Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Wohnungsgenossenschaften

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1 Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Wohnungsgenossenschaften Motive Typologien Qualitäten Dr. Tobias Behrens, STATTBAU HAMBURG GmbH

2 Genossenschaften und Verbände in der BRD -

3 Mehr genossenschaftliche Neugründungen seit 2009 Genossenschaften insgesamt 2013: 8007 Positiver Saldo bei Abmeldungen / Neugründungen Entwicklung in den verschiedenen Bereichen unterschiedlich. Beim GdW 2005 : 1968 Genossenschaften 2015 : 1837

4 Ausgangslage bei der Gründung von neuen Wohnungsgenossenschaften seit über 30 Jahren gründen sich überall in Deutschland junge Wohnungsbaugenossenschaften überwiegend in Großstädten und Metropolregionen vorhandenen Angebote auf dem Wohnungsmarkt sind auf die besonderen Bedürfnisse nicht zugeschnitten besondere Förderprogramme der Länder (z.b. in HH und SH) sprechen besondere Zielgruppen an Voraussetzungen: Gruppe Grundstück Geld Beratung

5 Weitere Anlässe Legalisierung von Hausbesetzungen Umsetzung besonderer Wohnformen, die am Markt nicht angeboten werden (Frauenwohnprojekte, Mehrgenerationen, lesbisch/schwule Wohnprojekte, etc.) Lösung von städtebaulichen Problemlagen

6 Motive und Ziele der GründerInnen dauerhafte gute Nachbarschaft d.h. geplant und selbstbestimmt nicht zufällig Mitbestimmung oder Mitwirkung bei der Planung der Häuser, der Wohnungen, der Standards Schaffung einer dauerhaften sicheren Wohnsituation, finanziell und sozial wollen integrativ wirken und in die Quartiere ausstrahlen Umsetzung von ökologischen Bauweisen und alternativen und gemeinschaftlichen Wohnformen

7 Beispiel Hamburg: Neue Wohnungsgenossenschaften 1985 bis 1998 Projektgenossenschaft Dachgenossenschaft Mietergenossenschaft Sonst. Genossenschaft (Atelier, soz. Träger) Neue (Wohnungs-) Genossenschaften in Hamburg ab 1985 Nr. Jahr Name WE Baugenossenschaft Groß-Borstel e.g., Bau- und Wohngenossenschaft Wolfgang-Borchert-Siedlung e.g Drachenbau St. Georg Wohngenossenschaft eg, Wohnungsbaugenossenschaft Schanze e.g., 340 (Dachgenossenschaft, 23 HG (Hausgemeinschaften)) Mietergenossenschaft Falkenried-Terrassen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Königskinder e.g., Genossenschaft der Fritz-Schumacher-Siedlung Langenhorn eg, Mietergenossenschaft Gartenstadt Farmsen eg, HausArbeit Wohnungsbaugenossenschaft eg, Ottenser Dreieck Wohnungsgenossenschaft e.g., (3 HG) Bau und Wohngenossenschaft Osterkirchenviertel eg, Wohnungsbaugenossenschaft Wendebecken e.g., Wohnungen (4 Hausgemeinschaften) Bau- und Wohngenossenschaft Brachvogel eg, (3 HG) Wohnwarft - Genossenschaft für autofreies Wohnen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Jung und Alt e.g., Lohmühle Wohngenossenschaft eg (Familie Semmeling), 16

8 Beispiel Hamburg: Neue Wohnungsgenossenschaften 1985 bis 1998 Projektgenossenschaft Dachgenossenschaft Mietergenossenschaft Sonst. Genossenschaft (Atelier, soz. Träger) Wohnungsbaugenossenschaft `Ecken und Kanten` e.g.(2 HG) Genossenschaft St. Pauli Hafenstraße e.g.,( 2 HG) Genossenschaft Alternativen am Elbufer e.g., Wohnreform eg Genossenschaft für gemeinschaftliches 60 Wohnen und Bauen, (3 Hausgemeinschaften) Wohnungsbaugenossenschaft Markthof e.g., Genossenschaft Greves Garten e.g. (2 HG) Friese eg (Künstlergenossenschaft - nur Ateliers) Stattschule eg Wohnungsgenossenschaft Schlüsselbund eg Genossenschaft Gängeviertel eg Gnadenkoppel eg Wohnwerte eg fux eg (Viktoria Kaserne nur Ateliers) Bunte Bande eg igr Genossenschaft für solidarisches Wohnen eg igr 0

9 Beispiel Schleswig Holstein: Wohnungsgenossenschaften seit 1985 Projektgenossenschaft Mietergenossenschaft Nr. Jahr Name WE Kieler Scholle, Siedlungsgenossenschaft eg, Kiel-Hasssee Wohnungsgenossenschaft Esbjergweg eg, Kiel-Mettenhof Maro Temm. Wohnungsgenossenschaft der Sinti eg, Kiel-Gaarden (in Bau) Wohnungsgenossenschaft Dampfziegelei eg / Kiel Hintern Höfen eg / Schlutup -Kiel Steinbeker Hof eg/steinbek + Kiel Föhreinander eg / Wyk auf Föhr Torfwiesen-Au eg / Heikendorf- Kiel Königsmoor eg / Mönkeberg Kiel Wohngenossenschaft Kirchsee eg / Preetz Alte Meierei eg i.gr. / Ratzeburg Lübsche Höfe eg i. Gr. / Lübeck Ecko domo (Eckernförde) Wohnungsgenossenschaft Quick Borns eg / Quickborn Otto Henning Hus eg Laboe Stadthus Preetz eg Haus an den Auen eg, Bad Bramstedt Stecknitz-Hus eg, Lübeck Krummsee Ivens Park eg, Kiel 17

10 Beispiel Schleswig Holstein: Wohnungsgenossenschaften seit 1985 Projektgenossenschaft Mietergenossenschaft Kooperationsprojekte GKB eg Pinneberg mit Wohngruppe in Wedel + Horst Die neue GeWoGe eg, Pinneberg Lübecker Bauverein eg 42 in Planung 1 Üüs aran eg, Amrum 32 2 Krummbogen eg, Kiel 19 3 Alte Gärtnerei eg, Itzehoe 36 4 Frederickshof eg, Norderstedt 30 5 Rendsburger Höfe eg, Rendsburg 13

11 Projektgenossenschaft Vorteile Eine Gruppe, eine Haus eine Genossenschaft Kein Interesse an Wachstum und weiteren Projekten Hohe Identifikation, Identität zwischen Vermieter und Mieter Bei gutem Wirtschaften und viel Selbsthilfe können Vorteile umgesetzt werden ( z.b. Mietsenkungen) Nachteile Hoher Eigengeldeinsatz zur Gründung nötig Close shop Image potenzielle Gefahr der Umwandlung in Eigentum (hist. Beispiele : viele Siedlungsgenossenschaften der Nachkriegszeit)

12 Projektgenossenschaft: Drachenbau St. Georg eg Schmilinskystraße / Koppel Gründung Mietwohnungen 4 Gebäude Altbau-Sanierung mit baulicher Selbsthilfe Neubau mit WK- Förderung Architekt Joachim Reinig

13 Dachgenossenschaft Vorteile Gründungsaufwand geringer, da nur beim ersten Projekt nötig Professionalisierung möglich Synergieeffekte auf allen Ebenen möglich (Verwaltung, Prüfungsaufwand, Gebäudeinstandhaltung, etc.) Nachteile Hoher Eigengeldeinsatz nötig potenzielle Gefahr: Professionalisierung kann Rückgang von Verantwortung erzeugen (weitgehende Selbstverwaltung durch Gesamtnutzungsverträge zwischen Hausgemeinschaft und Genossenschaft weiterhin möglich)

14 Schanze eg (Dachgenossenschaft) Baugemeinschaft Open House Schipperort Mit Selbstverwaltungsvertrag Gebäude barrierefrei, 31 Wohnungen, davon 3 Wohnungen rollstuhlgerecht Passivhaus Fertigstellung 2011 Kooperation IBA weitere Bebauung: Eigentumswohnungen (STEG) weitere Mietwohnungen (Schanze eg)

15 Mietergenossenschaft Vorteile Genossenschaft besitzt keine Eigentum an den Gebäuden, sondern übernimmt nur die Verwaltung, muss damit auch nicht den Ankauf finanzieren Mit wenig Eigenkapital viel Selbstverwaltung möglich Eher seltenes Modell (z.b. in HH bei Übernahme einzelner Neue Heimat Beständen umgesetzt) Nachteile Dauerhafte Abhängigkeit vom Eigentümer Bei Bestandsübernahmen: Altmieter müssen von der Genossenschaftsidee überzeugt werden

16 Beispiel: Mietergenossenschaft Die Mietergenossenschaft Falkenriedterrassen übernimmt Wohnungen der Neuen Heimat. Nach 6 Jahren Einsatz gegen die Umwandlung in Einzeleigentum übernimmt 1991 die Mieterinitiative Gartenstadt Farmsen Wohnungen ebenfalls aus dem Neue Heimat Besitz.

17 Weiteres Modell: Kooperation zwischen Wohnprojekt und traditioneller Wohnungsgenossenschaft Vorteile Geringer Eigengeldeinsatz nötig Professionelle Strukturen können genutzt werden Nachteile Umfang der Mitbestimmung muss im einzelnen ausgehandelt werden (Kooperationsvertrag) In der Genossenschaft: Bevorzugung der neuen Mitglieder kann Konflikte mit den alten Mitgliedern erzeugen (werden sofort mit Wohnraum versorgt)

18 Traditionsgenossenschaften öffnen sich Baugemeinschaften Zwei große Traditionsgenossenschaften öffneten sich bereits in den 90er Jahren dem Bauen für Wohnprojekte. Ab 2002 folgten mehrere Genossenschaften aus Überzeugung und um städtische Grundstücke zu erhalten. Genossenschaftswohnungen in Eilbek 1902 eg und am Michel BVE

19 Beispiel HH: Verteilung der Wohnprojekte nach Typologie Die Hälfte der Baugemeinschaftsgrundstücke soll möglichst an kleinere Genossenschaften vergeben werden (Koalitionsvertrag 2015)

20 Beteiligte Akteure und deren Aufgaben und Rollen Freie und Hansestadt Hamburg Baubehörde Finanzbehörde Sozialbehörde Architekten und andere Planer IFB/ ehem WK KORB Baubetreuer trad. Genossenschaften und andere Projekt 1 Projekt 22 Projekt 37 P 99 Verwaltung

21 Qualitäten neuer Wohnungsbaugenossenschaften Daseinsvorsorge durch gemeinwirtschaftliches Handeln im Gegensatz zu spekulativen Handeln im Wohnungssektor bieten sich als Partner der städtischen Wohnungs- und oder Stadtentwicklungspolitik an (Integration, Inklusion) Übernahme von Verantwortung bieten Möglichkeiten, die weichen Faktoren des Wohnens zur Entfaltung kommen zu lassen (Nachbarschaftshilfen, gemeinsame Kinderbetreuung, Einkaufsdienste, Geräte- oder Maschinenpools, Mobilitätskonzepte, kulturelle Aktivitäten in Gemeinschaftsräumen, etc.)

22 Förderung von Genossenschaften / Bund 2012, Internationales Jahr der Genossenschaften: So kann man sagen, dass die Genossenschaftsidee einen Rahmen für eine selbstbestimmte und vollwertige Mitwirkung der Bürgerinnen und Bürger schafft, und zwar bei der Gestaltung sowohl des persönlichen Lebensumfelds als auch der Zukunft unserer Gesellschaft insgesamt. Das ist etwas ganz, ganz Wichtiges (Kanzlerin Merkel in ihrem Grußwort zum Jahr der Genossenschaften)

23 Förderung von Genossenschaften / Länder Immerhin gibt es in einzelnen Bundesländern besondere Wohnungsbauförderprogramme für Genossenschaften, z.t. auch für kleine Genossenschaften. Und es gibt auch bei der Grundstücksvergabe von einigen Kommunen oder Städten bestimmten Kontingente, die für genossenschaftliche Wohnprojekte reserviert sind. Als Ergänzung der Landesförderprogramme kann auch das KfW Darlehensprogramm zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen eingesetzt werden.

24 Förderung von Genossenschaften / Bund Aber seit der Reform des Genossenschaftsgesetz 2006, die gerade für kleine Genossenschaften Erleichterungen und Vereinfachungen gebracht hat, keine Aktivitäten der Regierung, dieses gesellschaftliche Zukunftsthema voranzubringen. Kooperativgesellschaft haftungsbeschränkt hätte weitere Erleichterungen (keine Pflichtprüfung und Pflichtmitgliedschaft in PV) gebracht, allerdings haben sich CDU und SPD nicht einigen können. Nun evtl. Änderungen im Vereinsrecht, um geeignete Rechtsform für bürgerschaftliches Engagement zu schaffen.

25 Zukunftsthemen für junge Genossenschaften Selbstverwaltung und Professionalisierung (Wohnungsverwaltung durch P 99 oder Cohaus, bundesweiter Austausch, z.b. in der AG junge Genossenschaften im wohnbund e.v., Fortbildungsangebote des GdW) Nachwuchs für ehrenamtliche Strukturen nach der Gründergeneration hohe Eigengeldanforderungen bei neuen Projekten sind immer noch das größte Hemmnis für Neugründungen neue Kooperationsgesellschaft (haftungsbeschränkt) könnte als Rechtsform für viele neue Aktivitäten aus dem Bereich der Postwachstumsökonomie eingesetzt werden auch in Verbindung mit Wohnprojekten und ggf. nach erfolgreicher Praxis in dein eg umgewandelt zu werden Tagung: Dachgenossenschaften Instrument für Wohn- und Quartiersprojekte

26 Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit! Dr. Tobias Behrens STATTBAU HAMBURG Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Sternstraße Hamburg Tel 040 / post@stattbau-hamburg.de