Gerard Mayer Integrierte Bewertung von Golfanlagen

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2 Gerard Mayer Integrierte Bewertung von Golfanlagen IGEL Verlag

3 Gerard Mayer Integrierte Bewertung von Golfanlagen 1.Auflage 2009 ISBN: IGEL Verlag GmbH, Alle Rechte vorbehalten. Dieses ebook wurde nach bestem Wissen und mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Im Hinblick auf das Produkthaftungsgesetz weisen Autoren und Verlag darauf hin, dass inhaltliche Fehler und Änderungen nach Drucklegung dennoch nicht auszuschließen sind. Aus diesem Grund übernehmen Verlag und Autoren keine Haftung und Gewährleistung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.

4 IGEL Verlag

5 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis IV Tabellenverzeichnis V Abkürzungsverzeichnis VI 1. Einleitung 1 2. Golfanlage als Immobilie Arten von Immobilien Spezialimmobilien Freizeitimmobilien Golfanlage Bewertung von Spezialimmobilien Grundlagen Golfanlagen Gestaltung von Golfplätzen Betreiberkonzepte Entwicklung des Golfsports Der Golfmarkt - Vergleich Tennis und Golf Potentiale für den Golfsport Zuwachsraten in Österreich Wertrelevante Aspekte bei Golfanlagen Standortbezogene Faktoren - Makrolage Objektbezogene Faktoren - Mikrolage Eigentums- und Besitzverhältnisse Vertragsbezogene Faktoren Immobilienbewertung Grundlagen Bewertung Nationale Bewertungsstandards Internationale Bewertungsstandards Wertbegriff Verkehrswert vs. Preis Preis Verkehrswert Marktwert Bewertungsanlass Nationale Wertermittlungsmethoden Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren 23 I

6 3.2.3 Ertragswertverfahren Internationale Wertermittlungsmethoden Direct Value Comparision Method Replacement Cost Method Investment Method Residual Method Discounted Cash Flow Method Profit Method Gegenüberstellung der Verfahren Rating Grundlagen Immobilienrating Definition Inhaltliche Abgrenzung Rating und Bewertung Ratingsystem Auswirkungen auf die Bewertung von Golfanlagen Facilitäre Aspekte bei der Bewertung von Golfanlagen Definition FM-Anwendung bei Golfanlagen Einsparpotential bei Golfanlagen Auswirkungen auf die Wertermittlung einer Golfanlage Praxisbeispiel - Bewertung einer Golfanlage Auswahl der Bewertungsmethodik Bewertungsparameter - Profit Method Betriebsleistung, Betriebsaufwand und Bruttobetriebsgewinn (GOP) Unternehmeranteil und Eigenkapitalverzinsung Nettobetriebsgewinn (NOP) Vervielfältiger und Kapitalwert All Risk Yield Zusammenfassung Profitmethode Ratingverfahren Grundlage für die Auswahlkriterien Auswahl der Skalierung Kriterien Markt 56 II

7 Standort Objekt Gebäude Objekt Golfanlage Bewertung und Rating des Praxisbeispieles Ausgangslage Verkehrswertermittlung des Fallbeispieles Golfanlage Rating der Golfanlage Auswertung Kriterium Markt Auswertung Kriterium Standort Auswertung Kriterium Objekt Gebäude Auswertung Kriterium Objekt Golfanlage Auswertung Hauptkriterien Zusammenfassung Betrachtung der Ergebnisse Ausblick Literaturverzeichnis 88 III

8 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Immobilienarten 2 Abb. 2: Entwicklung der Anzahl der Golfanlagen 9 Abb. 3: Entwicklung der Golfspieler und Tennisspieler im Vergleich seit Abb. 4: Einordnung der internationalen Verbände 18 Abb. 5: Gegenüberstellung der Bewertungsverfahren 33 Abb. 6: Lebenszyklus 40 Abb. 7: Ablaufschema der Profit Method 45 Abb. 8: Stufe 1 der Profit Method 46 Abb. 9: Stufe 2 der Profit Method 46 Abb. 10: Stufe 3 der Profit Method 47 Abb. 11: Stufe 4 der Profit Method 48 Abb. 12: Stufe 5 der Profit Method 48 Abb. 13: Formel Vervielfältiger 49 Abb. 14: Unterschiede ARY und Kapitalisierungszinssatz 50 Abb. 15: Bewertungsablauf der Profit Methode 52 Abb. 16: Gewichtung der Hauptkriterien 54 Abb. 17: Bedarf eines Immobilienratings für Golfanlagen 55 Abb. 18: Rating Skalierung 55 Abb. 19: Gewichtung Kriterium Markt 59 Abb. 20: Gewichtung Kriterium Standort 61 Abb. 21: Gewichtung Kriterium Objekt Gebäude 65 Abb. 22: Gewichtung Kriterium Objekt Golfanlage 68 Abb. 23: Schematische Abbildung der 18-Loch Anlage 70 Abb. 24: Verkehrswertermittlung der Golfanlage 72 Abb. 25: Auswertung Kriterium Markt 74 Abb. 26: Auswertung Kriterium Standort 77 Abb. 27: Auswertung Kriterium Objekt Gebäude 79 Abb. 28: Auswertung Kriterium Objekt Golfanlage 81 Abb. 29: Auswertung der Hauptkriterien 83 IV

9 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Arten von Golfbahnen 6 Tabelle 2: Entwicklung der Mitgliedszahlen der Golfer in Österreich 12 Tabelle 3: Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahren 23 Tabelle 4: Anwendungsbereiche des Sachwertverfahren 24 Tabelle 5: Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahren 26 Tabelle 6: Rating-Skalen 37 Tabelle 7: Bandbreite der Zinsätze bei Golfanlagen 51 V

10 Abkürzungsverzeichnis Abs. Absatz AG Aktiengesellschaft ARY All Risk Yield bspw. beispielsweise BWG Bankwesengesetz bzw. beziehungsweise DCF Discounted Cash Flow dgl. dergleichen d.h. das heißt ect. et cetera EVS European Valuation Standards FM Facility Management GFZ Geschoßflächenzahl ggf. gegebenenfalls GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GOP Gross Operating Profit (Bruttobetriebsergebnis) GRZ Grundflächenzahl ha Hektar HGB Handelsgesetzbuch IAS International Accounting Standard IFRS International Financial Reporting Standard i. d. R. in der Regel IVS International Valuation Standards IVSC International Valuation Standards Committee LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz Mio. Million Mrd. Milliarde NOP Net Operating Profit (Nettobetriebsergebnis) ÖNORM Österreichisches Normungsinstitut RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Associations TGA Technische Gebäudeausstattung u.a. unter anderem VI

11 usw. vs. z.b. und so weiter versus zum Beispiel VII