Best Value: Vergleich von Portfolio- Strategien Dr. Erika Meins

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1 Bauen für die 2000-Watt-Gesellschaft. Stand der Dinge Best Value: Vergleich von Portfolio- Strategien Dr. Erika Meins

2 Umsetzung Minergie in der Schweiz 4'000'000 Flächsenzuwachs EBF in m2a 3'500'000 3'000'000 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000' '000 0 Erst rund 1% des Bestandes Quelle: Minergie

3 3 Auf dem Weg zu einer nachhaltig gebauten Schweiz? Gesellschaft Gebäudetechnik Öffentliche Hand Bauunternehmen Ingenieure Investoren Architekten

4 Herausforderungen aus Investorensicht Bisher Fokus auf baulich-technische Aspekte Verständnis und Mass für Nachhaltigkeit aus Investorensicht fehlt Vom nachhaltigen Bauen zu nachhaltigen Immobilieanlagen Langfristiger Entwicklungen beeinflussen Immobilienwert Folgen langfristiger Entwicklungen zu wenig berücksichtigt Short-term Falle bei Immobilienbewertungen Fokus liegt auf Rendite Risikoaspekte werden bei Investitionsentscheiden ausgeblendet Auf einem Auge blind bei Anlageentscheidungen 4

5 Übersicht 1. Einleitung und Begriffe 2. Messung und Bewertung 3. Rendite/Risiko bei Immobilienanlagen 4. Nachhaltigkeitsstrategien für Portfolios 5

6 Ausgangslage: Definition Nachhaltigkeit Ausgangspunkt Brundtland Report: Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die gewährleistet, dass die Bedürfnisse der heutigen Generation befriedigt werden, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zur Befriedigung ihrer eigenen Bedürfnisse zu beeinträchtigen (World Commission on Environment and Development, 1987) Zentrale Elemente: Langfristige Betrachtungsweise Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft 6

7 Vom nachhaltigen Bauen zu nachhaltigen Immobilienanlagen Nachhaltiges Bauen Ökologische Dimension: Minergie Positiver (CH), Beitrag Breeam zur Umwelt (UK), LEED (US), Soziale Dimension: Positiver Beitrag zur Gesellschaft Ökonomische Dimension: Positiver Beitrag zur Wirtschaft SIA 112/1 (CH), DGNB (D), Nachhaltige Immobilien 1. Was heisst Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht? 2. Wertrelevante Nachhaltigkeitsmerkmale? 3. Integration in Bewertung und Anlageentscheide? 7

8 Klimawandel beeinflusst Nachfrage nach Immobilien Sichere Lage bzgl. Überschwemmungen Temperaturänderung gegenüber 1990 Masseinheit Grad Celsius Kühlung im Sommer Szenario A (tief) Szenario B (mittel) Szenario C (hoch) Sichere Lage bzgl. Erdrutsche Überschwemmung im Mattequartier, Bern 2005; Quelle: Fotoagentur Hug, Barberêche Erdrutsche Quelle: Foto: Christoph Peter Ernst, Frei, Brienz Meteoswiss (2004) Hitze im Büro: Stern.de 8

9 Definition: Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht Allgemein: Eine Nachhaltige Immobilie ist eine Immobilie, welche gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen umzugehen. Risikooptik: Eine Nachhaltige Immobilie reduziert das Risiko (bzw. erhöht die Chance) aufgrund zukünftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren (bzw. zu gewinnen). 9

10 Übersicht 1. Einleitung und Begriffe 2. Messung und Bewertung 3. Rendite/Risiko bei Immobilienanlagen 4. Nachhaltigkeitsstrategien für Portfolios 10

11 Herleitung Nachhaltigkeitsmerkmale aus finanzieller Sicht Schritt 1: Identifikation relevanter Rahmenbedingungen, die für den Immobilienwert von Bedeutung sind Schritt 2: Auswahl Rahmenbedingungen bzw. langfristiger Entwicklungen mit eindeutigem Trend basierend auf wissenschaftlich fundierten Szenarien Schritt 3: Identifikation von Immobilienmerkmalen, welche das Risiko eines Wertverlustes minimieren bzw. die Chance an Wert zu zunehmen maximieren ( Nachhaltigkeitsmerkmale) 11

12 12 Nachhaltigkeitsmerkmale aus finanzieller Sicht

13 Messung der Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht 1. Spezifikation von messbaren Teilindikatoren 2. Codierung Teilindikatoren (von -1 bis +1) 3. Gewichtung mittels risikobasiertem Gewichtungsmodell 4. Zusammenfassung zum Economic Sustainability Indicator ESI 5. ESI -Indikator für MFH, Büro- und Verkaufsflächen 13

14 Anwendung an Beispiel MFH Zentralschweiz (SUVA)* 1. Teilindikatoren 2. Codierung 3. Gewichtung 4. ESI -Indikator *Bewertung 14 durch pom+ Consulting AG

15 Immobilienbewertung und Nachhaltigkeit Warum braucht es Immobilienbewertung? Preis häufig nicht bekannt Schätzung Wert für Kauf/Verkauf, Bilanzierung, Steuerzwecke etc. Grosse Ungenauigkeit 1/3 aller Bewertungen haben Schätzfehler von > +/-10% Wert hängt auch von zukünftigen Entwicklungen ab Betrachtungshorizont der Bewertungsmethode ist zentral 15

16 Short-term Falle Hedonische Methode Marktinfo Neues Dach S-Bahn Anschluss Steigende Energiepreise Klimawandel Demografischer Wandel ESI DCF- Immobilienbewertung Methode t 16

17 ESI Immobilienbewertung Keine neue Methode: Ergänzung bestehender Methoden (DCF-Methode) mit dem ESI -Indikator ESI -Indikator misst das Risiko aufgrund zukünftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren bzw. zu gewinnen. Verwendung als Indikator für das Objektrisiko im Diskontsatz ESI Immobilienbewertung wurde mit Praxispartnern erarbeitet An rund 200 Objekten von öffentlichen und privaten Eigentümern getestet Bewerterverband: SEK/SVIT Private: Ernst Basler + Partner AG, Implenia/ Reuss Engineering, Max Pfister Baubüro AG, Swisscanto, Swiss Life Property Management AG, Versicherungseinrichtung FP Swissair, Zürcher Kantonalbank Öffentliche: Bundesämter für Energie und Umwelt (BAFU und BFE), Stadt und Kanton Zürich ETH: Lehrstuhl für Nachhaltiges Bauen und Novatlantis 17

18 Praxisbeispiel: MFH Zentralschweiz (SUVA)* 18 *Bewertung durch pom+ Consulting AG

19 Übersicht 1. Einleitung und Begriffe 2. Messung und Bewertung 3. Rendite/Risiko bei Immobilienanlagen 4. Nachhaltigkeitsstrategien für Portfolios 19

20 Zusammenhang Nachhaltigkeit und Rendite Problemanalyse: Nachhaltiges Bauen führt (teils) zu höheren Anfangsinvestitionen, die (teils) über Zeit durch tiefere Betriebskosten und höhere Erträge wettgemacht werden. Rendite = Ertrag / Anschaffungswert Dilemma: Nachhaltigkeit kann zu kurzfristig tieferen Renditen führen 20

21 Rendite-Risiko Zusammenhang bei Immobilien Nettorendite / ESI Energierisiko Nettorendite r= ESI Energierisiko (Inverser ESI Energieteilindikator) 21

22 Übersicht 1. Einleitung und Begriffe 2. Messung und Bewertung 3. Rendite/Risiko bei Immobilienanlagen 4. Nachhaltigkeitsstrategien für Portfolios 22

23 Nachhaltigkeitsstrategie für Portfolios 1. Ist-Analyse 2. Soll-Werte formulieren 3. Massnahmen zur Umsetzung 23

24 Ist-Analyse am Beispiel Teilportfolio SUVA Teilportfolio SUVA ESI Indikator Ø Objekte 24 Daten: SUVA Bewertungen: pom+, PWC und QualiCasa

25 Ist-Analyse am Beispiel Teilportfolio Kanton Zürich 25 Quelle: Barbara Hertle - CUREM Masterthesis 2009 Daten: Finanzvermögen Kanton Zürich Bewertung: Wüest+Partner

26 Soll-Werte formulieren (1/2) Teilportfolio SUVA ESI Indikator Objekte 26

27 Soll-Werte formulieren (2/2) 27 Quelle: Barbara Hertle (2009): Bewertung von Immobilienportfolios unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit. CUREM Masterthesis

28 Massnahmen: Verkauf, Sanierung, Abriss, Kauf Teilportfolio SUVA Kaufen Sanieren ESI Indikator Objekte Abriss / Verkauf 28

29 Massnahmen: Rendite/Risiko Profil berücksichtigen Nettorendite / ESI Energierisiko Nettorendite r= ESI Energierisiko (Inverser ESI Energieteilindikator) 29

30 30

31 31 Vielen Dank!

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