1. Unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 30. Dezember 2011 wird die Grunderwerbsteuer auf herabgesetzt.

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1 FG München, Urteil v K 691/10, 4 K 691/10 ( Titel: (Städtebaulicher Folgekostenbeitrag als Gegenleistung) Normenketten: 1 Abs 1 Nr 1 GrEStG 8 Abs 1 GrEStG 9 Abs 1 Nr 1 GrEStG Orientierungsätze: 1. Hat sich der Veräußerer in einem städtebaulichen Vertrag gegenüber der Stadt verpflichtet, für jeden Quadratmeter künftig errichteter Wohnfläche einen Folgelastenbeitrag zu erbringen und hat der Erwerber im Grundstückskaufvertrag diese Verpflichtung ausdrücklich übernommen und den Veräußerer insoweit von der Haftung freigestellt, gehört der Folgelastenbeitrag nicht als sonstige Leistung zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. 2. Die Verpflichtungsübernahme ist in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung nur einzubeziehen, wenn es sich um eine konkrete, den Veräußerer belastende Verpflichtung handelt, die der Erwerber übernimmt und dadurch den Veräußerer bereichert (vgl. BFH-Urteil vom II R 62/06, BStBl II 2009, 854). Übernimmt der Erwerber dagegen keine konkrete Schuld des Veräußerers, sondern stellt er lediglich den Veräußerer (klarstellend) von einer Verpflichtung frei, so begründet diese Verpflichtungsübernahme keine sonstige Leistung i.s.des 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil die übernommene Verpflichtung den Erwerber ohnehin selbst und nicht mehr den Veräußerer belasten wird. 3. Die Revision wurde zugelassen. Das Beschwerdeverfahren wird unter dem Az. II R 12/13 als Revisionsverfahren fortgeführt (BFH-Beschluss vom , II B 139/12, nicht dokumentiert). Schlagworte: Bemessungsgrundlage, Folgekostenbeitrag, Folgelastenbeitrag, Gegenleistung, Grundbesitz, Grunderwerbsteuer, Grundstück, Haftung, Kaufvertrag, Kommune, sonstige Leistung, städtebaulicher Vertrag, unbebautes Grundstück, Verpflichtungsübernahme Fundstellen: EFG 2013, 960 BeckRS 2013, DStRE 2014, 36 Tenor 1. Unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 30. Dezember 2011 wird die Grunderwerbsteuer auf herabgesetzt. 2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Klägerin die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Tatbestand 1

2 I. Streitig ist, ob die Übernahme einer aus einem städtebaulichen Vertrag herrührenden Folgelastenverpflichtung des Grundstücksveräußerers durch den Erwerber zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zählt. 2 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. März erwarb die Klägerin von der Firma XY Immobilien GmbH & Co. KG in N. (KG) den in Ziff. I des Vertrages näher bezeichneten Grundbesitz in B. zum Kaufpreis von.... Unter Ziff. VI. 2. des Vertrages ist festgehalten: Der Verkäufer seinerzeit T - GmbH & Co. KG Gesellschaft hat mit der Stadt B., der Stadtwerke B. Energie GmbH, der Stadtwerke B. Wasser GmbH und der H. Aktiengesellschaft zur Urkunde des Notars Dr. R. in B. vom , URNr. 683/2001 einen Städtebaulichen Vertrag geschlossen. Der Käufer tritt anteilig, nämlich bezüglich des Vertragsgegenstandes in alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag zur ferneren Erfüllung ein und stellt den Verkäufer im Innenverhältnis insoweit aus jeder Haftung frei. Dies gilt in Bezug auf die in Teil 3 des städtebaulichen Vertrags geregelten Verpflichtungen auch für Erschließungsanlagen außerhalb des Vertragsgegenstandes, soweit damit der Vertragsgegenstand erschlossen wird. Der Käufer übernimmt anstelle des Verkäufers bezüglich des Vertragsobjekts den Folgekostenbeitrag in Höhe von 30,68 (60,00 DM) je Quadratmeter Nettogeschoßfläche (= Wohnfläche) gemäß Teil 5 2 und 3 des Städtebaulichen Vertrages in künftiger Haftung. Der Käufer stellt den Verkäufer auch insoweit von Forderungen der Stadt B. frei. 3 Der vorgenannte städtebauliche Vertrag enthält auf Seite 7 unter der Überschrift Vorbemerkung/Vertragszweck folgende Ziffer 2: Nachdem mit der durch den künftigen Bebauungsplan ermöglichten Nutzung soziale infrastrukturelle Auswirkungen und sonstige Auswirkungen verbunden sein werden, schließen die Vertragsteile zur Regelung der anteiligen Übernahme derjenigen Kosten oder Aufwendungen, die der Stadt als Folge des geplanten Vorhabens entstanden sind oder entstehen werden, im Sinne von 11 Abs. 1 Ziffer 3 des Baugesetzbuches (BauGB) folgenden Vertrag. Der Vertrag ist in mehrere Teile aufgeteilt, darunter Teil 5 Folgelasten. Dieser Teil enthält u. a. folgende Regelungen: 4-1 Erforderlichkeit: Infolge der durch den in der Vorbemerkung genannten Bebauungsplan begründeten Bebauungsmöglichkeit (ca. 550 Wohnungen) wird ein zusätzlicher Bedarf von zwei Kindergarten- und einer Hortgruppe und dadurch der nachfolgende Folgelastenbeitrag ausgelöst. 5-2 Folgelastenbeitrag: 1. Gemäß den Grundsatzbeschlüssen der Stadt vom und vom zur Anwendung des Instruments des Städtebaulichen Vertrages in B. wird eine Beteiligung der Begünstigten einer Baurechtsbegründung an den Folgekosten in Höhe eines Betrages von 60,00 DM/qm Nettogeschossfläche (= Wohnfläche) als Obergrenze der anfallenden höheren Kosten als angemessen angesehen. 2. Der Investor verpflichtet sich, für jeden Quadratmeter im Geltungsbereich des Vertrages einen Folgelastenbeitrag in Höhe von 60,00 DM zu erbringen. 3. Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt im Rahmen des jeweils noch durchzuführenden Baugenehmigungs- oder Freistellungsverfahrens. 6 Begünstigte einer Baurechtsbegründung i.s. der vorgenannten Regelung waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des städtebaulichen Vertrages die Eigentümer der von dem Vertrag betroffenen Grundstücke, nämlich die Firma T - GmbH und Co. KG Gesellschaft sowie die Firma H. Aktiengesellschaft. Durch zeitlich nach dem städtebaulichen Vertrag liegende Abspaltung und Firmenänderung wurde die KG in Bezug auf die streitbefangenen Grundstücke Rechtsnachfolgerin der T - GmbH und Co. KG sowie der H. Aktiengesellschaft.

3 7 Nach dem Eingang der Veräußerungsanzeige setzte der Beklagte (das Finanzamt -FA-) für den Grundstückserwerb der Klägerin mit Bescheid vom 26. Mai 2008 Grunderwerbsteuer in Höhe von... fest. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage legte das FA den Kaufpreis in Höhe von... als steuerpflichtigen Teil der Gegenleistung zugrunde. Der Bescheid erging hinsichtlich der Gegenleistung vorläufig nach 165 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung (AO), da die Höhe des Folgekostenbeitrags noch ungewiss sei. Die Übernahme der Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag sei als Zuschlag zum Kaufpreis unmittelbar Bestandteil der Gegenleistung. 8 Die Klägerin legte hiergegen mit Schreiben vom 4. Juni 2008 Einspruch ein, den das FA mit Einspruchsentscheidung vom 28. Januar 2010 als unbegründet zurückwies. 9 Zur Begründung der Klage vom 26. Februar 2010 trägt die Klägerin im Wesentlichen vor: Sie habe mit der Stadt B. keinen städtebaulichen Vertrag geschlossen. Rechtsbeziehungen hätten nur zwischen der Stadt B. und der T AG bestanden. Der Klägerin seien erst mit der Bebauung des erworbenen Grundstücks Kosten entstanden. Diese Kosten seien nicht Bestandteil des Kaufs der Grundstücke, da der Grundstücksveräußerer auf diese städtebaulichen Kosten keinen Einfluss gehabt habe. Zudem bestehe keine Verpflichtung zum Bauen von Seiten der Klägerin. Eine weiter noch zu erbringende Gegenleistung an den Verkäufer bestehe daher nicht mehr. Somit sei auch die Grundlage für die Vorläufigkeit gemäß 165 Abs. 1 Satz 1 AO nicht gegeben. 10 Im Oktober 2011 legte die Stadt B. dem FA drei Folgekostenabrechnungen gegenüber der Klägerin vor. Daraufhin setzte das FA mit nach 165 Abs. 2 Satz 1 AO geändertem Bescheid vom 30. Dezember 2011 die Grunderwerbsteuer auf... fest. Das FA bezog in die Bemessungsgrundlage neben dem Kaufpreis nun auch den von der Klägerin für Folgekosten an die Stadt B. gezahlten Betrag in Höhe von... mit ein. 11 Die Klägerin ergänzte daraufhin ihre Klagebegründung dahingehend, im vorliegenden Fall sei kausal für die Zahlung von Folgekosten nicht der Grundstückskaufvertrag vom 31. März 2008, sondern der städtebauliche Vertrag vom 30. April 2001, in den die Klägerin eingetreten sei. Der Kaufvertrag verpflichte die Klägerin zu keiner dieser Leistungen. Auch die KG sei bis zum Abschluss des Kaufvertrags mit der Klägerin nicht verpflichtet gewesen, diese Leistungen zu erbringen. Die Verpflichtung zur Leistung aus dem städtebaulichen Vertrag entstehe erst, wenn der Verpflichtete, nun die Klägerin, Baumaßnahmen durchführen wolle. Es handle sich hierbei um eigennützige Erwerberleistungen, die die Klägerin nur erbringe bzw. erbracht habe, um ihre Grundstücke in dem von ihr geplanten Umfang bebauen zu können. Die Rechtsprechung zu Erschließungsbeiträgen stehe diesen Ausführungen nicht entgegen. Sei Gegenstand des Erwerbs ein unerschlossenes Grundstück und schließe der Verkäufer mit der Stadt einen Erschließungsvertrag gemäß 124 Abs. 1 BauGB, so liege in der Übernahme der Verpflichtung zur Abgeltung der zukünftigen Erschließungskosten an den Verkäufer keine Gegenleistung des Käufers für den Erwerb des Grundstücks. Die Einbeziehung der Erschließungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt) komme bei einer vertraglichen Übernahme nur dann in Betracht, wenn es sich um ausschließlich privatrechtliche Verpflichtungen handle. Hier entstehe die Verpflichtung jedoch aufgrund eines zwischen dem Erwerber, nicht dem Verkäufer, und der Stadt B. bestehenden öffentlich-rechtlichen Vertrages. Aus Teil 5-3 (Fälligkeit) ergebe sich zweifelsfrei, dass der Folgelastenbeitrag erst Zug um Zug gegen die Erteilung von Baugenehmigungen fällig sei. Ein Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb sei in keiner Weise gegeben. Die Klägerin sei aus dem Kaufvertrag nicht gegenüber der privaten Verkäuferin verpflichtet, neben dem Kaufpreis die Folgekosten zu zahlen. Diese seien im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht fällig gewesen. Ein kausaler Zusammenhang mit dem Grundstückskauf habe daher nicht bestehen können. Die später fällig gewordene Zahlung, welche ihren Rechtsgrund in dem städtebaulichen Vertrag gehabt habe, habe eine rein eigennützige Erwerberleistung gegenüber der Stadt dargestellt.

4 12 Die Klägerin beantragt, unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 30. Dezember 2011 die Grunderwerbsteuer auf herabzusetzen, hilfsweise, für den Fall der Klageabweisung, die Revision zum Bundesfinanzhof zuzulassen. 13 Das FA beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, für den Fall der Klagestattgabe, die Revision zum Bundesfinanzhof zuzulassen. 14 Zur Begründung führt es aus, die Grunderwerbsteuer bemesse sich nach dem Wert der Gegenleistung. Die KG habe sich im städtebaulichen Vertrag der Stadt gegenüber verpflichtet, für jeden Quadratmeter Wohnfläche einen Folgelastenbeitrag zu erbringen. Diese Verpflichtung der KG habe die Klägerin im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich übernommen und auch die KG insoweit von der Haftung freigestellt. Damit gehöre der Folgelastenbeitrag als sonstige Leistung zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. 15 Wegen der weiteren Einzelheiten wird gem. 105 Abs. 3 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Grunderwerbsteuer- bzw. Rechtsbehelfsakte des FA, die Gerichtsakte und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 2012 Bezug genommen. Entscheidungsgründe 16 II. Die Klage ist begründet. 17 Das FA hat zu Unrecht den von der Klägerin gezahlten Folgekostenbeitrag in Höhe von in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit einbezogen Bei einem nach 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß 8 Abs. 1 GrEStG regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt dabei nach 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten. Allerdings ist die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung nicht identisch mit dem entsprechenden bürgerlich-rechtlichen Begriff (Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 17. Aufl., 9 Rn. 14). Entscheidend für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne ist, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs gemacht haben (ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- z. B. Urteil vom 23. September 2009 II R 20/08, BFHE 227, 379, BStBl II 2010, 495, m. w. N.). 19 Ausgangspunkt für die Bestimmung des Gegenstands des Erwerbsvorgangs ist zunächst immer das tatbestandserfüllende Rechtsgeschäft, bei 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die kaufvertraglich begründete Übereignungsverpflichtung. Des Weiteren gehören zur Bemessungsgrundlage die vom Erwerber übernommenen sonstigen Leistungen i.s. des 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Unter diesen Begriff fallen alle Verpflichtungen des Käufers, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber - weil vertraglich übernommen - gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (BFH-Urteile vom 25. April 2002 II R 57/00, BFH/NV 2002, 1612; und vom 8. Juni 2005 II R 26/03, BFHE 210, 372, BStBl II 2005, 613; jew. m. w. N.). 20

5 2. Bei Anwendung der vorstehenden Grundsätze auf den Streitfall ist die Übernahme der aufgrund des städtebaulichen Vertrags bestehenden Folgekostenverpflichtung der KG durch die Klägerin keine Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn. 21 a) Zwar war die Übernahme der Verpflichtung in dem städtebaulichen Vertrag kausal für den Grundstückserwerb durch die Klägerin, denn die KG hätte die streitbefangenen Grundstücke ohne eine derartige Freistellung von der bestehenden Folgekostenverpflichtung nicht an die Klägerin veräußert. 22 Auch war die Folgekostenverpflichtung zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch die Klägerin dem Grunde nach schuldrechtlich in der Person der KG entstanden, weil sich diese in dem städtebaulichen Vertrag gegenüber der Stadt entsprechend verpflichtet hatte. 23 b) Jedoch ist eine Verpflichtungsübernahme in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung nur einzubeziehen, wenn es sich um eine konkrete, den Veräußerer belastende Verpflichtung handelt, die der Erwerber übernimmt und dadurch den Veräußerer bereichert (BFH-Urteil vom 30. März 2009 II R 62/06, BFHE 225, 503, BStBl II 2009, 854). Der vertraglich vereinbarte Leistungsaustausch umfasst dann auch die konkrete Schuld des Veräußerers. Der Veräußerer wird entsprechend bereichert und der Erwerber wird insoweit entreichert (siehe auch Loose a.a.o., 9 Rn. 284). 24 Übernimmt der Erwerber dagegen keine konkrete Schuld des Veräußerers, sondern stellt er wie im Streitfall lediglich den Veräußerer (klarstellend) von einer Verpflichtung frei, so begründet diese Verpflichtungsübernahme keine sonstige Leistung i.s. des 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil die übernommene Verpflichtung den Erwerber ohnehin selbst und nicht mehr den Veräußerer belasten wird (Loose a.a.o., 9 Rn. 283). 25 Andernfalls müsste einmal unterstellt, das Grundstück würde unter jeweiliger Weiterübertragung der Freistellungsverpflichtung mehrfach verkauft, ohne dass eine Bebauung durch die Zwischenerwerber erfolgt wäre nicht nur der Letzterwerber den aufgrund der Bebauung durch ihn entstehenden Folgekostenbeitrag entrichten, sondern der entstandene Beitrag müsste auch bei sämtlichen Verkaufsvorgängen an die Zwischenerwerber der Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden. Ein derartiges Ergebnis entspricht nicht der Absicht des GrEStG, den Rechtsverkehr mit Grundstücken auf der Basis der finanziellen Werte zu besteuern, die kausal verknüpft vom Erwerber zum Veräußerer fließen, d.h., ersteren entreichern und letzteren bereichern. 26 c) Im Streitfall bestand zum Zeitpunkt des Kaufvertrags keine geldwerte Verpflichtung der KG aufgrund der Folgekostenvereinbarung, deren Übernahme durch die Klägerin zu einer finanziellen Entlastung der KG in einer zum Vertragszeitpunkt bestimmbaren Höhe geführt hätte. Damit bleibt die Übernahme der Folgekostenvereinbarung im Hinblick auf die Grundstücksbezogenheit abstrakt und für die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung unbeachtlich. Denn Gegenstand des Grundstückskaufvertrags war das Grundstück im unbebauten Zustand und mangels bestehender Bebauung waren in der Person der KG noch keine Folgekostenbeiträge entstanden. Die streitgegenständlichen Folgekostenbeiträge sind erst in der Person der Klägerin durch die von ihr vorgenommene Bebauung des Areals entstanden. Damit führte die Übernahme der Folgelastenverpflichtung nicht zu einer Bereicherung der KG im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn, weil diese gegenüber der Stadt keine Folgekostenbeiträge schuldete Die Kostenentscheidung beruht auf 135 Abs. 1 FGO. 28

6 4. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und des Vollstreckungsschutzes folgt aus 151 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 3 FGO in Verbindung mit der sinngemäß anzuwendenden Vorschrift des 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

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