Aktuelles aus Berlin. Axel Gedaschko. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Jahresabschlusstagung des vdw-verbandsrates

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1 Jahresabschlusstagung des vdw-verbandsrates am Aktuelles aus Berlin Axel Gedaschko Präsident GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Immobilienunternehmen e.v.

2 Magisches Viereck Mietrecht Bezahlbarer Wohnungsneubau Anforderungen Demografischer Wandel/ Energiewende/ Migration Klimaschutz Immobilienunternehmen e.v. 2

3 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Abschlussveranstaltung am Berichte sollen im Januar dem Bundeskabinett zur Beschlussfassung vorgelegt g werden. Immobilienunternehmen e.v. 3 ers UB / Sascha Hilge Fotos: BMU

4 Junge Schwarmstädte Kohortenwachstumsrate (2008/2013) Die Kohortenwachstumsrate ersetzt keine Bevölkerungsprognose, sondern ist ein Maß für die aktuelle Anziehungskraft einer Stadt bzw. eines Kreises auf Zuwanderer, das einen Hinweis auf die zukünftige Entwicklung gibt. Immobilienunternehmen e.v. Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und 4

5 Auszug aus der Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland KWR: Kohortenwachstumsrate als Index Immobilienunternehmen e.v. Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und 5

6 Auszug aus der Liste der alten Schwarmstädte in Deutschland KWR: Kohortenwachstumsrate als Index Immobilienunternehmen e.v. Quelle: empirica AG Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster in Deutschland 6

7 Welche Strategien, um die Abwanderung jüngerer Richtung Schwarmstädte abzuschwächen? Erhaltung oder Schaffung einer hohen Wohnattraktivität (Urbanität, Vielfalt, Lebendigkeit). Investitionen t e in die Aufwertung des öffentlichen e Raums. Stärkung des digitalen Angebots. Stärkere räumliche Konzentration (Einzelhandel, Gastronomie, Ärzte, öffentliche und private Einrichtungen). Erhöhung der Nutzungsdichte. Schaffung von Begegnungsflächen. Stärkung der zentralen Lage, auch Subventionierung von Marktplatz -Betrieben (z. B. Cafés). Stadtentwicklungs- und Bauleitplanung gefordert. Kommunen in Abwanderungsregionen müssen von Bund und Ländern finanziell gestärkt werden. Weniger Kosten, als der dann notwendige teuere Neubau in den Schwarmstädten. Veranstaltung im Rahmen des WohnZukunftstages t am Immobilienunternehmen e.v. 7

8 Jahresgutachten 2015/2016 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Durch D h die Zuwanderung wird die Nachfrage nach privatem Wohnraum mittelfristig steigen. Daher müssen die Rahmenbedingungen so ausgestaltet werden, dass private Investitionsanreize für den Wohnungsbau gestärkt werden. Die Mietpreisbremse sollte wieder abgeschafft werden. Kauf- und Mietpreise i von Immobilien in ausgewählten Ländern Veränderung gegenüber dem Jahr 2010 Immobilienunternehmen e.v. 8 Quelle: Jahresgutachten 2015/2016 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung

9 Mietrecht 2. Korb 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Flächenberechnung Mietspiegel Härtefallklausel Foto: Thorben Wengert / pixelio.de Immobilienunternehmen e.v. 9

10 Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts Mieterhöhung nach Modernisierung Absenkung der Umlage von 11 % auf 8 %. Einführung einer Kappungsgrenze. Miete soll in 8 Jahren um nicht mehr als 50 %, maximal 4 Euro/m 2 steigen können. Begrenzung auf die notwendigen Kosten. Einführung eines Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes. Nur die Umlage von Kosten erlaubt, die ein verständiger Vermieter auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste. Vereinfachtes Verfahren für Kleinvermieter. Ansetzung einer Pauschale, dafür nur 4 % als Umlage der Modernisierungskosten. Ergänzung des 555b BGB. Maßnahmen zum alters- oder behindertengerechten Umbau gelten als Modernisierung, ng wenn Wohnung zum dauerhaften Gebrauch durch diese Nutzergruppe bestimmt ist. Immobilienunternehmen e.v. 10

11 Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts Mieterhöhung nach Modernisierung - Härtefallregelung Finanzielle Härte liegt regelmäßig vor, wenn durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 % übersteigt. Auch Berufung auf ungerechtfertigte Härte, wenn Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist. Verlängerung der Frist zur Geltendmachung um 1 Monat. Mieter bleiben wenigstens 2 Monate. Informiert der Vermieter nicht über Form und Frist des Härteeinwands, kann der Mieter auch noch nach Beginn der Modernisierungsmaßnahme einen wirtschaftlichen Härteeinwand geltend machen. Immobilienunternehmen e.v. 11

12 Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts Mietspiegel Verbreiterung des Bezugszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 10 Jahre. Niederlegung von Grundsätzen zur Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln in einer Rechtsverordnung. Stärkung der Dokumentation. Mietspiegel bleiben weiterhin gerichtlich überprüfbar. Haben Gemeinde und Interessenvertreter der Vermieter und Mieter Mietspiegel als qualifiziert anerkannt, kann vermutet werden, dass Mietspiegel den Anforderungen entspricht. Bis auf Stärkung der Dokumentation keine Erhöhung der Anforderungen bei einfachen Mietspiegeln. Immobilienunternehmen e.v. 12

13 Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts Wohnfläche Für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und nach Modernisierung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche soll sich künftig nach den tatsächlichen Flächenverhältnissen richten. Bei Unterschreitung der vereinbarten Mietfläche um mehr als 10 % liegt ein Gewährleistungsrechte auslösender Mangel vor. Bei geringerer Unterschreitung soll es darauf ankommen, ob Gebrauchstauglichkeit erheblich gemindert ist. Für den Fall, dass Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, soll auch für preisfreien Wohnraum festgelegt werden, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Immobilienunternehmen e.v. 13

14 Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts Harmonisierung der Verzugsfolgen Wirkungen einer Zahlung innerhalb einer Schonfrist bei außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzug soll weitestgehend auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Immobilienunternehmen e.v. 14

15 Staffelung der durchschnittlichen Unternehmensmiete nettokalt um den bundesweiten Durchschnitt von 5,27 Euro/qm - GdW Unternehmen, 2014 Immobilienunternehmen e.v. Quelle: GdW Jahresstatistik 15

16 Strategie für die Modernisierung des Wohnungsbestands Wie müsste eine stringente und verantwortungsvolle politische Strategie für die Modernisierung des Wohnungsbestands aussehen? Grundlegende Anpassung der KfW-Förderpolitik für Gebäude- Modernisierungen: Nicht die teuersten Modernisierungsmaßnahmen am stärksten fördern, sondern diejenigen, die den besten Kosten-Nutzen-Effekt auch für den Mieter bzw. Nutzer bringen. Steigende Wohnkosten bei Mieterhöhungen durch Modernisierung durch eine Klimakomponente beim Wohngeld und entsprechende Regelungen bei den Kosten der Unterkunft auffangen. Intelligente, zielgenaue Härtefallregelung, die Einzelfälle von übermäßigen Mieterhöhungen infolge von Modernisierung regelt, statt jetzt geplanter Regelung nach Schrotflinten-Prinzip. Immobilienunternehmen e.v. 16

17 Notwendig ist ein zweiter Pfad innerhalb der EnEV auf der Basis von CO 2 -Einsparung 2 p g EnEV eweiterhin auf Primärenergie dia / pixelio.de s.med AG 2. EnEV Pfad: CO 2 -Einsparung Gesobau Immobilienunternehmen e.v. 17

18 Bauministerkonferenz, Die Bauminister der Länder sind sich einig darin, dass es eine Neukonzeption von Energieeinsparverordnung und Erneuerbare- Energien-Wärmegesetz geben soll. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, t Bau und Reaktorsicherheit h it wird entsprechende Modelle erarbeiten und bei einer Sonderbauministerkonferenz vorstellen. Darüber hinaus soll das Bauordnungsrecht der Länder kritisch überprüft werden. Beschluss erfolgte mit einem Abstimmungsergebnis von 16:0. Sonderbauministerkonferenz i für Sommer 2016 geplant. Pressefotografie üller/industrie- & Immobilienunternehmen e.v. 18 Foto: Arvid M

19 KWKG-Novelle am im Dt. Bundestag beschlossen Großer Erfolg zusätzlicher Versorgungspfad: 2 Abs. 4 KWKG Anspruch auf Zahlung eines Zuschlags für KWK-Strom, der nicht in ein Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird, besteht nur bei KWK- Anlagen, Bis zu 50 kw: 4 Ct / kwh Mehr als 50 und bis zu 100 kw: 3 Ct / kwh Mehr als 250 kw bis zu 2 Megawatt: 1,5 Ct / kwh Mehr als 2 Megawatt: 1 Ct / kwh 2. die KWK-Strom an Letztverbraucher in einer Kundenanlage oder in einem geschlossenen Verteilernetz liefern soweit für diesen KWK-Strom die volle EEG-Umlage entrichtet wird. Immobilienunternehmen e.v. 19

20 Deutliche Unterschiede im Nutzerverhalten beim Energieverbrauch Ein nennenswerter Anteil der Nutzer hatte 2014 einen Energieverbrauch vor nur rund einem Drittel des Durchschnitts. Gleichermaßen hatten etlichen Nutzer einen Verbrauch, der um das Sechsfache über dem Durchschnitt lag. 1 = Durchschnitt Immobilienunternehmen e.v. Quelle: Energiekennwerte 2015, Techem Energy Services GmbH 20

21 Wanderungsbewegungen nach Deutschland Zuzüge, Fortzüge und Nettozuwanderung in Personen Trendwende bei Zuwanderung ab Saldo ? Zuzüge Fortzüge 250? 2016: ? : Zuwanderungssaldo von Personen 2015: Plus von Personen möglich Immobilienunternehmen e.v. Quelle: Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik; bis 1990 nur früheres Bundesgebiet; 2015/ 2016 eigene Schätzung 21 21

22 Bereits vor der Flüchtlingskrise: Wohnungsnachfrage wuchs stärker als Bautätigkeit Nachholbedarf (Wohnungsdefizit) vor allem in Metropolen und Universitätsstädten aus den Jahren 2009 bis 2015 Bautätigkeit it geringer als Wohnungsbedarf Wohnungsneubau im Durchschnitt 2009 bis 2015 p. a. Defizit p.a WE p.a WE p.a. kumulierte Differenz ca WE Zuwanderung höher als gedacht Wohnungsbedarf erwartete Zuwanderung Zusatzbedarf tatsächliche Zuwanderung WE WE (Es kamen zwischen 2009 und 2015 rund 2,75 Mio. Zuwanderer, rund 1,35 Millionen mehr als erwartet) Wohnungsdefizit it 2015 ca WE Immobilienunternehmen e.v Quelle: Studie des Pestel-Instituts (2015): Modellrechnungen zum sozialen Wohnungsbau

23 Flucht nach Deutschland: Die zehn zugangsstärksten Herkunftsländer Asylerstanträge Januar bis Oktober 2015 Gesamtzahl der Erstanträge: Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge sichere Herkunftsstaaten (31,5 % unter den zehn Immobilienunternehmen e.v. zugangsstärksten Staaten) 23

24 Zusatzbedarf in Folge weiter starker Flüchtlingszuwanderung Eintreffende Flüchtlinge 2015: bis 1 Mio. Personen rund bis zusätzliche Einwohner. Daraus folgt ein Wohnungsbedarf von bis WE. Für jeweils weitere Flüchtlinge folgt ein Wohnungsbedarf von Wohnungen. Immobilienunternehmen e.v. 24

25 Leerstand bei den GdW Unternehmen nach Bundesländern und Leerstandsgrund Leerstandsgründe 3 Vermietungsschwierigkeiten, mangelnde Nachfrage, geplanten Verkauf, Veräußerung sowie sonstige Gründe Instandsetzung, Modernisierung und Mieterwechsel geplantem Abriss, Rückbau sowie Unbewohnbarkeit infolge baul. Mängel Immobilienunternehmen e.v. 25

26 Fluktuationsquoten des gesamten Wohnungsbestandes nutzbar machen Gründung einer Vermietungsagentur Gemeinsame Einrichtung von öffentlicher Hand (Kommunen) und der Wohnungswirtschaft. Bündelung sämtlicher Bestandswohnungen gleich welcher Eigentümerstruktur. Beschleunigung der Vermietung an die Anspruchsgruppen. Unterstützung durch Integrationslotsen. Abbau von Einstiegsbarrieren und Mobilisierung von möglichst vielen Bestandswohnungen. Immobilienunternehmen e.v. 26

27 Wohnortzuweisungsgesetz sinnvoll? 1989 bis : Wohnortzuweisungsgesetz Zweck: Schaffung einer angemessenen Verteilung von Spätaussiedlern in der ersten Zeit nach ihrer Aufnahme auf die Städte und Gemeinde. Inhalt: Zuweisung an einen bestimmten Wohnungsort für längstens drei Jahre ab Registrierung. Zuweisung wird dann gegenstandslos, wenn der Spätaussiedler seinen Lebensunterhalt selber bestreiten kann. Verweigerung der Hilfe nach BSHG bei Verstoß. Immobilienunternehmen e.v. 27

28 Wohnungsbau der Jahre 2011 bis 2015 sowie möglicher Wohnungsbau der Jahre 2016 bis 2025 zur Abdeckung des aktuellen Bedarfes und zum Abbau des Wohnungsdefizits Zusätzlicher Mietwohnungsbau: WE, darunter WE als sozialer Mietwohnungsbau und WE im bezahlbaren Mietwohnungssegment Immobilienunternehmen e.v. Quelle: Modellrechnungen zu den langfristigen Kosten und Einsparungen eines Neustarts des sozialen Wohnungsbaus sowie die Einschätzung 28 des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbedarfs, Pestel-Institut, 2015

29 Investitionszulage für Wohnungsneubau Vorschlag des Bundesfinanzministers: Höhe der Sonderabschreibung: im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in dem darauf folgenden Kalenderjahr jeweils bis zu 10 %der Bemessungsgrundlage (AHK) im dritten Kalenderjahr bis zu 9 % der BMG (AHK). Die lineare Abschreibung gemäß 7 Abs. 4 EStG ist daneben vorzunehmen ( 7 a Abs. 4 EStG). Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bemisst sich die Abschreibung nach dem Restwert und dem für Wohngebäude unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz ( 7 a Abs. 9 EStG). GdW-Vorschlag: Investitionszulage in Höhe von 10 % Bemessungsgrundlage (AHK). Immobilienunternehmen e.v. 29

30 Workshop "Serieller Wohnungsbau Vom Prototyp zur Serienfertigung" mit der Bauindustrie am Immobilienunternehmen e.v. 30

31 Europäisches Netzwerk der Wohnungswirtschaft Weitere Hochschulen/ Forschungseinrichtungen / Bildungsträger EBZ Deutscher Verband AGW GdW Weitere Regionalverbände Europäischer Tisch der Wohnungswirtschaft VdW Rheinland- Westfalen ENH European Network for Housing and Urban Development Ext. Partner der Förderberatung Vertretungen des Bundes/der Länder in Brüssel Unternehmen der Wohnungswirtschaft Industriepartner Immobilienfinanzierer Housing Europe EURHONET EFL Immobilienunternehmen e.v. 31

32 Nationaler IT-Gipfel am 18./ in Berlin: Datenschutz darf Big Data nicht behindern GdW wirkt in Projektgruppe Smart Home des Nationalen IT-Gipfels mit. Berliner Erklärung des IT-Gipfels: Deutschland und Europa sollen Leitmarkt für intelligente Mobilität im Rahmen von Industrie 4.0 (der diesjährige Schwerpunkt) werden. Eine Online-Landkarte von rund 200 Anwendungsbeispielen für Industrie 4.0 gibt es unter Immobiliennahe Projekte: Fehlanzeige. Neues Ziel ist ein hohes Datenschutzniveau, das die Marktentwicklung nicht behindern darf. Entgegen der offiziellen i Gipfel-Erklärung Eklä wird iddie Datensparsamkeit als Datenschutzziel aufgegeben, da dieses den Geschäftsmodellen des Big Data widerspricht. Als neue Grundlage des Datenschutzes soll die derzeit vorbereitete EU- Datenschutzgrundverordnung dem o. g. Ziel entsprechen. Immobilienunternehmen e.v. 32

33 Einige Termine in : BID-Jahresempfang : Workshop "Serieller Wohnungsbau - Vom Prototyp zur Serienfertigung" mit der Bauindustrie zur Serienfertigung mit der Bauindustrie : Fachsymposium und Verleihung Deutscher e Bauherrenpreis e e Neubau : Gemeinsamer Genossenschaftskongress 21./ : WohnZukunftsTag : Verleihung Preis Soziale Stadt : GdW-Sommerfest : GdW-Verbandstag Kasper / pixelio.de Bernd K Immobilienunternehmen e.v. 33