Umsetzung des Lebenszyklusansatzes im Immobilienmanagement des Kantons St.Gallen

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1 Umsetzung des Lebenszyklusansatzes im Immobilienmanagement des Kantons St.Gallen Generalversammlung PPP Schweiz Präsentation von Kurt Signer, Generalsekretär BD Kt. SG St. Gallen, 3. Dezember 2014

2 besitzt rund 650 Gebäude mit einem Neuwert von rund 2.6 Mrd. CHF Anzahl Gebäude im Eigentum 650 Anzahl Grundstücke im Eigentum 2300 Neuwert Gebäude im Eigentum ~2.6 Mrd. Franken Betriebskosten Gesamtportfolio Mio. Franken/ Jahr Anzahl Vergaben über das Hochbauamt ~1600/ Jahr Investitionsvolumen (inkl. Kleinvorhaben) Mio. Franken/Jahr Seite 2

3 Gesundheits- und Bildungsbauten beanspruchen 72% des Wertes des gesamten kantonalen Immobilienportfolios 0% 1% 12% 6% 0% 2% Allgemeine Verwaltung Bildung Gesundheit 7% 32% Bildung Kultur, Freizeit Öffentliche Sicherheit Soziale Wohlfahrt 40% Umwelt Verkehr Volkswirtschaft Seite 3

4 Zunehmender Problemdruck veranlasste zu grundlegender Überprüfung des Immobilienmanagement 1) Rasantes Wachstum der Raumbedürfnisse mit kaum absehbaren Folgekosten 2) Zunehmend aufgestauter Unterhaltsbedarf und Verschlechterung der Gebäudesubstanz 3) Hoher Handlungsdruck in den Bereichen Sicherheit (Brandschutz, Erdbeben, Aufzüge) und Energie (Vorbildfunktion bei Erstellung, Verbrauch und Produktion) Seite 4

5 Kantonsrat stimmte im Frühling 2014 neuem kantonalen Immobilienmanagement zu Strategie Strukturen Immobilienstrategie Organisation Prozesse Instrumente Immobilienhandbuch Hochbautenprogramm Immobilienbericht Immobiliencontrolling Benchmarking Zustandsbeurteilung / Erhaltungsplanung Zentrale Immobiliendaten (Informatikhilfsmittel) Immobilienstandards (Flächen / Bau / Bewirtschaftung) Weitere. Seite 5

6 Lebenszyklusbetrachtung beeinflusst Neugestaltung des Immobilienmanagement auf allen drei Ebenen Strategie Lebenszyklusbetrachtung verbindet Immobilienstrategie mit kantonaler Nachhaltigkeitsstrategie Strukturen Lebenszyklusbetrachtung erlaubt prozessbezogene - Steuerung des Portfolios mittels messbaren Zielen - Neuregelung der Rollen und Zuständigkeiten Instrumente Lebenszyklusbetrachtung setzt eine genaue Kenntnis des Gebäudezustandes und umfassendes Immobilien-Controlling voraus Seite 6

7 Lebenszyklusbetrachtung verbindet Immobilienstrategie mit kantonaler Nachhaltigkeitsstrategie Gesellschaftliche Nachhaltigkeit Bauten entsprechen über ganzen Lebenszyklus hinweg den Bürger- und Nutzerbedürfnissen Sicherheit (gravitative sowie betrieblichbaulich- rechtliche Gefahren) Baukultur (architektonische und städtebauliche Qualität) Wirtschaftliche Nachhaltigkeit Optimierte Erstellungs- und Betriebskosten über ganzen Lebenszyklus hinweg sichern den langfristigen Werterhalt Ökologische Nachhaltigkeit Erstellung und Betrieb der Bauten und Anlagen erfolgen über ganzen Lebenszyklus hinweg ressourcenschonend Strategische Ziele Werterhalt (Gebäudezustand aufgrund Instandsetzungs- und Erneuerungsmassnahmen) Finanzen (Kostentransparenz, Tragbarkeit, Eigentumsform) Flächenentwicklung (Flächenentwicklung gesteuert über Standards) Energie (Senkung des Stromverbrauchs auf dem SIA-Effizienzpfad) Seite 7

8 Optimierung Erstellungs- und Betriebskosten über ganzen Lebenszyklus hinweg ist für Politik grosse Herausforderung Nachhaltige Betrachtung des ganzen Lebenszyklus minimiert langfristig die gesamten Investitions- und Folgekosten Politik orientiert sich an den Investitionen und nicht an den Folgekosten, obwohl Folgekosten deutlich überwiegen. Politik entscheidet "end-of-pipe", obwohl Möglichkeiten der Kostenbeeinflussung mit laufendem Projektfortschritt abnehmen. Seite 8

9 Lebenszyklusbetrachtung legt frühen strategischen Einbezug des Kantonsrates in den Investitionsprozess nahe Nutzer RR RR RR/ KR/ Volk Projektinitiierung Genehmigung Stufe 1 Projektskizze Projektdefinition Genehmigung Stufe 2 Botschaft Sonderkredit (Baukredit) Beschaffung / Wettbewerb Projektierung Realisierung Inbetriebnahme BD N N N Beteiligung Durchführung Seite 9

10 Lebenszyklusbetrachtung erlaubt prozessbezogene Neuregelung der Rollen und Zuständigkeiten Wirkungsbereiche & Rollen Hochbauamt Portfoliomanagement (Eigentümervertreter) (SIA Phase 0-1) Projektentwicklung (Bauherrenvertreter) (SIA Phase 2) Baumanagement (Bauherrenvertreter) (SIA Phase 3 5) Facility Management (Betreiber) (SIA Phase 6) Seite 10

11 Eigentümer-, Bauherren- und Betreiberrollen bestimmen neues Organigramm des kantonalen Hochbauamtes Werner Binotto Kantonsbaumeister Jürg Kellenberger Kantonsbaumeister Stv Karin Berger Assistentin Amtsleitung Zentrale Dienste Portfoliomanagement Projektentwicklung Baumanagement 1 Baumanagement 2 Facility Management Urs Engler Abteilungsleiter Jürg Kellenberger Abteilungsleiter Thomas Bürkle Abteilungsleiter Patrick Bünter Abteilungsleiter Adelbert Luzio Abteilungsleiter Peter Guler Abteilungsleiter Support Eigentümer Bauherr Betreiber Seite 11

12 Lebenszyklusbetrachtung erlaubt prozessbezogene Steuerung des Portfolios mittels messbaren Zielen Prozesssteuerung mittels messbarer Ziele Flächenentwicklung Zustandsentwicklung Lebenszykluskosten Flächeneffizienz Kosten pro Einheit Erstellungskosten Mietkosten pro Fläche Erhaltungskosten Betriebskosten Seite 12

13 Lebenszyklusbetrachtung setzt eine genaue Kenntnis des Gebäudezustandes voraus Seite 13

14 Hochbauamt hat für 97% des Gesamtwertes des Immobilienportfolios den Gebäudezustand vor Ort genauer erfasst Zustand/Neuwert (Z/N-Wert) Sehr guter bis guter Zustand: 1 0,85 Mittlerer Zustand: 0,84 0,7 Schlechter bis sehr schlechter Zustand: < 0,69 Seite 14

15 Simulation der Gebäudezustandsentwicklung schafft Basis für optimierten Unterhaltsaufwand entlang des Lebenszyklus Zustand/Neuwert (Z/N-Wert) Sehr guter bis guter Zustand: 1 0,85 Mittlerer Zustand: 0,84 0,7 Schlechter bis sehr schlechter Zustand: < 0,69 Seite 15

16 Ich danke Ihnen für die Aufmerksamkeit bestens!

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