Ihr Partner für öffentlich geförderten Wohnungsbau
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- Friedrich Krause
- vor 7 Jahren
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1 Ihr Partner für öffentlich geförderten Wohnungsbau
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3 Planen. Bauen. Verwalten. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Steigende Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt führen dazu, dass immer mehr Menschen öffentliche Unterstützung benötigen. Da der öffentlich geförderte Wohnungsbau in den vergangenen Jahren jedoch stark zurückgegangen ist, fehlt es an entsprechenden günstigen Immobilien. Daher hat die Politik in Köln und Düsseldorf eine Quotierung eingeführt: Zukünftig sind Bauträger gezwungen, mindestens Prozent öffentlich geförderte Bauprojekte zu erstellen. Ohne diese Vorgabe werden keine städtebaulichen Verträge der Kommunen mit Bauträgern oder Projektentwicklern geschlossen. Das Problem der Bauträger: Hier fehlen in der Regel das Wissen und die Erfahrung, öffentlich geförderte Bauprojekte effizient zu planen, umzusetzen und auf Dauer zu betreuen. Wir von Public Asset bieten unseren Partnern ein Full-Service-Konzept für die Anforderungen öffentlich geförderter Bauvorhaben und stellen unsere jahrzehntelange Erfahrung und umfangreiches Wissen zur Verfügung. Dabei unterstützen wir bereits in der Planungsphase und sind zudem in der Lage, den öffentlich geförderten Teil als Investor (in Form einer Kommanditgesellschaft) zu übernehmen. Während der Bauphase sind wir die Ansprechpartner für die förderfähige Umsetzung im Kostenrahmen. Und auch nach einem erfolgreich umgesetzten Projekt stehen wir als kompetente Ansprechpartner zur Verfügung und übernehmen das Mieter- und Asset-Management. Jörg Mandelartz (l.) und Jean-Paul Hohr (r.)
4 LEISTUNGEN Wir von Public Asset bieten unseren Partnern langjährige Erfahrung und umfassendes Know-how auf dem Gebiet des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Dabei unterstützen wir Bauträger in allen drei Phasen:
5 Phase I Planungsmanagement planerische Durchsetzung der Fördervorgaben und Fördergrundsätze im städtebaulichen Genehmigungsprozess Phase II Ankauf-Modell Erwerb des öffentlich geförderten Grundstücksanteils in eigene Kommanditgesellschaften Baumanagement Steuerung von Qualität, Kosten und Zeit in der Bau-Ausführungsphase unter Beachtung der Förderfähigkeit Phase III Mietermanagement Auswahl der Mieter mit Belegungsrechten unter Einhaltung der Vorgaben der Wohnungsämter Asset-Management Bewirtschaftung von Erträgen und Risiken für öffentlich geförderte Wohnungen im Bestand
6 Phase I PLANUNGS- MANAGEMENT Durch die neuen städtischen Vorgaben in Köln und Düsseldorf zur Schaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum wird die Einhaltung von Fördervorgaben und Fördergrundsätzen bereits im Planungsprozess notwendig. Andernfalls kann es passieren, dass städtebauliche Verträge mit den Kommunen in der Praxis nicht umsetzbar sind. Dafür berücksichtigen wir bereits in der Planungsphase alle relevanten Details. Hierzu zählen insbesondere: Standort- und Bedarfsanalyse Planungs- und Genehmigungsanalyse Kostenkalkulation für den öffentlich geförderten Teil Finanzierungsanalyse bzw. -optimierung im Hinblick auf Sonderkonditionen Nur durch ein frühzeitiges Planungsmanagement ist ein städtebaulicher Vertrag auch umsetzungsfähig. Eine schlechte oder nicht vorhandene Planung kann schlimmstenfalls zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen. Werden Vorgaben nicht eingehalten, kann es passieren, dass der öffentlich geförderte Teil nicht genehmigt wird. Dies führt für den Investor zu einer erheblichen Zeitverzögerung und massiven Kosten. Mit unserem Planungsmanagement sorgen wir für die Umsetzbarkeit eines Projektes des öffentlich geförderten Wohnungsbaus im Bauleitplanverfahren.
7 Phase II ANKAUF- MODELL Bereits der Ankauf eines Projektgrundstücks kann Teil der Kalkulation sein. Die Kaufsumme geht dann in das Budget ein. Dabei übernehmen wir als Investor den Grundstücksanteil der öffentlichen Förderung. In diesem Fall wird mit dem Projektentwickler oder Bauträger ein notarieller Grundstückskaufvertrag geschlossen, der den geförderten Anteil an Public Asset verkauft. Dieser Grundstücksanteil wird von uns in eine Kommanditgesellschaft (KG) eingelegt und das notwendige Eigenkapital eingebracht. Wichtig: Die preisliche Obergrenze des Grundstückanteils ist nicht vom Markt, sondern von der Förderwürdigkeit des Bauvorhabens abhängig. Im Gegensatz zum freifinanzierten Wohnungsbau, bei dem die Marktgegebenheiten (Miete und Verkaufspreis) preisbildend sind, ist der Preis im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach oben begrenzt. Daher ist auch der Grundstückskaufpreis entsprechend reglementiert. BAU- MANAGEMENT Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist der vorgegebene Kostenrahmen entscheidend für den Erfolg des Projektes, da durch die Mietpreisbindung eine Steigerung des Ertrages nicht möglich ist. Wir von Public Asset betreuen unsere Kunden im Rahmen eines Baumanagement-Vertrages und sparen mit unserem konsequenten Baumanagement bereits ab der Ausführungsphase Zeit und Kosten, ohne Qualität zu verlieren. Dabei hat die Förderfähigkeit des Projektes immer oberste Priorität. Außerdem beinhaltet der Vertrag die Beratung für die Einhaltung der Richtlinien des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gemäß Wohnbauförderungsgesetz (WoFG).
8 Mietermanagement: Sicherung von Ertrag und Bausubstanz bei öffentlich geförderten Mietwohnungen
9 Phase III MIETER- MANAGEMENT Gerade im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist ein professionelles und erfahrenes Mietermanagement zwingend notwendig, um den nachhaltigen Ertrag und langfristigen Erhalt der Bausubstanz zu gewährleisten. Wir von Public Asset wählen in Zusammenarbeit mit den Wohnungsämtern Mieter mit Belegungsrechten aus und erfüllen die Vorgaben der Kommune. Darüber hinaus optimieren wir die Mietverträge, organisieren die Nachvermietung, arbeiten Neuerungen ein, heben das Potenzial der Immobilien und agieren als erfahrener Ansprechpartner für Vermieter, Mieter und die Behörde. So gewährleisten die von uns betreuten Objekte langfristig konstante Mieterträge und eine qualitativ konstant hohe Bausubstanz, mit denen Leerstände minimiert und Ertragsausfälle reduziert werden. ASSET- MANAGEMENT Unser Asset-Management ist das Bindeglied zwischen dem strategischen Portfoliomanagement und dem operativen Property- bzw. Facility-Management. Dabei übernehmen wir die Steuerung der Erträge sowie die mit der Entscheidung verbundenen Risiken und haben stets das optimale Kosten-Nutzen-Verhältnis der Bewirtschaftung im Blick.
10 JEAN-PAUL HOHR Immobilienkaufmann Jahrgang 1968 seit 25 Jahren Expertise im öffentlich geförderten Wohnungsbau Bisherige Berufserfahrung bis 2000: Geschäftsführer im Familienunternehmen, mit Zuständigkeit für Planung, Bau und Verwaltung von öffentlich geförderten Wohnungen Unter seiner Leitung wurden über Mietwohnungen sämtlicher Förderwege gebaut und bestandshaltend verwaltet. seit 2000: selbständig tätig im Bereich Projektentwicklungen und Immobiliendienstleistung Schwerpunkte: Planung, Bau und Verwaltung Jean-Paul Hohr Geschäftsführer
11 JÖRG MANDELARTZ Dipl.-Kaufmann / Dipl.-Volkswirt Jahrgang 1968 seit über 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig Bisherige Berufserfahrung bis 2004: Geschäftsleitung der Unternehmensgruppe Barth seit 2004: selbständig tätig im Bereich Projektentwicklung und Property- Management in der Region Aachen, Köln, Bonn Schwerpunkte: Projektentwicklung und Finanzierung Jörg Mandelartz Geschäftsführer
12 Planen. Bauen. Verwalten. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Public Asset GmbH. Amsterdamer Straße Köln. Tel Fax
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