahlung der gesamten Restschuld nach Fristablauf hingewiesen wurde. Spätestens mit Fristsetzung soll der Darlehensgeber ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einvernehmlichen Regelung anbieten. Seite 29

30 Einfluss der Vergütung Die Struktur der Vergütung darf die Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln. Insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein. Seite 30

31 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Tobias Nießner Berufliche Bildung Seite