19. Pantaenius-Immobilientagung Wohnraummiete in der Insolvenz des Mieters

Transkript

1 19. Pantaenius-Immobilientagung Wohnraummiete in der Insolvenz des Mieters Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Überblick Insolvenzverfahren 1. Auswirkungen für den Insolvenzschuldner (Wohnraummieter) a) Verlust der Verfügungsmacht über pfändbares Vermögen b) Anstreben der Restschuldbefreiung (drei, fünf, max. sechs Jahre) 2. Stellung des Insolvenzverwalters Zentralfigur im klassischen Insolvenzverfahren, 80 InsO 3. Stellung der Gläubiger a) Altgläubiger (Insolvenzgläubiger) erleiden Ausfall. b) Neugläubiger des Insolvenzverwalters (Massegläubiger) werden aus Insolenzmasse vorrangig befriedigt (Gefahr: Massearmut). c) Neugläubiger des Insolvenzschuldners (Problem: Haftungsmasse). d) Inhaber eines Sicherungsrechts werden insoweit abgesondert befriedigt (Absonderungsberechtigte). e) Aussonderungsberechtigte können ihre Sachen ungeachtet der Insolvenz herausverlangen. Folie 2

3 Agenda I. Maßgebliche Zäsuren und Phasen des Verhältnisses zu einem insolventen Wohnraummieter II. III. IV. Das Schicksal offener Ansprüche auf Miete einschließlich bestehender Sicherheiten Kündigungsmöglichkeiten und Folgen der Kündigung Betriebskostenabrechnung Folie 3

4 I. Maßgebliche Zäsuren und Phasen Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Wirkung der Enhaftungserklärung Enhaftungserklärung Eröffnungsverfahren Insolvenzverfahren Insolvenzfreies Mietverhältnis Folie 4

5 Das einschlägige Gesetz 112 Nr. 1 InsO: Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen 1. wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist; 108 Abs.1 S. 1 InsO: Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. 109 Abs. 1 S. 2 InsO: Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Folie 5

6 Wirkung der Enthaftungserklärung BGH v VIII ZR 107/13: Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen. BGH v IX ZR 136/13: Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen. Folie 6

7 Maßgebliche Zäsuren und Phasen Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Wirkung der Enhaftungserklärung Enhaftungserklärung Eröffnungsverfahren Mieter neben vorläuf. Insolvenzverwalter Insolvenzverfahren Insolvenzverwalter Insolvenzfreies Mietverhältnis Mieter Folie 7

8 II. Schicksal offener Ansprüche auf Miete Masseverbindlichkeiten ab Verfahrenseröffnung: 108 Abs. 1 S. 1 InsO: Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume [ ] bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Insolvenzforderungen bis Verfahrenseröffnung: 108 Abs. 3 InsO: Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Folie 8

9 Qualifizierung offener Miete Eröffnungsantrag Verfahrenseröffnung Wirkung der Enhaftungserklärung Enhaftungserklärung Masseunzulänglichkeit Zeit Insolvenzforderungen, 108 Abs. 3 InsO Masseverbindlichkeiten, 108 Abs. 1, 55 InsO Neuverbindlichkeiten Vorrang, 209 Abs. 2 InsO Folie 9

10 Beispiel BGH v IX ZR 29/11 Der Insolvenzverwalter des Mieters erklärt dem Vermieter, dass nach 109 I 2 InsO Ansprüche auf Miete, die nach Verfahrenseröffnung möglicherweise gegen den Mieter entstehen, nicht im Insolvenzverfahren gegen die Masse geltend gemacht werden können. - Dies ist inhaltlich falsch. Die Miete für den Wohnraum des Schuldners ist nach Verfahrenseröffnung aus der Masse zu bezahlen. Die Pflicht, die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, endet nach Abgabe der Erklärung nach 109 I 2 InsO mit Ablauf der Kündigungsfrist nach 109 I 1 InsO. - Die Erklärung des Treuhänders kann als Enthaftungserklärung nach 109 I 2 InsO ausgelegt werden. Für den Empfänger der Erklärung war aber erkennbar, dass eine Enthaftungserklärung jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden sollte. Folie 10

11 Sicherheiten für den Vermieter 1. Kaution a) Zugriff auf Sicherheit bei unstreitiger Miete (BGH v VIII ZR 234/13) b) Anspruch auf Wiederauffüllung (als Masseverbindlichkeit nur für Masseverbindlichkeit) 2. Vermieterpfandrecht a) Sperre der Unpfändbarkeit ( 562 BGB, 811 ZPO) b) Absonderungsrecht ( 50, 166 Abs. 1 InsO) 3. Aufrechnung mit Betriebskostenguthaben Ergibt eine nach Verfahrenseröffnung erstellte Abrechnung durch Vermieter ein Guthaben des Mieters wegen Zahlungen vor Eröffnung, kann Vermieter gegen den Auszahlungsanspruch mit Insolvenzforderungen aufrechnen ( 95 InsO). Folie 11

12 Maßgebliche Zäsuren und Phasen Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Wirkung der Enhaftungserklärung Enhaftungserklärung Eröffnungsverfahren Mieter neben vorläuf. Insolvenzverwalter Insolvenzforderung Insolvenzverfahren Insolvenzverwalter Masseverbindlichkeiten Insolvenzfreies Mietverhältnis Mieter Neuverbindlichkeiten Folie 12

13 III. Kündigungsmöglichkeiten Schaubild Kündigungssperre nach 112 InsO Eröffnungsverfahren Insolvenzantrag Verfahrenseröffnung Insolvenzverfahren Zahlungsrückstand Zugang Kündigungserklärung Sperre Folie 13

14 Zulässige Kündigungen des Vermieters Kündigung aus sonstigem Grund BGH v VIII ZR 107/13: Vorlage frei erfundener Vorvermieterbescheinigung als Grund für fristlose Kündigung. Zahlungsverzugskündigung - Kündigung vor Insolvenzantrag dem Mieter zugegangene Kündigung bleibt wirksam - Kündigung nach Insolvenzantrag wg. neuer Rückstände gegenüber Insolvenzverwalters wegen Neurückständen - Kündigung nach Enthaftung gegenüber dem Mieter wegen Neurückständen und Altrückständen Folie 14

15 Enthaftung und Kündigungsverbot BGH v VIII ZR 19/14: Die Kündigungssperre des 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren ( 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. Folie 15

16 Mietermehrheit LG Neubrandenburg WuM 2001, 551: Ist die Kündigung des Mietverhältnisses mit zwei Mitmietern aus Gründen der in der Insolvenzordnung festgeschriebenen Schutzvorschriften gegenüber dem einen Mitmieter gesetzlich ausgeschlossen, so ist die rechtlich erforderliche, einheitliche Kündigung gegenüber den Mitmietern unmöglich. Folie 16

17 Qualifizierung von Räumungsansprüchen BGH v IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580: Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht. BGH v XI ZR 562/07, ZIP 2010, 2410: - Der auf Räumung und Herausgabe zielende Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach 546 I BGB vermag nur insoweit ein Aussonderungsrecht zu begründen, als er sich seinem Inhalt nach mit dem Herausgabeanspruch des 985 BGB deckt. - Die Aussonderung beschränkt sich ihrem Umfang nach stets auf die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes am Grundstück. Ein (etwaiger) weitergehender Räumungsanspruch begründet demgegenüber allenfalls eine Insolvenzforderung. Folie 17

18 Maßgebliche Zäsuren und Phasen Insolvenzantrag Insolvenzeröffnung Wirkung der Enhaftungserklärung Enhaftungserklärung Eröffnungsverfahren Mieter neben vorläuf. Insolvenzverwalter Insolvenzforderung Kündigungsverbot Insolvenzverfahren Insolvenzverwalter Masseverbindlichkeiten Kündigungsverbot für Insolvenzforderung Insolvenzfreies Mietverhältnis Mieter Neuverbindlichkeiten Kündigung auch wg. Altforderungen nach BGH möglich Folie 18

19 IV. Betriebskostenabrechnung 1. Maßgeblicher Zeitpunkt Für die insolvenzrechtliche Einordnung kommt es auf den Verbrauchzeitraum, nicht auf die Abrechnung an. BGH v VIII ZR 295/10: In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung abgerechnet hat. 2. Aufrechnungsmöglichkeiten Ergibt eine nach Verfahrenseröffnung erstellte Abrechnung durch den Vermieter ein Guthaben des Mieters wegen Zahlungen vor Eröffnung, kann Vermieter gegen den Auszahlungsanspruch mit Insolvenzforderungen aufrechnen ( 95 InsO). Folie 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 20