Schweizer Immobilienmarkt 2012

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1 Credit Suisse Schweizer Immobilienmarkt 2012 Zürich, 3. April 2012 Thomas Rieder Credit Suisse Slide 1

2 Der Schweizer Immobilienmarkt zieht seine Runden wie Ikarus auf immer höheren Bahnen Slide 2

3 Anhaltender Nachfragedruck Nettozuwanderung der ständigen Wohnbevölkerung (inkl. Statuswechsel) 100'000 90'000 80'000 70'000 60' '000 50'000 40'000 30'000 Ø : 38'575 20'000 10' Quelle: Bundesamt für Migration, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 3

4 Anhaltender Nachfragedruck Nettozuwanderung der ständigen Wohnbevölkerung (inkl. Statuswechsel) 100'000 90'000 80'000 70'000 60' '000 50'000 40'000 30'000 Ø : 38'575 20'000 10' Quelle: Bundesamt für Migration, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 4

5 Ungleiche Zuwanderungsdynamik Zunahme der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung 2011 Quelle: Bundesamt für Migration Slide 5

6 Nicht nachhaltiges Preiswachstum im Stockwerkeigentum Preisentwicklung Wohneigentum und Miete, Index 1. Quartal 2000 = Eigentumswohnungen CH Eigentumswohnungen Kanton ZH Einfamilienhäuser CH Einfamilienhäuser Kanton ZH 170 Reihe6 Angebotsmieten Kanton ZH Quelle: Wüest & Partner, Bundesamt für Statistik Slide 6

7 Wachsende Knappheit von Eigentumswohnungen Leerstandsziffern nach Segmenten 2.0% 1.8% 1.6% Einfamilienhäuser (zum Verkauf) Eigentumswohnungen Mietwohnungen 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 7

8 Scherenbewegung auch im Kanton Zürich Leerstandsziffern nach Segmenten Kanton Zürich 1.2% 1.0% Leerwohnungsziffer Mietwohnungen Leerwohnungsziffer Eigentumswohnungen Leerwohnungsziffer Einfamilienhäuser (zum Verkauf) 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 8

9 Leerstände konzentrieren sich auf Mietwohnungen Leerstandsziffer im Kanton Zürich 2.5% 10-jähriges Leerstandsmittel 2.0% Knonaueramt Weinland Unterland Winterthur-Land 1.5% 9 Regionen Zürich Oberland-Ost CH Winterthur-Stadt Limmattal Furttal Glattal 1.0% Oberland-West Pfannenstiel Pfannenstiel Winterthur-Stadt 0.5% Knonaueramt 0.0% CH Miete Eigentum Zimmerberg Zürich-Stadt -0.5% Leerstandsziffer % 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 9

10 Bauwirtschaft operiert an der Kapazitätsgrenze Differenz zwischen bestellten und ausgelieferten Wohnungen nimmt noch immer zu! 80'000 70'000 Auslastungsgrad im Hochbau (gleitendes Mittel über 4 Quartale, rechte Skala) Im Bau befindliche Wohnungen (gleitendes Mittel über 4 Quartale) Baubewilligungen Reinzugang 85% 80% 60'000 75% 50'000 70% 40'000 65% 30'000 60% 20' % Quelle: KOF, Bundesamt für Statistik, Baublatt, Credit Suisse Slide 10

11 Angebot reagiert, aber zum Teil im falschen Segment Baubewilligungen, gleit. Mittel über 12 Monate, nach Segment, Kanton Zürich 7'000 6'000 5'000 Einfamilienhäuser Mietwohnungen Eigentumswohnungen 4'000 3'000 2'000 1' Quelle: Baublatt, Credit Suisse Slide 11

12 Grosse regionale Unterschiede bei der Bautätigkeit Für 2012/2013 erwartete Angebotsausweitung in Prozent des Bestandes Zürich-Stadt Glattal Limmattal Unterland Weinland Knonaueramt Zimmerberg Pfannenstiel Schweiz Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Mittlere Absorption (letzte 5 Jahre) 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% Quelle: Baublatt, Credit Suisse Slide 12

13 Überhitzung: Ja / Nein? Slide 13

14 Nachfragegetriebene Überbewertung spekulative Preisblase Preisblase: Kriterien zur Beurteilung trifft zu ~ zuwenig ausgeprägt X trifft nicht zu keine Aussage möglich CH X X X ZH X ~ ~ X X Übermässige Liquidität Übermässiger Risikoappetit Lang anhaltende Phase ansteigender Immobilienpreise Entkoppelung der Immobilienpreise von der Entwicklung der Einkommen Hohes/übermässiges Wachstum der Hypothekarkreditvolumina aufgrund des Margendrucks bei den Hypothekarkreditinstituten Überschiessende Bautätigkeit und Angebotsüberhang Hoher Anteil spekulativer Immobilientransaktionen Mangelnde Kreditprüfung bei der Hypothekarkreditvergabe (aufgrund falscher Anreize) Slide 14

15 Grosse regionale Unterschiede Preisentwicklung in Relation zur Einkommensentwicklung > < 1.0 Quelle: Credit Suisse Slide 15

16 Hypothekarverschuldung nicht bedrohlich Belehnungsquoten nicht übermässig und höhere Anteile Fixhypotheken 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Bis 66% - fest verzinst Bis 66% - variabel verzinst 66% - 80% - fest verzinst 66% - 80% - variabel verzinst Mehr als 80% - fest verzinst Mehr als 80% - variabel verzinst 0% Quelle: Schweizerische Nationalbank Slide 16

17 Realwertmythos im Eigentumswohnungssegment? Slide 17

18 Bauliche Dichte und Standort als Einflussfaktoren Benötigte Bodenaufwertung, um Objektabschreibungen zu kompensieren 14% Region Glarner Unterland Region Aarau Region Zürich Benötigte Bodenaufwertung p.a 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Ausnützungsziffer Quelle: Credit Suisse Slide 18

19 Immobilien als Anlage: im Zeichen des Anlagedrucks Slide 19

20 Anlagedruck führt zu sinkenden Renditen Anfangrendite = Bruttomieterträge/Preis, Wohn- und gemischte Liegenschaften 170 Anfangsrendite Kanton Genf (rechte Skala) 10.5% Entwicklung Preise Kanton Genf 160 Entwicklung Preise Schweiz 9.0% 150 Entwicklung Neumieten Genfersee 7.5% % % % % % Quelle: Acanthe, Naef & Cie., Wüest & Partner, Credit Suisse Slide 20

21 Leicht überteuerte Renditeliegenschaften Modellbeispiel zur Evaluation von Preisen / Werten und implizierten Zinsniveaus Annahme 2007: Preis = Wert +19%* +10% Preis Wert Mio. Mio. Mittlerer Diskontierungssatz: 5.2% -> gemäss den Zinsen Preis 6.3 Mio. Wert 5.85 Mio. Mittlerer impliziter Diskontierungssatz: 4.6% -> gegeben dem beobachteten Preisanstieg Überbewertung 2011: 5% - 10% Mittlerer Diskontierungssatz: 4.9% -> auf Basis eines möglichst realistischen zukünftigen Zinsszenarios * Der Anstieg von 19% entspricht der Preissteigerung von Renditeliegenschaften gemäss IAZI zwischen dem 3. Quartal 2007 und dem 3. Quartal 2011 Quelle: Credit Suisse Slide 21

22 Renditezerfall ruft nach Alternativen Non-Core Investitionen Beispiele für Investitions-Alternativen: Verstärkter Fokus auf höhermargige Projektentwicklungen Geografische und segmentspezifische Diversifikation (z.b. Investitionen in Themenfonds) Distressed Real Estate Spezialimmobilien (z.b. Gesundheitsimmobilien) Immobilien-Investitionen im Ausland Öffnung von Infrastrukturbauten für Privatfinanzierungen Quelle: Credit Suisse Slide 22

23 Büroflächenmarkt Slide 23

24 Hohe erwartete Ausweitung von Büroflächen Baubewilligungen von Büroflächen in Mio. CHF 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Zürich Grosszentren ohne Zürich 6 grösste Mittelzentren Sonstige Mittel- und Kleinzentren Sonstige suburbane Gemeinden Peripherie Baubewilligungen Büroflächen Quelle: Baublatt, Credit Suisse Slide 24

25 Unterschiedliche regionale Entwicklung Offiziell erfasste leerstehende Flächen in 1'000 m Westschweiz (Kantone Genf, Waadt und Neuenburg) Deutschschweiz (Städte Zürich und Bern sowie Kantone Basel- Stadt und Basel-Landschaft) Quelle: Diverse statistische Ämter Slide 25

26 Deutschschweiz: die Ruhe vor dem Sturm? Quadratmeterpreise sowie Projekte auf dem Büroflächenmarkt Zürich n Wettingen Äusseres Geschäftsgebiet Kloten 7 Bassersdor Spreitenbach Dietikon Regensdorf Oberengstringen 6 5 Opfikon Dietlikon Wallisellen 8 9 Dübendorf Erweitertes Geschäftsgebiet Schlieren Urdorf Zürich Zentrales Geschäftsgebiet (CBD) Zollikon P j kt Kilchberg Küsnacht Rü hlik Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse Slide 26

27 Verkaufsflächenmarkt Slide 27

28 Kaufkraft fliesst ins Ausland ab Vom Einkaufstourismus bedrohte Regionen < 10 Minuten Minuten Minuten Minuten Minuten Bedrohte Detailhandelssparten: Detailhandel Food + Non-Food Fachdetailhandel + grosse Foodretailer Fachdetailhandel Non Food Höherwertige Konsumgüter Quelle: Credit Suisse Slide 28

29 Flächenexpansion hat sich beruhigt Neubauten von Verkaufsflächen nach Projektvolumen in Mio. CHF 1'400 > 50 Mio Mio. 1' Mio Mio. Mittelwert : 734 Mio. CHF 1' Mio. 800 < 1 Mio Quelle: Baublatt, Credit Suisse Slide 29

30 Dennoch: Grösse zahlt sich aus Starke Verbreitung von Fachmärkten und Bildung von Fachmarktzentren Quelle: Credit Suisse, Wüest und Partner, GfK Fachmarktzentren Einkaufszentren Hauptverkehrsstrassen Slide 30

31 Kleinflächen als Verlierer des Strukturwandels Mittlere Angebotspreise in CHF/m 2 (Median) für kleine Flächen und Rest Kleine Flächen Flächen kleiner (<= gleich 90 m 2 ) 90 m2 Gleitendes Mittel Mittel über über 4 Quartale 4 (<= (<= m 2 ) m2) Übrige Flächen Flächen grösser (> mm2 2 ) Gleitendes Mittel Mittel über über 4 Quartale 4 (> 90 (> 90 m 2 ) m2) Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse Slide 31

32 Annahme der Zweitwohnungsinitiative Slide 32

33 Zweitwohnungsanteil liegt in praktisch allen touristischen Gemeinden bereits über 20% Anteil Zweitwohnungen in Prozent Anteil Zweitwohnungen < 20% 20% und mehr Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat Slide 33

34 Bezug der Immobilienstudie 2012 Die Immobilienstudie kann kostenlos bezogen werden: -PDF: - Printversion (DE, FR, IT, EN): +41 (0) oder daniel.challandes@credit-suisse.com Slide 34

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36 Zweitwohnungsanteil liegt in praktisch allen touristischen Gemeinden bereits über 20% Anteil Zweitwohnungen in Prozent > 60% 50% - 60% 40% - 50% 30% - 40% 20% - 30% 15% - 20% < 15% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat Slide 36

37 Mögliche Auswirkungen Weitere Preisanstiege bei bestehenden Zweitwohnungen aufgrund der Angebotsverknappung Erstwohnungsbesitzer können ihre Liegenschaften nur noch als Erstwohnung weiter verkaufen. Damit ist in den kommenden Jahren mit sinkenden Preisen bei Erstwohnungen zu rechnen. Mit dem Wegfall der potenziellen Zweitwohnungskäufer werden die Baulandpreise in den kommenden Jahren verstärkt durch die einheimische Nachfrage nach Wohnraum bestimmt. Das voraussichtlich wieder günstiger werdende Bauland bietet der Hotellerie neue Chancen, betriebwirtschaftlich rentable Projekte zu realisieren. Die Lex Koller bleibt. In den betroffenen Regionen ist in den kommenden Jahren mit einem markanten Beschäftigungsrückgang im Hochbau und dem Ausbaugewerbe zu rechnen. Quelle: Credit Suisse Slide 37

38 Offene Punkte Wie wird mit Baugesuchen bis Ende 2012 umgegangen? Wird es eine Unterscheidung zwischen kalten und warmen Zweitwohnungsbetten geben? Wie werden Erbschaften gehandhabt, wenn die Erben nicht in der gleichen Gemeinde wohnen und die Wohnung damit zur Zweitwohnung wird? Bis wann können Erstwohnungen noch als Zweitwohnungen verkauft werden? Was geschieht mit Erstwohnungen, bei denen sich die Besitzer verpflichtet haben, diese für eine bestimmte Anzahl Jahre als Erstwohnung zu nutzen, sie danach aber die Option haben, die Wohnung als Zweitwohnung zu verkaufen? Wann und wie wird der Zweitwohnungsbestand erfasst? Wie soll später die Kontrolle zur Nutzung der Wohnung funktionieren? Quelle: Credit Suisse Slide 38

39 Disclaimer Dieses Dokument wurde vom der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die "Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse" der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung. Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2012, Credit Suisse. Slide 39