Flächenabweichung und ihre Auswirkung auf die Miethöhe

Transkript

1 Flächenabweichung und ihre Auswirkung auf die Miethöhe 31. Fachgespräch - Mietrechtstage Rosenheim 26. April 2012 Richter am AG Dr. Ulf Börstinghaus

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3 Ausgangslage 1. Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. 2. Ein Mangel i.s.d. 536 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt vor bei einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von >10%. Folie 3

4 Ausgangslage 3. Im Gewährleistungsrecht geht es um die Bewertung, wann eine Flächenabweichung zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt. 4. Bei der Miethöhe hat keine Bewertung sondern eine Berechnung stattzufinden. Folie 4

5 Einfluss der Größe auf die Miethöhe 1. Die Miethöhe wird zunächst bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart. 2. In der Wohnraummiete grds. keine qm-miete. 3. Die Vereinbarung der Miete könnte gem. 134 BGB ivm. 5 WiStG teil-unwirksam sein. a) Miete muss 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen b) Das muss unter Ausnutzung eines geringen Angebots geschehen sein. Folie 5

6 Auswirkungen auf die Miethöhe 4. Die Miete kann später erhöht werden. 5. Dabei ist eine Berechnung erforderlich 6. Unabhängig von Mietpreissystem ist dabei eine Rechengröße immer die Wohnfläche. 7. Gilt sowohl bei a) Kostenmiete: Wirtschaftlichkeitsberechnung b) Mieterhöhung gem. 558 BGB c) Mieterhöhung gem. 559 BGB Folie 6

7 Die Mieterhöhung gem. 558 BGB Monate Miete unverändert 2. Jahressperrfrist eingehalten 3. bis zur ortsübliche Vergleichsmiete 4. Kappungsgrenze eingehalten Folie 7

8 Die ortsübliche Vergleichsmiete Definition in 558 Abs. 2 BGB Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 abgesehen, geändert worden sind. Folie 8

9 Ermittelt wird die ortsübliche Vergleichsmiete auf Quadratmeterbasis um die Vergleichbarkeit herzustellen. Beyer bezeichnet diese ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter als Einheitspreis. Das ist insofern eine treffende Bezeichnung, als sie deutlich macht, dass damit noch nichts über den Preis für die Gesamtleistung und damit die ganze Wohnung, gesagt ist. Der Einheitspreis, also der Preis pro Einheit, ist auch in anderen Rechtsgebieten bekannt, z.b. im Bauvertrag Folie 9

10 Der Preis der Wohnung ist dann zu ermitteln als Produkt ortsübliche Vergleichsmiete X Wohnungsgröße Art Größe Beschaffenheit Ausstattung Lage Folie 10

11 Die Größe der Wohnung ist somit sowohl für die Höhe des Einheitspreises ortsübliche Vergleichsmiete von Bedeutung, wie auch für die Gesamtmiete, die für die Wohnung zu zahlen ist. Fehler können also auf beiden Seiten des Berechnung eine Rolle spielen und haben u.u. unterschiedliche Auswirkungen Folie 11

12 Das Wohnwertmerkmal Größe Gesetzeswortlaut: Größe Das ist nicht zwingend die Wohnfläche Möglich auch die Anzahl der Zimmer Folie 12

13 Einfluss der Wohnungsgröße auf ortsübliche Vergleichsmiete Grundsätzlich gilt je kleiner die Wohnung, desto höher die Quadratmetermiete Folie 13

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15 Kann man Vereinbarungen über Beschaffenheitsvereinbarungen treffen? Dickersbach: zumindest individualvertragliche Vereinbarungen sind möglich. - Ausdruck der Vertragsfreiheit - Nachteilsverbote nach BGH Urteil v nicht einschlägig Folie 15

16 Das dürfte der ganz h.m. widersprechen und ist aus dem BGH Urteil m.e. auch nicht herzuleiten. - Wortlaut des 558 BGB spricht bereits dagegen. Rein objektive Kriterien - Vertragsfreiheit gilt hier gerade nicht - Die BGH Entscheidung betraf nur den anderen Faktor des Produkts. Folie 16

17 Das Verhältnis der Wohnwertmerkmale 100% 80% 10% 10% 12% 5% 10% 10% 10% 10% 5% 10% 13% 60% 28% 25% 30% 13% Art Beschaffenheit 40% 20% 40% 50% 25% 25% 60% Größe Lage Ausstattung 0% Sternel Dröge Sprengnetter Kleiber/Oberhofer Folie 17

18 Zwischenergebnis: Für die Ermittlung des Größe einer Wohnung im Rahmen der fünf Wohnwertmerkmale ist immer die tatsächliche Größe maßgeblich. Vereinbarungen sind hier zumindest zu Lasten des Mieters unwirksam. Die Entscheidungen des BGH zu den Auswirkungen von Flächenabweichungen im Mieterhöhungsverfahren haben sich mit diesem Problemkreis bisher nicht beschäftigt. Folie 18

19 Die Wohnungsgröße bei der Ermittlung der ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung Denkbar sind hier grds drei verschiedene Konstellationen: Flächenangabe Im Mietvertrag Enthalten Flächenangabe im Mieterhöhungsverlangen entspricht Angabe im Mietvertrag ist größer als tatsächliche Fläche Nein VIII ZR 192/03 Ja: Fläche tatsächlich größer Ja: Fläche tatsächlich kleiner VIII ZR 138/06 VIII ZR 205/08 Folie 19

20 1. Mieterhöhung mit größerer als tatsächlicher Fläche ohne Angaben im Mietvertrag a) 3 verschiedene Verfahrensstadien denkbar b) Mieter hat noch nicht zugestimmt c) Mieter hat zugestimmt d) Mieter ist zur Zustimmung verurteilt worden Folie 20

21 1. Mieterhöhung mit größerer als tatsächlicher Fläche ohne Angaben im Mietvertrag a) 3 verschiedene Verfahrensstadien denkbar b) Mieter hat noch nicht zugestimmt Mieter muss nur zustimmen bis zur tatsächlichen Wohnfläche c) Mieter hat zugestimmt d) Mieter ist zur Zustimmung verurteilt worden Folie 21

22 1. Mieterhöhung mit größerer als tatsächlicher Fläche ohne Angaben im Mietvertrag a) 3 verschiedene Verfahrensstadien denkbar b) Mieter hat noch nicht zugestimmt c) Mieter hat zugestimmt aa) eine Anfechtung der Willenserklärung durch den Mieter bb) ein Schadensersatzanspruch des Mieters cc) oder eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage d) Mieter ist zur Zustimmung verurteilt worden Folie 22

23 1. Mieterhöhung mit größerer als tatsächlicher Fläche ohne Angaben im Mietvertrag a) 3 verschiedene Verfahrensstadien denkbar b) Mieter hat noch nicht zugestimmt c) Mieter hat zugestimmt d) Mieter ist zur Zustimmung verurteilt worden aa) bb) Der Mieter ist mit Einwand präkludiert, 767 Abs. 2 ZPO Schadensersatz gem. 826 BGB wegen Erschleichens eines Titels nur in extremen Ausnahmefällen Folie 23

24 2. Mietvertrag mit kleinerer als tatsächlicher Fläche a) Anspruch des Vermieters auf Anpassung der Miete nur wegen Neuvermessung gibt es nicht, 313 BGB b) Problem, welche Fläche bei der nächsten Mieterhöhung gem. 558 BGB zu berücksichtigen ist. aa) BGH wendet hier magische 10% bb) Grenze an Lösung wohl über 557 Abs HS BGB Keine Differenzierung nach Höhe der Abweichung Rat des BGH: Mieter kann ja ausziehen! Folie 24

25 3. Mietvertrag mit größerer als tatsächlicher Fläche a) BGH: bis 10% ist die virtuelle Fläche maßgeblich, ansonsten 313 BGB b) anders die ganz herrschende Auffassung - Vereinbarung ist gem. 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB unwirksam. - Andere als formelle und materielle Voraussetzungen gibt es nicht - und wenn doch, dann materielle Voraussetzung - es gilt die EichO Folie 25

26 Auswirkungen auf die Mietspiegelerstellung Die Verwendung von größeren als tatsächlichen Wohnungsgrößen verändert in letzter Konsequenz auch das gesamte Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Der Mieter zahlt eine tatsächlich eine höhere Quadratmetermiete. Sollen bei Mietspiegelerstellung die falschen Fläche ermittelt werden? Folie 26

27 Herzlichen Dank