Die Zukunft der Wohnungswirtschaft vor dem Hintergrund der Flüchtlingskrise

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1 Fachtagung "Wohnen und Leben" im Landkreis Stade am Die Zukunft der Wohnungswirtschaft vor dem Hintergrund der Flüchtlingskrise Axel Gedaschko Präsident GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

2 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 2

3 Die Wohnungswirtschaft in Deutschland Der GdW vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rund 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen, damit fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland Wohnungsgenossenschaften Wohnungen 725 Kommunale Wohnungsunternehmen Wohnungen 37,0 % 41,9 % 2,6 % 16,3 % 2,0 % 14 Öffentliche Wohnungsunternehmen Wohnungen 143 Immobilienunternehmen der Privatwirtschaft Wohnungen 55 Kirchliche Wohnungsunternehmen Wohnungen 3

4 Nettokaltmiete und Vorauszahlungen für warme und kalte Betriebskosten bei Unternehmen im GdW ,00 7,00 6,00 5,00 EUR pro qm 0,95 1,00 1,03 0,89 1,29 1,32 1,33 1,34 1,05 1,34 1,08 1,36 1,09 1,08 1,39 1,39 1,12 1,41 1,13 1,43 +1,3 % warme Betriebskosten +2,0 % kalte Betriebskosten 4,00 3,00 2,00 4,43 4,51 4,55 4,62 4,75 4,86 4,96 5,04 5,15 5,27 +2,3 % Nettokaltmiete 1,00 0, Quelle: GdW Jahresstatistik 4

5 Entwicklung der Investitionsleistungen bei den vom GdW repräsentierten Unternehmen Mio. EUR Bestandsinvestitionen Investitionen insgesamt Neubau +5,9 % ,3 % ,8 % ,5 % ,7 % +18,3 % Quelle: GdW-Jahresstatistik 2014, Jahr 2013 eigene Schätzung auf Grundlage von Planzahlen der Unternehmen Prognose GdW-Schrader

6 Fertig gestellte Wohnungen GdW Unternehmen bei den vom GdW repräsentierten Unternehmen Wohnungen Deutschland Alte Länder Neue Länder % % Quelle: GdW-Jahresstatistik, Jahr 2015 eigene Schätzung auf Grundlage von Planzahlen der Unternehmen Prognose 6

7 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 7

8 Wohnungen Derzeitig Bautätigkeit und zukünftiger Wohnungsbedarf bis 2020 Fertigstellungen und Baugenehmigungen seit Bautätigkeit Baugenehmigungen Baufertigstellungen Bedarfsprognose Neubaubedarf p.a. bei zusätzlicher Berücksichtigung des aufgestauten Nachholbedarfs : voraussichtlich rund fertiggestellte Wohnungen Neubaubedarf p.a. BBSR Prognose Quelle: BBSR Wohnungsmarktprognose

9 Baufertigstellungen der letzten Jahre im Vergleich zu Wohnungsmarktprognosen Wohnungen 14 größte Städte Deutschlands PESTEL- Prognose: WE BBSR- Prognose: WE Tatsächliche Baufertigstellungen (vorläufige Schätzung) 9

10 Energiewende und Klimaschutz 1. Gebäude effizienter machen Umfassende Modernisierung Teilmaßnahmen 2. Anlagentechnik effizienter machen Anlagenmodernisierung Anlagenoptimierung 3. Erneuerbare Energien nutzen Energieträger wechseln Energieträger dekarbonisieren 4. Energieeinsparung organisieren Angepasstes Nutzerverhalten Wohnungsregelung 7. Energie speichern Dezentral erzeugte Energie zeitversetzt nutzen Netze entlasten 5. Quartiere integriert betrachten lebenswerte und ressourcenschonende Quartiere schaffen Wirtschaftlich tragbar und sozialverträglich handeln 8. CO 2 -Emissionen ausgleichen Zeit für Gebäudesanierung gewinnen In Summe mehr zum Klimaschutz beitragen 6. Energie dezentral erzeugen Strom gebäudeintegriert erzeugen KWK nutzen Mieterstrom 9. Klimaänderungen berücksichtigen Klimaanpassung Sozialverträgliche no-regret Maßnahmen finden 10

11 Digitalisierung Smart Learning Gesundheitsdienstleistungen Energieeffizienz Kommunikation/ Multimedia Digitale Anwendungen in der WoWi Sicherheit Betreuungskonzepte Komfortanwendungen 11

12 Mietrecht 2. Korb 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Flächenberechnung Härtefallklausel Mietspiegel Schonfristregelung Foto: Thorben Wengert / pixelio.de 12

13 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 13

14 Altersgerecht Umbauen Barrierefreie und barrierearme Wohnungen bei den Unternehmen des GdW Σ 5,0% rd WE Σ 5,7% rd WE Σ 6,8% rd WE barrierefreie Wohnungen bzw. weitgehend barrierefreie/ behindertengerechte Wohnungen barrierearme Wohnungen bzw. Wohnungen, die als weitgehend behindertengerecht angesehen werden können Σ 2,5% rd WE 4,2 % 4,5 % barrierefreie Wohnungen gemäß 50 Musterbauordnung und/oder weitgehend behindertengerechte Wohnungen nach DIN Teil I und II 1,8 % Bundesweit nur WE*, 1,75 % des Gesamtbestands. 0,7 % 0,8 % 1,2 % Planung * WE deutschlandweit, die barrierearm bzw. frei sind (inkl. GdW-WE), nach Erhebung von prognos Quelle: GdW Jahresstatistik

15 Mit welchen Erwartungen in die Zukunft? Entwicklung der Bevölkerungsgröße (in Mio.) in Deutschland in Abhängigkeit vom jährlichen Saldo der Zuwanderung, Quelle: Der Beitrag von Ausländern und künftiger Zuwanderung zum deutschen Staatshaushalt Prof. Dr. Holger Bonin; Darstellung: ZEW 15

16 Zuspitzung der Gegensätze zwischen wachsenden und schrumpfenden Märkten Entwicklung der Zahl der Haushalte Datenbasis: BBSR-Haushaltsprognose 2035 Datenbasis: BBSR-Bevölkerungsund Haushaltsprognose 2035 Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, Bearbeitung: J. Nielsen 16

17 Wo brauchen wir für welche Zielgruppe Angebote? Junge Schwarmstädte Kohortenwachstumsrate (2008/2013) Die Kohortenwachstumsrate ersetzt keine Bevölkerungsprognose, sondern ist ein Maß für die aktuelle Anziehungskraft einer Stadt bzw. eines Kreises auf Zuwanderer, das einen Hinweis auf die zukünftige Entwicklung gibt. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland 17

18 Auszug aus der Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland KWR: Kohortenwachstumsrate als Index Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland 18

19 Auszug aus der Liste der alten Schwarmstädte in Deutschland KWR: Kohortenwachstumsrate als Index Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland 19

20 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 20

21 Wanderungsbewegungen nach Deutschland Zuzüge, Fortzüge und Nettozuwanderung in Personen Trendwende bei Zuwanderung ab ? Saldo Zuzüge Fortzüge ? 2016: : Zuwanderungssaldo von Personen 2015: Plus von Personen möglich? Quelle: Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik; bis 1990 nur früheres Bundesgebiet; 2015/ 2016 eigene Schätzung 21 21

22 Flucht nach Deutschland: Die zehn zugangsstärksten Herkunftsländer Asylerstanträge 2015 Eritrea % Mazedonien % Ungeklärt % Pakistan % Gesamtschutzquote: 49,8 % Quote für syrische Anträge: 96 % Irak % Afghanistan % Serbien % Syrien % Kosovo % Albanien % Insgesamt Erstanträge sowie Folgeanträge in 2015 Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge sichere Herkunftsstaaten (31 % unter den zehn zugangsstärksten Staaten) 22

23 Fehler aus den 1970er und 1990er Jahren nicht wiederholen Was die Wohnungswirtschaft nicht braucht: Konzentration von Flüchtlingen in einzelnen Gebäuden Einrichtung von dauerhaften Unterkünften am Rande von Städten Neue Großsiedlungen ohne die notwendige Infrastruktur am Rande der Gesellschaft Seit 1999 Bund-Länder-Programms Soziale Stadt 23

24 Zehn Erfolgsfaktoren für die Stabilisierung multiethnischer Quartiere, Akzeptanz der Vielfalt auf allen Ebenen der Unternehmensorganisation Quartiers- und Sozialmanagement als selbstverständliche Aufgabe der Wohnungswirtschaft 3 Systematisches Quartiersmonitoring 4 Mitarbeiter als Sensoren direkt im Quartier 5 Quartiers-Know-how bei Belegungsentscheidungen einbinden 6 Integrationsmaßnahmen in Quartiersmaßnahmen einbetten 7 (Interkulturelle) Kontakte fördern 8 Bestehende Netzwerke nutzen 9 Jugend, Bildung und Sicherheit als zentrale Themen 10 Öffentlichkeitsarbeit 24

25 Modellrechnung des NRW-Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr sowie der NRW.Bank Flüchtlinge jeweils in 2015 und 2016 in NRW. Anerkennungsquote von 40 %. Durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,5 Personen je Haushalt. 3 % Leerstand als Fluktuationsreserve für die Funktionsfähigkeit des Marktes. 50 % des verbleibenden Leerstandes wird als aktivierbar angenommen. Mittelfristige zusätzliche Wohnungsnachfragedurch den Zuzug von Flüchtlingen in 2015 und 2016 und nachfolgendem Familiennachzug: rund Haushalte. Mittelfristiger Bedarf an zusätzlichem Wohnraum nach Nutzung des Leerstandes zwischen und Wohnungen. Wohnflächenbedarf in NRW: bis zu Hektar. Zum Vergleich - NRW: Asylanträge in 2015 nach BAMF. Rund 16 % der Asylanträge bundesweit. 25

26 Leerstand vor allem bei Privateigentümern/ Kleinvermietern, Zensus 2011 leer stehende Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime nach Eigentümergruppen Insgesamt standen nach Zensus ,7 Mio. Wohnungen in Wohngebäuden leer rd WE davon bei GdW Unternehmen in 2011 bis Ende 2014 Rückgang um 18 % auf WE davon unmittelbar verfügbar WE Wohnungsgenossenschaft % Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen % Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen % Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen % Privatperson/-en % Quelle: Zensus 9. Mai 2011, Auswertungsstand der Ergebnisse Mai 2014 Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/- innen % Bund oder Land % Organisation ohne Erwerbszweck (z.b. Kirche) % GdW-Schrader

27 Wohnungsleerstand in Mehrfamilienhäusern 2014 und offene Arbeitsstellen Oktober 2015 In Deutschland stehen lt. BBSR mehr als leere, aber unmittelbar nutzbare Wohnungen im Geschosswohnungsbau einer nur etwas geringeren Zahl an freien Arbeitsplätzen gegenüber. Neben NRW weisen der Auswertung zufolge Sachsen, Niedersachsen und Thüringen eine Kombination hoher Leerstandszahlen und zahlreicher offener Stellen auf. 27

28 Passt der Königsteiner Schlüssel noch? Neuer Verteilungsmechanismus, der stärker auf die Verhältnisse vor Ort eingeht? Geeigneter Wohnraum Medizinische/ soziale Betreuung Lage am Arbeitsmarkt Kapazitäten im Bildungssystem Quelle: IW Köln, 28

29 Halten Sie es für sinnvoll, für einen bestimmten Zeitraum eine Residenzpflicht (Wohnortzuweisung) für Flüchtlinge einzuführen? Ja 73% Nein 27% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Eigene Befragung, n=209 29

30 30

31 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 31

32 Wohnungsbau der Jahre 2011 bis 2015 sowie möglicher Wohnungsbau der Jahre 2016 bis 2025 zur Abdeckung des aktuellen Bedarfes und zum Abbau des Wohnungsdefizits Zusätzlicher Mietwohnungsbau: WE, darunter WE als sozialer Mietwohnungsbau und WE im bezahlbaren Mietwohnungssegment Quelle: Modellrechnungen zu den langfristigen Kosten und Einsparungen eines Neustarts des sozialen Wohnungsbaus sowie die Einschätzung des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbedarfs, Pestel-Institut,

33 BKI: 45 % Anstieg bei den Baukosten im mittleren Qualitätsstandard ( ) Quelle: Kostenkennwerte aus BKI-Objekten Mehrfamilienhäuser mittlerer und hoher Standard 33

34 Fotos: BMUB / Sascha Hilgers Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Abschlussveranstaltung am Berichte am im Bundeskabinett. Nationaler Kongress des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen am

35 Foto: Arvid Müller/Industrie- & Pressefotografie Bauministerkonferenz, Die Bauminister der Länder sind sich einig darin, dass es eine Neukonzeption von Energieeinsparverordnung und Erneuerbare- Energien-Wärmegesetz geben soll. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit wird entsprechende Modelle erarbeiten und bei einer Sonderbauministerkonferenz vorstellen. Darüber hinaus soll das Bauordnungsrecht der Länder kritisch überprüft werden. Beschluss erfolgte mit einem Abstimmungsergebnis von 16:0. Sonderbauministerkonferenz für Sommer 2016 geplant. 35

36 10 Forderungen zur Umsetzung der Maßnahmen im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Überarbeitung der Baunutzungsverordnung (Aufstockung, Nachverdichtung, Durchmischung) Umsetzung einer bundeseinheitlichen Musterbauordnung Neukonzeption/Zusammenführung von EnEV und EEWärmeG. Normungswesen auf Prüfstand stellen Erhöhung der linearen AfA Vergünstigte Bereitstellung von Bauland und Grundstücken der öffentlichen Hand unter Voraussetzung der Konzeptqualität Senkung der Grunderwerbsteuersätze Senkung der Grundsteuer Genehmigungsverfahren beschleunigen Bezahlbares Bauen zur Chefsache erklären / Wohnungsbeauftragten etablieren. 36

37 Agenda Wohnungswirtschaft in Deutschland Herausforderungen Demografischer Wandel Zuwanderung Bezahlbarer Wohnungsbau Exkurs: Serielles Bauen 37

38 Michael Lemke / pixelio.de Wie viel Dichte verträgt die europäische Stadt? Beispiel Hongkong 38

39 Antworten des 20. Jahrhunderts auf die Frage des Wohnens Brauchen wir heute eine moderne Gartenstadt? Neues Bauen, Gartenstadt, Reformsiedlungen 1920er bis 1930er Jahre Wiederaufbau gegliederte und aufgelockerte Stadt 1950er er Jahre Urbanität durch Dichte (West) Mitte 1960er er Jahre Komplexer Wohnungsbau (Ost) 1970er bis 1980er Jahre 39

40 Haben Sie generell ein Interesse an Typenbau und/oder Typengenehmigungen? GdW-Gremienbefragung, Januar 2016

41 Gibt es in Ihrem Unternehmen bereits Überlegungen für serielles/modulares Bauen? GdW-Gremienbefragung, Januar 2016

42 SABOS Kombohus Senkung der Baukosten um 25 % Mehrfamilienhaus mit 2 oder 4 Geschossen, mit 8 bis 16 Wohnungen und Aufzug. Bauunternehmen: JSB AB Mehrfamilienhaus mit 5 bis 8 Geschossen mit der Möglichkeit von Gewerberäumen im Erdgeschoss im innerstädtischen Raum. Mehrfamilienhaus mit 2 bis 6 Geschossen. Bauunternehmen: Peab PGS AB Bauunternehmen: NCC 42

43 Das Kieler Modell Erstaufnahme 6 qm Individualfläche 2 qm Gemeinschaftsfläche 2 qm Verwaltung Flüchtlingswohnen als Gruppenwohnen gespiegelt - gemeinsame Erschließung in der Mitte - mit Gemeinschaftsangeboten im räumlichen Zentrum Sozialer Wohnungsbau in der langfristigen Nutzung - Studentenwohnen Familienwohnen - Altenwohnen 43

44 mikroloft - eine neue Generation des genossenschaftlichen Wohnungsbaus Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eg Hammerbühlstraße 35, Bad Dürrheim Eine neue Generation des Mietwohnungsbaus, die durch eine besonders durchdachte Bauweise Kaltmieten um bis zu 25 % unter den ortsüblich vergleichbaren Mietpreisen ermöglicht. Zudem ermöglich die modulare Bauweise sowohl ein bebauungsplankonformes Aufstocken der Gebäude, als auch das beliebige platzieren der Gebäude neben- oder hintereinander. Quelle: 44

45 Foto: Susanne Freitag (BGW) Nachhaltige Modulbauweise - BGW Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Schneller Bauen mit Holz: Neuer Typ eines Systemhauses soll Bauzeit erheblich verkürzen und zugleich preiswert neue Wohnungen möglich machen. 45

46 Systembauweise für Flüchtlinge Im Wolfer, Stuttgart-Plieningen Wagrainstraße, Stuttgart-Münster 46

47 47

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