Ermittlung sanierungsbebedingter. Wissen Kernbereich. Allgemeine Informationen für die Grundstückseigentümer

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1 Ermittlung sanierungsbebedingter Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet Wissen Kernbereich Allgemeine Informationen für die Grundstückseigentümer am 03. Juli 2014

2 Gliederung Der Gutachterausschuss, wer sind wir? Das Sanierungsgebiet (Abgrenzung, Maßnahmen usw.) Allgemeines, gesetzliche Grundlagen Bewertungsverfahren Bewertung im Sanierungsgebiet Kernbereich Wissen Folie 2

3 Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich Folie 5

4 Rahmendaten zum Sanierungsverfahren Auftragserteilung für die vorbereitenden Untersuchungen durch Stadtratsbeschluss (an Institut Imlau): Satzungsbeschluss: Bekanntmachung der Satzung in der RZ: Ausbaumaßnahmen: Aufhebung der Satzung durch Bekanntmachung: Folie 6

5 Rahmendaten zum Sanierungsverfahren Wertermittlungsstichtag: Anfangswert Wertermittlungsstichtag: Endwert Sitzung des Gutachter ausschusses Ausfertigung des Gutachtens: Folie 7

6 Maßnahmen im Sanierungsgebiet Im Regelfall steigern die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen den Bodenwert der im Saniergungsgebiet liegenden Grundstücke. Zur Finanzierung der Sanierung hat der Eigentümer an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Folie 8

7 Durchgeführte Maßnahmen im Sanierungsgebiet Abriss von Gebäuden Umgestaltung des zentralen Bereiches der Innenstadt als Fußgängerzone und verkehrsberuhigte Zone Neugestaltung des Marktplatzes (u.a. Bau einer Brunnenanlage) Ausbau der Mittelstraße, Markstraße, Maarstraße, Auf dem Platz und Hintergasse Neubebauung im Bereich Auf dem Platz verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau von Parkplätzen an der Maarstraße Folie 9

8 Durchgeführte Maßnahmen im Sanierungsgebiet Bau von Parkplätzen an der Hintergasse/Bahnhofstraße verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau der Fußgängerpassage Im Buschkamp Marktstraße Bau der Fußgängerpassage Hintergasse/Maarstraße Bau der Fußgängerpassage Rathausstraße/ Maarstraße Bau des Parkdecks Folie 10

9 Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 11

10 Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 12

11 Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 13

12 Auszug aus dem BauGB 154 Abs. 2 BauGB Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgestellten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Folie 14

13 Auszug aus dem BauGB Im Regelfall steigern die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen den Bodenwert der im Saniergungsgebiet liegenden Grundstücke. Zur Finanzierung der Sanierung hat der Eigentümer an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Vorteile (nur Mehrwert am Grundstück), die durch die Sanierungsmaßnahmen bewirkt werden, sollen den Eigentümern nicht ohne Gegenleistung zukommen. Folie 15

14 Schema der sanierungsbedingten Wertermittlung Bodenwert Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet Endwert Ausgleichsbetrag ggf. anzurechnende Beiträge Allgemeine Bodenwertentwicklung (Nichtsanierungsgebiete) Anfangswert Beginn der Sanierung Ende der Sanierung Zeit Folie 16

15 Wertermittungsverfahren Bodenrichtwertverfahren (Anfangswert) und Vergleichskaufpreise Komponentenverfahren (Endwert) Modell Niedersachsen (Endwert) Folie 18

16 Wertermittungsverfahren (Anfangswert) Bodenrichtwertverfahren Aus dem Bodenrichtwert (Bodenrichtwertzone) wird mit Hilfe von Faktoren der Bodenwert der Zone ermittelt; Faktoren für - Maß der baulichen Nutzung (GFZ), - Größe, - Lage Gewichtung mit Vergleichkaufpreisen Anfangswert der Zone Folie 19

17 Wertermittungsverfahren (Endwert) Komponentenverfahren Lagevorteil (allgemeiner + blockbezogener Sanierungsvorteil) Aufzonungsvorteil bzgl. GFZ Vorteil durch neue, erweiterte, verbesserte Erschließungsanlagen (Vorteil durch ersparte Ausbaukosten Wert am Stichtag!) (absolut oder in % vom Anfangswert) Endwert 1 der Zone Folie 20

18 Wertermittungsverfahren (Endwert) Niedersachsenmodell In Niedersachsen entwickelt, aus 700 Datensätzen, u.a. aus RLP ( auch in RLP anwendbar, gerichtlich anerkannt) Eingliederung von Missständen / Maßnahmen in Matrix mit je 4 Kategorien Bebauung, Nutzung, Infrastruktur, Umfeld sachverständige Umsetzung bzw. Anwendung in jeweiligem Verfahren ist erforderlich Punktesumme als Steigerung in % vom Anfangswert Endwert 2 der Zone Folie 21

19 Das Modell Niedersachsen Folie 22

20 Das Modell Niedersachsen Folie 23

21 Bodenrichtwerte zum Folie 24

22 Aufteilung in Bewertungszonen Folie 25

23 Sonderfälle - Ecklösungen Folie 26

24 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT Folie 27