A M T S L E I T E R S E M I N A R

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1 M T S L E I T E R S E M I N R Thema: Sparpaket 2012 Was ändert sich in der Gemeindebesteuerung? DE Einleitung Das Sparpaket (1. Stabilitätsgesetz 2012) enthält eine Vielzahl steuerrechtlicher Änderungen, die zu neuen Rahmenbedingungen in der Gemeindebesteuerung führen. Die gravierendsten Einschnitte erfolgten dabei im Bereich der Umsatzsteuer und der Körperschaftsteuer. Nachfolgend werden die am mtsleiterseminar dargestellten Eckpunkte des Sparpakets und die uswirkungen auf Gemeinden kurz zusammengefasst. 2. Umsatzsteuer Im Umsatzsteuergesetz wurden durch den Gesetzgeber zwei Maßnahmen gesetzt, die den Vorsteuerabzug bei Gebäudeinvestitionen tangieren: a) Einschränkung der Optionsmöglichkeit bei Gebäudevermietungen gemäß 6 bs 2 UStG www. leitnerleitner. com beograd bratislava bucurești budapest linz ljubljana praha salzburg sarajevo wien zagreb Nach der bisherigen Rechtslage konnte der Vermieter bei Vorliegen eines umsatzsteuerlich anerkannten Mietverhältnisses insbesondere bei Verrechnung eines ausreichend hohen Miet- oder Pachtzinses ohne weitere Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren und die Vorsteuerabzugsberechtigung erlangen. Es genügte die entsprechende Behandlung des Miet- oder Pachtzinses als umsatzsteuerpflichtig in der monatlichen UV bzw in der Umsatzsteuerjahreserklärung. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bzw Gebäuden ist nach dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 künftig nur mehr dann möglich, wenn der Mieter oder Pächter im Hinblick auf das angemietete Grundstück/ Gebäude oder den angemieteten Grundstücksteil nahezu ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Künftig ist somit die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters Voraussetzung dafür, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bzw Gebäuden als umsatzsteuerpflichtig behandelt werden kann und der Vermieter zum Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit dem Mietgegenstand berechtigt wird. LeitnerLeitner GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Ottensheimer Straße Linz m Heumarkt Wien Hellbrunner Straße Salzburg Siegfried Oberleitner T F Siegfried.Oberleitner@leitnerleitner.co m 01/OLS/06_29_Follow_up Sitz Linz FN b Landesgericht Linz DVR TU In Kooperation mit 1/5

2 In der Praxis bedeutet dies, dass bei Vermietungen durch Gemeinden an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter (zb an den Sportverein) sowie bei Vermietungen im Rahmen des KG-Modells (bspw von Schulgebäuden) ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Keine Änderung tritt im Rahmen der Vermietung zu Wohnzwecken ein. Diese ist weiterhin umsatzsteuerpflichtig zum ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %. Die Neuregelung durch das 1. Stabilitätsgesetz erfordert somit eine bklärung, ob die Vermietung eines Grundstückes bzw Gebäudes umsatzsteuerpflichtig behandelt werden kann und somit ein Vorsteuerabzug zulässig ist. Durch den Vermieter (Gemeinde) ist nachzuweisen, dass der Mieter oder Pächter das Grundstück zur usführung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze verwendet. Es ist zu empfehlen, eine schriftliche Erklärung des Mieters oder Pächters einzuholen bzw eine entsprechende Klausel in den Miet- oder Pachtvertrag aufzunehmen. usnahmen von der Neuregelung bestehen für Gebäude, mit deren Errichtung vor dem 1. September 2012 begonnen wurde sowie für Miet- und Pachtverhältnisse, die ebenfalls vor dem 1. September begonnen haben. In bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse wird somit nicht eingegriffen. Tritt ein Mieterwechsel ein, kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht nur dann ausgeübt werden, wenn entweder der Mieter/ Pächter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder das Gebäude durch den Vermieter selbst errichtet wurde. Die bisherige Rechtslage bleibt in jenen Fällen stets anwendbar, in denen das Gebäude vom Vermieter selbst errichtet wurde und ist hinsichtlich dieser Gebäude auch bei einem späteren Mieterwechsel die Option zur Steuerpflicht möglich. Im Zuge des mtsleiterseminars wurden weiters zahlreiche Zweifelsfragen, die sich aus dem Gesetzestext ergeben, diskutiert. ufgrund der Einschränkung der Optionsmöglichkeit werden künftig Vermietungen durch Gemeinden aber auch usgliederungs- oder Leasingmodelle aus steuerlicher Sicht an Bedeutung verlieren. b) Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes ls weitere Maßnahme im Umsatzsteuergesetz wurde der Vorsteuerberichtigungszeitraum von derzeit 10 auf 20 Jahre verlängert. Wurde im Zusammenhang mit Gebäudeinvestitionen (nschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige ufwendungen und Kosten von Großreparaturen) ein Vorsteuerabzug vorgenommen und ändern sich innerhalb des Berichtigungszeitraumes die Verhältnisse (zb Änderung des unternehmerischen Nutzungs- 2/5

3 ausmaßes oder Wechsel zur umsatzsteuerfreien Vermietung), so ist eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges vorzunehmen (für jedes Jahr der Änderung ein Zwanzigstel des vorgenommenen Vorsteuerabzugs). Der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum gilt dabei für Gebäudeinvestitionen, die der Unternehmer nach dem 31. März 2012 erstmals in seinem Unternehmen verwendet oder nutzt bzw wenn bei der Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke der Vertragsabschluss nach dem 31. März 2012 erfolgt. Nach dieser Übergangsvorschrift bleibt somit für den ltbestand, der bereits vor dem 1. pril 2012 in Nutzung genommen wurde, weiterhin der 10jährige Berichtigungszeitraum anwendbar. 3. Körperschaftsteuer Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Körperschaftsteuerpflicht von Gemeinden um Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen erweitert. Durch die Veräußerung von bebauten und unbebauten Grundstücken werden sehr oft beträchtliche Wertsteigerungen realisiert, welche nach dem bisherigen Besteuerungsregime nicht oder nur zum Teil der Besteuerung unterworfen wurden. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 unterliegen nun sämtliche Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, die nach dem 31. März 2012 erfolgen, der Körperschaftsteuer (Immobilienertragsteuer). Steuerpflicht besteht unabhängig davon, ob das Grundstück bisher im Hoheitsbereich oder im Rahmen eines körperschaftsteuerpflichtigen Betriebes gewerblicher rt genutzt wurde. Der Körperschaftsteuer in Höhe von 25 % sind die Gewinne aus Grundstücksveräußerungen zugrunde zu legen. Im Rahmen der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinnes ist grundsätzlich zwischen Neu-Immobilien (entgeltlicher Erwerb nach dem 31. März 2012) und lt-immobilien (entgeltlicher Erwerb vor dem 1. pril 2012) zu differenzieren. ls Veräußerungsgewinn bei Neu-Immobilien ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den nschaffungskosten abzüglich der Kosten der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter und abzüglich eines Inflationsabschlages (2% jährlich ab dem 11. Jahr nach nschaffung; max. jedoch 50 %) anzusetzen. Für usgaben in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Verkauf (bspw Vertragserrichtungskosten) besteht dagegen ein bzugsverbot. Um im Fall eines Verkaufes des Grundstückes die tatsächlichen nschaffungskosten nachweisen zu können, müssen die Unterlagen dazu entsprechend aufbewahrt werden. 3/5

4 Bei lt-immobilien hat der Gesetzgeber eine pauschale Gewinnermittlung vorgesehen. ls Veräußerungsgewinn bei lt-immobilien ist ein bestimmter Prozentsatz des Veräußerungserlöses (Kaufpreises) anzusetzen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 60 % des Veräußerungserlöses, wenn die Immobilie ab Erwerb erstmalig nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurde. Im übrigen Fall (keine Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987) beträgt der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 14 % des Veräußerungserlöses. uf ntrag kann in den Fällen der pauschalen Gewinnermittlung der Veräußerungsgewinn alternativ auch anhand der tatsächlichen nschaffungskosten des Grundstückes ermittelt werden. Von der Immobilienertragsteuer befreit sind unter anderem: Die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs (zb Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs; Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens bzw bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland; Selbst hergestellte Gebäude, die innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Einkunftserzielung verwendet wurden (der Veräußerungsgewinn aus Grund und Boden ist jedoch steuerpflichtig); bgeltungen von Wertminderungen von Grundstücken aufgrund von Maßnahmen im öffentlichen Interesse (zb Überspannung durch eine Starkstromleitung). Hinsichtlich der Erhebung der Steuer auf Grundstücksveräußerungen ist ein an das Grunderwerbsteuergesetz angelehntes Mitteilungs- und Selbstberechnungssystem vorgesehen. Die Immobilienertragsteuer ist durch einen Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) aufgrund der vom Veräußerer mitgeteilten Daten zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Die Parteienvertreter sind im Falle der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer dazu ab verpflichtet; für das Jahr 2012 besteht für die Parteienvertreter die Möglichkeit der freiwilligen Selbstberechnung und bfuhr der Steuer. Erfolgt ausnahmsweise keine Selbstberechnung durch den Parteienvertreter, ist von diesem im Rahmen der Grunderwerbsteuererklärung eine Mitteilung an das Finanzamt zu machen, vom Steuerpflichtigen ist eine Steuervorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer zu entrichten und eine Steuererklärung einzureichen. Die Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens ist jedenfalls in die Körperschaftsteuererklärung aufzunehmen. 4/5

5 4. Umsatzsteuerliche Behandlung von Liebhabereibetrieben Nach der bisherigen Finanzverwaltungspraxis bestand für Gemeinden ein Wahlrecht, nachhaltige Verlustbetriebe entweder dem Unternehmensbereich oder dem Hoheitsbereich der Gemeinde zuzuordnen. Die Inanspruchnahme des Wahlrechts, bei Vorliegen einer nachhaltigen Verlustsituation die Tätigkeit als nichtunternehmerisch (Liebhaberei) zu behandeln, war vor allem in jenen Gemeindebereichen interessant, in denen keine wesentlichen Vorsteuerabzüge lukriert werden konnten (zb ktion Essen auf Räden, Verrechnung von bloßen Kostenersätzen). Mit 1. pril 2012 sind die neuen Liebhaberei-Richtlinien 2012 des BMF in Kraft getreten. Das bisher für Gemeinden bestehende Wahlrecht wurde beseitigt. Für Gemeinden besteht nach diesen Richtlinien keine Möglichkeit mehr, die umsatzsteuerliche Liebhaberei in nspruch zu nehmen. Privatwirtschaftliche Tätigkeiten sind daher stets als unternehmerisch zu behandeln. Sämtliche privatwirtschaftliche Tätigkeiten müssen somit auf ihre umsatzsteuerliche Relevanz hin überprüft werden. Eine Umsatzsteuerbelastung kann in bestimmten Fällen bei Bestehen einer Umsatzsteuerbefreiung oder bei Fehlen eines Leistungsaustausches (zb wenn die Gemeinde mit ihrer Tätigkeit nicht am Markt teilnimmt und die einzigen Einnahmen aus öffentlichen Zuschüssen bestehen) vermieden werden. 5/5