Leistungsketten bei Bauvorhaben

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Wolfgang Lehmann
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1 Weimarer Baurechtstage Haftung und Haftungsvermeidung in der Leistungskette bei Bauträger und Werkunternehmer Leistungsketten bei Bauvorhaben Technische Universität München Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann

2 Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann Ordinarius für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung TUM Immobilienwirtschaft Bauwirtschaft RWTH Aachen, wiss. Mitarbeiter, Promotion zum Dr.-Ing Studium RWTH Aachen Seite 2

3 M.Sc. Björn Nohe Drees & Sommer, München 2012 heute Promotion im Themenbereich Projektorganisation Wissenschaftlicher Assistent, TU München, Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung TU München Seite 3

4 Problemstellung: Beispiel Käuferbaubeschreibung ,00 : MaBV-Einzahlungen ,00 Bauträger: Vertrieb , ,00 Bauunternehmen: Bauleistung , ,00 Gewinn , ,00 Banken: Bedarf FK Bauträger: Bedarf EK , , Kosten (ohne Zinsen) Einzahlungen Saldo aus Kosten (ohne Zinsen) und Einzahlungen Vertrieb gesamt [ ] Seite 5

5 Problemstellung: Beispiel Bauträger: Vertrieb ,00 : MaBV-Einzahlungen Bauunternehmen: Bauleistung , ,00 Gewinn ,00 Banken: Bedarf FK Bauträger: Bedarf EK ,00 Kosten Einzahlungen Rückzahlung EK, FK & Zinsen Saldo aus Kosten und Einzahlungen Vertrieb Seite 6

6 Grundstückseigentümer Fremdkapitalgeber Eigenkapitalgeber Bauträgervertag - Gewährleistungsansprüche Zahlungen Planung Sonderwünsche Bauträger Planung ex ante: Käuferbaubeschreibung Objektsoll= Käuferbaubeschreibung Planung ex post: Leistungsbeschreibung GU Vergabe GU-Sonderwünsche Objekt= Grundstück + Gebäude NU-Sonderwünsche Planungs-, Betreuungsund Koordinierungspflichten des Bauträgers Bauvertrag Gewährleistung Generalunternehmer Vergabe NU Leistungsbeschreibung NU NU + Lieferanten Gewährleistung Lieferanten Nachunter -nehmer Seite 7

7 Bauherr Vergabe Bauunternehmen Objektsoll (Käuferbaubeschreibung) = + VOB/B, 2.5 geänderte Leistung und 2.6 zusätzliche Leistung + VOB/B, 2.6 zusätzliche Leistung Seite 8

8 Def.: Risiko Sicherheit d er Annahm en Risiko Chancenpotential Gefahrenpotential Seite 9

9 Bauträger Planun g ex ante Objektsoll= Käuferbaubeschreibung Planung ex post: Leistungsbeschreibung GU Gefahr: Planer arbeiten ohne Rücksicht auf Käuferbaubeschreibungen weiter n Stück Käuferbaubeschreibungen : Anzahl n Generalunternehmer: Anzahl 1 Nachunternehmer: Anzahl m Vergabe Generalunternehmer Vergabe NU Leistungsbeschreibung NU 1 Stück Funktionale Leistungsbeschreibung m Stück Leistungsverzeichnisse NU Chance: Priorisierung der Käuferbaubeschreibung in GU-Vertrag Lieferanten Nachunter -nehmer Objekt= Grundstück + Gebäude Seite 10

10 GU: Global-Pauschalvertrag (einschließlich Käuferbaubeschreibung) ex ante Bauvertrag ex post Funktionalitätsgrad 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Kaufverträge 1 bis n GU VVH 5 6 NU HOAI - Phasen Bauvertrag z.b. Detailpauschalvertrag Bauträgervertrag Bauträger Bauvertrag z.b. Globalpauschalvertrag KLT NU NU NU NU : Anzahl n Generalunternehmer: Anzahl 1 Nachunternehmer: Anzahl m Seite 11

11 Priorisierung in GU-Vertrag Käufer-/Mieterbaubeschreibungen vor Leistungsbeschreibung Beispiel: Die Rechte und Pflichten der Vertragspartner sind vorrangig in diesem Vertrag geregelt. Soweit der Vertrag keine speziellen Regelungen enthält, gelten in nachstehender Rang und Reihenfolge, wobei mehrere unter einer Gliederungsziffer genannte Anlagen gleichrangig gelten: 1. Die Baugenehmigungenfür. einschließlich Auflagen, Bedingungen und sonstiger Regelungen, Anlage 1, (hinsichtlich der Entwurfszeichnungen haben die Pläne gemäßplan liste (Anlage 6) jedoch Vorrang), ebenso Nachtragsgenehmigungen einschließlich Auflagen und Bedingungen, insbesondere die Baugenehmigung für vom Anlage 1a, die Baugenehmigung für vom Anlage 1b, die Tektur für vom Anlage 1c, der Baumbestandsplan vom Anlage 1d, das hydrologische Gutachten vom mit wasserrechtlicher Genehmigung vom Anlage 1e. Seite 12

12 2.das Verhandlungsprotokoll vom einschließlich Anlagen gemäß Anlage 2, 3.Käufer-/Mieterbaubeschreibungen für die Häuser gemäß Anlage 3, bestehend aus die Käuferbaubeschreibung für vom mit Änderungen und Ergänzungen vom Anlage 3a, die Käuferbaubeschreibung für vom mit Änderungen und Ergänzungen vom Anlage 3b, die Mieterbaubeschreibung für vom Anlage 3c. 4.DieAusschreibungsunterlagen gemäßanlage 4 insbesondere 5.die funktionale Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm für Kostengruppe 300 Anlage 4a 6.die Ausschreibungsunterlagenfür alle Leistungen der Kostengruppe 400 (in der Ausschreibungsunterlage genannte Mengen sind wegen der Pauschalierung des Preises irrelevant). Anlagen 4 b-f 7.die Ausschreibungsunterlagefür die Kostengruppe 500 vom und Ergänzung vom (in der Ausschreibungsunterlage genannte Mengen sind wegen der Pauschalierung des Preises irrelevant). Anlage 4 g Seite 13

13 Bauträger Planun g ex ante Objektsoll= Käuferbaubeschreibung Planung ex post: Leistungsbeschreibung ELT Gefahr: Planer arbeiten ohne Rücksicht auf Käuferbaubeschreibungen weiter n Stück Käuferbaubeschreibungen Vergabe m Stück Leistungsverzeichnisse ELT ELT Bauunternehmen nach Gewerken Chance: Planungsfortschritt in ELT-Bauverträge übernehmen Lieferanten Objekt= Grundstück + Gebäude : Anzahl n Unternehmer: Anzahl m Seite 14

14 ELT: EP- Vertrag / Detail- Pauschalvertrag (ausschließlich Käuferbaubeschreibung) Bauverträge 1 bis m ex ante ex post Funktionalitätsgrad 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Kaufverträge 1 bis n HOAI - Phasen Bauträger Bauträgervertrag Bauvertrag z.b. Detailpauschalvertrag ELT ELT ELT : Anzahl n Unternehmer: Anzahl m ELT Seite 15

15 Bauträgervertag: Abnahme - Gewährleistungsansprüche Bauträger Objektsoll= Käuferbaubeschreibung Objekt = Grundstück + Gebäude Sondereigentum 1 bis (1-n) Gemeinschaftseigentum Sondereigentum n (nicht verkauft) n Sondereigentum 1 Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum n Stück Fertigstellungs-/Abnahmetermine n Stück Käuferbaubeschreibungen Gefahr 1 Stück Fertigstellungs-/Abnahmetermin Gefahr n Stück fertiggestellte Objekte Seite 16

16 Bauträgervertag: Abnahme - Gewährleistungsansprüche Bauträger Objektsoll= Käuferbaubeschreibung Objekt= Grundstück + Gebäude Bauvertrag Gewährleistung Planung ex ante: Käuferbaubeschreibung Planung ex post: Leistungsbeschreibung GU Vergabe Generalunternehmer n Sondereigentum 1 Gemeinschaftseigentum Mängelansprüche Bauträger - Auftragnehmer Abnahme Auftragnehmerleistung Mängelansprüche - Bauträger Abnahme Bauträgerleistung Gefahr : Abnahmetermine Bauunternehmen: Abnahmetermine Abnahmerisiko Bauträger Seite 17

17 Zahlungen Rate x Bauträger Planung ex post: Leistungsbeschreibung GU Vergabe GU Fertigstellungsgrad Objekt= Grundstück + Gebäude MaBV-Rate x: Leistung erfüllt? Generalunternehmer Vergabe NU Leistungsbeschreibung NU Nachunter -nehmer Gefahr: MaBV-Raten zu ehrgeizig in Hinblick auf den Baufortschritt zusammengestellt Bauleistungsstand Anforderung MaBV-Rate Höhere Zinsbelastung des Bauträgers Chance: Ablaufplan Bauleistung und MaBV-Raten abstimmen Seite 18

18 Verzug , , , ,00 Bauträger: Vertrieb im Soll Bauunternehmen: Bauleistung in Verzug , , , , , ,00 EK (ohne Zinsen) FK (ohne Zinsen) Einnahmen Vertrieb Kosten Mittelbedarf (inkl. Zinsen) Seite 19

19 Sonderwünsche Projektorganisationsform Rahmenbedingungen für die Gewährung von Sonderwünschen (Kriterien) Vergabe an Kumulativleistungsträger Vergabe an Einzelleistungsträger Unternehmensstrategie, Geschäftsfelder Marktsituation, Konjunktur Steuerungsaufwand (Schnittstellenmanagement) Auswirkungen auf Teilprozesse Prüfung und Leistungserbringung Seite 20

20 ,00 Bauträger: Vertrieb , , , ,00 Möglichkeit, Sonderwünsche zu realisieren Bauunternehmen: Bauleistung , , , , ,00 EK (ohne Zinsen) FK (ohne Zinsen) Einnahmen Vertrieb Kosten Mittelbedarf (inkl. Zinsen) Seite 21

21 Sonderwünsche Art und Inhalt des Sonderwunsches Ausstattungsalternativen Zusätzliche/ geänderte Leistung des Bauträgers Eigenleistungen des s Individuelle Sonderwünsche Art, Inhalt und Umfang nicht planbar Eigener SW-Prozess Vertragsgestaltung Sonderwunschabwicklung Unselbstständiger SW-Vertrag Planbar, steuerbar durch Integration in Unternehmensprozesse Mischformen Selbstständiger SW-Vertrag Verantwortung für den gesamten SW-Prozess, Anpassung der Verträge Prüfung des SW Überwachungs-und Koordinationspflichten Seite 22

22 Planung Sonderwünsche Bauträger Seite 23

23 Planungs-, Betreuungsund Koordinieru ngspflichten des Bauträgers Sonderwünsche Sonderwünsche Planungs-, Betreuungsund Koordinierungspflichte n des Bauträgers Bauunternehmen Nachunternehmer Chance: Bauträger ist für die Leistungsprozesse nicht verantwortlich. Bauträger nicht unmittelbar für die fehlerhafte Ausführung des Sonderwunsches. Gefahr: Arbeiten an Sonderwünschen stören Arbeiten des Bauträgers am Sondereigentum und /oder die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums wird behindert und/ oder fertig gestelltes Gemeinschaftseigentum wird beschädigt Seite 24

24 Weimarer Baurechtstage Haftung und Haftungsvermeidung in der Leistungskette bei Bauträger und Werkunternehmer Leistungsketten bei Bauvorhaben Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Technische Universität München Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung Univ.-Prof. Dr.-Ing. Josef Zimmermann

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