Kaufvertrag (Muster Haus B/E, vor Fertigstellung)

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1 Kaufvertrag (Muster Haus B/E, vor Fertigstellung) Der Notar fragte die Erschienenen, ob er oder einer der in der Sozietät tätigen Rechtsanwälte als Rechtsanwalt in dem zu beurkundenden Vorgang tätig waren und ob er deshalb an der Beurkundung gehindert sei. Dies wurde von den Erschienenen verneint. Der Notar wies die Erschienenen zu 2. auf 17 Abs. 2 a BeurkG hin, wonach Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zur Verfügung gestellt erhalten sollen. Die Käufer erklärten: Wir haben den Entwurf des Vertrages am [Datum] erhalten. Der Inhalt ist uns bekannt. Die Erschienenen waren und sind mit der Einspeicherung ihrer persönlichen Daten und der übermittelten Entwürfe, Urkunden und Mitteilungen durch unverschlüsselte einverstanden. Die Vertragsparteien baten um die Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages mit Auflassung und erklärten übereinstimmend: 1 Kaufobjekt 1. Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Hagenow von Boizenburg Blatt 3718 eingetragenen Grundstücks, Gemarkung Boizenburg, Flur 19, Flurstücke 239/4 (Unland), 268/2, 314/2, 310/5, 314/5 und 268/4 (jeweils Gebäude- und Freifläche Grüner Weg 9a, 9b), groß insgesamt qm. Auf diesem Grundstück befinden sich bisher vier Gebäude, die zu Wohnzwecken (Gebäude A), betreutem Wohnen (Gebäude D), Stationäre Pflege (Gebäude C) und Wirtschaftsgebäude für die stationäre Pflege (Gebäude B) genutzt werden. Es ist beabsichtigt, auf dem Grundstück ein weiteres Gebäude (Gebäude E) für Zwecke der stationären Pflege zu errichten und den gesamten Gebäudebestand unter der Bezeichnung Wohnpark an den Eichen zum Betrieb einer Pflege- und Service-Wohneinrichtung zu nutzen.

2 Die Lage des Grundbesitzes, der geplanten Baulichkeiten sowie die Beschreibung des Bauvorhabens ergeben sich aus dem Inhalt der Verweiskurkunde vom des Notars Thomas Röwekamp in Bremen zu UR-Nr. 241/ Der Grundbesitz soll entsprechend des Inhalts der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung des Verkäufers vom des Notars Thomas Röwekamp in Bremen zur UR- Nr. 238/2020 nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes aufgeteilt werden. Der Käufer erklärt sich bereits jetzt mit dem Inhalt der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung mit der Maßgabe einverstanden, dass der Verkäufer berechtigt bleibt, deren Inhalt zu ändern oder zu ergänzen, falls dadurch das Kaufobjekt nicht unmittelbar betroffen und das Gemeinschaftseigentum äußerlich nicht verändert wird oder eine Änderung aufgrund technischer, behördlicher oder gerichtlicher Auflagen erforderlich ist. Der Käufer erkennt den Inhalt der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung in ihrer endgültigen Fassung als auch für sich verbindlich an. 3. Die vorgenannten Verweisurkunden sowie der Mietvertrag Wohnen (Haus A und D) vom zur UR-Nr. 239/2020, Mietvertrag Pflege (Haus B und E) vom zur UR- Nr. 240/2020und der Verwaltervertrag (FIDUS Immobilienverwaltung GmbH vom zur UR-Nr. 242/2020 des Notars Thomas Röwekamp in Bremen lagen bei der Beurkundung jeweils in beglaubigter Ablichtung vor. Die Vertragsschließenden verwiesen auf die vorliegenden Urkunden und erklärten, dass ihnen der Inhalt dieser Urkunden bekannt ist und sie auf das Verlesen der Schriftstücke und auf das Beifügen dieser Urkunden zur heutigen Niederschrift verzichten. Der Notar belehrte darüber, dass der Inhalt dieser Urkunden als Teil ihrer Vereinbarung mit Unterzeichnung dieses Vertrages für sie verbindlich ist. 4. Der Notar gab den Erschienenen den Inhalt des Grundbuches aufgrund eines von ihm eingeholten Grundbuchauszuges vom [Datum] bekannt. 2 Verkauf und Bauverpflichtung 1. Der Verkäufer verkauft an den Erschienenen zu 2) - im Folgenden "der Käufer" genannt (mehrere zu gleichen ideellen Anteilen) - a. [Anzahl]/ Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoss des Hauses E gelegenen Wohnung (Pflegeappartement) im Aufteilungsplan mit [Nummer] bezeichnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von [Größe] qm. b. 1/62 Miteigentumsanteil an dem unter Nr. 139 verzeichneten 9.252/ Mieteigentums-anteil verbunden mit dem Teileigentum an den in Haus E gelegenen Räumen

3 Teileigentum Pflege E im Aufteilungsplan mit 40 bis 64 (Erdgeschoss), 117 bis 128 (1. Obergeschoss), 160 bis 172 (2. Obergeschoss) sowie 204 bis 215 (3. Obergeschoss) bezeichnet. Diese Räume haben zusammen eine Fläche von 513,64 qm. Dies entspricht einem rechnerischen Anteil an der Fläche von 8,29 qm. c. [Anzahl]/ Miteigentumsanteil an dem unter Nr. 137 verzeichneten 9.407/ Miteigentumsanteil verbunden mit dem Teileigentum an den in Haus B gelegenen Räumen Teileigentum Pflege B im Aufteilungsplan mit 1 bis 5, 8, 11, 12, 14, 17, 21 und 22 (Untergeschoss) sowie 65 bis 83 (Erdgeschoss) bezeichnet. Diese Räume haben zusammen eine Fläche von 368,59 qm. Dies entspricht einem rechnerischen Anteil an der Fläche von [Größe] qm. 2. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Bauvorhaben nach Maßgabe des Inhaltes der Verweisurkunde herzustellen und den Grundbesitz entsprechend dem Inhalt der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung zu teilen. 3 Kaufpreis 1. Der Kaufpreis für das Kaufobjekt beträgt EUR (in Worten: [Betrag] Euro) Der Kaufpreis ist ein Festpreis unter Berücksichtigung des vereinbarten Leistungsumfanges und enthält sämtliche Kosten für die Herstellung des Kaufobjektes und alle Baunebenkosten einschließlich der Kosten für die Hausanschlüsse. Der Kaufpreis teilt sich jeweils auf in 5 % Grundstück, 92 % Gebäudewert und 3 % Außenanlagen. Die Aufteilung hat lediglich beschreibenden Charakter. Der Notar erläuterte, dass die Finanzämter abweichende Festsetzungen treffen können. Eine Haftung für die Richtigkeit der Aufteilung übernimmt die Verkäuferin nicht. 2. Die Höhe der vom Erwerber zu zahlenden Raten auf den Kaufpreis legt der Veräußerer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den folgenden Vom- Hundert- Sätzen zusammensetzen und höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf a. 25 % nach Beginn der Erdarbeiten, b. 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

4 c. 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, d. je 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen und der Elektroanlagen, e. 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung, f. 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, g. 2,1 % für den Estrich, h. 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, i. 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, j. 2,1 % für die Fassadenarbeiten, k. 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Sofern einzelne Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom- Hundert- Satz anteilig auf die übrigen Raten zu verteilen. Die so berechneten Raten sind zur Zahlung fällig, wenn die der angeforderten Rate entsprechenden Arbeiten durchgeführt sind, nicht aber vor Eintritt der nachgenannten Grundvoraussetzungen und nicht vor Ablauf von zehn Tagen, nachdem der Veräußerer den Erwerber zur Zahlung unter Vorlage einer Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt aufgefordert hat. Der Restbetrag von 5 % ist zur Zahlung fällig, wenn a. entweder ein in der Bundesrepublik Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugtes Kreditinstitut oder Kreditversicherer dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von mindestens 5 % des Kaufpreises gestellt hat und die betreffende Erklärung dem Erwerber zugegangen ist, frühestens aber, wenn die vorgenannten Grundvoraussetzungen vorliegen und mit den Erdarbeiten zu dem vertragsgegenständlichen Bauvorhaben begonnen worden ist, oder b. wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen. Ob entsprechend vorstehend Buchst. a. oder b. verfahren wird, bestimmt der Veräußerer. 3. Die vorstehenden Kaufpreisraten sind nur unter folgenden Grundvoraussetzungen zu zahlen: a. Die für die Wirksamkeit dieses Vertrages und seines Vollzuges erforderlichen Genehmigungen liegen vor.

5 b. Die Wohnungs-/Teileigentumsgrundbücher sind angelegt und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch des Kaufobjektes ist erfolgt. c. Die Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen - sofern diese nicht bis zum Vollzug des Vertrages bereits gelöscht sein werden - liegen dem Vollzugsnotar entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vor, von diesen Unterlagen nur gegen Zahlungsauflagen Gebrauch zu machen, deren Erfüllung aus dem Kaufpreis erfolgen kann. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung. Um die Lastenfreistellung sicherzustellen, wird folgendes vereinbart: Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind. Soweit solche Auflagen reichen, sind diese aus dem Kaufpreis zu erfüllen. Der Notar wird unwiderruflich bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung für alle Vertragsteile entgegenzunehmen und zu verwenden, bei Bestellung von Grundschulden zur Finanzierung des Kaufpreises auch zugunsten der Grundschuldgläubiger. Alle Rechte und Ansprüche, die mit den zu beseitigenden Belastungen des verkauften Grundbesitzes zu tun haben, werden schon jetzt auf den Käufer übertragen; diese Übertragung wirkt, sobald der Kaufpreis bezahlt ist. Der Vollzugsnotar wird angewiesen, den Vertragsparteien den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß a. d. und den Inhalt von Treuhandaufträgen abzulösender Grundpfandrechtsgläubiger für die jeweiligen Kaufpreisraten mitzuteilen (Fälligkeitsmitteilung). Der Verkäufer hat dem Vollzugsnotar unverzüglich schriftlich die Zahlung des Gesamtkaufpreises zu bestätigen. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit eine oder mehrere Kaufpreisraten ganz oder teilweise nicht, kommt er in Verzug. Der Verzugszinssatz beträgt 5 %-Punkte p.a. über dem Basiszinssatz. Der Käufer ist darauf hingewiesen, dass der Verkäufer auch Schadensersatz verlangen könnte. Der Notar wird beauftragt, die Erklärungen zum Eigentumsübergang dem Grundbuchamt erst vorzulegen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich mitgeteilt hat oder gleichwertig nachgewiesen

6 ist, dass der Kaufpreis bezahlt ist. Bei mehreren Verkäufern genügt die Bestätigung eines Verkäuferteils. 4 Bauausführung 1. Art und Umfang des Bauvorhabens ergeben sich ausschließlich aus der Verweisurkunde und dem Inhalt dieses Vertrages. Bei Unklarheiten geht die Baubeschreibung etwaigen Zeichnungen vor. Der Verkäufer hat den Käufer darauf hingewiesen, dass Informationen über das Bauvorhaben einschließlich etwaiger Verkaufsbewerbungen von der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichen können. Behördlich angeordnete oder technisch erforderliche sowie sachdienliche Änderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf den Wert des Kaufobjektes bleiben im Hinblick auf Planung, Statik und Ausführung des Bauvorhabens vorbehalten. 2. Sämtliche Erschließungskosten unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens sind vom Verkäufer zu tragen und mit dem Kaufpreis abgegolten. 3. Der Käufer darf die Baustelle aus haftungsrechtlichen Gründen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens nur mit Zustimmung des Verkäufers betreten. Er stellt den Verkäufer von jedweder Haftung für alle Schäden frei, soweit dies gesetzlich zulässig ist. 5 Abnahme und Besitzübergang 1. Sobald der Verkäufer mitteilt, dass der Kaufgegenstand bezugsfertig ist, hat der Käufer die Werkleistung abzunehmen, auf Verlangen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Außenanlagen gesondert. Dabei sind in einem Abnahmeprotokoll alle noch ausstehenden Leistungen und sichtbaren Mängel aufzunehmen. Diese wird der Verkäufer in angemessener Frist beheben. 2. Wegen geringfügiger Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Käufer das abnahmefähige Werk nicht innerhalb einer ihm von dem Verkäufer bestimmten angemessenen Frist abnimmt. 3. Der Verkäufer hat die für die Übergabe und Abnahme vorgesehenen Termine mindestens zwei Wochen vorher dem Käufer schriftlich mitzuteilen.

7 4. Erscheint der Käufer zum Abnahmetermin nicht, ist der Verkäufer berechtigt, einen zweiten Abnahmetermin festzusetzen und diesen dem Käufer zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. Erscheint der Käufer auch zum zweiten Abnahmetermin nicht, gilt der Kaufgegenstand als abgenommen. Auf die Folgen ist in der Mitteilung hinzuweisen. Mit der Abnahme des Kaufgegenstandes werden auch die gemeinschaftlich genutzten Flächen abgenommen. Sollten diese erst teilweise fertig gestellt sein, so erfolgt insoweit eine Teilabnahme und die weitere Abnahme nach vollständiger Fertigstellung. 5. Mit dem Tage der Übergabe, bzw. mit dem Tage des zweiten Abnahmetermins, gehen die Nutzungen und Lasten des Kaufgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Verkäufer auf den Käufer über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. 6. Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes geht mit dem Tage der Besitzübergabe bzw. mit dem Tage des zweiten Abnahmetermins auf den Käufer über. Ihm stehen von diesem Tage an die Ansprüche aus den Versicherungen zu. 6 Gewährleistung 1. Der Kaufgegenstand muss in seiner Beschaffenheit den getroffenen Vereinbarungen entsprechen. Dem Käufer ist bekannt, dass der Kaufgegenstand zum ganz überwiegenden Teil durch Handarbeit hergestellt wird. Als vereinbarte Beschaffenheit gilt daher, dass geringfügige Abweichungen von den PIanmaßen und Normen im Rahmen zulässiger Toleranzen keine Sachmängel sind. Geringfügige Abweichungen von den PIanmaßen und Normen sind z. B.: Unbedeutende Haarrisse im Putz, geringfügige Unebenheiten in Wand-, Decken- und Fußbodenflächen, geringfügige ästhetische Abweichungen, die die Funktion von Einrichtungen nicht beeinträchtigen, sichtbare arttypische Eigenschaften natürlicher Baumaterialien. 2. Sachmängelhaftung Für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grundstücks (Grund und Boden) wird von dem Verkäufer ebenso wenig Gewähr geleistet wie für offene oder versteckte Mängel und Fehler. Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm solche nicht bekannt sind. Von jeder Art von Haftungsausschluss sind im Hinblick auf 309 Nr. 7 BGB etwaige Ansprüche des Käufers

8 a. auf Schadensersatz wegen Verletzung von Leben, Körper, und Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und b. für Schäden, die aus einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers oder auch einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung seines Vertreters oder seines Erfüllungsgehilfen beruhen, ausgenommen. 3. Der Verkäufer haftet jedoch dafür, dass das Bauwerk nach Maßgabe der Baubeschreibung unter Verwendung von Baustoffen welche mindestens den DIN-Normen entsprechen, nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet und fertig gestellt wird. Im Übrigen gilt für die zu erbringenden Bauleistungen folgendes: Der Verkäufer leistet unter Ausschluss weitergehender Ansprüche Gewähr auf das zu errichtende Gebäude nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Werkvertragsrecht ( 631 ff. BGB). Die Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche betragen danach bei Bauwerken fünf Jahre und bei Arbeiten am Grundstück selbst zwei Jahre. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche beginnt mit dem Zeitpunkt der Abnahme des Kaufobjektes. 4. Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin, dass für nach der Abnahme entstehende Schäden, die auf Verschleiß, Überbeanspruchung, unsachgemäße Behandlung, nicht fachgerechte Veränderung oder Beschädigung durch Dritte oder auf nicht fachgerechte, unzulänglich oder gänzliche Unterlassung von Pflege oder Wartung des Bauwerkes oder einzelner Teile beruhen, keine Gewährleistung übernommen wird. Insbesondere leistet der Verkäufer für Gebrauchsteile und sonstige Bauteile, die wegen bestimmungsgemäßen Verschleißes nur über eine begrenzte Nutzungsdauer verfügen und/oder ständiger Wartung bedürfen, wie z. B. - Anstriche - Beschläge an Fenstern und Türen, - Armaturen der Sanitär- und Heizungsinstallation, - Dichtungen, Schalter etc., - elastische Fugendichtungen nur Gewähr, wenn und soweit die gerügten Mängel nicht auf normalem Verschleiß, mangelnder oder unterlassener Wartung und/oder unsachgemäßem Gebrauch beruhen. Es geiten ergänzend die Regelungen in Anlehnung an die VOB Teil C DIN (Maßtoleranzen).

9 Für die technischen Anlagen wie z. B. Heizungsanlage oder Aufzug ist Garantievoraussetzung, dass vom Käufer bzw. vom Verwalter ein Wartungsvertrag mit einer anerkannten Fachfirma abgeschlossen wird. Setzungs-, Spannungs- und Trocknungsrisse sind nicht als Mangel anzusehen. Im Hochbau zulässige Toleranzen ergeben sich aus DIN in der zum Zeitpunkt des Bauvorhabens gültigen Fassung. Ein Rücktrittsrecht steht dem Käufer nur bei wesentlichen Mängeln zu und nur dann, wenn er den Verkäufer zuvor zur Nacherfüllung aufgefordert hat und die Nacherfüllung nach der nachstehenden Bestimmung als fehlgeschlagen gilt. Verlangt der Käufer wegen Fehlschlagens der Nacherfüllung - Schadensersatz statt der Leistung, oder - den Kaufpreis zu mindern, oder - von dem Vertrag zurückzutreten, so gilt die Nacherfüllung erst dann als fehlgeschlagen, wenn der Käufer dem Verkäufer erfolglos mindestens zwei Mal eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. Bei der Berechnung der Frist sind Art und Ursache des Mangels zu berücksichtigen, ebenso, dass der Verkäufer Gewährleistungsansprüche mit entsprechenden Fristsetzungen gegenüber seinen Subunternehmern durchzusetzen hat. Verlangt der Käufer Nacherfüllung, so steht das Wahlrecht, den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen, dem Verkäufer zu. 5. Der Kaufgegenstand ist grundbuchlich wie folgt belastet: Abt. II lfd. Nr. 3: Lastend auf dem Flurstück 268/2 Flur 19 Gemarkung Boizenburg: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Schmutzwasser-Leitungsrecht) für die Stadt Boizenburg Abt. III lfd. Nr. 12: EUR ,00 brieflose Grundschuld für Bergfürst Service GmbH nebst 12 % Zinsen und 5 % einmaliger Nebenleistung Der Grundbesitz wird lastenfrei verkauft mit Ausnahme der Belastungen in Abt. II des Grundbuches. Diese werden von dem Käufer ausdrücklich übernommen. Die Beteiligten stimmen

10 allen Erklärungen, die der Lastenfreistellung dienen, wie Löschungen und Pfandfreigaben, zu und beantragen deren Vollzug im Grundbuch. Der Käufer erklärt sich mit dem Inhalt der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung mit der Maßgabe einverstanden, dass der Verkäufer berechtigt bleibt, deren Inhalt zu ändern oder zu ergänzen, falls dadurch das Kaufobjekt nicht unmittelbar betroffen und das Gemeinschaftseigentum äußerlich nicht verändert wird oder eine Änderung aufgrund technischer, behördlicher oder gerichtlicher Auflagen erforderlich ist. Der Käufer erkennt den Inhalt der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung in ihrer endgültigen Fassung als auch für sich verbindlich an. Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang des Kaufobjektes und für dessen Freiheit von in Abteilung II und III des Grundbuches eingetragenen Rechten Dritter, die vom Käufer nicht ausdrücklich übernommen worden sind. 7 Belastungsvollmacht (optional) Da die Eigentumsumschreibung im grundbuchlichen Vollzug erst nach Zahlung bzw. Hinterlegung des Kaufpreises erfolgen soll, ist der Verkäufer bereit, das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten einschließlich dinglicher Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung zu belasten, ohne eine persönliche Schuld zu übernehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden im Sinne von 800 ZPO zugunsten deutscher Kreditinstitute in beliebiger Höhe mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden. a. Sicherungsabrede Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

11 b. Zahlungsanweisung Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gemäß a) zu leisten auf das Konto des Verkäufers. c. Persönliche Zahlungsverpflichtung Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen. d. Fortbestand der Grundschuld Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragungen werden bewilligt. Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB, ihn bei der Bestellung von Grundpfandrechten mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Sinne von 800 ZPO in umfassender Weise zu vertreten, insbesondere alle dafür erforderlichen Erklärungen einschließlich etwaiger Rangänderungen auch in seinem Namen gegenüber Finanzierungsinstituten und gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben und entgegenzunehmen. Von dieser Vollmacht darf nur vor dem amtierenden Notar bzw. dessen Vertreter Gebrauch gemacht werden. Sollte dieser Kaufvertrag nicht zur Durchführung gelangen, hat der Käufer von ihm bestellte Grundpfandrechte unverzüglich löschen zu lassen. Bei der Umschreibung des Eigentums gehen vom Käufer bestellte Grundpfandrechte ohne Anrechnung auf den Kaufpreis über. Der Käufer bewilligt bereits jetzt den Rangrücktritt der zu seinen Gunsten einzutragenden Eigentumsvormerkung hinter Grundpfandrechte, die aufgrund dieser Belastungsvollmacht bestellt werden. 8 Mietvertrag, Contracting 1. Für das Kaufobjekt ist ein Mietvertrag mit der Villa Vitalia Vermietungs-GmbH & Co. KG für die Dauer von mindestens 20 Jahren und Verlängerungsoption des Mieters von zweimal je 5

12 Jahren geschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass weder Mietrückstände, Mieteinbehalte, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.b. Minderungen, Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters bestehen. Mit dem Tag des Nutzungsübergangs (Stichtag) tritt der Verkäufer alle Rechte aus dem Vertrag an den dies annehmenden Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag ist der Käufer umfassend auch zu Kündigungen, Modernisierungsarbeiten und Mieterhöhungsverlangen ermächtigt und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. Der Mietvertrag ist dem Käufer bekannt und wird als Anlage zu diesem Kaufvertrag genommen. Die Mieterin dieses Mietvertrages hat das Gesamtobjekt mit den als Bezugsurkunde zur UR- Nr. 239/2020 und 240/2020 des Notars Thomas Röwekamp vom an die Wohnpark an den Eichen GmbH untervermietet. Diese Urkunden liegen in Ausfertigung vor. Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über den Mietzins bedürfen ab sofort der Zustimmung des Käufers. Der Notar hat die Vertragsparteien darüber belehrt, dass nach 577 BGB die Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht ausüben können. Die Mieter, die Villa Vitalia Vermietungs-GmbH & Co. KG und die Wohnpark an den Eichen GmbH haben vor Abschluss dieses Vertrages erklärt, von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Die Vertragsparteien bevollmächtigen den Notar, alle zur vertragsgemäßen Einreichung beim Grundbuchamt erforderlichen Erklärungen, insbesondere die Verzichtserklärung der Mieter abzugeben, einzuholen und bei antragsgemäßer Erteilung für sie entgegenzunehmen. Die Villa Vitalia AG, Rothenbaumchaussee 164, Hamburg hat mit Patronatserklärung vom gegenüber allen Eigentümern erklärt, dass sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der Betreiberin für sämtliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich, jedoch beschränkt auf einen Betrag bis zu einer Höhe von maximal sechs Monatsmieten haftet. Die Patronatserklärung ist Anlage zu dem beigefügten Mietvertrag. Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird allein diejenige Partei vornehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Vermieter ist. Die für den Zeitraum bis zum Nutzungsübergang von Mietern an den Verkäufer zu leistenden Nebenkostenvorauszahlungen sind mit den von ihm für diesen Zeitraum getragenen, umlegungsfähigen Nebenkosten zu saldieren und die Differenz zwischen Verkäufer und Käufer auszugleichen. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den

13 Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet. Nach dem in Bezug genommenen Mietvertrag beginnt die Mietzahlung mit dem 1. des der Übergabe folgenden Monats. 2. Für das Gesamtgebäude ist im Keller des Hauses A eine Heizstation errichtet. Diese Heizstation produziert für sämtliche Wohnungseinheiten Wärme für die Beheizung der Wohnräume und die Warmwasserbereitung. Der Heizraum gehört nach der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer hat den Raum (Aufteilungsplan Gas/Heizung ) an den Contractor, die Firma LCF Blockheizkraftwerke Deutschland 7 GmbH vermietet. Die Heizstation steht im Eigentum des Contractors. Der Verkäufer hat diesem Vertrag mit Erklärung vom zugestimmt. Er hat sich darüber hinaus verpflichtet, im Falle der Kündigung des Wärmeliefervertrages wegen Beendigung des Miet- und Nutzungsverhältnisses die Abnahme von Wärme für das belieferte Grundstück zu den Bedingungen des Vertrages bis zu dem dort vereinbarten Vertragsende fortzusetzen. Diese Verpflichtung entfällt, wenn mit einem Nachfolgemieter ein neuer Wärmelieferungsvertrag zu gleichen Bedingungen abgeschlossen wird. Er hat sich schließlich für den Fall des vollständigen oder teilweisen Eigentumswechsels verpflichtet, die Rechte und Pflichten aus der Zustimmungserklärung auf den Erwerber zu übertragen. Die Vertragsparteien vereinbaren daher, dass der Käufer mit diesem Kaufvertrag in alle Rechte und Pflichten aus der Zustimmungserklärung vom eintritt. Darüber hinaus hat der Verkäufer als Eigentümer den in der Bezugsurkunde als Anlage beigefügten Mietvertrag mit der LCF Blockheizkraftwerke Deutschland 7 GmbH, An der Alster 47, Hamburg über die Räumlichkeiten im Keller des Hauses A geschlossen. Auch in die Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag tritt der Käufer ein. 9 Nutzungsvereinbarung Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass das Gesamtobjekt insgesamt an einen Betreiber vermietet ist und auch künftig vermietet sein soll. Der jeweilige Eigentümer der Wohnungs- /Teileigentumseinheiten verpflichtet sich, die Nutzung seines Sondereigentumsrechts und seines Miteigentumsanteils an der Gemeinschaftsfläche der Pflegeeinrichtung und dem Servicewohnen unter Ausschluss einer anderweitigen Nutzung jeweils nur in Gemeinschaft mit den

14 anderen Eigentümern der Wohnungs-/ Teileigentumseinheiten an einen Betreiber eines Pflegeheims zu vermieten/ verpachten. 10 Auflassung Die Auflassung erfolgt, sobald die grundbuchlichen Voraussetzungen gegeben sind und die geschuldete Vertragssumme vollständig bezahlt ist. Der Verkäufer wird den Vollzugsnotar unverzüglich informieren, sobald die Voraussetzungen eingetreten sind und die Auflassung durch die Bevollmächtigten erklärt werden kann. 11 Vormerkung auf Übertragung des Eigentums Der Verkäufer bewilligt unwiderruflich und der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung auf Übertragung des Eigentums zugunsten des Käufers in das Grundbuch, ggf. zu dem vorgenannten ideellen Anteil. Der Notar hat den Käufer über die Bedeutung dieser Vormerkung belehrt. Der Käufer beantragt die Löschung dieser Vormerkung bei endgültiger Umschreibung des Eigentums, es sei denn, dass vertragswidrige Eintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt sind. 12 Kosten Sämtliche mit diesem Vertrage und seiner Durchführung verbundenen Kosten und Abgaben einschließlich der Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die durch die Ablösung von nicht übernommenen Belastungen entstehenden Kosten gehen zu Lasten des Verkäufers. 13 Aufrechnung Der Käufer darf mit eigenen Forderungen gegen die Forderungen des Verkäufers nur aufrechnen, wenn diese eigenen Forderungen entweder von dem Verkäufer unbestritten oder aber rechtskräftig festgestellt sind. 14 Durchführung des Vertrages, notarielle Hinweise und Erklärungen 1. Die Vertragsschließenden beauftragen Herrn Notar Thomas Röwekamp mit dem Amtssitz in Bremen mit dem Vollzug dieses Vertrages. Der Vollzugsnotar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde auch einzeln zu stellen und gestellte Anträge insgesamt oder einzeln im Namen

15 der Vertragsparteien zurückzunehmen oder abzuändern. Er soll -ggf. unter Übersendung einer Vertragsabschrift- die Löschungsbewilligungen /Pfandentlassungserklärungen der abzulösenden Gläubiger anfordern und entgegennehmen, ebenso alle weiteren zur grundbuchlichen Durchführung des Vertrags erforderlichen Erklärungen, Genehmigungen, Einwilligungen und sonstige Unterlagen einschließlich der Unbedenklichkeitsbescheinigung. 2. Der Notar wies die Erschienenen auf Folgendes hin: a. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch kann erst erfolgen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorgelegt wird. b. Die Parteien haften für Kosten und Abgaben, die durch den Vertrag verursacht werden, aufgrund gesetzlicher Bestimmungen als Gesamtschuldner. c. Etwaige mündliche oder schriftliche Nebenabreden sind unwirksam und gefährden die Gültigkeit dieses Vertrages. d. Der Notar hat die Vertragsschließenden nicht über steuerliche bzw. wirtschaftliche Fragen beraten. 15 Vollmachten 1. Beide Vertragsparteien bevollmächtigen hierdurch die Mitarbeiter des Vollzugsnotars Sabine Paeslack, Stefanie Wigger, Liza-Michelle Hubl und Niklas Beek dienstansässig Schüsselkorb 26/27, Bremen, und zwar jede für sich und unter Befreiung von der Beschränkung des 181 BGB, alle Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung dieses Vertrages notwendig sind. Jede Bevollmächtigte ist insbesondere berechtigt, a. die Auflassungs-/ Einigungserklärung abzugeben und entgegenzunehmen bzw. zu wiederholen, b. Löschung und Pfandentlassung zu bewilligen und zu beantragen, c. an dem Kaufobjekt Dienstbarkeiten bzw. Baulasten zu bestellen, d. bis zur Umschreibung des Eigentums die Teilungserklärung - soweit dies vom Grundbuchamt verlangt wird - und die Gemeinschaftsordnung zu ändern oder zu berichtigen, soweit der Grundbestand des Kaufobjektes, insbesondere die Miteigentumsanteile nicht berührt werden, im Falle des Rücktritts oder der Vertragsaufhebung ohne Nachweis dieser Voraussetzungen gegenüber dem Grundbuchamt die Löschung der Übertragungsvormerkung zu beantragen und zu bewilligen.

16 2. Die Erteilung einer Vollmacht auf Mitarbeiter des Vollzugsnotars, die den Parteien freigestellt ist, erleichtert die Durchführung des Vertrages, ohne dass mit ihrer Erteilung und Verwendung zusätzliche Kosten verbunden sind. Ein Anspruch auf Ausübung der Vollmacht besteht nicht. Die Bevollmächtigten sind von jeder Haftung freigestellt. 3. Der Verkäufer als teilender Eigentümer ist unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB bis zur Veräußerung der letzten Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit bevollmächtigt, die Teilungserklärung noch abzuändern, insbesondere die Innenaufteilung anderer Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten sowie Sondernutzungsrechte aufzuheben, zu ändern o- der neu zu bestellen, weiterhin am Vertragsgegenstand mit dem vom Verkäufer für notwendig befundenen Inhalt zugunsten von Nachbargrundstücken oder zugunsten von Ver- oder Entsorgungsunternehmen oder der Stadt Boizenburg oder sonstiger Dritter beliebige Dienstbarkeiten, Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Nutzungsregelungen und/oder Baulasten zur Eintragung zu bringen, die entweder zur Sicherung von Ver- und Entsorgungsleitungen, nachbarrechtlichen Duldungen, Auflagen oder im Zusammenhang mit der Gesamtbaumaßnahme erforderlich oder zweckdienlich sind und alle hierfür erforderlichen Bewilligungen, Anträge und sonstige Erklärungen auch bezüglich der Vormerkungen des Käufers und Zustimmungen zu Rangrücktritten von deren Finanzierungsgläubigern abzugeben und entgegenzunehmen. Der Verkäufer kann auch mehrere geplante Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten zu einer vereinigen bzw. eine Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in mehrere in sich abgeschlossene Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten aufteilen. Der Käufer bevollmächtigt hiermit den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB und über seinen Tod hinaus mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten a. Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln und umgekehrt, b. die Teilungserklärung sowie alle hierzu erforderliche Erklärungen einschließlich einer Gemeinschaftsordnung zu ändern, wenn die Änderung entsprechend dem Verhältnis der Wohn /Nutzfläche wie bei der gegenwärtigen Aufteilung erfolgt, c. die in der vorbezeichneten Teilungserklärung enthaltenen Festlegungen abzuändern, insbesondere Miteigentumsanteile zu verändern, Sondernutzungsrechte zu vereinbaren oder zu ändern und sonstige Änderungen der Gemeinschaftsordnung zu bestimmen, e. das Vertragsobjekt mit Dienstbarkeiten zu belasten und allen Löschungen, Pfandfreigaben, Rangänderungen und Grundpfandrechtsverteilungen zuzustimmen, f. mit der für den Käufer bewilligten Eigentumsvormerkung im Rang hinter vorgenannte Vereinbarungen und Belastungen zurückzutreten und die Auflassung und die Bewilligung der Eigentumsvormerkung zu wiederholen.

17 Die Vollmacht wird im Außenverhältnis ohne Begrenzung erteilt, insbesondere ohne Nachweisungspflichten gegenüber dem Grundbuchamt. Im Innenverhältnis wird die Vollmacht jedoch mit der Auflage verbunden, dass der Verkäufer von ihr nur Gebrauch machen darf, wenn durch die Änderungen die vom Käufer erworbene Einheit und damit etwa verbundene Sondernutzungsbereiche nicht zu seinem Nachteil verändert werden. 16 Salvatorische Klausel Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder unvollständig sein, so wird die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen davon nicht berührt. Die unwirksamen oder unvollständigen Bestimmungen werden durch solche ersetzt bzw. ergänzt, die dem wirtschaftlichen Sinn der unwirksamen oder unvollständigen Bestimmungen entsprechen. 17 Rücktritt 1. Unbeschadet sonstiger Rechte kann jeder der Vertragsschließenden bis zur Erklärung der Auflassung zurücktreten, wenn der andere Vertragsteil wesentlichen Verpflichtungen aus diesem Vertrag trotz Fristsetzung aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht nachkommt, wenn er seine Zahlung einstellt, über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet, die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird oder Ansprüche aus diesem Vertrag gepfändet werden. 2. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht innerhalb von 14 Tagen nach Fälligkeit, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos mit eingeschriebenem Brief eine Zahlungsfrist von 10 Tagen gesetzt hat. 3. Die Rücktrittserklärung muss dem anderen Vertragsteil innerhalb eines Monats zugegangen sein, nachdem der Umstand, der das Rücktrittsrecht begründet, dem zurücktretenden Vertragsteil bekannt geworden ist. Die Ausübung des Rücktrittsrechts ist in jedem Fall nach Ablauf eines Jahres seit Eintritt der Voraussetzung ausgeschlossen. Die Parteien werden den Notar über einen Rücktritt unterrichten. 4. Die Rücktrittserklärung bedarf der Schriftform. 5. Die Kosten der Rückabwicklung trägt diejenige Partei, die den Rücktritt zu vertreten hat.

18 18 Schlussbemerkung Die Beteiligten erklären, dass keine Nebenabreden getroffen sind, weitere Fragen oder Aufklärungswünsche nicht bestehen und das vorstehende Protokoll sowie die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vollständig ihren rechtsgeschäftlichen Willen wiedergeben. Vorstehendes Protokoll wurde vorgelesen, genehmigt und eigenhändig wie folgt unterschrieben: