Stadt Glückstadt / FB IV Stand März 2011 Sachgebiet Planung und Technik

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1 zum Baurecht Das Baurecht ist wie wahrscheinlich jedes Rechtsgebiet ziemlich kompliziert. Hier wird der Versuch unternommen, ein bisschen Struktur in das Dickicht von Vorschriften zu bringen und immer wieder auftretende Fragestellungen leichter verständlich zu machen. Das Baurecht gliedert sich vereinfacht dargestellt in drei Teilbereiche: 1. Bauplanungsrecht des Bundes Zugehörige Rechtsvorschriften sind das Baugesetzbuch (BauGB) mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) u.a. Das BauGB ist die Grundlage u.a. für Bebauungspläne, die einen Großteil des Stadtgebietes abdecken. Diese Bebauungspläne enthalten Vorschriften über die Art der zulässigen Nutzung (z.b. Wohn-, Gewerbe-, Mischgebiet, Verkehrsfläche, Grünfläche) und über das Maß der zulässigen Nutzung (z.b. Anzahl der Geschosse, überbaubare Fläche auf dem Grundstück). Bebauungspläne werden von der Stadtvertretung als Satzung beschlossen und sind wie jede andere Rechtsvorschrift für jeden verbindlich. 2. Bauordnungsrecht der Länder Hierzu gehört vor allem die Landesbauordnung (LBO) mit ergänzenden Sonderbauvorschriften etc. Die Bauordnung enthält wichtige Regelungen z.b. über einzuhaltende Abstände, Brandschutzanforderungen, bauliche Mindestanforderungen an Wohnräume bezüglich ihrer Höhe, Größe, Belichtung etc. Darüber hinaus regelt die LBO, welche Baumaßnahmen genehmigungspflichtig sind und wie man so eine Genehmigung bekommen kann. 3. Örtliche Bauvorschriften können von den einzelnen Kommunen (in einem bestimmten Rahmen, den die LBO vorgibt) in Form von Satzungen aufgestellt werden. Oft werden solche örtlichen Bauvorschriften in einen Bebauungsplan eingearbeitet. Dort ist dann i.d.r. die zulässige Dachneigung, Dachform, Dacheindeckung, Fassadenmaterial, Art der Einfriedung, Bepflanzungen usw. festgesetzt. Ein anderes Beispiel für so eine örtliche Bauvorschrift ist die Gestaltungsatzung für den Innenstadtbereich. Ein Bauherr, der alle Rechtsvorschriften aus den genannten drei Bereichen beachten möchte, muss sich also erkundigen, ob es im Bereich seines Grundstückes z.b. einen Bebauungsplan oder eine örtliche Bauvorschrift gibt und ob er eine Genehmigung braucht. Für entsprechende Informationen wird er die Treppen bis zum Raum 61 hinaufsteigen müssen. Dort kann er bei Bedarf auch Einblick in die Hausakte mit Bauzeichnungen der einzelnen Gebäude nehmen und weitere Unterlagen für einen Bauantrag erhalten. Für die Beratung ist es sehr hilfreich, bereits vorhandene Skizzen, Zeichnungen usw. mitzubringen.

2 - 2 - Folgende Beispiele zeigen, wie kompliziert vermeintlich kleine Bauvorhaben sein können: 1. Beispiel: Bauherr A möchte hinter der hohen Hecke im seinem Vorgarten einen Schuppen errichten. Er hat gehört, dass Schuppen bis zu 30 m³ genehmigungsfrei sind und hat sich bereits ein schönes Modell im Baumarkt ausgesucht und bestellt. Bei einem Blick in den Bebauungsplan stellt sich aber heraus, dass Schuppen nur hinter der der Straße zugewandten Fassade zulässig sind, sprich: nicht im Vorgarten. Variante: Angenommen es gibt keinen Bebauungsplan für den Bereich, wo Bauherr A sein Grundstück hat. Dann richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens danach, ob es sich nach Art und Maß der Nutzung in seine Umgebung einfügt. Für Bauherr A könnte das heißen, dass wenn in keinem Vorgarten der Nachbarschaft ein Schuppen steht, dann würde sich auch keiner einfügen und der Schuppen wäre also nicht am gewünschten Ort möglich. 2. Beispiel: Bauherr B möchte an seinem Haus in der Innenstadt ein Fenster erneuern. Dies ist laut LBO eine Änderung der äußeren Gestaltung der Fassade und damit genehmigungsfrei. Aber: die Gestaltungssatzung enthält detaillierte Anforderungen an Fenster, die trotz Genehmigungsfreiheit einzuhalten sind. Anmerkung: Genehmigungsfrei heißt nicht wie oft vermutet wird dass alles erlaubt ist. Genehmigungsfrei bedeutet lediglich, dass die Behörden auf ein Genehmigungsverfahren verzichten. Die materiell-rechtlichen Anforderungen sind stets einzuhalten. 3. Beispiel: Bauherr C möchte neben seinem Haus eine weitere Garage errichten, um das dritte Auto der Familie unterzubringen. Sein Kollege erzählt ihm, dass Garagen auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden dürfen und dass er keine Baugenehmigung gebraucht hat. Da das Privileg der Grenzbebauung nur für maximal 9m entlang einer Grenze gilt und er bereits einen 5,5 m langen Schuppen an dieser Grenze stehen hat, kann die Garage dort nicht gebaut werden. Variante: Bauherr C verkürzt seinen Schuppen um 1,5 m, so dass er wieder 5m Platz hat für seine neue Garage. Die Garage ist jetzt zwar von den Abstandsvorschriften der LBO zulässig, da es aber die dritte Garage für sein Einfamilienhaus ist, bedarf er einer Baugenehmigung. Genehmigungsfrei sind nach LBO nur notwendige Garagen/Carports, d.h. für Einfamilienhäuser maximal zwei, für Zweifamilienhäuser maximal drei. 4. Beispiel: Bauherr D hat ein Ladenlokal in der Innenstadt gemietet und vom Vorgänger die Werbeanlage (incl. Baugenehmigung) übernommen. Da sich der Name des Geschäftes ändert, lässt Bauherr D eine neue Schrift aufbringen. Kaum ist der neue Laden eröffnet, kommt ein Schreiben von der Bauaufsichtsbehörde, dass er eine Werbeanlage ohne die erforderliche Genehmigung betreibe und die Art der Anlage nicht genehmigungsfähig sei. Durch die Änderung der Schrift hat die Baugenehmigung ihre Gültigkeit verloren. Da seit der alten Baugenehmigung die Gestaltungssatzung in Kraft getreten ist, werden die Werbeanlagen nun auch auf Übereinstimmung mit den Vorschriften der Gestaltungssatzung geprüft. Eine selbstleuchtende Anlage wie früher ist demnach nicht mehr genehmigungsfähig.

3 Sachgebiet Planung und Hochbau zum Bau von Garagen/ Carports und Nebenanlagen Diese Information richtet sich an Bauherren, die eine Garage/ einen Carport oder eine Nebenanlage (z.b. Gartengerätehäuschen) auf ihrem Grundstück errichten möchten. Unter bestimmten Voraussetzungen sind für notwendige Garagen und Carports sowie Nebenanlagen keine Genehmigungen erforderlich. Ähnliches gilt für Nebenanlagen und für Einfriedungen sowie Sichtschutzwände bei Unterschreiten von bestimmten Abmessungen. Es ist also kein behördliches Verfahren erforderlich und es entstehen dem Bauherren keine Kosten für das Erstellen der Antragsunterlagen. Als notwendig gelten bei einem Einfamilienhaus zwei, bei einem Doppelhaus drei Garagen oder Carports. Wichtig: Diese Vereinfachung entbindet den Bauherren aber nicht von den Vorgaben und Einschränkungen aus dem Bauordnungs- bzw. Bauplanungsrecht. Da die planerische Beratung durch einen sachkundigen Architekten oft weitgehend entfällt, soll diese Information den Bauherren helfen, diese baulichen Anlagen richtig zu planen und somit auch Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen. Wer eine Garage/Carport oder eine Nebenanlage wie o.g. erstellen möchte, muss folgende Regelungen beachten: Wie groß ist die bauliche Anlage, die erstellt werden soll? Genehmigungsfrei sind nur: sog. notwendige Garagen/ Carports, d.h. bei Einfamilienhäusern max. 2 Garagen/ Carports, bei Doppelhäusern max. 3 Garagen/ Carports und bei Mehrfamilienhäusern je Wohneinheit 1 Garage/ Carport Gartengerätehäuschen bis 30 cbm Volumen ohne Aborte und Feuerstätten (im Außenbereich bis 10 cbm) Wo sollen die baulichen Anlagen auf dem Grundstück stehen? Für alle baulichen Anlagen - also auch für die genehmigungsfreien - gelten die Abstandsregeln nach der Landesbauordnung. Für Wohngebiete sind das im allgemeinen mindestens 3 m tiefe Abstandsflächen vor jeder Hauswand. Diese Abstandsfläche muss grundsätzlich von anderen baulichen Anlagen und Grenzen freigehalten werden (umgangssprachlich Grenzabstand). Die o. g. Garagen/ Carports und Nebenanlagen brauchen diese Abstandregeln nicht einzuhalten und können auch in den Abstandsflächen der Wohnhäuser erstellt werden, wenn sie kürzer als 9 m sind. Dabei ist die Gesamtlänge aller an einer Grenze vorhandenen und geplanten Garagen/ Carports, Gartengerätehäuschen u.ä. je Grenzseite gemeint, auch bei getrennter Aufstellung, nicht höher als 2,75 m sind, wobei die mittlere Wandhöhe an der Grundstücksgrenze maßgebend ist. Satteldächer, die traufseitig an der Grenze stehen, sind also durchaus möglich. Ein Dachüberstand ist dann nicht möglich und die Regenrinnen dürfen ebenfalls nicht über die Grenze reichen.

4 Sachgebiet Planung und Hochbau Die bis zum Inkrafttreten der letzten Landesbauordnung am geltende Regelung, dass sofern die Anlagen nicht direkt auf die Grenze gesetzt werden sollen, ein mindestens 1 m breiter Abstand zu Grenze eingehalten werden muss, ist entfallen! (LBO 6). Vor Garagen muss auf dem Privatgrundstück eine Aufstellfläche von mindestens 3 m Länge sein. Liegt das Baugrundstück in einem Gebiet, für das ein B-Plan erstellt wurde? Dann ist zu prüfen, ob im B-Plan das Erstellen der Nebenanlagen eingeschränkt ist. Es könnte sein, dass bauliche Anlagen nur innerhalb sog. Baugrenzen oder -linien möglich sind oder in Größe oder Gestaltung eingeschränkt sind. Da das Baurecht aber trotz aller Vereinfachungen immer noch recht kompliziert ist, kann auch ohne B-Plan aufgrund von weiteren bauplanungsrechtlichen Vorschriften z. B das Aufstellen von Garagen/ Carports im Vorgarten unzulässig sein. Was für Ihr konkretes Grundstück zutrifft, erfahren Sie im Rathaus. Trifft Ihr Vorhaben nicht auf die beschriebenen Fälle zu, sollte eine Überprüfung im Einzelfall gemacht werden. Dazu kommen Sie bitte mit einen Lageplan oder Flurkarte ihres Grundstückes ins Rathaus und lassen sich beraten. Auskunft erteilen Frau Patyk, 04124/ oder Frau McAlinden, 04124/ , beide sind Zimmer 61 zu finden (Anbau des Rathauses ganz oben). Wir hoffen, Ihnen mit diesen Informationen geholfen zu haben.

5 Lagepläne für Bauanträge Als Teil der Bauantragsunterlagen benötigen Sie laut Bauantragsformular Seite 4: einen Übersichtslageplan im Maßstab 1:2000 oder 1:1000 als Auszug aus der Liegenschaftskarte einen Lageplan im Maßstab nicht kleiner als 1:500 auf der Grundlage der Liegenschaftskarte bei Anträgen zu Werbeanlagen jedoch nur einen Übersichtsplan im Maßstab 1:1000. Diese Pläne erhalten Sie beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation, Abteilung Elmshorn, Langelohe 65, Elmshorn, Tel / (Frau Braun), Tel / (Herr Keck) oder Tel / (Herr Wenzel). Die Öffnungszeiten sind Montag Donnerstag 08:00 bis 15:30 Uhr (und nach Vereinbarung), Freitag 08:00 12:00 Uhr (und nach Vereinbarung). Ein Plan kostet im DIN A3 / A 4-Format 20,00. Der Plan kann schriftlich (Brief / Fax oder ) angefordert werden und wird dann zugeschickt. Sie müssen dazu dem Katasteramt nennen: Gemarkung Flur Flurstück oder Gemeinde Straße Hausnummer Wir hoffen, Ihnen mit diesen Informationen geholfen zu haben.

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