REGIONALE IMMOBILIENZENTREN DEUTSCHLAND 2012

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1 REGIONALE IMMOBILIENZENTREN DEUTSCHLAND 2012 EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP MÄRZ 2012 BÜRO UND HANDEL: OBERZENTREN BIETEN STABILITÄT STEIGENDE MIETEN

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3 Inhalt Vorwort 3 Oberzentren bieten Stabilität Augsburg 13 Berlin 16 Bremen 1 Darmstadt 21 Dresden 2 Düsseldorf 27 Essen 29 Frankfurt 32 Hamburg 3 Hannover 36 Karlsruhe 39 Köln 2 Leipzig Mainz 7 Mannheim 50 München 53 Münster 55 Nürnberg 5 Stuttgart 61 Übersichten: 63 Aktuelle Entwicklung der Büro- und Handelsimmobilienmärkte Impressum 66 Disclaimer Anschriften der DG HYP 67 1

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5 Vorwort Als gewerbliche Immobilienbank der genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Durch unsere dezentrale Aufstellung mit sechs Immobilienzentren sind wir auch in den Regionen aktiv und arbeiten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung eng mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken vor Ort zusammen. Vor diesem Hintergrund haben wir vor zwei Jahren damit begonnen, unsere Marktberichte zu regionalisieren. Die vorliegende Studie fasst die Entwicklung in den Segmenten Büro und Einzelhandel der vergangenen Jahre auf Basis lokaler Marktdaten zusammen und gibt eine Prognose für den weiteren Jahresverlauf. Dafür haben wir die zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Mainz, Münster und Nürnberg untersucht. Um diese Immobilienstandorte mit den sieben deutschen Wirtschaftszentren vergleichen zu können, haben wir außerdem die Top-Standorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München analysiert und die Ergebnisse in dem Marktbericht zusammengestellt. Die aktuelle Studie erscheint turnusmäßig im Frühjahr und ergänzt unsere Fachthemenreihe zum Immobilienmarkt Deutschland, die wir jeweils im Herbst herausgeben. Seit dem vergangenen Jahr analysieren wir in Abstimmung mit den genossenschaftlichen Verbänden zudem die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen Bundesländern und veröffentlichen die Ergebnisse jeweils im Frühjahr und im Herbst. In dieser Reihe wurden bisher Marktberichte über Bayern und Baden-Württemberg herausgegeben. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG März

6 OBERZENTREN BIETEN STABILITÄT Büro und Einzelhandel sind die bedeutendsten Marktsegmente des gewerblichen Immobilienmarktes. Die Analyse beider Teilmärkte konzentriert sich dabei meistens auf die Top-Standorte, wenngleich das Interesse an den gewerblichen Immobilienmärkten der in dieser Studie im Fokus stehenden Oberzentren steigt. Diese zunehmende Beachtung ist allein schon durch die Bedeutung dieser Standorte gerechtfertigt. So verfügen die zwölf untersuchten Oberzentren zusammengenommen über rund ein Zehntel der gesamten deutschen Bürofläche. Außerdem sind ihre Immobilienmärkte erheblich stabiler als die der größeren, aber auch volatileren Top-Standorte. STANDORTE IM ÜBERBLICK 12 regionale Oberzentren 7 Top-Standorte Stadt Bundesland Stadt Bundesland Stadt Bundesland Augsburg Bayern Leipzig Sachsen Berlin Berlin Bremen Bremen Dresden Sachsen Düsseldorf Nordrhein-Westf. Darmstadt Hessen Mainz Rheinland-Pfalz Frankfurt Hessen Essen Nordrhein-Westf. Mannheim Baden-Württemb. Hamburg Hamburg Hannover Niedersachsen Münster Nordrhein-Westf. Köln Nordrhein-Westf. Karlsruhe Baden-Württemb. Nürnberg Bayern München Bayern Stuttgart Baden-Württemb. In diesem Bericht stellen wir für die Marktsegmente Büro und Einzelhandel die Entwicklung der Oberzentren und der Top-Standorte im direkten Vergleich gegenüber. Anschließend folgt eine individuelle Darstellung aller 19 Städte, wobei der Schwerpunkt auf den Oberzentren liegt. Büro und Einzelhandel: 12 Oberzentren und 7 Top-Standorte Ein gutes Jahr für Büroimmobilien: Sinkender Leerstand und steigende Mieten Die deutschen Bürostandorte haben sich im vergangenen Jahr überwiegend positiv entwickelt. Zu diesem Fazit kommt die vorliegende Analyse von 19 Bürostandorten im ganzen Bundesgebiet. In den regionalen Oberzentren hat sich der Anstieg der Spitzenmiete beschleunigt, in den Top-Standorten konnte sie nach zwei Jahren mit rückläufiger Entwicklung wieder spürbar zulegen. Erfreulich ist auch, dass die Leerstandsquote durchweg abgenommen hat. Gemessen am Büroflächenumsatz war 2011 insgesamt betrachtet kein glänzendes, aber zumindest ein gutes Jahr. Die Umsatzwerte liegen an den meisten Standorten oberhalb des langjährigen Durchschnitts, aber fast immer ein gutes Stück unter den seit 2000 beobachteten Höchstwerten. Unter dem Strich konnte die Spitzenmiete an den Top-Standorten um über 2 Prozent und in den Oberzentren um knapp 2 Prozent zulegen. Gute Büroflächennachfrage sorgt für relativ hohen Flächenumsatz Büro-Spitzenmieten stiegen um 2 Prozent In der guten nach Büroflächen schlägt sich die günstige Entwicklung am Arbeitsmarkt nieder. So konnte die Zahl der Bürobeschäftigten im vergangenen Jahr an allen 19 untersuchten Standorten zulegen im Durchschnitt um deutlich mehr als 1 Prozent. Gegenüber 2010 bedeutet dies ein Plus von knapp Bürobeschäftigten, für deren Arbeitsplätze über 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche benötigt werden. Das entspricht in etwa der gesamten Bürofläche einer Stadt mit rund Einwohnern. An den 19 Standorten hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten 2011 um erhöht

7 Im vierten Quartal des vergangenen Jahres hat in Deutschland die konjunkturelle Dynamik spürbar nachgelassen. So dürfte die Wirtschaftsleistung 2012 nur noch um 1, Prozent steigen, nachdem sie 2010 um 3,6 und 2011 um genau 3,0 Prozent zulegen konnte. Angesichts der guten Beschäftigungslage wird die Büroflächennachfrage 2012 im Wesentlichen an das Vorjahr anknüpfen. Damit dürfte sowohl in den Oberzentren als auch an den Top-Standorten der Leerstand weiter abnehmen und die Spitzenmiete anziehen, wenngleich das Plus als Folge der schwächeren wirtschaftlichen Dynamik in beiden Städtegruppen mit rund 1,5 Prozent geringer als im Vorjahr ausfallen wird. 2012: Mietanstieg um rund 1,5 Prozent PROGNOSE FÜR 19 BÜROSTANDORTE IN DEUTSCHLAND e 12 Oberzentren Miete in Top-Lage in Euro 11, (1,2) 12,0 (1,9) 12,2 (1,6) Leerstand 7,2 6,9 6, 7 Top-Standorte Miete in Top-Lage in Euro 23,6 (-1,3) 2,2 (2,5) 2,6 (1,6) Leerstand 10,0 9,6 9, Zahlen in Klammern in % gegenüber Vorjahr; alle Durchschnitte sind flächengewichtet Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Große Unterschiede zwischen den Standorten Die 19 betrachteten Standorte verfügen zusammen über 112 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Davon entfallen rund 30 Prozent auf die zwölf Oberzentren etwas unterproportional bezogen auf ihren Anteil an der Einwohnerzahl von etwa 33 Prozent. Im Durchschnitt verfügen die Oberzentren über knapp 3 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Die Büromärkte der sieben Top-Standorte sind dagegen mit durchschnittlich 11 Millionen Quadratmetern fast viermal so groß. Zusammengefasst verfügen die 19 Standorte über gut ein Drittel der gesamten Bürofläche in der Bundesrepublik. Zusammen 112 Millionen Quadratmeter Bürofläche BÜROFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETER Augsburg Bremen Darmstadt Dresden Essen Hannover Karlsruhe Leipzig Mainz Mannheim Münster Nürnberg Regional-12 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Top-7 Quelle: Feri Bürofläche je Einwohner in qm BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IN QUADRATMETER Augsburg Bremen Darmstadt Dresden Essen Hannover Karlsruhe Leipzig Mainz Mannheim Münster Nürnberg Regional-12 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Top-7 Quelle: Feri Bürofläche je Bürobeschäftigten in qm 5

8 Es überrascht nicht, dass die Bürofläche der Standorte mit steigender Einwohnerzahl grundsätzlich zunimmt. Bei relativer Betrachtung weisen die Büromärkte aber große Unterschiede auf. So verfügen die Oberzentren je Einwohner im Durchschnitt über knapp Quadratmeter, die Top-Standorte hingegen über fast 10 Quadratmeter Bürofläche. Die Bandbreite innerhalb der Oberzentren reicht von 5 Quadratmetern in Essen bis zu über 12 Quadratmetern in Darmstadt. Unter den Top-Standorten ist der Berliner Büromarkt relativ gesehen mit 5 Quadratmetern am kleinsten. Frankfurt hat dagegen pro Einwohner mehr als dreimal soviel Bürofläche und verfügt damit in Relation zur Dimension der Stadt über den mit weitem Abstand größten Büromarkt in Deutschland. Ebenfalls groß sind die Unterschiede der Büromärkte, wenn die Bürofläche auf die Zahl der Bürobeschäftigten umgelegt wird. Während der Durchschnitt der Oberzentren aber kaum von den Top-Standorten abweicht, sind die Unterschiede zwischen den Standorten enorm auch bedingt durch die große Spanne der Leerstandsquoten. Die Bandbreite reicht von 32 Quadratmetern in Essen bis hin zu 50 Quadratmetern in Leipzig. In Frankfurt ist der Büromarkt relativ am größten, in Essen und Berlin am kleinsten Von den 112 Millionen Quadratmetern Bürofläche stehen ungefähr 10 Millionen Quadratmeter leer. Daraus resultiert eine Leerstandsquote von fast 10 Prozent an den Top-Standorten gegenüber knapp unter 7 Prozent in den Oberzentren. Das niedrigere Leerstandsniveau der Oberzentren dürfte insbesondere mit dem geringen Ausmaß spekulativ errichteter Büroflächen zusammenhängen. Insgesamt weisen die 19 Standorte einen Büroleerstand in der Größenordnung eines durchschnittlichen Top-Standortes auf. Das bedeutet aber keineswegs, dass der Büromarkt über ein hohes an attraktiven vakanten Flächen verfügt. Der kumulierte Leerstand ergibt fast einen durchschnittlichen Top-Standort Große Teile des Leerstands entsprechen nicht mehr aktuellen Standards betroffen sind vor allem Bürogebäude aus den 1960er und 1970er Jahren und sind somit kaum noch zu vermieten. Hinzu kommt, dass durch das krisenbedingt zurückgegangene Fertigstellungsniveau und die gute der vergangenen zwei Jahre das größerer, zusammenhängender und zeitgemäßer Büroflächen stark abgenommen hat. Insofern ist das Büroflächenangebot an vielen Standorten trotz erheblichen Leerstands rar. Da der spekulative Bau gerade auch durch die Schwierigkeit, solche Projekte zu finanzieren kaum noch eine Rolle spielt, werden attraktive Büroflächen vorläufig ein relativ knappes Gut bleiben. Große Teile des Leerstands entfallen auf nicht mehr zeitgemäße Büroflächen SPITZENMIETE IN PROZENT GEGENÜBER VORJAHR Regional-12 Top-7-16 Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT Regional-12 Top-7 Quelle: Feri, DZ BANK Research 6

9 Während die Mietentwicklung zwischen den regionalen Oberzentren und den Top-Standorten in der Vergangenheit oft weit auseinanderklaffte stabile Oberzentren auf der einen, volatile Top-Standorte auf der anderen Seite lagen im vergangenen Jahr beide Standortgruppen in der Entwicklung der Spitzenmiete in etwa gleichauf. Durch die zum Teil erheblichen Mietrückgänge an den Top-Standorten in den vergangenen Jahren liegen die Mieten hier heute aber rund 20 Prozent unter dem Niveau von vor zehn Jahren. Die Oberzentren konnten dagegen in diesem Zeitraum ihr Mietniveau mit einem kumulierten Zuwachs von 3 Prozent in etwa halten. Die stabile Entwicklung der Oberzentren wird auch dadurch unterstrichen, dass sich der Mietzuwachs zwischen 2007 und 2011 in einem engen Korridor zwischen 1,2 und 2,5 Prozent bewegt hat. Die Bandbreite der Top-Standorte in dieser Zeitspanne war mit Werten zwischen -6,5 und +5, Prozent ungleich größer. Oberzentren: stabile Mietentwicklung VOR 20 JAHREN WAR DIE SPITZENMIETE HÖHER 35 Regional Miete in EUR je qm Top e Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research BEI WENIGER BÜROFLÄCHE JE BESCHÄFTIGTEM 0 Fläche je Bürobesch. in qm RE Regional-12 Top e Quelle: Feri, DZ BANK Research Der Büroflächenbestand hat sich in den vergangenen 20 Jahren erheblich ausgeweitet. Die seit einigen Jahren stabile Zunahme der Beschäftigung und das zurückgegangene Bauvolumen haben allerdings dafür gesorgt, dass sich die Relation der Bürofläche je Bürobeschäftigten gegenüber den Maximalwerten von 2005 wieder deutlich verbessert hat. Diese Entwicklung wird seitdem durch den im Großen und Ganzen aufwärts gerichteten Trend der Spitzenmiete untermauert. Starke Flächenausweitung Während die Mieten in Top-Lagen zunehmen, entwickeln sich die Büromieten in den Seitenlagen anhaltend schwach. In Verbindung mit dem Sockelleerstand aus schwer vermietbaren Objekten, der an einigen Standorten ja durchaus erhebliche Ausmaße angenommen hat, stellt sich letztlich die Frage, wie die Zukunftschancen von Büroraum, der nicht die nachgefragten Kriterien hinsichtlich Lage und Ausstattung erfüllt, aussehen. Die an einigen Standorten diskutierte und zum Teil bereits erfolgte beziehungsweise in Angriff genommene Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen Beispiele betreffen die Bürostadt in Frankfurt-Niederrad und die ehemalige Fotopapierfabrik in Dresden stellt möglicherweise eine Alternative mit zunehmender Attraktivität dar. Durch den seit Jahren anhaltend schwachen Wohnungsbau hat sich der Aufwärtstrend der Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren spürbar beschleunigt. Da die Dynamik der Mieten für Wohnungen ungebrochen ist während die Prognose für Büroflächen in Seitenlagen sehr verhalten ausfällt, dürfte sich der Mietabstand noch weiter vergrößern. Seitenlagen entwickeln sich schwach Umwandlung in Wohnraum ist für diese Lagen eine Alternative 7

10 UMWANDLUNG IN WOHNRAUM? EINE PERSPEKTIVE Miete in EUR je qm,5,0 7,5 7,0 6,5 6,0 Regional-12 Büro Regional-12 Wohnen 5, e Büro: Miete Seitenlagen, Wohnen: Miete Erstbezug, durchschnittliche Lage Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research FÜR BÜROFLÄCHEN IN SEITENLAGEN Miete in EUR je qm 12,0 11,5 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0,5 Top-7 Büro Top-7 Wohnen, e Büro: Miete Seitenlagen, Wohnen: Miete Erstbezug, durchschnittliche Lage Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research Handelsimmobilien: Spitzenmiete steigt weiter an Der deutsche Einzelhandel hat in Deutschland viele Jahre unter der Konsumzurückhaltung der Deutschen gelitten. Umso erfreulicher ist, dass sich hier offenbar eine Trendwende vollzieht. So erbrachte der private Verbrauch im vergangenen Jahr einen spürbar positiven Beitrag zur Wirtschaftsleistung. Insofern ist es nicht überraschend, dass die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen an den 19 in dieser Publikation berücksichtigten Standorten 2011 einen deutlichen Zuwachs verzeichnen konnten. In diesem Jahr wird der Mietanstieg angesichts der abgekühlten konjunkturellen Dynamik, aber auch wegen des zum Teil schon hohen Mietniveaus, niedriger ausfallen. Handelsmieten: Positiver Trend setzt sich 2012 fort PROGNOSE FÜR 19 EINZELHANDELSSTANDORTE IN DEUTSCHLAND e 12 Oberzentren Miete in Top-Lage in Euro 120, (0,0) 123,9 (2,9) 125,3 (1,1) 7 Top-Standorte Miete in Top-Lage in Euro 22,5 (0,1) 236,0 (3,3) 20,7 (2,0) Zahlen in Klammern in % gegenüber Vorjahr; alle Durchschnitte sind flächengewichtet Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Oberzentren verfügen über relativ große Einzelhandelsflächen Die in diesem Bericht betrachteten 19 Städte verfügen über eine gesamte Einzelhandelsfläche von rund 25 Millionen Quadratmetern, die etwa einem Fünftel der gesamten Einzelhandelsfläche Deutschlands entspricht. Auf die zwölf Oberzentren entfällt davon mit fast 0 Prozent ein gemessen an der Einwohnerzahl überproportionaler Anteil. Dadurch verfügen die Oberzentren je Einwohner über etwas mehr als 2 Quadratmeter Verkaufsfläche, während die Top-Standorte nicht ganz 1,7 Quadratmeter je Einwohner erreichen. Während die Bandbreite der Verkaufsfläche an den sieben Top-Standorten aber insgesamt gesehen relativ eng ausfällt, sind die Unterschiede zwischen den Oberzentren wesentlich höher. So hat Augsburg je Einwohner fast dreimal so viel Verkaufsfläche wie Leipzig. Die Oberzentren haben je Einwohner deutlich mehr Verkaufsfläche als die Top-Standorte

11 OBERZENTREN VERFÜGEN RELATIV ÜBER MEHR FLÄCHE Augsburg Bremen Darmstadt Dresden Essen Hannover Karlsruhe Leipzig Mainz Mannheim Münster Nürnberg Regional-12 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Top-7 Quelle: Feri 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 Einzelhandelsfläche in qm je Einwohner UND SCHNEIDEN DAHER BEIM UMSATZ SCHLECHTER AB Augsburg Bremen Darmstadt Dresden Essen Hannover Karlsruhe Leipzig Mainz Mannheim Münster Nürnberg Regional-12 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Top-7 Quelle: Feri Einzelhandelsumsatz je qm in Euro Gegenläufig zur Verkaufsfläche je Einwohner fällt der Umsatz je Quadratmeter Einzelhandelsfläche aus. So werden an den Top-Standorten mehr als 3.00 Euro je Quadratmeter umgesetzt, während die Oberzentren auf knapp 2.00 Euro je Quadratmeter kommen. Analog zu den Unterschieden bei der Verkaufsfläche je Einwohner sind die Abweichungen bei der so genannten Flächenproduktivität vom Durchschnitt ähnlich groß. Je höher die Flächenproduktivität, umso höher ist letztlich die Miete, die an einem Standort verlangt werden kann. Dabei muss berücksichtigt werden, dass die obigen Flächen- und Umsatzdaten den gesamten Einzelhandel berücksichtigen. Die Situation in den in diesem Bericht im Vordergrund stehenden 1A-Lagen kann im Einzelfall erheblich davon abweichen. Deutlich höherer Umsatz je Quadratmeter in den Oberzentren Erstaunlich ist die Entwicklung der Einzelhandelsfläche. Während die Einwohnerzahl in den betrachteten Städten in den vergangenen 20 Jahren nur marginal angestiegen ist, hat sich die gesamte Verkaufsfläche um über 0 Prozent ausgeweitet. Dementsprechend entwickelt sich die Flächenproduktivität siehe auf Seite 11 rückläufig. Dabei ist das Ausmaß der Flächenausweitung in den Oberzentren noch ausgeprägter ausgefallen. Hier hat sich die Verkaufsfläche sogar verdoppelt. Ausweitung der Einzelhandelsfläche stark überproportional zur Einwohnerzahl Die Spitzenmiete im Einzelhandel entwickelt sich trotz schwacher Umsatzentwicklung und Flächenausweitung erfreulich Der Umsatz im Einzelhandel hat sich in den vergangenen zwei Dekaden immer wieder wohlgemerkt nominal rückläufig entwickelt. Daraus ergibt sich eine insgesamt schwache Umsatzentwicklung, so dass der Umsatz heute nur etwa 5 Prozent oberhalb des Niveaus von vor zehn Jahren liegt. Berücksichtigt man noch den steigenden Anteil der Online-Händler, dürfte sich der auf den stationären Einzelhandel entfallende Umsatz sogar rückläufig entwickelt haben. Insofern ist der Spielraum im Einzelhandel für höhere Mietzahlungen ausgesprochen begrenzt. Umsatz im Einzelhandel hat sich über viele Jahre schwach entwickelt 9

12 WENIG DYNAMISCHE UMSATZENTWICKLUNG*) IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL (OHNE KFZ) Veränderungsrate in % Veränderung gg. Vorjahr in % (links) Index 1992 = 100 (rechts) Index 1992 = 100 Quelle: Feri *) Nominale Veränderung In der Spitzenmiete spiegelt sich die schwache Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes aufgrund der hohen nach Verkaufsflächen in Top-Lagen, vor allem von Mode-Filialisten, nicht wider. Leer stehende Ladenlokale sind daher in den zentralen Shopping-Meilen die Ausnahme. Selbst die Wirtschaftskrise, die die deutsche Wirtschaftsleistung 2009 um über 5 Prozent einbrechen ließ, hat weder in den Oberzentren noch an den Top-Standorten einen Mietrückgang verursacht. Im Folgejahr sank lediglich die Wachstumsrate auf Null. In den fünf Jahren von 2006 bis 2011 stieg die Spitzenmiete dagegen in den 12 Oberzentren durchschnittlich um über 2 Prozent an, an den sieben Top-Standorten waren es sogar deutlich über 3 Prozent. Das Mietniveau ist dabei durchaus hoch. Schon in den Oberzentren liegt die Spitzenmiete im Durchschnitt über 120 Euro je Quadratmeter. An den Top- Standorten ist sie sogar fast doppelt so hoch. Hinzu kommt, dass sich das Wachstum der Einzelhandelsflächen seit Jahren ungebremst fortsetzt. Spitzenmiete zieht trotz schwacher Umsatzentwicklung an SPITZENMIETE IM HANDEL LEGT AUCH 2012 ZU Regional-12 6 Spitzenmiete gg. Vorjahr in % Top-7 - Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research VERKAUFSFLÄCHE JE EINWOHNER STEIGT KONTINUIERLICH AN Handelsfläche je Einwohner in % 2, Regional-12 Top-7 2,2 2,0 1, 1,6 1, 1,2 Quelle: Feri, DZ BANK Research Bei längerfristiger Betrachtung wird deutlich, dass insbesondere die 1A-Lagen an den Top-Standorten von steigenden Mieten profitieren konnten. In den vergangenen 20 Jahren hat die Spitzenmiete hier im Durchschnitt um über 30 Prozent zugenommen, was allerdings preisbereinigt immer noch zu einem wenngleich nur leichten An Top-Standorten legt Spitzenmiete kräftig zu 10

13 Rückgang des realen Mietniveaus führt. In den Oberzentren hat das Mietwachstum der jüngeren Vergangenheit dagegen insbesondere etwas weiter zurückliegende Mietrückgänge ausgeglichen. Hier liegt die Spitzenmiete heute nur marginal über dem Ausgangsniveau von vor 20 Jahren. Bei realer Betrachtung impliziert dies einen Rückgang des Mietniveaus um über 30 Prozent. Die Folgen des über viele Jahre stagnierenden Einzelhandelsumsatzes bei wachsender Verkaufsfläche und der vor allem an den Top-Standorten steigenden Spitzenmiete werden in den Seitenlagen sichtbar. Hier liegt das Mietniveau sowohl in den Oberzentren als auch an den Top-Standorten heute deutlich unter dem von vor 20 Jahren. Allerdings haben sich die Mieten in den Seitenlagen von ihrem Tiefstand lösen können und bewegen sich seit einigen Jahren seitwärts. Seitenlagen sind die Verlierer SPITZENMIETE IST IN DEN OBERZENTREN STABIL Miete in Euro je qm Regional-12 Top e Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research MIETNIVEAU IN DEN SEITENLAGEN IST DAGEGEN GEFALLEN 35 Miete in Euro je qm Regional-12 Top e Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research Die verglichen mit der Spitzenmiete schwächere Mietentwicklung in den Seitenlagen basiert aber nicht nur auf der zurückgegangenen Flächenproduktivität. Die großen Filialisten als zentrale r von Verkaufsflächen in sehr guten Lagen haben praktisch kein Interesse an Seitenlagen, in denen eher die inhabergeführten Fachgeschäfte zu finden sind. Insofern können die Seitenlagen also nicht von Ausweichreaktionen profitieren, wenn in einer Top-Lage keine adäquate Ladenfläche verfügbar ist oder das Mietniveau die Vorstellung des Mietinteressenten übersteigt. In diesem Fall würde auf die Eröffnung einer Filiale verzichtet, so dass keine zusätzliche in den Seitenlagen entsteht. Wahrscheinlicher ist es, dass die unbefriedigte mittelfristig zu einer sausweitung durch neue Projekte in den 1A-Lagen führt. Filialisten sind nur an 1A-Lagen interessiert 11

14 FLÄCHENPRODUKTIVITÄT HAT SICH STABILISIERT MIETABSTAND ZU OBERZENTREN NIMMT ZU Umsatz je qm in Euro Umsatzdifferenz Regional-12 Top e Euro je qm e Top-Lage Oberzentrum Mietdifferenz Quelle: Feri, DZ BANK Research Quelle: Feri, DZ BANK Research Die über viele Jahre kontinuierlich zurückgehende Flächenproduktivität führt letztlich zu Kostendruck im Einzelhandel, der die je Quadratmeter Handelsfläche im Durchschnitt zahlbare Miete entsprechend reduziert. Seit 2010 hat sich die Flächenproduktivität trotz steigender Handelsfläche aber stabilisiert eine Folge der positiven Umsatzentwicklung im Einzelhandel. Damit reduziert sich der Kostendruck etwas, so dass auch der Spielraum für Mietzahlungen nicht weiter gesunken ist. Seit 2010 geht Flächenproduktivität nicht weiter zurück Das höhere Mietniveau im Einzelhandel an den Top-Standorten korrespondiert mit der höheren Flächenproduktivität. Dabei ist der Abstand zu den Oberzentren seit längerem relativ konstant. Im Durchschnitt wird pro Quadratmeter Verkaufsfläche an den Top-Standorten rund 650 Euro mehr umgesetzt. Demgegenüber hat sich der Abstand der Spitzenmiete zu den Oberzentren erheblich ausgeweitet. Vor 20 Jahren lag die Spitzenmiete je Quadratmeter an den Top-Standorten etwa 60 Euro höher als in den Oberzentren. Heute ist der Abstand fast doppelt so groß. Insofern ist der Druck, hohe Umsätze zu erzielen, in den 1A-Lagen der Top-Standorte noch größer als in den Oberzentren. Auch diese Entwicklung spricht für die Stabilität der Oberzentren. Sie spricht auch dafür, dass in den Oberzentren insbesondere wenn sich das günstige Konsumklima fortsetzt hinsichtlich der Spitzenmiete im Einzelhandel noch durchaus Potenzial nach oben vorhanden ist. Miete in Oberzentren ist stabil und bietet noch Potenzial 12

15 AUGSBURG Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % Augsburg Regional-12 München -12 Augsburg Regional-12 München Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Mit rund 1,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche gehört Augsburg neben Darmstadt und Mainz zu den kleinsten der in dieser Studie betrachteten 19 Bürostandorte. Der Büromarkt der 70 Kilometer entfernt liegenden Landeshauptstadt hat zusammen mit dem des Landkreises München dagegen fast die zehnfache Größe. Hinsichtlich des Mietniveaus, welches leicht unter dem Durchschnitt der zwölf Oberzentren der Studie liegt, kann der Augsburger Markt jedoch nicht von der nahegelegenen Metropole profitieren. Kleiner und vergleichsweise günstiger Markt Obwohl Augsburg Universitätsstadt und Regierungssitz des Regierungsbezirks Schwaben ist, liegt der Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungsbereich nicht höher als in anderen Städten vergleichbarer Größe. Dagegen liegt die Arbeitslosenquote weit über dem bayerischen Durchschnitt. Hier zeigen sich immer noch die Folgen des Niedergangs der bedeutenden Augsburger Textilindustrie seit den 1970er Jahren sowie des Abzugs der US-amerikanischen Streitkräfte mit rund Soldaten und deren Angehörigen in den 1990er Jahren. Strukturwandel prägt die wirtschaftliche Entwicklung Die Büroflächennachfrage in Augsburg ist im vergangenen Jahrzehnt eher verhalten ausgefallen. So liegt die Zahl der Augsburger Bürobeschäftigten mit rund.000 heute in etwa auf dem Niveau von vor zehn Jahren. Die Bürofläche ist in diesem Zeitraum jedoch um rund 10 Prozent ausgeweitet worden, wodurch die Leerstandsquote von unter auf über 5 Prozent angestiegen ist. Seit einigen Jahren hat sich die Lage allerdings verbessert. Dies schlägt sich in einer steigenden Bürobeschäftigtenzahl und einer sinkenden Arbeitslosenquote nieder. Büroflächenausweitung hat zu steigender Leerstandsquote geführt 13

16 BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IN QUADRATMETER BESCHÄFTIGTENSTRUKTUR NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN 2010 *) 3 37 Bank/Vers. % Sonstiges % Verarb. Gew erbe 2% Augsburg 33 Regional-12 München 32 Bildung/ Gesundheit 20% Dienstleistungen 2% Bau/ Bergbau 3% Handel 13% Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa *) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte In der jüngeren Vergangenheit zeigte sich die Entwicklung des Augsburger Büroimmobilienmarkts deutlich dynamischer als der Durchschnitt der in der Studie betrachten Standorte. So ist die Spitzenmiete in Augsburg seit 2006 trotz des Rückgangs 2009 um fast 2 Prozent gestiegen, stärker als an allen anderen betrachteten Standorten. Damit hat das Mietniveau fast auf den durchschnittlichen Wert der Oberzentren aufgeschlossen. Mit 11,50 Euro pro Quadratmeter wird allerdings nur annähernd die gleiche Miete wie in den Seitenlagen der Landeshauptstadt erzielt. Die in den letzten Jahren erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung in Augsburg dürfte sich fortsetzen, auch unterstützt vom Ausbau Augsburgs als Wissenschaftsstandort und der zunehmenden Bedeutung des Logistiksektors in der verkehrsgünstig gelegenen Stadt. Dabei hat sich die Anbindung an München durch den Ausbau der A und der ICE-Strecke noch erheblich verbessert. Da auf der anderen Seite der Büroflächenbestand in der nahen Zukunft voraussichtlich nur marginal ausgeweitet wird, kann der Leerstand erneut leicht sinken. Das Mietniveau dürfte in Anbetracht des starken Anstiegs der letzen Jahre allenfalls noch durchschnittlich steigen. Dynamische Aufholrallye Weitere positive Entwicklung wahrscheinlich BÜROIMMOBILIEN IN AUGSBURG BIP in % gg. Vorjahr -5,1,3 2,1 1,9 BIP pro Kopf in Tausend Euro 3,6 0,1 0, 1,5 BIP pro Kopf in % gg. Vorjahr -5,2,0 1,7 1,7 Bürobeschäftigte in % gg. Vorjahr 0,9 1,3 0,9 1,3 Bürobestand in Millionen qm 1,7 1,7 1,7 1,7 Bürobestand in % gg. Vorjahr 0,3 0,6 0,3 0,3 Leerstandsquote in % 5, 5,3 5,2 5,2 Miete Büro Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 10,5 /, 11,0 /,9 11,5 / 5,0 11,7 / 5,0 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr -,5 / -,0, / 2,1,5 / 2,0 1,3 / 0,0 1

17 Handelsimmobilien MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETER Augsburg Regional-12 München 50,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Augsburg Regional-12 München Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Augsburg hat mit 3, Quadratmetern je Einwohner mehr Einzelhandelsfläche als alle anderen Städte in dieser Studie. Insofern ist es nicht überraschend, dass trotz hoher Kaufkraft durch ein Einzugsgebiet von Einwohnern das Mietniveau im Einzelhandel unterdurchschnittlich ausfällt. Andererseits macht die insgesamt hohe Kaufkraft die Top-Lagen der Augsburger Innenstadt wie die Annastraße oder die Bürgermeister-Fischer-Straße zu attraktiven Standorten für r von Verkaufsflächen in Spitzenlagen wie etwa Textilfilialisten. Allerdings hat die 2001 eröffnete etwas außerhalb gelegene und rund Quadratmeter große City- Galerie mit über hundert Geschäften in den Folgejahren zu Mietrückgängen in den Spitzenlagen geführt eine Entwicklung, die durch die bis 2005 auf über 13 Prozent gestiegene Arbeitslosenquote verstärkt wurde. Inzwischen liegt das Mietniveau wieder leicht über dem von vor zehn Jahren. Denn es hat sich gezeigt, dass die City-Galerie weniger eine Konkurrenz für die City darstellt, sondern vielmehr zusätzlich Kunden aus dem Umland anzieht. Eine weitere Aufwertung der Innenstadt dürfte vom geplanten Peek & Cloppenburg-Neubau ausgehen. Wir erwarten, dass die Spitzenmiete trotz des starken Anstiegs 2011 auch in diesem Jahr etwas abgeschwächt zulegen kann. In den Seitenlagen dürfte die Miete stabil bleiben. Hoher Bestand an Einzelhandelsflächen Augsburg ist ein attraktiver Einzelhandelsstandort und zieht somit Filialisten an Innenstadt hat sich weitgehend von den Folgen der 2001 eröffneten City- Galerie erholt HANDELSIMMOBILIEN IN AUGSBURG Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % gg. Vorjahr -1,1 0,6 0,9 1, Arbeitslosenquote (BA) in %,3 7,7 7,0 6, Einzelhandelsumsatz in % gg. Vorjahr 1, 0,7 1,0 1,7 Handelsfläche in Millionen qm 0,9 0,9 0,9 0,9 Handelsfläche in % gg. Vorjahr 0,5 0,6 0,6 0,6 Miete Einzelhandel Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 100 /,0 100 /,0 110 /,0 112 /,0 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 10,0 / 0,0 1,5 / 0,0 15

18 BERLIN Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % Berlin Top-7 Regional Berlin 5 Top-7 Regional-12 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Die Bundeshauptstadt mit vielen Beschäftigten in der Verwaltung kam vergleichsweise gut durch die Krisenjahre 200 und Im Zuge des Aufschwungs profitiert der Markt nun vom steigenden Bürobedarf der Unternehmen. Hinzu kommt, dass sich in den letzten fünf Jahren die Zahl der Bürobeschäftigten mit 13 Prozent erheblich ausgeweitet hat, während die Bürofläche im gleichen Zeitraum nur um 1 Prozent zugelegt hat. Insgesamt ist die nach hochwertigen Büroflächen höher als das. Zwar wurden 2011 mit einem Fertigstellungsvolumen von rund Quadratmetern im Vergleich zu den Vorjahren deutlich mehr Büroflächen fertig gestellt, die aber zum großen Teil schon vorvermietet waren und somit nicht vermarktet wurden nimmt das Flächenangebot mit erwarteten Fertigstellungen von rund Quadratmetern kaum zu. Wir erwarten auch deshalb, dass die Spitzenmiete in diesem Jahr nach dem kräftigen Anstieg 2011 von über 3 Prozent erneut aufgrund guter und begrenztem zulegen kann, wenngleich der Anstieg etwas schwächer ausfallen wird. Für die Miete in den Seitenlagen erwarten wir keine Veränderung. Die Leerstandsrate wird leicht sinken. Berliner Büromarkt ist gut durch die Krise gekommen Miete für Top-Lagen dürfte durch geringe sausweitung anziehen BÜROIMMOBILIEN IN BERLIN BIP in % gg. Vorjahr -0,7 2,5 2,1 2,0 BIP pro Kopf in Tausend Euro 23,1 23,6 2,1 2,6 BIP pro Kopf in % gg. Vorjahr -0,9 2,2 2,0 1,9 Bürobeschäftigte in % gg. Vorjahr 3,0 1,5 1, 2,0 Bürobestand in Millionen qm 17, 17, 17,5 17,6 Bürobestand in % gg. Vorjahr 0,3 0,1 0,5 0,5 Leerstandsquote in %,7,6,5, Miete Büro Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 20,1 / 6,5 20,5 / 6,5 21,2 / 6,5 21,7 / 6,5 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr -,6 / -3,0 2,0 / 0,0 3, / 0,0 2, / 0,0 16

19 Handelsimmobilien MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETER Berlin Top-7 Regional-12 2, 2,2 2,0 Berlin Top-7 Regional , ,6 1, 100 1,2 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Unter Deutschlands Städten ist Berlin mit einer Verkaufsfläche von fast 6 Millionen Quadratmetern und einem Einzelhandelsumsatz von 13,6 Milliarden Euro jährlich führend, wenngleich hier (mit nicht einmal.000 Euro pro Kopf) der mit Abstand niedrigste Wert unter den sieben Top-Standorten umgesetzt wurde. Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation allmählich bessert, ist die Kaufkraft in Berlin aufgrund des 20 Prozent unter dem Durchschnitt der Top-Standorte liegenden verfügbaren Einkommens immer noch niedrig. Außerdem ist die Arbeitslosenquote verglichen mit dem landesweiten Durchschnitt gut doppelt so hoch. Positiv ist dagegen die hohe und stetig zunehmende Touristenzahl, die seit 2000 um 0 Prozent auf über neun Millionen pro Jahr angestiegen ist. Dadurch tragen Touristen rund ein Viertel zum Umsatz des Berliner Einzelhandels bei, was insbesondere den Top-Lagen zu Gute kommt. Die nach erstklassigen Berliner Handelsflächen hat auch deshalb zugenommen. Da die Flächenausweitung mit der nicht Schritt halten kann, hat sich 2011 die Spitzenmiete um fast Prozent erhöht. Auch in diesem Jahr gehen wir von einem wenngleich verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete aus. In den Seitenlagen sind bestenfalls marginale Anstiege zu erwarten. Berlin hat Deutschlands größten Markt für Handelsflächen Touristen sind eine bedeutende rgruppe in Berlin HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % gg. Vorjahr 1,1 0,6 0,5 1,3 Arbeitslosenquote (BA) in % 1,0 13,6 13,3 12,9 Einzelhandelsumsatz in % gg. Vorjahr 3,3 2,3 0,3 1,6 Handelsfläche in Millionen qm 5,7 5, 6,0 6,2 Handelsfläche in % gg. Vorjahr 2,3 2,9 2, 2, Miete Einzelhandel Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 215 / 1,0 215 / 1,0 223 / 1,0 227 / 1,0 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 3,7 / 0,0 1, / 0,0 17

20 BREMEN Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % Bremen Regional-12 Hamburg Bremen Regional-12 Hamburg 3 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Bremen bildet zusammen mit dem 60 Kilometer entfernt liegenden Bremerhaven das sowohl flächen- als auch einwohnermäßig kleinste Bundesland. Dabei ist die Hansestadt mit ihren rund Einwohnern das unangefochtene Zentrum im vergleichsweise dünn besiedelten Nordwesten Deutschlands. Die nächstgelegenen Großstädte mit gleicher oder größerer wirtschaftlicher Bedeutung wie Hamburg, Hannover oder Dortmund sind mehr als 100 Kilometer entfernt. Bremen fungiert zugleich als Mittelpunkt der Metropolregion Bremen-Oldenburg. Zentrale Stadt im Nordwesten Deutschlands Als früheres Zentrum des Schiffbaus ist Bremen überproportional vom Strukturwandel betroffen, einhergehend mit einer für westdeutsche Großstädte relativ hohen Arbeitslosigkeit. Seit 1970 wurde rund die Hälfte der Arbeitsplätze im ehemals bedeutenden verarbeitenden Gewerbe abgebaut. Dadurch stieg die Arbeitslosenquote von unter 1 Prozent auf in der Spitze fast 20 Prozent. Unterstützt durch die Forschung gelang in Kooperation mit der Universität Bremen erfolgreich die Ansiedlung vieler Unternehmen insbesondere in den Bereichen Fahrzeugbau, Luft- und Raumfahrttechnik, Nahrungs- und Genussmittel, Biotechnologie und Logistik. Dadurch konnte sich die Beschäftigungssituation spürbar verbessern, wenngleich die Arbeitslosenquote immer noch überdurchschnittlich hoch ausfällt. Die Wirtschaftsleistung pro Kopf liegt leicht über dem Mittelwert der betrachteten Oberzentren. Struktureller Wandel schreitet voran Der Anteil der Bürobeschäftigten an den Beschäftigten insgesamt ist eher niedrig. Daher ist es nicht überraschend, dass der Bremer Büromarkt bei relativer Betrachtung gemessen an der Einwohnerzahl zu den kleinsten dieser Studie zählt. Bezogen auf die absolute Bürofläche liegt Bremen mit 3,3 Millionen Quadratmetern allerdings im Mittelfeld der Oberzentren. Die Spitzenmiete liegt mit fast 13 Euro je Quadratmeter am oberen Ende der Skala. Das vergleichsweise hohe Mietniveau dürfte vor allem auf das knappe an attraktiven Büroflächen zurückzuführen sein. Während die in der Überseestadt entstandenen modernen Büroflächen weitestgehend vermietet sind, wird das von den kleinteiligen, wenig attraktiven und kaum nachgefragten Büroobjekten in der City aus den 1960er und 1970er Jahren dominiert. Zeitgemäße Büroflächen sind kaum noch verfügbar 1