Begründung. zum Bebauungsplan "Lippkamp" der Stadt Warstein, Ortschaft Sichtigvor

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1 Stadt Warstein Warstein, den Der Stadtdirektor Fachdienst Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan "Lippkamp" der Stadt Warstein, Ortschaft Sichtigvor 1. Planentwicklung Am hat der Rat der damaligen Gemeinde Sichtigvor beschlossen, für ein ca. 9 ha großes Gelände nördlich der B 516 einen Bebauungsplan aufzustellen. Im Planbereich sollte die bereits errichtete Grundschule als "Gemeinbedarfsfläche" dargestellt werden. Eine weitere Gemeinbedarfsfläche sollte für den geplanten Kindergarten sowie für ein Gemeindezentrum ausgewiesen werden. Im übrigen Plangebiet waren Wohngebäude sowohl in ein- als auch in zweigeschossiger Bauweise vorgesehen. Als Plangebietsausweisung war ein "Allgemeines Wohngebiet" (WA) festgesetzt. Der Plan wurde am rechtskräftig. Ein zum Zwecke der Bodenordnung angeordnetes Umlegungsverfahren konnte im Jahre 1976 abgeschlossen werden. Im Rahmen dieser Umlegung wurde durch Grenzbegradigung das Plangebiet im nördlichen Bereich vergrößert. Das Gemeindezentrum wurde zwischenzeitlich außerhalb des Plangebiets errichtet, sodass auf die Darstellung der Gemeinbedarfsfläche im Bebauungsplan verzichtet werden konnte. Zur Anpassung des Bebauungsplans an die geänderten Ziele wurde am vom Rat der Stadt Warstein der Beschluss über die Neuaufstellung gefasst. Die vorgezogene Bürgerbeteiligung gem. 3 (1) BauGB hat am in Form einer Bürgerversammlung stattgefunden. Danach wurde die Planung zunächst zurückgestellt. Aufgrund der Bedarfssituation wurde das Verfahren Anfang 1990 wieder aufgenommen. In der Zeit vom bis wurde die Beteiligung gem. 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Aufgrund weiterer Umplanungen - bedingt durch den Bau einer neuen Turnhalle - und Änderungen der Gestaltungsvorschriften - z.b. Drempelhöhe - wurde am der Neuaufstellungsbeschluss erneut gefasst. In der Zeit vom bis zum wurde die öffentliche Auslegung gem. 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Bedingt durch weitergehende Planänderungen wurde der Plan erneut in der Zeit vom bis öffentlich ausgelegt. Ausgelöst durch die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sowie durch die Planung der Stadt Warstein zum Endausbau der Erschließungsstraßen im Baugebiet "Lippkamp" erfolgte eine nochmalige Überarbeitung der Planung, welche jetzt als Entwurf vorliegt. 2. Bebauung Auf der Grundlage des seit 1973 rechtskräftigen Bebauungsplanes wurde das Plangebiet als "Allgemeines Wohngebiet" (WA) entwickelt und ist heute bereits zum Großteil bebaut. Da in der Ortschaft Sichtigvor seit den 70er Jahren kein weiteres Baugebiet erschlossen werden konnte und die Nachfrage nach verfügbaren Baugrundstücken entlang der Möhneschiene ungebrochen ist, wird für die Neuaufstellung des Bebauungsplans ein dringender Wohnbedarf geltend gemacht. (1)

2 - 2 - Gem. 4 Abs. 1 u. 2 BauNVO dient das festgesetzte WA-Gebiet vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind: 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Diese Nutzungen entsprechen dem derzeitigen Charakter des Plangebietes. Ausnahmen gem. 4 Abs. 3 BauNVO werden nicht zugelassen, um die bislang gewachsene städtebauliche Ordnung nicht zu beeinträchtigen. Als Bebauung sind überwiegend eingeschossige Wohnhäuser vorgesehen. Für Grundstücke in besonders ausgeprägter Hanglage wurde eine zweigeschossige Bauweise festgesetzt, um die Ausnutzbarkeit der Sockelgeschosse als zweites Vollgeschoss sicherzustellen. Zulässig sind hier nur Einzel- und Doppelhäuser. Die maximal überbaubare Grundstücksfläche (GRZ) ist im WA-Gebiet mit 0,4, die maximale Geschossfläche (GFZ) ist bei eingeschossiger Bauweise mit 0,5 und bei zweigeschossiger Bauweise mit 0,8 festgesetzt. Die Grundflächenzahl der Gemeinbedarfsflächen wurde gegenüber der ursprünglichen Planung von 0,4 auf ein planungsrechtlich realistisches Maß von maximal 0,3 reduziert. Die Hauptfirstrichtung ist aus Gründen der städtebaulicher Ordnung weitgehend parallel zum Geländeverlauf vorgeschrieben. Am Nordwestrand des Plangebiets, im Übergangsbereich zur freien Landschaft, waren bislang als Dachform nur Flachdächer zulässig. Aufgrund der hohen Schadensanfälligkeit der Dachkonstruktion sowie der Möglichkeit zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Dachgeschoss wurde die Gestaltungsvorschrift zur Dachform im gesamten Plangebiet einheitlich gefasst. Zukünftig sollen auch in diesem Bereich Satteldächer zulässig sein. In direkter Nachbarschaft zum denkmalgeschützten Kloster Mülheim (im Bereich südlich der Straße "Im Hopfengarten/Liebkamp" und östlich der Straße "Ordensritterweg") wird die Dacheindeckung auf den Farbton "schieferfarben" beschränkt. Für die übrigen Bereiche sind rote oder schieferfarbene Dacheindeckungen zulässig. Im westlichen Planbereich sind die Grundschule mit angegliederter Turnhalle sowie der Kindergarten bereits vorhanden. Die planungsrechtlichen Festsetzungen stellen hier auf den Bestand ab. An das Schulgelände schließt sich nördlich die geplante Friedhofserweiterung an. Eine Teilfläche war bislang im Bebauungsplan "Lippkamp" als öffentliche Grünfläche dargestellt. Um Überschneidungen mit dem Plangebiet des "Friedhof Sichtigvor" zu vermeiden, wird diese Fläche aus dem "Lippkamp" herausgenommen. Nördlich des Kindergartens, auf der ehemals für ein Gemeindezentrum vorgehaltenen "Fläche für den Gemeinbedarf", ist zwischenzeitlich ein Spielplatz angelegt worden. Diese Spielfläche ist zur Zeit dem Kindergarten vorbehalten, soll aber aufgrund mangelnder anderweitiger Spielflächen im Baugebiet für Kinder der Altersklasse bis 6 Jahre geöffnet werden. Dem Kindergarten sind im Bereich des Spielplatzes 11 Stellplätze zugeordnet, die dem Personal sowie den Besuchern dienen sollen. (2)

3 Erschließung Das Gelände wird verkehrsmäßig von der K 27 über den vorhandenen "Ordensritterweg" sowie über die Straße "Im Hopfengarten" erschlossen. Der "Ordensritterweg" wurde verlängert und führt in einer Schleife durch den nördlichen Planbereich. Ein Teilstück dieser Straße erhielt die Bezeichnung "Liebkamp". Die innere Erschließung erfolgt über befahrbare Wohnwege mit ausreichend bemessenen Wendeplätzen für Versorgungsfahrzeuge, lediglich im Nordosten des Plangebietes wurde zur Erschließung von 3 Baugrundstücken ein nur für Anlieger befahrbarer Wohnweg gebaut. Für die Entsorgung von Abfall müssen die Bewohner (auch die Bewohner an der Straße zum Storksfeld) ihre Mülltonnen zur Erschließungsstraße bringen. Hier ist an geeigneter Stelle ein Mülltonnenstandplatz vorgesehen. Fußwege verbinden die Stichstraßen mit dem übrigen Straßennetz innerhalb des Baugebietes. Die Straßen sind im ursprünglichen Bebauungsplan als Fahrbahn mit beidseitigem Gehweg dargestellt. Da der Endausbau der Straßen - nach Abstimmung mit den Anliegern - verkehrsberuhigt erfolgen soll, wird auf die bisherige Darstellung der Funktionstrennung von Gehen und Fahren verzichtet. Das Straßen- und Gehwegsystem ist bereits komplett nach Maßgabe des rechtskräftigen Bebauungsplans als Baustraße erstellt. Mit dem Endausbau soll in 1996 begonnen werden. 4. Natur- und Landschaftsschutz Gegenüber der bisherigen Plandarstellung des rechtskräftigen Bebauungsplans werden keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild vorbereitet. Bedingt durch die Verkleinerung der Gemeinbedarfsfläche, durch die Reduzierung der GRZ von 0,4 auf 0,3 für die Gemeinbedarfsfläche (weniger Versiegelung möglich) sowie durch den Verzicht auf eine durchgehend versiegelte Verkehrsfläche (Anlegen von Pflanzbeeten und Pflanzen von hochstämmigen Laubbäumen) fällt der maximal mögliche Eingriff durch die Planänderung um einiges geringer aus. Die Darstellung im rechtskräftigen Bebauungsplan als "öffentliche Grünfläche" für ein mit Buschwerk und jungen Bäumen bestandenes Grundstück im nördlichen Planbereich wurde konkret in "Fläche für Wald" geändert. Die üblicherweise vom Staatlichen Forstamt geforderten Waldabstände können aufgrund der Bestandssituation der umgebenden Bebauung nicht eingehalten werden. Östlich des Ordensritterweges wird zur Erhaltung des vorhandenen Magerrasens auf die bisher geplante Bepflanzung des Böschungsbereiches verzichtet, die "schematische Bepflanzungsdarstellung" entfällt. 5. Ver- und Entsorgung Sämtliche Ver- und Entsorgungsanlagen wurden bereits auf Grundlage des bestehenden rechtskräftigen Bebauungsplans erstellt. Die Wasser- und Energieversorgung (Elektrizität und Gas) wird durch die Stadtwerke Warstein und durch die VEW sichergestellt. Die Entwässerung erfolgt auf der Grundlage des ZEE im Trennsystem. Die Abwässer werden der Kläranlage Völlinghausen zugeführt. Durch Versickerungsgutachten für den westlich anschließenden Bebauungsplan "Schützenkamp" und den östlich gelegenen Bebauungsplan "Peterbache" wurde nachgewiesen, dass die geologischen Verhältnisse in diesem Hangbereich der Möhne eine Versickerung des Oberflächenwassers nicht zulassen. Das anfallende Niederschlagswasser wird durch das vorhandene Trennsystem der Möhne zugeleitet. 6. Durchführung des Bebauungsplanes Bereits 1976 wurde für das Plangebiet ein Umlegungsverfahren abgeschlossen. Der neue Bebauungsplan greift das planerische Konzept des Bebauungsplanes aus dem Jahre 1973 auf, so dass bodenordnerische Maßnahmen nicht mehr erforderlich sind. (3)

4 Denkmalschutz und Denkmalpflege Nach derzeitigem Kenntnisstand werden im Bebauungsplangebiet keine denkmalpflegerischen Belange berührt. 8. Kosten Herstellung der Erschließungsanlagen ,00 DM zzgl. Ingenieurleistungen für Vermessung, Tiefbau, Stadtplanung und Verwaltungsleistungen ,00 DM abzgl. bereits erstellte Anlagen ,00 DM Aufzuwendender Betrag = ,00 DM (Kreggenwinkel) Stadtplaner Anlage Flächenbilanzierung FD 61 Warstein, Berechnung zum Eingriff in den Naturhaushalt für den Bebauungsplan "Lippkamp" der Stadt Warstein in der Ortschaft Sichtigvor (4)

5 - 5 - Rechtskräftiger Bebauungsplan / Bestand Biotoptyp Fläche Wertstufe Biotop- ( m²) wertigkeit max. versiegelte Fläche (Nr. 87) (60 % der Baugrundstücke) Hausgärten (Nr. 62.1) (40 % der Baugrundstücke) , Gemeinbedarfsfläche, (60 % der Baugrundstücke) Gestaltete Freiflächen innerhalb der Gemeinbedarfsflächen (40 % der Baugrundstücke) , öffentliche Grünfläche, Parkanlage (Nr. 65.1) naturnah gestaltet , Ackerland, intensiv bewirtschaftet (Nr. 59) 400 0,3 120 versiegelte Verkehrsfläche ohne Baumpflanzungen Summen (5)

6 - 6 - Bebauungsplan-Neuaufstellung / Planung Biotoptyp Fläche Wertstufe Biotop- ( m²) wertigkeit max. versiegelte Fläche (Nr. 87) (60 % der Baugrundstücke) Hausgärten (Nr. 62.1) (40 % der Baugrundstücke) , Gemeinbedarfsfläche, (45 % der Baugrundstücke) Gestaltete Freiflächen innerhalb der Gemeinbedarfsflächen (55 % der Baugrundstücke) , öffentliche Grünfläche, Parkanlage (Nr. 65.1) naturnah gestaltet , Fläche für Wald naturnah belassen , versiegelte Verkehrsfläche mit Grünbeeten und Baumpflanzungen pauschal 500 Summen Bilanzierung Biotopwertigkeit (rechtskräftiger Bebauungsplan) Biotopwertigkeit (Bebauungsplan-Neuaufstellung ) Differenz ====== Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplans "Lippkamp" wird die ökologische Wertigkeit des Plangebiets verbessert. Dies geschieht in erster Linie durch die folgenden Maßnahmen: - Ausbau der Verkehrsfläche entsprechend heutigen Erkenntnissen mit hohem Anteil an Grünbeeten und Baumpflanzungen, dies dient auch der Steigerung der Wohnqualität, - Reduzierung der planungsrechtlich maximal möglichen versiegelten Fläche im Bereich der "Flächen für Gemeinbedarf". (6)