UMSATZSTEUER 2016 FALL 1: GRUNDSTÜCKSKAUF IN MÜNCHEN

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1 UMSATZSTEUER 2016 : GRUNDSTÜCKSKAUF IN MÜNCHEN Stand: 16. Februar 2016 Verfasser: Klaus Koch Steuerberater Fachanwalt für Steuerrecht Vereidigter Buchprüfer Klaus Koch Kaiser-Wilhelm-Straße Baden-Baden Tel: 07221/ Fax: 07221/ mail@steuer-rechtsprechung.de Klaus Koch

2 UMSATZSTEUER 2016, : INHALTSVERZEICHNIS Fall Allgemeine Angaben Grundstückskauf in München Vermietung an die Spedition Aufgabe Lösung Unternehmer Grundstückslieferung mit Abzugsverfahren Abzugsverfahren Grundstück im Unternehmensvermögen Vermietung an die Spedition Selbstgenutzte Wohnung im Obergeschoß

3 FALL Allgemeine Angaben Max ist Bauunternehmer. Sein Gesamtumsatz im Vorjahr 2014 übersteigt Grundstückskauf in München Max kauft im April 2015 mit notariellem Kaufvertrag ein Wohnund Geschäftshaus in München von einem Grundstückshändler. Das Gebäude steht leer. Der Kaufpreis beträgt 1 Mio netto. Max trägt die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer verzichtet im notariellen Kaufvertrag auf die Befreiung der Grundstückslieferung. 4 Nr. 9 UStG Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gehen am 1. Juli 2015 auf Max über. Max nutzt das Obergeschoß ab 1. Juli 2015 als Wohnung. Er vermietet das Erdgeschoß an eine Spedition ab 1. September Erdgeschoß und Obergeschoß haben die gleiche Grundfläche. Max teilt dem FA in der USt-Voranmeldung für Juli 2015 mit, daß er das ganze Grundstück seinem Unternehmensvermögen zuordnet. Vermietung an die Spedition Max vermietet das Erdgeschoß seines Wohn- und Geschäftshauses an eine Spedition ab 1. September 2015 gegen eine monatliche Miete von zzgl. 950 offen ausgewiesener Umsatzsteuer. Die Spedition führt Gütertransporte in die Schweiz mit eigenem Lkw aus. Aufgabe Umsatzbesteuerung von Max in 2015? 3

4 LÖSUNG Unternehmer 2 Abs. 1 UStG Max ist Unternehmer. Max ist wirtschaftlich tätig durch sein Bauunternehmen und die Vermietung. Er ist selbständig und nachhaltig tätig, um Einnahmen zu erzielen. 2 Abs. 1 Satz 2 UStG Bauunternehmen und Vermietung sind 1 Unternehmen (Einheit des Unternehmens). 19 Abs. 1 UStG Max ist Vollunternehmer. Der Gesamtumsatz im Vorjahr 2014 übersteigt UStG Die Umsätze von Max unterliegen der Soll-Besteuerung. Der Gesamtumsatz im Vorjahr 2014 übersteigt Die Umsatzsteuer entsteht mit Ausführung der Leistung. Grundstückslieferung mit Abzugsverfahren 3 Abs. 1 UStG Max ist Leistungsempfänger der Grundstückslieferung. Er schuldet die Umsatzsteuer aus der Grundstückslieferung, 13 b UStG wenn das Abzugsverfahren eingreift. 3 Abs. 1 UStG Der Grundstückshändler führt an Max eine Grundstückslieferung aus. Die Grundstückslieferung erfolgt mit Verschaffung der Verfügungsmacht am 1. Juli Abs. 1 a UStG Eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung liegt nicht vor. Das Wohn- und Geschäftshaus steht leer. Max führt daher nicht das Vermietungsunternehmen des Veräußerers fort. Die Grundstückslieferung erfolgt gegen Kaufpreis, d. h. durch Leistungsaustausch gegen Entgelt. 3 Abs. 7 Satz 1 UStG Die Grundstückslieferung erfolgt am Ort der Übergabe in München. Die Grundstückslieferung im Inland ist steuerbar. 4

5 Die Grundstückslieferung ist befreit. Sie ist jedoch pflichtig, da der Grundstückshändler im notariellen Kaufvertrag auf die Befreiung verzichtet. Der Verzicht ist wirksam, da Leistungsempfänger Max Unternehmer ist. Entgelt für die pflichtige Grundstückslieferung ist der Kaufpreis netto mit 1 Mio. Die Grunderwerbsteuer erhöht nicht das Entgelt. 4 Nr. 9 UStG 9 UStG 2 Abs. 1 UStG 10 Abs. 1 UStG 10.1 Abs. 7 Satz 6 UStAE Die Umsatzsteuer beträgt 19 % aus 1 Mio = Abs. 1 UStG Abzugsverfahren Bei einer pflichtigen Grundstückslieferung an einen anderen Unternehmer gilt das Abzugsverfahren. 13 b Abs. 2 Nr. 3 UStG Leistungsempfänger Max ist Unternehmer. 2 Abs. 1 UStG Es spielt keine Rolle, 13 b.1 Abs. 1 Satz 4 ob der Unternehmer die Leistung für sein Unternehmen UStAE oder den Privatbereich bezieht. Die Umsatzsteuer entsteht mit Ausstellung der Rechnung. Der notarielle Kaufvertrag ist die Rechnung. Die Umsatzsteuer entsteht daher bereits mit Abschluß des Kaufvertrages im April b Abs. 2 Satz 1 UStG Grundstück im Unternehmensvermögen Max nutzt das Grundstück 50 % unternehmerisch durch die Vermietung und 50 % privat zu eigenen Wohnzwecken. 5

6 Max hat daher das 3-fache Zuordnungswahlrecht für gemischtgenutzte Gegenstände: Ganzes Grundstück im Unternehmen mit 100 %. Anteiliges Grundstück im Unternehmen in % der unternehmerischen Nutzung durch Vermietung mit 50 %. Ganzes Grundstück im Privatbereich mit 100 %. Die Zuordnung erfolgt durch Zuordnungsentscheidung gegenüber dem FA, z. B. schlüssig durch den Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Umsatzsteuer-Voranmeldung oder Jahreserklärung bis zum 31. Mai im Folgejahr nach der Anschaffung oder Herstellung. Erklärt der Unternehmer keine Zuordnungsentscheidung gegenüber dem FA bis zum 31. Mai im Folgejahr, erfolgt die schlüssige Zuordnung zum Privatbereich durch Nichtstun. Max hat das ganze Grundstück mit 100 % durch Zuordnungsentscheidung gegenüber dem FA seinem Unternehmensvermögen zugeordnet. Vermietung an die Spedition 3 Abs. 9 UStG Max erbringt eine sonstige Leistung durch die Vermietung des Erdgeschosses an die Spedition. 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG Max erbringt monatliche selbständige Teilleistungen. Die Vermietung ist wirtschaftlich teilbar. Max hat mit der Spedition eine monatliche Miete und damit ein gesondertes Entgelt für die monatlichen Teilleistungen vereinbart. Max erbringt die Vermietungsleistung gegen Entgelt, d. h. durch Leistungsaustausch gegen die monatliche Miete. 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG Die Vermietungsleistung erfolgt am Belegenheitsort des Grundstücks in München. Die Vermietung im Inland ist steuerbar. 6

7 Die Vermietung ist befreit. Sie ist jedoch pflichtig, da Max auf die Befreiung verzichtet. Max verzichtet auf die Befreiung durch den gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer im Mietvertrag. Der Mietvertrag ist eine Rechnung gegenüber der Spedition. Der Verzicht ist zulässig, da Max an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet. Der Verzicht auf die befreite Vermietung ist nur zulässig, wenn der Leistungsempfänger, d. h. der Mieter, das vermietete Grundstück ausschließlich für Abzugsumsätze verwendet. Die grenzüberschreitende Güterbeförderung ins Drittland durch die Spedition ist befreit. Die befreiten Umsätze nach 4 Nr. 1 bis 7 UStG sind Abzugsumsätze. Entgelt für die monatlichen selbständigen Teilleistungen ist die monatliche Miete mit Nr. 12 UStG 9 UStG 14.1 Abs. 2 Satz 1 UStAE 9 UStG 9 Abs. 2 UStG 4 Nr. 3 UStG 4 Nr. 1 bis 7 UStG 15 Abs. 3 Nr. 1 a UStG 10 Abs. 1 UStG Die Umsatzsteuer beträgt 19 % aus = Abs. 1 UStG Die Umsatzsteuer entsteht mit Vollendung der selbständigen Teilleistung am jeweiligen Monatsende. Max schuldet die Umsatzsteuer als leistender Unternehmer. 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG 13 a Abs. 1 Nr. 1 UStG Selbstgenutzte Wohnung im Obergeschoß Die Selbstnutzung des Obergeschosses zu Wohnzwecken 3 Abs. 9 a, ist nichtsteuerbar, 15 Abs. 1 b UStG da der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. 7