Münsteraner Verwalterkonferenz 2016 Wohnungseigentumsrecht versus Insolvenzrecht

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1 Münsteraner Verwalterkonferenz 2016 Wohnungseigentumsrecht versus Insolvenzrecht Prof. Dr. Florian Jacoby Münster, 15. Januar 2016

2 Überblick Insolvenzverfahren 1. Auswirkungen für den Insolvenzschuldner (Eigentümer) a) Verlust der Verfügungsmacht über pfändbares Vermögen b) Anstreben der Restschuldbefreiung (drei, fünf, max. sechs Jahre) 2. Stellung des Insolvenzverwalters Zentralfigur im klassischen Insolvenzverfahren, 80 InsO 3. Stellung der Gläubiger a) Altgläubiger (Insolvenzgläubiger) erleiden Ausfall. b) Neugläubiger des Insolvenzverwalters (Massegläubiger) werden aus Insolenzmasse vorrangig befriedigt (Gefahr: Massearmut). c) Neugläubiger des Insolvenzschuldners (Problem: Haftungsmasse). d) Inhaber eines Sicherungsrechts werden insoweit abgesondert befriedigt (Absonderungsberechtigte). e) Aussonderungsberechtigte können ihre Sachen ungeachtet der Insolvenz herausverlangen (Bsp: Vermieter die Mietsache vom insolventen Mieter nach Kündigung). Folie 2

3 Agenda I. Forderung aus Wirtschaftsplan und Abrechnung 1. Masseverbindlichkeit contra Insolvenzforderung 2. Gefahr: Masselosigkeit II. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Insolvenzverfahren 1. Das Vorrecht aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG 2. Die abgesonderte Befriedigung im Insolvenzverfahren III. Zäsur Freigabe 1. Qualifizierung der Neuverbindlichkeiten 2. Ende der Beschlagnahme (Absonderungsrecht) IV. Strategie der Gemeinschaft Folie 3

4 1. Masseverbindlichkeit contra Insolvenzforderung Beispiel: Wirtschaftsplan 2008, beschlossen 2007, sieht monatlich zum Ersten zu entrichtende Zahlungen vor. Im März 2008 wird eine Sonderumlage Dach beschlossen, deren Raten am 1.4., 1.7., fällig werden. Am wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümerin eröffnet. Das Wirtschaftsjahr 2007 wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet: Für vom Insolvenzverwalter verwaltete Einheit weist Abrechnung aus: - einen Rückstand aus WP sowie - eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze). Inwieweit kann die Eigentümergemeinschaft Zahlung vom Insolvenzverwalter (Masseverbindlichkeit), nicht bloß Anmeldung zur Insolvenztabelle (Insolvenzforderung) verlangen? Folie 4

5 Lösung Beispiel Teil 1 BGH v IX ZR 120/10 Rn. 10: Ist die Abrechnungsspitze nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit. Wirkungen der Jahresabrechnung 2007: - Beschluss über Abrechnungsspitze in Jahresabrechnung 2007 begründet Masseverbindlichkeit ( 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO) - Rückstand aus Wirtschaftsplan 2007 ist Insolvenzforderung nach 38 InsO. [Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz in der Abrechnung im Abrechnungssaldo auch diese Forderung erneut zu begründen, BGH v V ZR 147/11.] Folie 5

6 Wirtschaftsplan und Sonderumlage BGH, Urteil vom , V ZR 129/11 Rn. 15: [Eine Sonderumlage] ist [...] der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans [...]. Sie kann [...] beschlossen werden, wenn - die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, - durch neue Tatsachen überholt werden oder - wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann. Folie 6

7 Abgrenzungskriterium hinsichtlich Wirtschaftsplan/Sonderumlage Qualifizierung nach der sog. Fälligkeitstheorie: - BGH v IX ZR 120/10 Rn 11: Masseverbindlichkeiten werden von den Insolvenzforderungen nach der Fälligkeit der sich aus 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG ergebenden Wohngeldansprüche abgegrenzt. - Beschluss ist an den Eigentümer adressiert, der bei Fälligkeit (nicht bei Beschlussfassung) diese Stellung inne hat, so dass Anspruch erst dann dem jeweils Berechtigten gegenüber entsteht. Folie 7

8 Lösung Beispiel Teil 2 Forderungen für 2008: Wirtschaftsplan-Forderung ist ab Insolvenzeröffnung (1.5.) Masseverbindlichkeit nach 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, für Monate Jan - April indes Insolvenzforderung, 38 InsO. Sonderumlage Dach ist nach Fälligkeitstheorie hinsichtlich Rate 2 (1.7.) und Rate 3 (1.10.) Masseverbindlichkeit, hinsichtlich Rate 1 (1.4.) indes Insolvenzforderung. Folie 8

9 2. Gefahr: Masseunzulänglichkeit Begriff - Insolvenz der Insolvenz, - Masse reicht nicht, um alle Masseverbindlichkeiten zu decken. Folgen - Verfahrenskosten sind gedeckt - Neumassegläubiger werden vorrangig befriedigt, 209 Abs. 1 Nr. 2 InsO. - Altmassegläubiger werden lediglich anteilig befriedigt 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO. - Insolvenzgläubiger gehen leer aus. Folie 9

10 Zäsur Massunzulänglichkeit Zeit Insolvenzforderungen Masseverbindlichkeiten Anzeige der Masseunzulänglichkeit Verfahrenseröffnung Neumasseverbindlichkeiten Folie 10

11 II. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Insolvenzverfahren 1. Das Vorrecht aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge: [0. Kosten des Verfahrens, 109 Abs. 1 ZVG] 1. Bestimmte Kosten einer parallelen Zwangsversteigerung 2. Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes; 3. Öffentliche Lasten; 4. Eingetragene Rechte [Grundschuld, Hypothek, (Vormerkung)]; 5. Sonstige [ungesicherte] Gläubiger Folie 11

12 2. Die abgesonderte Befriedigung im Insolvenzverfahren a) Einordnung des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: - Nach BGH v IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098, steht der Gemeinschaft ein Absonderungsrecht wegen des Vorrangs aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG am Wohnungseigentum zu, - Als Beschlagnahme i.s. dieses Vorrangs gilt die Insolvenzeröffnung. b) Geltendmachung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zwangsversteigerung betreiben, indem sie entweder den Antrag auf Zwangsversteigerung selbst erwirkt oder aber der Zwangsversteigerung durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger beitritt, BGH v IX ZR 120/10. c) Verwertung: - Kommt es während Insolvenzverfahren zur Zwangsversteigerung, zählt in zeitlicher Hinsicht als Beschlagnahme i.s. 10 ZVG die Insolvenzeröffnung. - Veräußert Insolvenzverwalter freihändig, steht Gemeinschaft wegen ihres Absonderungsrechts ein Erlösanteil zu, LG Landau v S 11/12. Folie 12

13 Beispiel Eigentümer hat für 2006 und 2007 auf den Wirtschaftsplan nur sporadisch gezahlt. Auch die 2006 beschlossene Abrechnungsspitze für 2005 steht noch aus. In 2008 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Es kommt 2009 zur Zwangsversteigerung Welche Forderungen der Gemeinschaft sind für 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu berücksichtigen? Folie 13

14 Lösung Beispiel Nach BGH v IX ZR 120/10 kommt es als Beschlagnahme - nicht auf die Anordnung der Zwangsversteigerung in 2009, - sondern auf die Insolvenzeröffnung in 2008 an. Daher werden die Hausgeldrückstände aus 2006 und 2007 vom Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst. Nach der vom BGH v IX ZR 120/10 Rn. 32 zitierten Auffassung des Gesetzgebers fällt die in 2006 beschlossene Abrechnungsspitze 2005 aus dem Zweijahreszeitraum heraus (zweifelhaft angesichts Entstehen erst durch Beschluss, sog. Fälligkeitstheorie). Folie 14

15 Vorsicht Verwalter: Haftungsgefahr LG Köln v , 29 S 40/13: Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht, wenn er schuldhaft die Anmeldung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren unterlässt. Folie 15

16 III. Zäsur Freigabe Grundgedanke: - Insolvenzmasse dient bestmöglicher Befriedigung der Insolvenzgläubiger, - Wertlose oder wertausschöpfend belastete Gegenstände erhöhen Wert der Insolvenzmasse nicht (Beispiel: Altlastenverseuchte Grundstücke). Folge: - Durch Freigabeerklärung gegenüber Insolvenzschuldner kann Insolvenzverwalter den Insolvenzbeschlag wieder beseitigen. - Insolvenzschuldner ist für freigegebenen Gegenstand zuständig. Folie 16

17 III. Zäsur Freigabe 1. Qualifizierung der Neuverbindlichkeiten LG Berlin ZMR 2008, 244: Gibt der Insolvenzverwalter das Wohnungs- oder Teileigentum aus der Insolvenzmasse frei, schuldet danach allein der Sondereigentümer Wohngeld und Sonderumlagen, nicht jedoch der Insolvenzverwalter. 2. Ende der Beschlagnahme (Absonderungsrecht) Mit der Freigabe erstreckt sich der Insolvenzbeschlag nicht mehr auf die freigegebene Wohnung, so dass insoweit Beschlagnahme auch isv 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG endet. Folie 17

18 III. Zäsur Freigabe Masseverbindlichkeiten Verfahrenseröffnung Freigabe Beschlagnahme Wohnung Enthaftung Wohnung Zeit Insolvenzforderungen Neuverbindlichkeiten des Insolvenzschuldners Reaktion: Vorgehen gegen Eigentümer, schnelle Zwangsversteigerung mittels 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Folie 18

19 IV. Strategie der Gemeinschaft 1. Geltendmachung des Absonderungsrechts im eröffneten Insolvenzverfahren a) Durch Nachweis der Bevorrechtigung ohne Titel möglich, b) Das muss durch Verwalter erfolgen, sonst Haftungsgefahr! 2. Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den säumigen Eigentümer a) Voraussetzungen Antragsrecht (Glaubhaftmachung einer Forderung) Insolvenzgrund (Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers) Hinreichende Masse b) Strategische Überlegung: Ist Insolvenzantrag ratsam? zweifelhaft: Prüfung, ob Insolvenzgrund vorliegt, Kostenrisiko - Vorschuss - Ablehnung der Insolvenzeröffnung Risiko der Freigabe der Immobilie durch Insolvenzverwalter Folie 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 20