Stark steigende Immobilienpreise - aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spektulationsblase.
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- Dieter Holtzer
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1 DIW Berlin Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung Stark steigende Immobilienpreise - aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spektulationsblase. Dirk Ulbricht Berlin,
2 Übersicht 1. Zusammenfassung 2. Ausgangssituation 3. Gesamtdeutsche Rahmendaten 4. Empirische Analyse 5. Fazit 2
3 1 Zusammenfassung 3
4 1 Zusammenfassung Die Immobilienpreise in mehr als 100 Städten wurden nach Anzeichen spekulativer Preisblasen untersucht. Für den Gesamtmarkt gibt es eine Entwarnung. In 40 Städten, darunter München, Köln, Hamburg und viele Universitätsstädte, sind jedoch Preisblasen auf Teilmärkten wahrscheinlich. 4
5 2 Die Ausgangssituation 5
6 Quelle: CCJ: County Court Judgements (Zwangsvollstreckung)
7 2 Folgen der Immobilienkrise für die Weltwirtschaft Quelle: International Economics: Theory, Application and Policy Charles van Marrewijk 7
8 2 Steigende Nachfrage für Wohnraum In einigen Großstädten vermehrter Zuzug aus dem In- und Ausland. Ausländische Investoren drängen aufgrund der globalen Unsicherheiten auf den sicheren deutschen Immobilienmarkt. Das niedrige Zinsniveau sorgt für ein günstiges Finanzierungsumfeld. 8
9 2 Stark gestiegene Immobilienpreise in Deutschland Spekulationsblase? Reale Immobilienpreise, Index 2010= USA Deutschland Spanien Großbritannien Quelle: Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) 9
10 3 Gesamtdeutsche Rahmendaten 10
11 3 Erschwinglichkeit von Immobilien in Deutschland Preis-Einkommensverhältnis, Index 2010= USA Deutschland Spanien Großbrittanien Quelle: Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) 11
12 3 Mieten ebenfalls angezogen Preis-Miet-Verhältnis, 2010= USA Deutschland Spain Großbrittanien Quelle: Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) 12
13 3 Die Kreditvergabe für den privaten Wohnungsbau bleibt stabil Wohnungsbaukredite Wohnungsbaukredite private Haushalte zum BIP (%) Q1 2004Q2 2005Q Q1 2009Q2 2010Q3 2011Q4 2013Q Anteil der Wohnungsbaukredite mit Zinsbildung über 5 Jahre (%) Wohnungsbaukredite (Mrd., rechte Skala) Quelle: Bundesbank 13
14 3 Niedrige Eigentümerquote: deutscher Markt weniger anfällig für Spekulation Wohneigentumsquote in Europa, in Prozent , Schweiz Deutschland Österreich Frankreich Dänemark Großbritanien Niederlande Schweden EU-28 Luxemburg Belgien Zypern Finnland Italien Portugal Griechenland Slovenien Island Spanien Tschechien Lettland Malta Estland Polen Norwegen Bulgarien Kroatien Slovakei Ungarn Litauen Rumänien Quelle: Eurostat 14
15 4 Empirische Analyse 15
16 4 Wenige existierende Studien sind sich uneins Zwei Ansätze, zwei Herausforderungen Was ist der faire Preis? Schätzung des Gleichgewichtspreises mittels erklärender Variablen. Regional nicht genügend aktuelle Daten für angemessen lange Zeiträume (die nicht durch die Eurokrise verzerrt werden) vorhanden. Wie schnell dürfen Preise wachsen? Vollkommenes Ausblenden fundamentaler Erklärungsfaktoren, jedoch relativ gute Datenlage. 16
17 4 Unsere Analyse Unser Vorgehen Enorm ansteigende Preise sind nur ein erster Hinweis auf Spekulation (signifikante, explosive Dynamik). Werden die Mieten allerdings durch entsprechende Mietentwicklungen gestützt, geben wir Entwarnung. Falls nicht, besteht höchstwahrscheinlich eine Blase. 17
18 4 Unsere Analyse Daten 4 Explosive Preisentwicklungen Quelle: Bulwiengesa AG. Regionen: 127 deutsche Städte. Zeitraum: 1996 bis 2013 (nach der Wiedervereinigungsblase). Frequenz: jährliche Daten. 19 Stark steigende Immobilienpreise - aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase Dirk Ulbricht, Marktsegmente: Bestands- und Neubauwohnungen. 18
19 5 Fazit Starke Preisanstiege nicht zu übersehen. Anzeichen für spekulative Blasen allerdings schwach. Vor allem A&B Märkte weisen gute Fundamentaldaten und Liquidität auf. Bei einigen C&D Märkte sehr wahrscheinlich Spekulation (keine Nachfrageanstiege, geringe Attraktivität für ausländische Investoren) 22
20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. DIW Berlin Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.v. Mohrenstraße 58, Berlin Redaktion Dirk Ulbricht
Entwicklung der Beschäftigung im EU-Vergleich
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