a) Bis zu welchem Datum müssen sie spätestens ihre jetzigen Wohnungen gekündigt haben, wenn sie selber keine Nachmieter suchen wollen?

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1 Thema Wohnen Lösungen 1. Ben und Jennifer sind seit einiger Zeit ein Paar und beschliessen deshalb, eine gemein-same Wohnung zu mieten. Sie haben Glück und finden eine geeignete Dreizimmer- Wohnung auf den 1.Oktober Der ordentliche Kündigungstermin ihrer jetzigen Wohnung ist der 30. September. a) Bis zu welchem Datum müssen sie spätestens ihre jetzigen Wohnungen gekündigt haben, wenn sie selber keine Nachmieter suchen wollen? Sie müssen bis zum 30. Juni gekündigt haben (3 Monate Kündigungsfrist). b) In welcher Form muss die Kündigung erfolgen? Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. 2. Alles ist geplant und organisiert! Da meldet sich der Vermieter und teilt Ben und Jennifer mit, dass es Verzögerungen bei den Renovationsarbeiten gebe und dass die Wohnung erst zwei Wochen nach dem vereinbarten Termin bezugsbereit sei. Was können die beiden unternehmen (rechtliche Möglichkeiten)? Sie müssen für zwei Wochen ins Hotel. Der allenfalls entstandene Schaden für die Verschiebung des Umzugstermins (z.b. Einstellungsgebühren für Möbel) und die Hotelkosten können sie dem Vermieter mit eingeschriebenem Brief in Rechnung stellen (Vermieter kann Vertrag nicht erfüllen, wird demzufolge schadenersatzpflichtig). [Stichwort: schadenersatzpflichtig] Den Mietzins können sie bei einer vom Kanton bestimmten Stelle hinterlegen und dies dem Vermieter schriftlich mitteilen und evtl. den Mietzins für den ersten Monat entsprechend reduzieren. 3. Es ist soweit: Die gemeinsame Wohnung kann bezogen werden. Herr Casanova, der Vermieter, ist nicht gewillt, eine Mängelliste oder ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Er sagt, da die Wohnung ja neu renoviert worden sei, sei ein Übergabeprotokoll auch gar nicht nötig. Ben und Jennifer willigen ein. Wieso ist das nicht klug? Begründen Sie Ihre Meinung! Für den Mieter ist das Übergabeprotokoll wichtig, damit er nicht für die Behebung allfälliger Mängel bezahlen muss. Oder Eine Renovation garantiert nicht, dass alles einwandfrei funktioniert. [Stichwort: keine Garantie auf mängelfreie Arbeit] - 1 -

2 4. Ben und Jennifer haben sich gut eingelebt. Bald schon wird es Winter und die beiden merken, dass ihre Heizung gar nicht funktioniert. Sie haben mit einem eingeschriebenen Brief bei Herrn Casanova reklamiert und ihm eine Frist zur Behebung des Schadens gesetzt. Doch es geschieht nichts. Was können sie gemäss OR tun? Nennen Sie zwei Möglichkeiten. (Richtig genannte Möglichkeit ergibt ½ P.) Nochmals schriftlich dem Vermieter melden, dass die Heizung nicht funktioniert und ihm eine Frist setzen. Den Mietzins bis die Heizung funktioniert verhältnismässig herabsetzen. Dem Vermieter schriftlich ankündigen, dass er für entstandenen Schaden (z.b. Miete eines elektrischen Ofens) schadenersatzpflichtig wird. Auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen. Bei nicht Erfüllung, kann der Mieter fristlos kündigen. Den Mietzins hinterlegen. 5. Schliesslich wird dann doch noch eine neue Heizung eingebaut. Doch welcher Schock für die zwei, als ihre Miete im nächsten Monat plötzlich um Fr gestiegen ist. Herr Casanova rechtfertigt diese Mietzinserhöhung mit der Begründung, dass die Kosten der neuen Heizung gedeckt werden müssen. Ist er im Recht? Begründen Sie Ihre Antwort. Der Vermieter ist nicht im Recht, eine einwandfrei funktionierende Heizung ist Vertragsbedingung. Diese Mietzinserhöhung ist nicht gerechtfertigt und muss nicht bezahlt werden. 6. Ein paar Monate später reklamiert Ben wieder bei seinem Vermieter. Der Duschschlauch ist kaputt und die Brause ist total verkalkt. Ben ist der Meinung, dass der Vermieter Duschschlauch und Brause ersetzen muss. a) Wie ist das rechtlich geregelt? Erklären Sie genau! Kleine Mängel (Kleiner Unterhalt) muss der Mieter selber beheben/bezahlen (bis ca. Fr ), grosse Mängel muss der Vermieter beheben. Ersatz des Duschschlauchs gilt als Kleiner Unterhalt, muss der Mieter also selber ersetzen/bezahlen. b) Nennen Sie zwei Beispiele, die als Kleiner Unterhalt bezeichnet werden. - Dichtung Wasserhahn - Rollladengurten - WC-Brille ersetzen - Kühlschranktablar - Zahnglas - etc. [pro Beispiel ¼ P.] - 2 -

3 7. a) Welche Aussagen zu Miet-Nebenkosten sind richtig, welche falsch? Miet-Nebenkosten sind Kosten, die dem Vermieter entstehen durch die Vermietung der Wohnung Miet-Nebenkosten sind Kosten, die dem Mieter neben der Miete durch Versicherungen für die Wohnung entstehen. Miet-Nebenkosten müssen vom Mieter nur bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so geregelt ist. Miet-Nebenkosten können von Jahr zu Jahr unterschiedlich hoch sein. b) Nennen Sie zwei konkrete Beispiele möglicher Nebenkosten. richtig falsch - Heizöl/-gas - Brennerservice - Liftservice - Kaminfeger - Treppenhausreinigung - Hauswartung - Strom allg. Räume (Keller, Treppe, ) - [pro Beispiel ¼ P.] 8. Jennifer und Ben lassen einen Spannteppich im Wohnzimmer verlegen. Mit welchen Konsequenzen müssen sie rechnen, wenn sie keine schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt haben? Beim Auszug kann der Vermieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung verlangen. Der Teppich müsste auf eigene Kosten wieder entfernt werden, wenn der Vermieter das verlangt. 9. Welche Pflichten schreibt das OR dem Mieter vor? Nennen Sie drei Pflichten. - Mietzins bezahlen - Mängel dem Vermieter melden - Kleine Mängel muss der Mieter beheben. - Sorgfaltspflicht: der Mieter muss die gemietete Sache sorgfältig gebrauchen. - Rücksichtsnahme: Der Mieter muss auf Nachbarn Rücksicht nehmen. - Duldungspflicht: Mieter muss Arbeiten an Wohnung dulden, falls nötig (Mängel - [pro Beispiel ¼ P.] 10. Im Frühling wird ihnen durch Herrn Casanova auf korrektem Wege mitgeteilt, dass im ganzen Wohnblock die Mieten auf den nächsten Kündigungstermin hin steigen werden. Jennifer ärgert sich darüber und möchte etwas dagegen unternehmen. Was kann sie innert welcher Frist unternehmen, wenn sie nicht ausziehen will? Der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. [Stichwort 30 Tage ½ P. Stichwort Schlichtungsbehörde ½ P.] - 3 -

4 11. Schliesslich haben Ben und Jennifer endgültig genug, keinen Tag länger wollen sie in dieser Wohnung bleiben. Die beiden wollen ihre Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist verlassen, ohne dass sie noch weiterhin Miete bezahlen müssen. Welche Möglichkeit gibt es für sie? Sie können dem Vermieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlagen (=ausserterminliche Beendigung des Mietverhältnisses) [wenn entweder Stichwort zumutbarer oder zahlungsfähiger Nachmieter oder ausserterminlicher Auszug genannt wird: 1P.] 12. Welche Aussagen zum Mietrecht sind richtig, welche falsch? Bemerkt der Mieter grössere Mängel und Schäden an der Wohnung, muss er sie melden, auch wenn sie ihn persönlich nicht stören. Wenn der Mieter sonst in Not gerät, kann die Schlichtungsbehörde ein Mietverhältnis trotz erfolgter Kündigung verlängern (z.b. um 1 Jahr). Bei ausserterminlicher Kündigung kann der Vermieter verlangen, dass ihm der Mieter mindestens drei mögliche Nachmieter meldet. Man darf eine Wohnung grundsätzlich untervermieten, ohne die Zustimmung des Vermieters zu haben. richtig falsch 13. Herr Casanova ist von Natur aus ein misstrauischer Mensch, deshalb möchte er den Zustand der Wohnung nach einem Jahr überprüfen und die Wohnung besichtigen. Ben möchte von Ihnen wissen, ob der Vermieter das darf. Klären Sie ihn über die Bestimmungen auf. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters besichtigen und nur, wenn er einen wichtigen Grund hat, z.b. Abklärungen für Renovationen Der Besuch sollte mind. 48 Stunden vorher angekündigt werden

5 14. Ganz anders ergeht es Bens Freund Matt. Der hat nämlich die Kündigung von seinem Vermieter erhalten, weil dieser die Wohnung einem Kollegen vermieten will. Matt weiss keinen Rat, denn seine Frau ist im zweiten Monat schwanger, er hat seit einem halben Jahr sein Studium wieder aufgenommen, arbeitet nur 50% und hat berechtigte Zweifel, ob er eine vergleichbare Wohnung zu diesem Preis finden wird. Matt möchte das Mietverhältnis erstrecken. Wie muss er vorgehen? Er muss ein schriftliches Erstreckungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde einreichen