12. Flächen und Räume

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1 12. Flächen und Räume Eigentlich würde man ja annehmen, dass die Ermittlung der Fläche eines Gebäudes ganz einfach ist. Schließlich haben wir schon in der Schule gelernt, dass man die Fläche eines Rechtecks einfach dadurch ermittelt, indem man die beiden Seitenlängen multipliziert. Und in den meisten Fällen ist die Grundfläche eines Hauses schließlich ein Rechteck. Es ist allerdings eine Sache, eine Strecke zu messen ein Meter ist zum Glück für alle Betroffenen gleich lang und eine andere, darüber zu entscheiden, ob man eine Strecke (a) überhaupt misst oder (b) wie man diese Strecke wertet. Hierüber gibt es abweichende Vorschriften und mit genau diesem Problem werden wir uns hier befassen. Dazu klären wir zunächst zwei Begriffe, die das oben geschilderte Problem ausdrücken: Aufmaß und Flächen- und Raumberechnung. Aufmaß: a) das Aufmessen b) durch Aufmessen ermittelte Maße von etwas. Aufmessen: die Maße von etwas im Einzelnen feststellen (Duden). Ein Aufmaß meint also das reine Feststellen, welche Strecke zwischen zwei Punkten liegt. Ist es vom Boden zur Decke 2,41 m, dann ist dies das Ergebnis eines Aufmaßes. Stellt man fest, dass die Distanz zwischen zwei Wänden 5,87 m beträgt, dann ist das so. Eine Wohnflächen- bzw. Raumberechnung berücksichtigt im Gegensatz zum Aufmaß bereits Regelungen darüber: ob man eine Strecke überhaupt misst: Wird ein nur 5 cm tiefer und 10 cm langer Vorsprung an einer Wand berücksichtigt oder nicht? bis wohin man die Strecke misst: Gehört die Wand selber in ihrer Stärke noch dazu oder misst man nur bis an die Wand ran? und wie bestimmte Strecken bzw. Flächen zu werten sind: Zu wie viel Prozent wird die Gesamtfläche eines Balkons oder einer Terrasse in der Wohnfläche berücksichtigt? Wird ein langer Flur voll oder nur zu einem Anteil gewertet? Genau in diesen drei Punkten unterscheiden sich die verschiedenen Regelungen, die wir uns im Folgenden anschauen werden, nicht in der Frage, ob ein Meter für alle gleich lang ist oder ob man die Fläche eines Rechtecks durch Länge mal Breite ermittelt. René Stareczek Seite 149 von 298

2 12.1. Regelungen zur Wohnflächen- bzw. Raumberechnung Zunächst muss man sich anschauen, welche Institutionen Richtlinien diesbezüglich aufstellen. Es sind derer drei: Ministerien das Deutsche Institut für Normung (DIN) Gerichte Herausgeber von Flächen- und Raumberechnungsvorschriften Ministerium II. Berechnungsverordnung DIN DIN 277 Bayerisches Oberlandesgericht Rechtsentscheid von 1983 Öffentlichgeförderter Wohnraum Umbauter Raum (ur) Brutto- Grundfläche (BGF) Brutto- Rauminhalt (BRI) Wohnwertabhängige Flächenberechnung Von ministeriellen Verordnungen interessiert uns die II. Berechnungsverordnung. In der II. Berechnungsverordnung finden wir sehr detaillierte Vorschriften für die Ermittlung von Wohnräumen öffentlich geförderter Wohnungen. Dies wird bei uns sehr selten benötigt, da wir im Falle öffentlich geförderten Wohnraumes bislang auch immer verlässliche Flächenberechnungen erhielten, auf die wir uns stützen konnten. Außerdem gibt es hier auch eine Definition des umbauten Raums (ur) und dieser ist für uns auch interessant. Schauen wir uns zunächst Anlage 1 an. Darin finden wir die schematische Zeichnung eines zweistöckigen Einfamilienhauses mit Dachgeschoss. René Stareczek Seite 150 von 298

3 Anlage 1: Gebäude (Linien in Grau) und Außenputz (Linien in Gelb) Dachraum Obergeschoss Erdgeschoss Keller René Stareczek Seite 151 von 298

4 Beim umbauten Raum (ur) wird das Volumen des Gebäudes inkl. Mauerwerksdicke aber OHNE Außenputz ermittelt. Unausgebaute Dachräume werden zu 1/3 angerechnet. (Anlage 2) René Stareczek Seite 152 von 298

5 Anlage 2: Umbauter Raum (ur) (ohne Außen putz) Dachraum (zu 1/3) Obergeschoss Erdgeschoss Keller René Stareczek Seite 153 von 298

6 Das bedeutet in der Praxis, dass man bei einem konventionellen53 Mauerwerk die Maße der Bauzeichnung übernehmen kann (sofern wirklich korrekt nach Bauzeichnung gebaut wurde), da Bauzeichnungen immer Rohbaumaße wiedergeben. Die DIN 277 enthielt in ihrer Fassung von 1950 die Vorschriften für die Berechnung des umbauten Raumes. Sie wurde aber 1987 erneuert und die Berechnungsvorschriften für den umbauten Raum in die gerade geschilderte II. BV übernommen. In der aktuellen DIN 277 (seit 1987) finden wir die Definitionen für Brutto- Grundfläche (BGF) und für Bruttorauminhalt (BRI), die heute die am meisten verwendeten Berechnungsvorschriften sind. Brutto-Grundfläche (BGF): Mit der Brutto-Grundfläche wird die gesamte Fläche eines Hauses gemessen. Die Brutto-Grundfläche misst die Fläche jeder einzelnen Etage eines Gebäudes (einschließlich Keller) einschließlich der Außenwand (also inkl. der Wanddicke und der Fassade). Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen (wenn also ein sog. Kriechboden mit einer Höhe von vielleicht max. 1 m oder so besteht) und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.b. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Strittig ist die Berechnung bei ausbaubaren Dachflächen. Diese werden zumeist mitberechnet. (Anlage 3) 53 Dies meint Stein auf Stein gebautes Haus, im Gegensatz zu Fertigteilhäusern, denn hier ist bereits alles vorgefertigt. René Stareczek Seite 154 von 298

7 Anlage 3: Brutto-Grundfläche (BGF) strittig Dachraum Obergeschoss Erdgeschoss Keller René Stareczek Seite 155 von 298

8 Abweichung: Da wir in der Wertermittlung manchmal andere Zielsetzungen haben als Architekten oder Bauingenieure (vor allem für diese sind diese Berechnungsvorschriften der DIN 277 wesentlich), ändern manche Sachverständige diese Berechnungsvorschrift für ihre Flächenberechnungen in folgendem Punkt ab: Wir berücksichtigen Gebäudeteile des Bereiches c (nicht überdachte und nicht allseitig umschlossene Bauteile; z.b. Balkone) nicht in der Flächenberechnung. Diese werden hingegen als sog. besondere Bauteile mit Pauschalsummen berücksichtigt. Brutto-Rauminhalt (BRI): Vereinfacht ausgedrückt wird im Bruttorauminhalt alles mitgezählt, was sich innerhalb der sechs Außenflächen eines Hauses (vier Außenwände, Fundament und Dach) befindet. Das heißt, die Dicke der Wände, des Gebäudebodens und des Daches werden inkl. Putz mitgezählt. Das Fundament 54 gehört eigentlich per Definition nicht dazu, bei manchen Konstruktionsarten lässt sich allerdings nicht unterscheiden, wo das Bauwerk anfängt und wo das Fundament endet. Nicht zum Bruttorauminhalt gehören außerdem untergeordnete Bauteile, wie Außentreppen, Kellerschächte, Dachgauben, Schornsteinköpfe u.ä. (Anlage 4) 54 Im Erdreich verankerter Unterbau eines Gebäudes, auf dem das Mauerwerk errichtet wird. Das Fundament oder die Gründung überträgt die Last eines Gebäudes in das Erdreich, den Bauuntergrund. Es muss so ausgelegt sein, dass Setzungen des Baukörpers durch Erdbewegungen insgesamt vermieden werden, insbesondere aber unterschiedliche Setzungen. Denn diese führen zu Rissen im Gebäude mit der Folge statischer Schäden sowie Wasserschäden (Online-Lexikon: René Stareczek Seite 156 von 298

9 Anlage 4: Brutto-Rauminhalt (BRI) Dachraum Obergeschoss Erdgeschoss Keller René Stareczek Seite 157 von 298

10 Abweichungen: Da wir in der Wertermittlung manchmal andere Zielsetzungen haben als Architekten oder Bauingenieure (vor allem für diese sind diese Berechnungsvorschriften der DIN 277 wesentlich), ändern manche Sachverständige diese Berechnungsvorschrift für Rauminhaltsberechnungen in folgenden Punkten ab: Berücksichtigung der Gebäudeteile des Bereiches c (nicht überdachte und nicht allseitig umschlossene Bauteile; z.b. Balkone, Terrassen, Kelleraußentreppen) erfolgt nicht in der Rauminhaltsberechnung. Diese werden hingegen als sog. besondere Bauteile mit Pauschalsummen berücksichtigt. Außerdem empfiehlt es sich Geschosse, die zur üblichen Verwendung nicht hoch genug sind (wirtschaftlich nicht vollwertige Geschosse), nicht vollständig (vollwertig) zu berücksichtigen. Beispielsweise wäre ein Wohngeschoss mit einer Deckenhöhe von 2,10 m unüblich niedrig (man bekommt die meisten modernen Kleiderschränke gar nicht mehr reingestellt) und daher nicht vollwertig. Ebenso wird an ein Kellergeschoss zumindest der Anspruch gestellt, dass man sich darin einigermaßen bewegen kann, daher wäre 1,30 m Höhe etwas, das einen Nutzer stören würde und wofür er nicht den vollen Preis bezahlt. Mit einem 1,80 m hohen Kellergeschoss könnten daher wahrscheinlich sogar große Leute noch leben. Daher werden solche Geschosse je nach Grad der Nutzbarkeit mit einem Abschlag bedacht (Faktor 0,9 bis 0,0). Außerdem sollte man auch übergroße Geschosse, die nicht die wesentliche Nutzung des Gebäudes haben, oder überhohe Geschosse nicht vollständig berücksichtigen. Hätte ein Einfamilienhaus einen Keller, der die doppelte Grundfläche des Hauses umfasst, so würde niemand diese übergroße Kellerfläche als vollwertig betrachten, da so viel Keller von den meisten Leuten nicht benötigt wird (sonst würde die Mehrzahl der Häuser ja mit so viel Keller gebaut werden!). Baut jemand ein Einfamilienhaus mit einer Deckenhöhe von 3,50 m, dann ergibt dies einen sehr großen Rauminhalt, dem eine verhältnismäßig kleine wirklich nutzbare Fläche entgegensteht. Ein solch überhohes Geschoss ist speziell in Zeiten, wo Heizkosten ständig steigen nicht unbedingt werterhöhend. Daher werden solche Geschosse je nach Grad des Überschusses mit einem Abschlag bedacht. GANZ WESENTLICHE IDEE HINTER DIESEN ABWEICHUNGEN IST, DASS DIE NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN FÜR DAS SACHWERTVER- FAHREN DURCHSCHNITTLICHE WERTE SIND; HAT MAN ES DAHER MIT EINEM NICHT DURCHSCHNITTLICHEN RAUMVERHÄLTNIS ZU TUN (z. B. viel mehr Keller als üblich), DANN MUSS DIES ANGEMESSENEN BERÜCK- SICHTIGT WERDEN, DA MAN ANSONSTEN EINE VERSCHIEBUNG IN DEN René Stareczek Seite 158 von 298

11 RESULTIERENDEN HERSTELLUNGSKOSTEN ERHALTEN WÜRDE (man würde beispielsweise ein Haus für hochwertig erklären, das tatsächlich zu einem großen Teil aus Kellerraum besteht). Hinweis: Bis in die 80er Jahre gab es noch die DIN 283, die ebenfalls Vorschriften zur Berechnung von Wohnflächen und -räumen gab. Diese wurde allerdings 1983 zurückgezogen. Die DIN 277 und die II. Berechnungsverordnung stellen deren Nachfolger dar. Das Bayerische Oberlandesgericht entschied 1983, dass im Falle von Mieterhöhungsverlangen von Seiten des Vermieters Wohnflächen wohnwertabhängig ermittelt werden müssen. Das bedeutet, dass ein Balkon zu einer lauten Straße nicht im gleichen Maße berücksichtigt wird wie einer, der zu einem ruhigen Garten hin geht. Nachfolgend Auszüge aus den Entscheidungsgründen des Gerichts: a) Eine gesetzliche Regelung, die für nicht preisgebundenen Wohnraum der hier vorliegenden Art eine bestimmte Wohnflächenberechnung vorschreibt, gibt es nicht. Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), wonach Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angerechnet werden können ( 44 Abs. 2 II. BV ), ist in ihrem Anwendungsbereich auf die Ermittlung der Wohnfläche von preisgebundenem Wohnungsbau beschränkt; für den freifinanzierten Wohnungsbau enthält die Verordnung lediglich dehnbare Rechte des Bauherrn gegenüber der Bau- und Steuerbehörde (vgl. 1 Abs. 2 II. BV ). b) Der in Rechtsprechung und Schrifttum weit überwiegend vertretenen Meinung, daß Balkonflächen entsprechend DIN 283 mit einem Viertel anzusetzen seien vermag sich der Senat jedoch ebenfalls nicht anzuschließen. So erstrebenswert und zweckmäßig für eine gleichmäßige und einfache Durchführung der Wohnflächenberechnung die Anwendung einer einheitlichen Norm auch sein mag, würde sie doch zu Ungerechtigkeiten führen, die bei einer differenzierteren Behandlung vermieden werden können. Die Vereinfachung der Berechnung durch Rückführung auf eine Norm wird dem unterschiedlichen Wohnwert von Balkonen, Loggien usw. in keiner Weise gerecht. Es gibt Balkone, die praktisch überhaupt keinen Wohnwert haben, weil sie - beispielsweise - zu einer verkehrsreichen Straße hin gelegen sind und den Mieter bei einer Benutzung nur dem Lärm und den Abgasen aussetzen würden. Andererseits gibt es Außenbereiche einer Wohnung, die - wie beispielsweise Dachterrassen, Dachgärten oder Balkone in ruhigen Lagen - einen sehr hohen Wohnwert besitzen. Dazwischen liegen vielfältige Abstufungen, wobei der Wohnwert (abgesehen von der in anderer Weise zu berücksichtigenden Lage der Wohnung als solcher) vor allem auch dadurch bestimmt wird, in welche Himmelsrichtung der Balkon blickt. Einen reinen Nordbalkon in der für den Mietzins maßgebenden Anrechnung seiner Fläche einem Südwestbalkon gleichzusetzen, erscheint ebenso verfehlt wie die Gleichsetzung eines straßenseitigen mit einem parkseitigen Balkon. René Stareczek Seite 159 von 298

12 Diesen Abstufungen kann nur dadurch Genüge geleistet werden, daß Balkonflächen je nach ihrem Wohnwert entweder überhaupt nicht oder - in guten Lagen - bis zu einem Viertel und - in Ausnahmefällen - bis zur Hälfte (als Höchstmaß) angerechnet werden. Wie in diesem Rahmen Dachterrassen oder Dachgärten im Einzelfall angerechnet werden können, muß hier, da nicht entscheidungserheblich, offen bleiben. Auf der Basis dieser Entscheidung empfiehlt es sich daher für Zwecke der Wertermittlung die Wohnflächen wohnwertabhängig zu ermitteln. Ein Durchgangszimmer ist daher nicht gleich viel wert wie eines, durch das niemand hindurch muss. Der Wert für das Wohnen zählt. Es gibt dabei keine präzise Vorschrift, zu wie viel Prozent seiner Grundfläche ein Raum angerechnet wird. Dies bleibt dem Anwender überlassen. Spricht jemand also von einer wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung, dann ist vermutlich diese Regelung gemeint. René Stareczek Seite 160 von 298