Die Baunutzungsverordnung - terra incognita des Baurechts?

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1 Die Baunutzungsverordnung - terra incognita des Baurechts? Klaus Füßer Leipzig/Weimar, Dr. Hans-Peter Hüsch im August 2003

2 2 1. Funktion der BauNVO in der Bauleitplanung Mit der Bauleitplanung steht den Gemeinden ein wichtiges Instrument zur planerischen Steuerung des Baugeschehens im Gemeindegebiet zur Verfügung. Durch den Bebauungsplan bestimmt die Gemeinde Inhalt und Schranken des Eigentums der im Planbereich gelegenen Grundstücke. Hierfür bedarf sie gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG einer gesetzlichen Grundlage, die sich in 9 BauGB und in den ergänzenden Vorschriften der aufgrund der Ermächtigung in 2 Abs. 5 BauGB erlassenen Baunutzungsverordnung (BauNVO) findet. Durch sie wird der festsetzungsfähige Inhalt eines Bebauungsplans abschließend geregelt (Typenzwang); die Gemeinde hat kein Festsetzungsfindungsrecht. Weicht die Gemeinde bei der Aufstellung von Bebauungsplänen von den Vorgaben des 9 BauGB und der BauNVO ab, so ist die von diesem Fehler betroffene Festsetzung wegen Verstoßes gegen den bauplanungsrechtlichen Typenzwang, durch den die Beachtung des Gesetzesvorbehalts des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gewährleistet wird, unwirksam (vgl. zum Vorstehenden etwa BVerwG, Beschluss vom NB , BRS 57 Nr. 23 = BauR 1995, 351 = NVwZ 1995, 696 = DVBl. 1995, 520 m. w. N.). Beispiele: Das planerische Ziel, auf Baugrundstücken von mindestens m² Größe nur ein einziges Wohnhaus mit höchstens zwei Wohngrundstücken zuzulassen, kann nicht allein durch die Kombination der Festsetzung einer entsprechenden Grundstücksmindestgröße, der Festsetzung Einzelhäuser und der Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel erreicht werden. Grund: Die Kombination verschiedener zulässiger Festsetzungen darf nicht zur Folge haben, dass auf diese Weise neue Festsetzungen entstehen, die von den Vorgaben des abschließenden Festsetzungskatalogs inhaltlich abweichen (vgl. BVerwG, a. a. O.). Unzulässig wäre etwa auch die bauplanerische Festsetzung eines Wohngebiets für Einheimische (vgl. BVerwG, Urteil vom C , BVerwGE 92, 56 = NJW 1993, 2695). Eine Ausnahme gilt für vorhabenbezogene Bebauungspläne (vgl. 12 BauGB). Hier ist die Gemeinde im Bereich des (vom Vorhabenträger vorgelegten und mit der Gemeinde abgestimmten) Vorhaben- und Erschließungsplans nicht an die in 9 BauGB und in der BauNVO vorgegebenen Festsetzungsmöglichkeiten gebunden ( 12 Abs. 3 Satz 2, 1. Halbsatz BauGB). 2. Bedeutung der BauNVO für Vorhaben nach 34 BauGB Die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht qualifiziert beplanten Bereich richtet sich nach 34 BauGB. Diese Vorschrift stellt wie die für den Außenbereich geltende Vorschrift des 35 BauGB einen Kompromiß zwischen dem Grundsatz der Planmäßigkeit, nach dem die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke

3 3 grundsätzlich durch Bauleitpläne vorzubereiten und zu leiten ist ( 1 Abs.1 BauGB), und der verfassungsrechtlich verankerten Vorstellung der Rechtfertigungsbedürftigkeit der Einschränkung der Dispositionsbefugnisse des Grundstückeigentümers (sog. Baufreiheit ) dar. 34 BauGB ist insofern der gesetzlich geregelte Planersatz (dazu BVerwG, Urt. v C , ZfBR 1993, 191 (193)), der im Hinblick auf die geordnete städtebauliche Entwicklung der Gemeinde mit seinem maßgeblichen Kriterium des Sich- Einfügens in die örtlichen Gegenheiten der näheren Umgebung auf den vorfindlichen Bestand verweist. Diese gesetzliche Ersatzplanung ist freilich von vornherein in ihrer Trennschärfe im Vergleich zum Bebauungsplan regelmäßig begrenzt, wegen der eher vagen Maßstäbe enthält die Regelung des 34 BauGB im Grundsatz keinen detaillierten Ersatzplan, etwa im Sinne der Regelungen der im Rahmen von Bebauungsplänen geltenden BauNVO Grundfall des 34 Abs. 1 BauGB: regelmässige Irrelevanz der BauNVO Im unbeplanten Innenbereich kommt es für die Beurteilung eines Vorhabens grundsätzlich nicht auf die Vorschriften der BauNVO an. Gemäß 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet, und es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewährt bleiben, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes darf nicht eintreten ( 34 Abs. 1 S. 2 BauGB). Für die Frage des Sich-Einfügens ist davon auszugehen, dass sich der jeweils beachtlichen Umgebung eines Vorhabens ein Rahmen entnehmen lässt. Ein Vorhaben, dass sich in jeder Hinsicht in diesem Rahmen hält, fügt sich in der Regel seiner Umgebung ein (vgl. dazu Hoppe/Bönker/Grotefels, Öffentliches Baurecht, 2. Auflage, München 2003, Rn. 232 m.w.n.). Für die Bestimmung der insofern maßgeblichen Bandbreite kommt es vor allem auf die vorfindlichen faktischen Verhältnisse an. Es geht nicht um die Zuordnung von Rechtsbegriffen, sondern die Feststellung der Bandbreite der tatsächlich prägenden Bebauung, d.h. es ist auf die tatsächlich vorhandenen Nutzungen abzustellen (BVerwG, Urt. v C , UPR 1987, 380 (382)). Die BauNVO kommt für die Bestimmung des Rahmens insofern aber durchaus als Auslegungshilfe in Betracht: Nach der ständigen Rechtsprechung des BVerwG konkretisiert sie sachverständig allgemein anerkannte Grundsätze des Städtebaus (vgl. nur BVerwG, Urt. v C , DVBl. 1994, 702f. m.w.n.). Auch wenn sie nicht pauschal im Rahmen der Anwendung des 34 Abs. 1 BauGB herangezogen werden darf

4 4 (BVerwG, Urt. v C , BauR 1995, 506), bilden die in der BauNVO für die jeweiligen Gebietstypen genannten absoluten Maße der Bebaubarkeit (vgl. 17 BauNVO) vorbehaltlich einer nach dem faktischen Bestand der näheren Umgebung eindeutig anderen Prägung Anhaltspunkte dafür, was bei Grobzuordnung der näheren Umgebung zu den Baugebietstypen gemäß 2 ff. BauNVO noch im Rahmen liegt. In ähnlicher Weise wird in der Rechtsprechung bei der Anwendung des sog. Gebots der Rücksichtnahme ein sich ansonsten im Rahmen haltenden Vorhabens kann unzulässig sein, wenn es die gebotene Rücksichtnahme auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung fehlt lässt auf die in der BauNVO vorgenommene Einteilung der verschiedenen Baugebietstypen zurückgegriffen, wenn es um die Schutzansprüche der Umgebungsbebauung bspw. gegen die durch die Emissionen des hinzukommenden Vorhabens bewirkten Immissionen und in diesem Zusammenhang um die Frage gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ( 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) geht Spezialfall des 34 Abs. 2 BauGB: faktisches BauNVO-Gebiet Für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens hinsichtlich der Art der Nutzung - und nur für diese (!) enthält 34 Abs. 2 BauGB eine im Verhältnis zur Grundnorm des 34 Abs. 1 BauGB verdrängende Spezialnorm: Entspricht die nähere Umgebung des zu beurteilenden Vorhabens einem der in der BauNVO beschriebenen Baugebiete, verweist 34 Abs. 2 BauGB insofern auf die BauNVO, als das die Zulässigkeit insofern allein danach zu bewerten ist, ob es gemäß der BauNVO nach den Regelungen für den betreffenden Gebietstyp allgemein zulässig wäre (also nach Abs. 2 der Vorschriften zum jeweiligen Gebietstyp). Für die Beurteilung der Zulässigkeit des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstückfläche kommt es hingegen weiterhin alleine auf die Anwendbarkeit des Maßstabes des Sich- Einfügens nach der Grundnorm des 34 Abs. 1 BauGB an. Ebenso sind die übrigen Voraussetzungen dieser Norm weiter anwendbar, wie gesicherte Erschließung, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, kein Widerspruch zu einem ggf. bestehenden sog. einfachen Bebauungsplan (vgl. BVerwG, Beschl. v B 240/89 -, NVwZ 1990, 557 (558)). Freilich ist die mittelbare Anwendbarkeit der BauNVO nach 34 Abs. 2 BauGB - was entgegen einer Tendenz in der Praxis mancher Bauverwaltungen nicht genügend betont werden kann davon abhängig, dass die Eigenart der näheren Umgebung eindeutig einem bestimmten der in der BauNVO genannten Gebietstypen entspricht. Abstrakt kommt es insofern darauf an, dass nach der vorhandenen Bebauung und Nutzung der Bestand der näheren Umgebung der Art der Nutzung nach klar erkennbar dem jeweiligen in Abs. 1 der 2 bis 9

5 5 BauNVO definierten Zwecke des Baugebiets dient, der näherem Umgebung gleichsam ins Gesicht geschrieben ist, dass sie faktisch genauso einem der für den jeweiligen Gebietstyp definierten Zwecke dient wie ein entsprechend ausdrücklich durch Bebauungsplan verbindlich festgesetztes Gebiet. Es muß sich also um ein typenreines Gebiet handeln. Das BVerwG warnt in ständiger Rechtsprechung ausdrücklich davor, gewachsene inhomogene städtebauliche Verhältnisse gleichsam mit Gewalt unter einen BauNVO-Gebietstyp zu subsumieren. Weist die nähere Umgebung Merkmale zweiter Gebietstypen auf, verbietet sich die Anwendung des 34 Abs. 2 BauGB (vgl. nur BVerwG, Beschl. v B 1/91 -, NVwZ 1991, 982f.; Beschl. v B 91 -, GewArch 1993, 96f.). Auch sind nicht alle der in 2 ff. BauNVO genannten Baugebietstypen für eine Anwendung des 34 Abs. 2 BauGB geeignet: Eine entsprechende Anwendung der Regelungen über das besondere Wohngebiet ( 4a BauNVO) gemäß 34 Abs. 2 BauGB kommt insofern nach Auffassung des BVerwG schon deshalb im Grundsatz nicht in Betracht, weil diesem Gebietstyp ein klares städtebauliches Leitbild im Sinne eines auf bestimmte Nutzungen begrenzten Ideals, welches auf faktische Verhältnisse übertragen werden könnte, gerade nicht zu eigen ist (vgl. BVerwG, Beschl. v B , ZfBR 1993, 144). Hieraus läßt sich nach Auffassung des Thüringer Oberverwaltungsgerichts nicht schlussfolgern, dass 34 Abs. 2 BauGB auch auf die in 10f. BauNVO behandelten Sondergebietstypen nicht anwendbar sei. Vielmehr sei 34 Abs. 2 BauGB insbesondere auch auf die in 11 BauNVO genannten Sondergebietstypen anwendbar (ThürOVG, Urt. vom 19. März KO 853/01 mit dem Beispiel eines faktischen Sondergebiets Einkaufszentrum, unveröffentlicht, über juris zugänglich). Der Umstand, dass ein Sondergebiet seine spezifische Zweckbestimmung wegen der Art der Nutzung erst durch den jeweiligen Bebauungsplan enthalte, die BauNVO insofern keine zwingenden Vorgaben mache, stehe dem jedenfalls dann nicht entgegen, wenn sich im Einzelfall ungeplant ein Gebiet entwickelt habe, dass sich eindeutig einem der in 11 Abs. 2 BauNVO beispielhaft aufgeführten Sondergebiete zuordnen lasse (ThürOVG a.a.o., S. 7 (juris)). In der Praxis ist es häufig schwierig, das Vorliegen eines entsprechend typenreinen Baugebiets nach dem Maßstab der näheren Umgebung festzustellen: Keine Probleme mit der Anwendbarkeit des 34 Abs. 2 BauNVO bestehen, wenn die nähere Umgebung sowohl vom Gesamteindruck zu einem bestimmten Gebietstyp passt als auch sämtliche vorfindliche Nutzungen sich einem der für das betreffende Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen (Abs. 2 der 2 BauNVO) zuordnen lassen, einschließlich der Anwendbarkeit der Sondervorschrift in 13 BauNVO für untergeordnete freiberufliche oder ähnliche gewerbliche Nutzungen.

6 6 Schwieriger wird es, wenn der in der näheren Umgebung vorfindliche Bestand an Nutzungen nur unter Zuhilfenahme der im jeweiligen Abs. 3 der 2 BauNVO enthaltenen Regelungen für ausnahmsweise zulässige Nutzungen unter den in Betracht gezogenen Gebietstyp passt. Denn ein im engeren Sinne typenreiner Gebietstyp, der dem Idealbild des Verordnungsgebers für den jeweiligen Baugebietstyp entspricht, liegt nicht (mehr) vor. Freilich gehört die Zulassung der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach der inneren Logik der 2 BauNVO zumindest im weiteren Sinne zur Typik des jeweiligen Baugebietstyps. Deshalb hindert nach der Rechtsprechung des BVerwG jedenfalls das Vorliegen einzelner nur nach Abs. 3 des jeweiligen Gebietstyps zulässiger Nutzungen in der näheren Umgebung die Anwendung des 34 Abs. 2 BauGB nicht, solange diese Nutzungen so untergeordnet sind und sich in den sonstigen Bestand so einfügen, dass sie nicht ihrerseits prägend wirken: Der danach zu bestimmende Gebietscharakter wird durch Ausnahmen noch nicht in Frage gestellt, solange beispielsweise die erkennbaren "Grundzüge der Planung" nicht berührt werden (vgl. 31 Abs. 1 BauGB). Daß in einem allgemeinen Wohngebiet nach 4 Abs. 3 BauNVO Vorhaben nur ausnahmsweise zulässig sind, steht mithin der Annahme eines allgemeinen "faktischen" Wohngebiets noch nicht entgegen. Das ist dann anders, wenn die vorhandenen Vorhaben sich nicht auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken, sondern gerade als "Ausnahmen" eine eigene prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben (BVerwG, Beschl. v , - 4 B 1/00 -, Buchholz BauGB Nr 197 = BRS 63 Nr 102). Als Faustregel kann formulieren: Muß man sich beim Vergleich des vorfindlichen Bestands mit den nach der BauNVO vorgesehenen Gebietstypen mühen, sich zwischen zwei Kandidaten zu entscheiden, spricht alles dafür, dass 34 Abs. 2 BauGB als eng begrenzte Ausnahme schon im Ansatz nicht passt und die Zulässigkeit des Vorhabens auch hinsichtlich der Art der Nutzung nach 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist. Ist 34 Abs. 2 BauGB anwendbar, und fällt die Nutzung des zur Beurteilung anstehenden Vorhabens unter Abs. 2 der anwendbaren Gebietsvorschrift nach 2 ff. BauNVO, ist es gemäß 34 Abs Hs. BauGB ohne weiteres wegen der Art der Nutzung zulässig. Gemäß 34 Abs Hs. BauGB kann auf die nach der jeweiligen Gebietsvorschrift gemäß Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzung über 31 Abs. 1 BauGB zurückgegriffen werden und auch die Vorschrift des 31 Abs. 2 BauGB über die Erteilung von Befreiungen gilt entsprechend. 3. Baugebiete und Nutzungsarten

7 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete Nach 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann der Bebauungsplan die Art der baulichen Nutzung festsetzen. Was unter Art der Nutzung zu verstehen und wie sie im Bebauungsplan festzusetzen ist, ergibt sich nicht aus 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, sondern aus den Regelungen der BauNVO. Nach 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO können im Bebauungsplan die in 1 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden, die im Einzelnen in den 2 bis 11 BauNVO geregelt sind. Durch die Festsetzung eines (oder mehrerer) dieser Baugebiete werden nach 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO die diese Baugebiete konkretisierenden Bestimmungen der 2 bis 14 BauNVO grundsätzlich Bestandteil des Bebauungsplans (zu möglichen abweichenden Bestimmungen im Plan nach 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO s. unter 4.), d.h. die Zulässigkeit von Nutzungen in den von der Gemeinde festgesetzten Baugebieten beurteilt sich grundsätzlich allein nach den dafür geltenden Vorschriften der BauNVO. Die Gemeinde ist an die in der BauNVO bereitgestellten Baugebiete gebunden (zu diesem Typenzwang s. schon oben). Sie muss (auch bei den noch zu erörternden abweichenden Bestimmungen) bei der Festsetzung des jeweiligen Baugebiets stets dessen allgemeine Zweckbestimmung wahren, wie sie sich aus den Bestimmungen der BauNVO (vgl. 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 u.s.w. BauNVO) ergibt. Das bedeutet, dass die Gemeinde nicht (etwa aus Gründen des Immissionsschutzes) ein bestimmtes Baugebiet festsetzen darf, obwohl sie mit der Festsetzung in Wahrheit andere städtebauliche Ziele verfolgt oder - insbesondere bei der Überplanung bebauter Gebiete - das Ziel faktisch nicht erreicht werden kann. Andernfalls handelt es sich um einen Etikettenschwindel, der zur Unwirksamkeit der jeweiligen Baugebietsfestsetzung und damit grundsätzlich zur Nichtigkeit des gesamten Bebauungsplans führt. Beispiele: Es ist mit 9 Abs. 1 BauGB und den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung nicht vereinbar, ein "eingeschränktes Industriegebiet" in der Weise festzusetzen, dass in ihm nur die bei Inkrafttreten des Bebauungsplans bestehenden Anlagen nach 9 Abs. 2 BauNVO sowie deren Änderungen und Erweiterungen im Rahmen des Bestandsschutzes zulässig sind, im Übrigen aber nur nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe im Sinne von 8 Abs. 2 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom NB , BRS 55 Nr. 10 = BauR 1993, 693). Die Überplanung eines faktischen Mischgebiets, in dem die Wohnnutzung überwiegt, als Kerngebiet setzt eine erkennbare Bestandsaufnahme bei der Ermittlung der abwägungsrelevanten Gesichtspunkte voraus. Außerdem müssen gewichtige Gründe für eine Umgestaltung des Gebietscharakters angeführt werden können, und die erforderlichen Veränderungen müssen zumindest langfristig realisierbar erscheinen (vgl. OVG NW, Urteil vom a D 156/93.NE -, BRS 59 Nr. 40 = BauR 1998, 294).

8 8 Die Gemeinde kann die Art der baulichen Nutzung allerdings nicht nur durch die Festsetzung von Baugebieten nach der BauNVO, sondern auch durch sonstige Flächenfestsetzungen bestimmen, soweit 9 BauGB sie dazu ermächtigt (Beispiel: Flächen für den Gemeinbedarf nach 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB). Ausnahmen vom Typenzwang ergeben sich durch die Möglichkeit der Festsetzung von Sondergebieten sowie für die bereits erwähnten vorhabenbezogenen Bebauungspläne Inhalt der einzelnen Baugebietstypen Die 2 bis 9 BauNVO enthalten Regelungen zu den standardisierten Gebietstypen; der Absatz 1 der Bestimmungen enthält jeweils eine Aussage über die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets; im zweiten Absatz werden jeweils die allgemein zulässigen und im dritten Absatz die ausnahmsweise zulässigen Vorhaben aufgeführt. Es lassen sich grundsätzlich unterscheiden Baugebiete für eine Wohnnutzung, Gebiete mit gemischter Nutzungsstruktur und für gewerbliche Nutzung vorgesehene Gebiete; hinzu kommen die in den 10 und 11 BauNVO angesprochenen Sondergebiete (dazu s. unter 5.). Im Einzelnen: Baugebiete für eine Wohnnutzung Die BauNVO kennt vier Baugebiete, die ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen: Kleinsiedlungsgebiete ( 2), reine Wohngebiete ( 3), allgemeine Wohngebiete ( 4) und besondere Wohngebiete ( 4 a). Während das reine Wohngebiet ausschließlich dem Wohnen dient und andere Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig sind, sind in Kleinsiedlungsgebieten sowie allgemeinen und besonderen Wohngebieten daneben auch andere Nutzungen allgemein zulässig. Der Begriff Wohnen im planungsrechtlichen Sinn ist abzugrenzen insbesondere von den sozialen Einrichtungen, die im reinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind (vgl. 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Kriterien für eine Wohnnutzung sind nach der Rechtsprechung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts (BVerwG, Beschluss vom B , BRS 58 Nr. 56 = BauR 1996, 676 = NVwZ 1996, 893). Zu beachten ist die Regelung des 3 Abs. 4 BauNVO, die für alle Wohngebiete sowie für Misch- und Kerngebiete festlegt, dass zu den in diesen Gebieten zuläs-

9 9 sigen Wohngebäuden auch solche gehören, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Beispiel: Zu den danach in einem reinen Wohngebiet zulässigen Wohngebäuden kann auch ein Übergangswohnheim für psychisch Kranke gehören (vgl. VG Gera, Urteil vom K 444/98 GE - in juris nur Leitsätze). Eine Einschränkung der Wohnnutzung kann durch besondere - nutzungsbezogene - Festsetzungen im Bebauungsplan nach 9 Abs. 1 Nr. 6 bis 8 BauGB erfolgen Gebiete mit gemischter Nutzungsstruktur Als Gebiete gemischter Nutzungsstruktur kennt die BauNVO Dorfgebiete ( 5), Mischgebiete ( 6) und Kerngebiete ( 7). Mischgebiete dienen nach 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Diese beiden Hauptnutzungen stehen gleichwertig nebeneinander und müssen auch quantitativ erkennbar vorhanden sein. Ein bestimmtes Mischungsverhältnis ist aber weder zwingend vorgegeben, noch ist die Gemeinde ermächtigt, das quantitative Verhältnis von Wohnen und Gewerbe im Bebauungsplan festzulegen. Im Ergebnis darf allerdings keine der Hauptnutzungsarten die andere optisch eindeutig dominieren. Die gebotene quantitative Mischung kann die Gemeinde durch die noch zu behandelnden Gliederungsinstrumente (s. unter 4.) sicherstellen. Dorfgebiete als ländliche Mischgebiete dienen nach 5 Abs. 1 BauNVO der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handelsbetriebe. Diese drei Hauptnutzungen stehen grundsätzlich gleichwertig nebeneinander, wobei die Wohnnutzung hier mehr als in anderen Gebieten Immissionen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe hinzunehmen hat (vgl. hierzu auch 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Kerngebiete dienen nach 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Wohnen ist im Kerngebiet (abgesehen von den in 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO geregelten Sonderfällen) nur zulässig, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt (vgl. 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO). Das Kerngebiet dient u.a. auch der Unterbringung der sonst nur im Sondergebiet zulässigen Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetriebe (vgl. 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO) sowie der Unterbringung von Vergnügungsstätten.

10 für gewerbliche Nutzung vorgesehene Gebiete Als Gebiete mit vorwiegender oder ausschließlicher gewerblicher Nutzung kennt die BauNVO Gewerbegebiete ( 8) und Industriegebiete ( 9). Gewerbegebiete dienen nach 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Für die rechtliche Einordnung einzelner Betriebe in diese Kategorie kommt es hier (wie auch bei ihrer Einordnung in andere Kategorien, z.b. der das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe nach 6 Abs. 1 BauNVO) auf eine typisierende Betrachtung an. Industriegebiete dienen nach 9 Abs. 1 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher, die (wegen ihres hohen Störungsgrades) in anderen Baugebieten unzulässig sind. 4. Gliederung von Baugebieten ( 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO) Bei der Festsetzung der Baugebiete der 2 bis 9 BauNVO sind nach Maßgabe der Regelungen des 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO weitere Differenzierungen hinsichtlich der Art der Nutzung möglich. Durch diese Feinsteuerung kann in begrenztem Umfang örtlichen Gegebenheiten oder planerischen Detailvorstellungen der Gemeinde Rechnung getragen werden. Die Differenzierungen müssen stets städtebaulich gerechtfertigt sein und die allgemeine Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets wahren, auch soweit dies in den einzelnen Bestimmungen nicht noch ausdrücklich gefordert wird. Beispiel: In einem Bebauungsplan, der ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, dürfen nicht alle Nutzungen nach 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO ausgeschlossen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom BN , BRS 62 Nr. 71BauR 1999, 1435 = NVwZ 1999, 1340). Die Festsetzungen nach 1 Abs. 4 bis 7 BauNVO können sich dabei auch auf Teile des jeweiligen Baugebiets beschränken ( 1 Abs. 8 BauNVO). Im Einzelnen sind folgende Differenzierungsmöglichkeiten zu unterscheiden: 3.1. Ausschluss oder Rückstufung von allgemein zulässigen Nutzungen ( 1 Abs. 5, ggf. i.v.m. Abs. 9 BauNVO) 1 Abs. 5 BauNVO erlaubt der Gemeinde, in den Baugebieten der 2, 4 bis 9 BauNVO (also nicht in reinen Wohngebieten) bestimmte der dort nach der BauNVO zulässigen Arten von Nutzungen völlig auszuschließen oder für nur ausnahmsweise zulässig zu erklären. Bestimmte Arten von Nutzungen in die-

11 11 sem Sinne sind die in den 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO mit einem typisierenden Begriff als allgemein zulässig bezeichneten Nutzungen. Der Ausschluss oder die Rückstufung kann sich auf eine einzelne Nutzungsart beschränken und muss sich nicht etwa jeweils auf alle in einer Nummer zusammengefassten Nutzungen erstrecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom N , BVerwGE 77, 308 = BRS 47 Nr. 54 = BauR 1987, 520 = NVwZ 1987, 1072). Beispiele: Vergnügungsstätten oder Einzelhandelsbetriebe, die in 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO jeweils als allgemein zulässige Nutzungen aufgeführt werden (zu ersteren vgl. BVerwG, a. a. O.). Darüber hinaus lässt 1 Abs. 9 BauNVO hier noch weiter gehende Differenzierungen zu: Danach kann die Gemeinde im Bebauungsplan aus den in der BauNVO aufgeführten Arten von Nutzungen nur bestimmte Arten von Anlagen (d.h. Unterarten von Nutzungen) herausgreifen und (im Anwendungsbereich des 1 Abs. 5 BauNVO) im jeweiligen Baugebiet für nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig erklären. Bei den bestimmten Arten von Anlagen muss es sich jeweils um eine typisierbare Unterart der von der BauNVO in dem Baugebiet zugelassenen Nutzungen handeln. Beispiele: Spielhallen als Unterart der Vergnügungsstätten oder Einzelhandelsbetriebe bestimmter Branchen (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom BN , BauR 1998, 1197 = NVwZ-RR 1999, 9). Es ist nicht zulässig, im Bebauungsplan einzelfallbezogene Regelungen für bestimmte konkrete Anlagen zu treffen (vgl. BVerwG, Urteil vom C , BVerwGE 77, 317 = BRS 47 Nr. 58 = NVwZ 1987, 1074). Beispiel: Differenzierungen nach der Größe von Anlagen (wie etwa die Verkaufsfläche von Handelsbetrieben) sind nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn die Größe zugleich bestimmte Arten von Anlagen typisiert (vgl. BVerwG, a.a.o.). Voraussetzung für die Feindifferenzierung nach 1 Abs. 9 BauNVO ist stets ihre Rechtfertigung durch besondere städtebauliche Gründe. Damit ist nicht notwendig gemeint, dass die Gründe von größerem oder im Verhältnis zu 1 Abs. 5 BauNVO zusätzlichem Gewicht sein müssen. Vielmehr ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass es spezielle städtebauliche Gründe für die gegenüber 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen gibt (vgl. BVerwG, a.a.o.).

12 Ausschluss oder allgemeine Zulassung von Ausnahmen ( 1 Abs. 6, ggf. i.v.m. Abs. 9 BauNVO) 1 Abs. 6 BauNVO enthält zwei Regelungen für die in den Baugebietsvorschriften der 2 bis 9 jeweils in Abs. 3 aufgeführten Ausnahmen. Die Gemeinde kann entweder bestimmen, dass einzelne oder alle Ausnahmen nicht Bestandteil des Plans werden (Nr. 1) oder dass sie in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig sind ( Nr. 2). Die Regelung des 1 Abs. 9 BauNVO erlaubt auch hier eine weitere Differenzierung nach Arten von Anlagen horizontale Gliederung ( 1 Abs. 4 BauNVO) 1 Abs. 4 BauNVO erlaubt für die in den 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete (also nicht für Kleinsiedlungsgebiete und reine Wohngebiete) Festsetzungen, die das Baugebiet entweder nach der Art der baulichen Nutzung (Satz 1 Nr. 1) oder nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften (Satz 1 Nr. 2) horizontal gliedern, so lange das Baugebiet in seiner Gesamtheit noch dem jeweiligen Gebietstypus entspricht. Nr. 1 ermöglicht etwa die Gliederung eines Gewerbegebietes in einen Teil nur für nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe (die mit einer benachbarten Wohnnutzung vereinbar sind) und einen anderen Teil für nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe. Nicht zulässig ist dagegen etwa die Gliederung eines Mischgebiets in der Weise, dass in der einen Hälfte nur eine (eingeschränkte) gewerbliche Nutzung möglich ist und in der anderen Hälfte eindeutig die Wohnnutzung dominiert. Dies widerspräche der Zweckbestimmung des Mischgebiets, das durch die Mischung von Wohngebäuden einerseits und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben andererseits charakterisiert ist (vgl. VGH BW, Urteil vom S 1699/97 -, BRS 60 Nr. 27 = BauR 1998, 976). Nr. 2 lässt noch weiter gehende Differenzierungen zu. Praktisch bedeutsam ist insbesondere die nach dieser Bestimmung möglich Festsetzung von Emissionsgrenzwerten, da zu den hier erwähnten besonderen Eigenschaften von Betrieben und Anlagen auch ihr Emissionsverhalten gehört (vgl. BVerwG, Beschluss vom N , BRS 50 Nr. 25 = NVwZ 1991, 881). Für Gewerbe- und Industriegebiete können nach 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO entsprechende Festsetzungen auch für mehrere Gebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden, d.h. es genügt, wenn z.b. mehrere Gewerbegebiete, gemeinsam betrachtet, den Gebietstypus wahren.

13 vertikale Gliederung ( 1 Abs. 7, ggf. i.v.m. Abs. 9 BauNVO) 1 Abs. 7 BauNVO erlaubt (ergänzend zu den Sonderregelungen des 4 a Abs. 4 Nr. 1 und des 7 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO) in den Baugebieten nach den 4 bis 9 BauNVO (also nicht in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten) generell eine sog. vertikale Gliederung baulicher Anlagen nach den im jeweiligen Baugebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Die Festsetzung müssen sich auf bestimmte Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen beziehen (Beispiel: Festsetzung, dass im Mischgebiet ab einem bestimmten Geschoss ausschließlich Wohnungen zulässig sind); die Festsetzung prozentualer Anteile bestimmter Nutzungen ist von 1 Abs. 7 BauNVO nicht gedeckt (vgl. dagegen für Kerngebiete die Regelung in 7 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO). Eine vertikale Gliederung nach 1 Abs. 7 BauNVO muss stets durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein, d.h. es muss spezielle Gründe für eine Gliederung von Nutzungsarten gerade nach Geschossen etc. geben (vgl. BVerwG, Beschluss vom NB , BVerwGE 88, 268 = BRS 52 Nr. 9 = BauR 1991, 563). Beispiele: Das Planungsziel der Erhaltung einer gewachsenen Mischstruktur und Verhinderung des Verödens von Stadtteilen kann einen besonderen städtebaulichen Grund darstellen (vgl. BVerwG, a.a.o.). Nicht ausreichend ist dagegen etwa die planerische Absicht, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten Gebiet zu sichern (vgl. BVerwG, a.a.o.), oder ein allgemeiner Hinweis auf einen hohen Bedarf an Gewerbeflächen (vgl. VGH BW, Urteil vom S 2181/97 -, BRS 60 Nr. 28). Auch hier ist die weiter gehende Differenzierungen ermöglichende Bestimmung des 1 Abs. 9 BauNVO anwendbar planungsrechtliche Absicherung vorhandener Anlagen ( 1 Abs. 10 BauNVO) Die Regelung des 1 Abs. 10 BauNVO ermöglicht bei der Überplanung überwiegend bebauter Gebiete eine über den Bestandsschutz hinausgehende planungsrechtliche Absicherung solcher Anlagen, die nach der Festsetzung des Baugebiets dort zu Fremdkörpern werden, d.h. in dem Baugebiet nunmehr an sich unzulässig sind. Die Bestimmung ist auch dann anwendbar, wenn die Anlage nur deshalb unzulässig ist, weil sie zu einer Nutzungsart gehört, die nach 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen worden ist (BVerwG, Beschluss vom BN , BauR 1999, 1136 = NVwZ 1999, 1338). Nach Satz 1 kann die Gemeinde im Bebauungsplan festsetzen, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsände-

14 14 rungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Satz 2 erlaubt der Gemeinde, nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit dieser Erweiterungen etc. zu treffen, also konkret objektbezogene bindende Vorgaben zu machen. Satz 3 lässt es genügen, wenn bei Festsetzungen nach Abs. 10 die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in seinen übrigen Teilen (d.h. in den nicht von den Festsetzungen erfassten Teilen) gewahrt bleibt. 5. Sondergebiete Die BauNVO sieht in 10 und 11 von der Systematik der 2 bis 9 BauNVO abweichende Sonderregelungen vor, wobei sich freilich die jeweiligen Regeln erheblich unterscheiden: 5.1. Sondergebiete, die der Erholung dienen Die Regelung in 10 BauNVO über die der Erholung dienenden Sondergebiete durchbricht die Systematik der 2 ff. BauNVO insofern, als aufgrund der Mannigfaltigkeit der unter diesem Titel vereinigten Gebiets(unter-)typen eine der im jeweiligen Abs. 1 der 2 ff. BauNVO entsprechenden nähere Zweckbestimmung nicht möglich ist. Deshalb regelt 10 Abs. 2 S. 1 BauNVO zwingend, dass die präzise Zweckbestimmung i.s.d. Art der Nutzung im Bebauungsplan näher darzustellen und festzusetzen ist. 10 BauNVO sieht in den Absätzen 3 bis 5 für die in Abs. 1 genannten Untertypen neben einer Grundregel für die allgemein zulässige Nutzung (jeweils in Satz 1) neben einem Rahmen zusätzlicher Festsetzungsmöglichkeiten wegen der Art der Nutzung Regelungen zum notwendigen oder fakultativen Umfang der Festsetzungen zu dem Maß der Nutzung vor: In Wochenendhausgebieten muß ( 10 Abs. 3 S. 2 BauNVO), in Ferienhausgebieten kann ( 10 Abs. 4 S. 2 BauNVO) eine entsprechende Regelung getroffen werden Sondergebiete mit sonstiger Zweckbestimmung Im Gegensatz zu 10 BauNVO gibt 11 BauNVO in noch geringerem Umfang inhaltliche Vorgaben an die Gemeinde bei der Wahl und Ausgestaltung von atypischen Festsetzungen der Nutzungsart. 11 BauNVO enthält lediglich eine Rahmenvorschrift für solche Festsetzungen: Tatbestandsvoraussetzung der Zulässigkeit der Festsetzung eines Sondergebiets durch die Gemeinde ist es, dass die durch die Festsetzung beabsichtigte Nutzung sich von den Baugebieten der 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet. 11 BauNVO gibt der Gemeinde kein Mittel an die Hand, sich durch Sondergebietsfestsetzungen dem grundsätzlich geltenden Typenzwang der BauNVO zu entziehen; Festsetzungsgehalte, die unter Nutzung der

15 15 Gestaltungsmöglichkeiten gemäß 1 Abs. 4 ff. BauNVO auch auf der Basis der in 2 bis 10 BauNVO vorgesehenen Baugebietstypen machbar sind, dürfen nicht künstlich in ein Sondergebiet verlagert werden (BVerwG, Urt. v CN , UPR 2002, 313ff.; Beschl. v B , NVwZ-RR 1999, 224; OVG Koblenz, Beschl. v c 11470/01 -, BauR 2002, 1205 ff.). Unter Beachtung dieser Maßgabe ist allerdings die in 11 Abs. 2 BauNVO enthaltene Aufzählung nicht abschließend, sondern bloß beispielhaft ( insbesondere ). Zu beachten ist freilich, dass auch die Festsetzung eines Sondergebiets nicht davon entbindet, unter Beachtung des Abwägungsgebots ( 1 Abs. 6 BauGB) im Hinblick auf die mit den im Gebiet ausgewiesenen Nutzungen selbst angelegten Konflikte sowie die Schutzbedürfnisse der Umgebung hinreichende Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung zu treffen. Sind mit der vorgesehenen Nutzungsart bspw. erhebliche Emissionen verbunden, die auf angrenzende immissionsempfindliche Nutzungen treffen, muß die Gemeinde durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan für das Sondergebiet dafür sorgen, dass die Schutzbedürfnisse der Nachbarschaft im Rahmen der vorgesehenen Nutzungsart eingehalten werden. Eine vollständige Verlagerung der Problemlösung auf anschließende vorhabenbezogene Zulassungsverfahren kommt nach dem Gebot der Konfliktlösung auch unter Beachtung der Option planerischer Zurückhaltung nicht in Betracht. 6. Planungsrechtliche Beurteilung von Einzelhandel in Bauleitplänen, aktuelle Probleme Besonderer Bedeutung kommt in letzter Zeit wieder die Problematik der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe und insofern insbesondere der in 11 Abs. 3 BauNVO enthaltenen Regelung zu Sperrwirkung des 11 Abs. 1 S. 1 BauNVO 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO schreibt vor, dass Einkaufszentren (Ziff. 1), großflächige Einzelhandelsbetriebe d.h. Betriebe, die auf den Verkauf auf Endverbraucher gerichtet sind - (Ziff. 2) und sonstige großflächige Handelsbetreibe, die im Hinblick auf den Verkauf an Endverbraucher ähnliche Wirkungen haben wie großflächige Einzelhandelsbetriebe, außer in Kerngebieten nur in den für sie ausgewiesenen Sondergebieten zulässig sind (; zur problematischen Figur - des faktischen Sondergebiets Einkaufszentrum vgl. oben 2.2.). Zum Begriff des Einkaufszentrums für das BVerwG aus: In Übereinstimmung auch mit dem allgemeinen Sprachgebrauch ist ein Einkaufszentrum im Rechtssinne nur dann anzunehmen, wenn eine

16 16 räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen" darstellt. Ein "gewachsenes" Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, daß die einzelnen Betriebe a u s d e r S i c h t d e r K u n d e n als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die Anwendung des 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO die notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem "Zentrum" und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum (BVerwG, Beschl. v. 15. Februar B 84/94 -, zitiert nach juris). Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebs gemäß 11 Abs. 3 S. 1 Ziff. 2 BauNVO liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ab einer Verkaufsfläche (incl. Treppen, Schaufenster, Kasse und Eingangsbereich sowie Regalstellflächen (dazu BVerwG, Urt. v C NVwZ 1987, 1990 (1991)), aber in der Rechtspraxis regelmäßig ohne überdachte Aussenbereiche bspw. zum Abstellen von Einkaufswägen) von ca. 700qm (vgl. insb. BVerwG, Urt. v C , NVwZ 1987, 1076 ff., seitdem st. Rspr.). Soweit teilweise in der jüngeren Rechtsprechung die Auffassung vertreten wird, der Schwellenwert für die Großflächigkeit sei im Hinblick auf den Strukturwandel im Einzelhandel und den sich daraus typischerweise für den Betrieb eines betriebswirtschaftlich funktionsfähigen Verbrauchermarkt ergebenen Mindestflächenbedarf eher bei 800 qm Verkaufsfläche anzusetzen (so OVG Koblenz, Urt. v. 2. März A 12338/99 -, BauR 2001, 1062 = NVwZ-RR 2001, 573; offen gelassen in ThürOVG, Urt. v KO 1240/97 -, zitiert nach juris), kann dem nicht gefolgt werden (vgl. wie hier NdsOVG, BauR 2001, 1239 ff.): Das BVerwG hat im Rahmen eines auf die oben zitierten Entscheidungen folgenden jüngeren Beschlusses (Beschl. v B , zitiert nach juris) ausdrücklich bekräftigt, dass mit der BauNVO 1990 die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gegenüber dem vorher geltenden Recht der BauNVO 1977 zu dem die erwähnten Entscheidungen ergangen waren - nicht erweitert werden sollte (BVerwG a.a.o.). Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die jüngste Rechtsprechung soweit ersichtlich dem Vorschlag des OVG Koblenz nihct gefolgt ist, vielmehr ihm ausdrücklich widersprochen hat (vgl. NdsOVG a.a.o.). Die in 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO angeordnete Rechtsfolge der Zulässigkeit nur im Kerngebiet und im Sondergebiet gilt für großflächige Einzelhandelsbetriebe und

17 17 sonstige großflächige Handelsbetriebe aber nur im Hinblick auf die ihnen zugeschriebenden ungünstigen Auswirkungen (vgl. 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO). Insofern ist die in 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO enthaltene Vermutungsregelungen zu beachten: Ab 1200 qm Geschossfläche (was üblicherweise circa 800 qm Verkaufsfläche entspricht) wird das Eintreten dieser Wirkungen vermutet; bei einer unter diesem Schwellenwert liegenden Geschossfläche wird vermutet, dass entsprechende Wirkungen nicht eintreten. Die Vermutungsregel gilt freilich gemäß 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei mehr als 1200 qm Geschossfläche vorliegen bzw. trotz der Überschreitung des Schwellenwerts nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Hierbei geht 11 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 BauNVO von dem negativen Leitbild des großflächigen Betriebs mit einem breiten Warenangebot für den privaten Bedarf der Allgemeinheit zugrunde, der insbesondere aus Gewerbe- und Industriegebieten grundsätzlich ferngehalten werden soll, weil er trotz seines angestrebten großen Einzugsbereichs in einer funktionalen Beziehung zum Wohnen steht (ThürOVG a.a.o., S. 9 (juris), im Anschluß an BVerwG, Urt. v C , BVerwGE 68, 342 (345)). Abweichungen von der beschriebenen Fallgestaltung können auf betrieblicher Seite darin bestehen, dass der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment, das durch Waren geprägt ist, die auf Transportmöglichkeiten der Kunden angewiesen sind, auf Artikel, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden, wie z.b. ein Kraftfahrzeughandel mit Werkstatt, oder auf solche, die ein einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen, wie z.b. ein Baustoffhandel. Sog. Fachmärkte mit einem auf eine bestimmte Branche zugeschnittenen Warenangebot erfüllen die Voraussetzungen für einen atypischen Betrieb i.s.d. 11 Abs. 3 S. 4 BauNVO indes allein wegen ihrer Fachmarkteigenschaft nicht (ThürOVG a.a.o., m.w.n. aus Rechtsprechung und Literatur) Verbrauchermärkte im reinen und allgemeinen Wohngebiet Unterschreiten Einzelhandelsbetriebe (z.b. kleinere sog. Discounter oder insbesondere Verbrauchermärkte ) den Schwellenwert der Großflächigkeit i.s.d. 11 Abs. 3 S. 1 Ziff. 1 BauNVO, ist entgegen einer verbreiteten Praxis deshalb keineswegs auf die Zulässigkeit im allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet zu schließen: Die allgemeine oder ausnahmsweise Zulässigkeit einer Nutzung z.b. im Sinne eines Verbrauchermarkt -Vorhabens - im jeweiligen Gebietstyp ist bei direkter oder indirekter ( 34 Abs. 2 BauGB) Anwendung der jeweiligen Vorschriften ( 3

18 18 Abs. 3 Ziff. 1, 4 Abs. 2 Ziff. 2 BauGB) in Einzelfall positiv festzustellen. M.a.W.: Die Verneinung der Anwendbarkeit des 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO entbindet nicht von der Notwendigkeit der Prüfung, ob es sich bei dem Laden um einen solchen handelt, der auch der Versorgung des Gebiets dient i.s.d. 4 Abs. 2 Ziff. 1 BauNVO (vgl. dazu nur jüngst OVG Münster BauR 2001, 907 f.; VG Gelsenkirchen NWVBl 2001, 268 f.). Damit kommt es bei der Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens eines Verbrauermarktes im allgemeinen Wohngebiet darauf an, festzustellen, dass dieser darauf zugeschnittenen ist, dieses Gebiet (zwar nicht notwendig im Sinne des Gebietes des betreffenden Bebauungsplans, aber zumindest des Ortsteils (vgl. 34 Abs. 1 S. 1 BauGB)) zu versorgen. Nach der insbesondere dem allgemeinen Wohngebiet zugrundeliegenden Typik (vgl. 4 Abs. 1 BauNVO) sollen neben außer Wohnnutzung im allgemeinen Wohngebiet nur solche Nutzungen untergebracht werden, deren Störwirkungen geringfügig sind, insbesondere auch im Hinblick auf die mit ihnen typischerweise verbundenen Immissionen, einschließlich des ihnen zuzuschreibenden Verkehrsaufkommens. Hierbei kann nicht vorschnell ein Gebietsbezug angenommen werden, sondern die Frage ist näher zu betrachten: Ob eine Anlage als gebietsbezogen qualifiziert werden kann, ist ausgehend vom Betriebskonzept des Betreibers zu vorderst anhand objektiver Kriterien zu beurteilen, wie insbesondere die Größe und sonstige Beschaffenheit der Anlage, der daraus sich ergebenden Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung, der örtlichen Gegebenheiten und der typischen Verhaltensweise der Bevölkerung (OVG Münster a.a.o., 906). Dementsprechend wurde verschiedentlich in der jüngeren instanzgerichtlichen Rechtsprechung darauf abgestellt, ob im Sinne des 3f. BauNVO Idealbildes eine Verkaufsstätte auf die Deckung des Einkaufsbedarfs der Wohnbevölkerung zielt, die jene typischerweise auch ohne Kraftfahrzeug erreichen kann (VG Gelsenkirchen a.a.o., 269) bzw. ob im Hinblick auf Lage und Ausstattung des Vorhabens mit Parkplätzen die Verkaufsstätte darauf zielt, sich weniger aus der Versorgung der umliegenden Wohnbevölkerung zu amortisieren als durch Mitnahmeeffekte im Hinblick auf die an dem Grundstück vorbeifahrenden Kraftfahrer, bspw. auf einer an den Verbrauchermarkt angrenzenden Straße mit bedeutender innerörtlichen oder sogar überörtlicher Funktion (vgl. so NdsOVG, BauR 2001, 1239 f.: Ablehnung der Anwendbarkeit von 4 Abs. 2 Ziff. 1 BauNVO auf einen ALDI-Markt mit 688 qm im Hinblick auf die verkehrsgünstige Lage und 45 vorgesehene Stellplätze).

19 19 7. Maß der baulichen Nutzung Nach 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann der Bebauungsplan auch das Maß der baulichen Nutzung festsetzen. Die näheren Einzelheiten ergeben sich aus den Bestimmungen der 16 ff. BauNVO. Nach 16 Abs. 2 BauNVO kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse, der Zahl der Vollgeschosse sowie der Höhe der baulichen Anlagen Grundflächenzahl (GRZ) bzw. Größe der Grundfläche; Begrenzung der Bodenversiegelung Wenn die Gemeinde im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festsetzen will, muss sie nach 16 Abs. 3 BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen festsetzen. Dies gilt auch dann, wenn im Bebauungsplan eine überbaubare Grundstücksfläche nach 23 BauNVO festgesetzt wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom NB , BRS 57 Nr. 25 = BauR 1996, 353 = NVwZ 1996, 894). Etwas anderes kann dann gelten, wenn in den textlichen Festsetzungen ausdrücklich bestimmt wird, dass die zulässige Grundfläche der im Plan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche entspricht (vgl. OVG NW, Urteil vom a D 128/93.NE -, BRS 60 Nr. 32; SächsOVG, Urteil vom D 19/00 -, BRS 63 Nr. 36 = SächsVBl. 2001, 34). Unterlässt die Gemeinde eine Festsetzung der Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, ist der Bebauungsplan nichtig. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel qm Grundfläche baulicher Anlagen je qm Grundstücksfläche zulässig ist ( 19 Abs. 1 BauNVO). Die genaue Bezugsgröße für die Berechnung ergibt sich aus 19 Abs. 3 BauNVO (vgl. hierzu auch die ergänzende Regelung in 21 a Abs. 2 BauNVO). Die zulässige Grundfläche (vgl. 19 Abs. 2 BauNVO) errechnet sich aus der Multiplikation der Grundstücksgröße mit der GRZ. Beispiel: Bei einer GRZ von 0,4 und einer Grundstücksgröße von 500 qm dürfen 200 qm überbaut werden.

20 20 Statt die zulässige Grundfläche relativ (in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße) zu bestimmen, kann die Gemeinde im Bebauungsplan auch die absolute Größe der Grundfläche (GR) festsetzen (z.b.: GR 200 qm). Bei der Berechnung der Grundfläche ist die Regelung des 19 Abs. 4 BauNVO zu beachten, die der Begrenzung der Bodenversiegelung dient (vgl. hierzu auch die sog. Bodenschutzklausel in 1 a Abs. 1 BauGB). Dieses Ziel soll dadurch erreicht werden, dass - anders als nach der BauNVO grundsätzlich alle baulichen Anlagen (soweit sie nicht ohnehin schon nach Absatz 2 zu berücksichtigen sind) bei der Ermittlung der GR berücksichtigt werden (vgl. 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). Diese Anrechnungsregel wird durch die komplizierten Regelungen der Sätze 2 bis 4 in verschiedener Hinsicht modifiziert: Nach Satz 2 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden, jedoch insgesamt nur bis zu einer GRZ von 0,8 ( Kappungsgrenze ; vgl. auch die Regelung für überdachte Stellplätze und Garagen in 21 a Abs. 3 BauNVO). Beispiel: Bei einer GRZ von 0,6 und einer Grundstücksgröße von 500 qm dürfen 300 qm von der jeweiligen Hauptanlage überbaut werden. Hinzu kommen an sich 150 qm für die in Abs. 4 Satz 1 bezeichneten anderen baulichen Anlagen. Wegen der genannten Kappungsgrenze dürfen aber insgesamt höchstens 400 qm überbaut werden. Die Baugenehmigungsbehörde kann ohne besondere Voraussetzungen Überschreitungen der 50 %-Grenze bzw. der Kappungsgrenze in geringfügigem Ausmaß zulassen. Darüber hinaus kann die Genehmigungsbehörde nach Satz 4 im Einzelfall Überschreitungen der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen zulassen, wenn diese entweder nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens haben (Nr. 1) oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (Nr. 2). Nach Satz 3 kann die Gemeinde ohne besondere Voraussetzungen im Bebauungsplan von Satz 2 abweichende Bestimmungen treffen, d.h. sie kann die 50 %- Grenze oder die Kappungsgrenze herauf- oder herabsetzen oder auch Überschreitungen als Ausnahme zulassen. Die abweichenden Bestimmungen binden auch die Baugenehmigungsbehörde bei der Zulassung von Überschreitungen im Einzelfall (vgl. Satz 4, 1. Halbsatz).

21 Geschossflächenzahl (GFZ) bzw. Größe der Geschossfläche; Baumassenzahl (BMZ) bzw. Baumasse; zur Anrechnung von Aufenthaltsräumen Durch die Festsetzung der auf den Grundstücken zulässigen Geschossfläche ( 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) kann die Gemeinde die Dimensionierung der Baukörper und damit die Bebauungsdichte im Plangebiet steuern. Die mögliche Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) gibt dabei an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind ( 20 Abs. 2 BauNVO). Sie wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen berechnet ( 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO); die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (z.b. im ausgebauten Dachgeschoss) einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich der Umfassungswände sind grundsätzlich nicht mitzurechnen. Die Gemeinde kann im Bebauungsplan aber vorsehen, dass Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen ganz oder teilweise (z.b. nur zu 50 %) mitgerechnet werden. Von der festgesetzten Anrechnung kann der Bebauungsplan wiederum Ausnahmen (z.b. für Wohnflächen bis zu einer bestimmten Größe) zulassen ( 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Bestimmte untergeordnete bauliche Anlagen bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche - anders als bei der Ermittlung der Grundfläche - unberücksichtigt ( 20 Abs. 4 BauNVO; vgl. auch die Regelungen für Stellplätze und Garagen in 21 a Abs. 4 und 5 BauNVO). Alternativ zur Geschossflächenzahl kann die Gemeinde auch die absolute Größe der Geschossfläche (GF) festsetzen. Bei GFZ und GF kann die Gemeinde zugleich auch Mindestmaße festsetzen ( 16 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). In Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten kann die Dimensionierung der Baukörper auch durch Festlegung einer Baumassenzahl oder der Baumasse erfolgen (vgl. 17 Abs. 1 BauNVO). Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je qm Grundstücksfläche zulässig sind ( 21 Abs. 1 BauNVO); für die Berechnung gelten die Regelungen des 21 Abs. 2 und 3 (i.v.m. 20 Abs. 4) BauNVO). Aufenthaltsräume in anderen Geschossen als Vollgeschossen müssen hier - anders als bei der Berechnung der GF - mitgerechnet werden ( 21 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). Alternativ kann im Bebauungsplan die Baumasse (BM) auch als absolute Zahl festgesetzt werden.