Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?

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1 Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise? Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Mannheim, 25. Oktober 2012

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit Droht der Asset Meltdown? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze relativ junge Bevölkerung relativ alte Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

5 Deutschland wird älter Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse) Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse) % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

6 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2010 Bundesländer Veränderung der Bevölkerung in Veränderung in Prozent Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen -8-1 Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

8 Bestimmung einer altersabhängigen Wohnflächennachfrage Mit Hilfe des Sozioökonomischen Panels kann der Wohnflächenkonsum von Personen nach dem Alter differenziert werden. Unabhängig von Einkommen und Familienstand kann damit die durchschnittliche altersabhängige Wohnflächennachfrage pro Person bestimmt werden. Multipliziert mit der jeweiligen Anzahl der Personen der entsprechenden Altersklassen ergibt sich so die Gesamtnachfrage. Diese Gesamtnachfrage kann mit Hilfe der Bevölkerungsvorausberechnung für die Zukunft bestimmt werden. Wie sich zeigt, spielen Kohorteneffekte nur eine untergeordnete Rolle. Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

9 Die altersabhängige Wohnflächennachfrage ab Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

10 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Prognose Wohnflächennachfrage in Quadratmetern in Deutschland Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze Szenario relativ junge Bevölkerung Szenario relativ alte Bevölkerung 75 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

11 Differenziertes Bild in Westdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

12 Unsicherheit in Ostdeutschland Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2050 und 2006 in Prozent 30 ohne Anpassung an Westdeutschland 20 mit Anpassung an Westdeutschland Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

13 Stärkster Anstieg in München erwartet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Veränderung der Bevölkerungszuwachs Wohnflächennachfrage Berlin 0,9% 3,1% Düsseldorf 1,5% 3,1% Frankfurt 1,5% 3,1% Hamburg 3,9% 5,8% Köln 5,8% 7,7% München 11,6% 13,0% Stuttgart 2,3% 4,3% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

14 Rückgang im Ruhrgebiet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den B-Städten zwischen 2006 und 2025 Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Bevölkerungszuwachs Veränderung der Wohnflächennachfrage Bonn 4,9% 7,4% Bremen 1,8% 3,7% Dortmund -2,3% -0,4% Dresden 8,0% 9,5% Duisburg -7,0% -5,0% Erfurt -2,4% 0,2% Essen -4,2% -2,6% Hannover -0,2% 1,6% Leipzig 3,3% 4,6% Magdeburg -8,1% -6,2% Mainz 6,7% 9,1% Nürnberg 5,2% 7,3% Wiesbaden 3,3% 5,6% Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

15 Die heimlichen Gewinner Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und ,4 13, ,7 9,5 9,4 9,4 9,1 8,9 8,3 7,8 7,8 7,4 7,4 7,3 7,3 7,3 7,2 6,7 6,6 6,3 5, Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

16 Top 5 Gewinner und Verlierer Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 2025 Gewinner Ingolstadt 14,4 Lüneburg 13,5 München 13,0 Freiburg 12,0 Paderborn 9,7 Verlierer Frankfurt (Oder) 20,2 Suhl Dessau Gera 19,7 19,0 16,6 Neubrandenburg 15,5 Quellen: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

18 Bestimmung der Neubautätigkeit Ein wichtiger Faktor ist die demografische Entwicklung Wie viele Quadratmeter Wohnfläche werden zusätzlich benötigt? Wie groß ist eine durchschnittliche Wohnung? Der zweite wichtige Faktor ist der Ersatzbedarf Wie viele Wohnungen werden abgerissen? Wie viele müssen ersetzt werden? Daraus werden zwei Szenarien entwickelt Obergrenze: Zuwanderung Menschen pro Jahr und Ersatzbedarf 0,5 Prozent Untergrenze: Zuwanderung Menschen pro Jahr und Ersatzbedarf 0,3 Prozent Durchschnittliche Wohnungsgröße 110 Quadratmeter Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

19 Wohnungsneubau vor allem in Süddeutschland Prognostizierter jährlicher Neubaubedarf an Wohnungen in den Bundesländern für den Zeitraum von 2006 bis 2020 Quelle: IW Köln Bedarf Untergrenze Bedarf Obergrenze Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Deutschland Deutschland Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

20 Bau konzentriert sich auf Einfamilienhäuser Prognose des BBR für die Neubautätigkeit Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis bis Quelle: BBSR Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

22 Asset Meltdown Hypothese Aufgrund der demografischen Entwicklung trifft künftig ein größeres Kapitalangebot auf eine kleinere Nachfrage Preise verfallen für Sachkapital wird dies durch den zunehmenden Kapitalbedarf der Schwellenländer ausgeglichen Bei Wohnimmobilien sind hingegen die lokalen Marktbedingungen entscheidend Maniw und Weill (1989) prognostizierten einen starken Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der veränderten demografischen Struktur Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

23 Wohnimmobilienpreise stabilisieren sich Entwicklung des OECD-Hauspreisindizes Nominal Real Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

24 Anpassung an die Nachfrageentwicklung Haushalte und Unternehmen werden ihren Flächenverbrauch anpassen In Zuzugsgebieten wird der Flächenverbrauch eingeschränkt In Schrumpfungsgebieten wird der individuelle Wohnflächenverbrauch hingegen steigen Je nachdem ist auch mit mehr Zweit- und Ferienwohnungen zu rechnen Die demografische Entwicklung kann sich gerade auf regionaler Ebene durch Wanderungsbewegungen ändern Teilweise können einzelne Firmenansiedlungen oder Abgänge die Perspektiven entscheidend verändern In Grenzregionen spielt darüber hinaus die Entwicklung im Nachbarland eine große Rolle Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

25 Wohnimmobilienpreise spiegeln demografische Entwicklung wider Eine neue Untersuchung des IW Köln zeigt, dass die Veränderung der Flächennachfrage bereits in den Preisen enthalten ist Die Preisniveauunterschiede in den größten 125 Städten sind teilweise auf die prognostizierte Flächennachfrage zurückzuführen Dies gilt sowohl für kleinere als auch größere Städte Eine Investitionsauswahl nur auf Basis der demografischen Entwicklung ist somit nicht unbedingt erfolgreich Bei allen Investitionen gilt: Man kann sowohl auf eine bessere als auch auf eine weniger schlechte Entwicklung setzen! Die Liquidität in wachsenden Städten ist allerdings größer Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

26 Demografische Anpassung über Mieten Die Studie zeigt, dass die Preise die fallende Nachfrage bereits widerspiegeln Die Anpassung erfolgt jedoch über die Mietenentwicklung Es gibt einen starken Zusammenhang von Wohnflächennachfrage und unterstelltem Mietpreiswachstumsfaktor In schrumpfenden Regionen sinken tendenziell die Mieten Erfolgt keine Anpassung der Mieten, drohen höhere Leerstände Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

27 Erwartete Mietpreissteigerungen (grün: hohes, gelb: mittleres und rot: geringes Mietpreiswachstum) Bestimmung der Mietpreissteigerung auf Basis des Bewertungsmodells Bestimmung des Risikos über CAPM Höhe der Mietpreissteigerung abhängig von unterstelltem erwartetem sicheren Zins Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

29 Differenzierte Entwicklungen Der demografische Wandel verstärkt die Unterschiede zwischen den Regionen und Städten Metropolen wie München und Hamburg werden noch attraktiver Kleinere Städte und vor allem ländliche Regionen werden jedoch eine deutliche Reduzierung der Wohnflächennachfrage erleben Schrumpfung ist vor allem in Ostdeutschland, im Ruhrgebiet und im Saarland zu erwarten Allerdings gibt es auch in Ostdeutschland Wachstumszentren wie Dresden oder Leipzig Die demografische Entwicklung ist bereits in den Preisen erfasst, jedoch können weitere Anpassungen nicht ausgeschlossen werden Günstige Investitionsmöglichkeiten gibt es jedoch auch in Schrumpfungsregionen Leerstand wird zunehmend zum gesellschaftlichen Problem Prof. Dr. Michael Voigtländer, Demographie und Immobilien - Wie verändern sich Nachfrage, Angebot und Preise?, 25. Oktober

30 Kontakt: Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Tel.: