Ausgestaltung der Verwalterpflichten bei Hausgeldmanagement und Vermögensverwaltung im Verwaltervertrag. Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter HWR Berlin

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1 Ausgestaltung der Verwalterpflichten bei Hausgeldmanagement und Vermögensverwaltung im Verwaltervertrag 1

2 Begriffe und Gliederung Gegenstand des Vortrags: Maßnahmen, die sich auf Hausgeldforderungen oder das Geldvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen ( Vermögensverwaltung ). Nicht: Abrechnungsfragen. Gliederung 1. Überblick über die gesetzlichen Kompetenzen des Verwalters bei der Vermögensverwaltung 2. Können Verwalterkompetenzen vertraglich geregelt werden? 3. Wirksamkeit konkreter Regeln im Verwaltervertrag 2

3 Gesetzliche Kompetenzen bei der Vermögensverwaltung Der Verwalter ist befugt - Wohngeldforderungen außergerichtlich einzuziehen ( 27 I Nr. 4, III 1 Nr. 4 WEG) - eingenommene Gelder zu verwalten und verzinslich anzulegen ( 27 I Nr. 6, III 1 Nr. 4 WEG) Der Verwalter ist nicht automatisch befugt - Wohngeldansprüche gerichtlich geltend zu machen (hm) - einen Kredit aufzunehmen - laufende Kosten bei Liquiditätsengpässen aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren 3

4 Können Verwalterkompetenzen vertraglich geregelt werden? Wohnungseigentümergemeinschaft Ermächtigungsbeschluss, Verwaltervertrag abzuschließen Direkter Ermächtigungsbeschluss Vertragsschluss, zb durch Beirat Verwalter 4

5 Können Verwalterkompetenzen vertraglich geregelt werden? In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dem Verwalter könnten Handlungsbefugnisse nur durch Gemeinschaftsordnung oder Beschluss übertragen werden. Die hm geht hingegen davon aus, dass Handlungsbefugnisse auch im Verwaltervertrag begründet werden können. 5

6 Können Verwalterkompetenzen vertraglich geregelt werden? 1. Beschlusskompetenz zur Übertragung von Entscheidungsbefugnissen folgt aus 21 III WEG. Die Übertragung im Verwaltervertrag ist zulässig (Privatautonomie) und umgeht nicht den Entscheidungsprozess nach WEG, weil die Gemeinschaft über die Vertretung beim Vertragsschluss einen Ermächtigungsbeschluss fasst, 27 III 3 WEG. 2. Im Verwaltervertrag kann dem Verwalter zwar keine organschaftliche, aber rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht erteilt werden. Denn 27 III 1 Nr. 7 WEG regelt die Vertretungsmacht nicht abschließend (so i.e. auch BGH NJW 2006, 2187). 6

7 Können Verwalterkompetenzen vertraglich geregelt werden? - Kompetenzübertragungsklauseln setzen wirksame Vertretung der Gemeinschaft beim Abschluss des Verwaltervertrags voraus. Daran fehlt es bei einem unwirksamen/nichtigen Ermächtigungsbeschluss oder falls die Kompetenzübertragungsklausel nicht vom Ermächtigungsbeschluss gedeckt ist. - Anfechtbar ist ein Beschluss über Abschluss Verwaltervertrag, wenn dem Verwalter Entscheidungskompetenzen eingeräumt werden, die nach Art und Umfang nicht gerechtfertigt sind (Einzelfallfrage) oder falls Klausel im Vertrag einer Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht nicht standhält. 7

8 Grundlagen der AGB-Kontrolle - Kompetenzerweiterungsklauseln verstoßen nicht per se gegen 307 BGB. Die Norm ist aber verletzt, wenn der Verwalter von der Beachtung abweichender Weisungen entbunden wird oder die Kompetenz des Verwalters einen angemessenen Umfang überschreitet (Einzelfallfrage). - Sondervergütungen für die Vermögensverwaltung müssen einerseits hinreichend transparent sein (307 Abs. 1 S. 2 BGB). Sie unterliegen nach 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht der Inhaltskontrolle gilt, falls sie eine Vergütung für eine echte Gegenleistung gewähren (kontrollfreie Preisabrede Preisnebenabrede). 8

9 Einzelne Klauseln zur Vermögensverwaltung 1. Mit der Einräumung von Rechten im Vertrag korrespondieren entsprechende Pflichten = Haftung 2. Die Abbedingung des gesetzlichen Pflichtenprogramms durch den Verwaltervertrag ist unwirksam. 9

10 Außergerichtliche Beitreibung des Wohngelds - Die außergerichtliche Mahnung gehört nach h.m. zum gesetzlichen Pflichtenprogramm ( 27 I Nr. 4 WEG). - H.M.: Angemessene Zusatzvergütung für Mahnschreiben ( Mahngebühren ) widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (Rahmen: 2,50 bis 10 Euro). - Mahngebühren unterliegt als Preisabrede nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. 10

11 Sondervergütung Nichtteilnahme Lastschrift/Verbuchung Sonderumlage - Angemessene Sondervergütung für den Fall der Wohngeldzahlungen ohne Lastschrift ist ordnungsgemäß (zb OLG Düsseldorf: 2,50 Euro/Monat). - Klausel verstößt wegen 21 Abs. 7 WEG auch nicht gegen 307 BGB. - Sowohl gegen 307 BGB als auch den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt aber eine Sondervergütung für die Verbuchung von Sonderumlagen. 11

12 Führen Hausgeldklage - Die Kompetenz, Hausgeldforderungen im Namen des Verbandes inkl. Zwangsvollstreckung gerichtlich zu verfolgen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und hält auch der Inhaltskontrolle nach 307 BGB stand. - Eine angemessene Sondervergütung hierfür entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, Höhe ist umstritten (zb AG Düsseldorf: 120 Euro angemessen). AGB-rechtlich ist das Transparenzgebot zu beachten, das verletzt ist, wenn die Höhe der Vergütung nicht deutlich wird. Das ist etwa bei Vergütung entsprechend RVG der Fall (streitig). 12

13 Mandatierung eines Rechtsanwalts - Die Befugnis, einen Rechtsanwalt mit der Beitreibung von Hausgeldforderungen zu beauftragen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und hält auch der Inhaltskontrolle nach 307 BGB stand. - Eine angemessene Sondervergütung für die Betreuung des Verfahrens entspricht nach wohl allg. Meinung ordnungsmäßiger Verwaltung (von BGH NJW 2012, 1152 offen gelassen). Angemessen sollen zb 66,- Euro/h oder eine Verfahrensgebühr analog RVG sein. AGB-rechtlich ist allerdings auch hier das Transparenzgebot zu beachten. 13

14 Zugriff auf Instandhaltungsrücklage Die Erteilung der Befugnis, Liquiditätslücken aus der Instandhaltungsrücklage zu überbrücken, entspricht nach wohl hm ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nach der Zweckentfremdung noch eine anhand des Einzelfalls zu ermittelnde eiserne Reserve verbleibt. AGB-rechtlich sind solche Regeln unbedenklich, solange die Befugnis nicht unwiderruflich ist. 14

15 Darlehensaufnahme/Anlage Verwaltungsvermögen 1. Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über Darlehensaufnahme ist umstritten (s. Referat M. Häublein). AGB-rechtlich ist maßgeblich, ob das wirtschaftliche Risiko für die Gemeinschaft überschaubar ist: - Kredit muss erforderlich, Darlehensumfang betragsmäßig beschränkt, Zinsen müssen ortsüblich sein. Ob der Beschluss, dem Verwalter die Wahl der Anlageform für das Verwaltungsvermögen zu überlassen, ordnungsgemäß ist und eine solche Klausel der AGB-Kontrolle standhält, ist sehr zweifelhaft. Wegen des Haftungsrisikos ist hiervon abzuraten. 15

16 Ergebnisse 1. Die Übertragung von Entscheidungskompetenzen sowie von Vertretungsmacht im Verwaltervertrag ist zulässig, und auch in AGB des Verwalters möglich. 2. Grenzen zieht insbesondere das Selbstorganisationsrecht der Eigentümer. 3. Bei Vergütungsregeln für Vermögensverwaltungstätigkeiten ist AGB-rechtlich insbesondere das Transparenzgebot zu beachten. 16

17 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 17