Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages. Rechtliche Hinweise.

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1 Blatt 1 Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages. Rechtliche Hinweise. Als Gewerbemietvertrag wird jeder Mietvertrag bezeichnet, der Geschäftsräume zum Vertragsgegenstand hat. Im Gegensatz zum Bereich des Wohnraummietrechts sind bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen die überwiegende Zahl von gesetzlichen Bestimmungen frei vereinbar. Ein Mietvertrag verpflichtet jedoch beide Parteien. Der Vermieter muss den Gebrauch an der vermieteten Sache gewähren und der Mieter ist zur Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Für den Mieter ist der langfristige Bestandsschutz des Gewerberaummietvertrages wichtig, da er andernfalls Gefahr läuft, seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. Vor dem Abschluss eines Gewerberaummietvertrages sollte in jeden Fall juristischer Rat eingeholt werden. Die im Handel erhältlichen Musterverträge berücksichtigen in der Regel die Besonderheiten des Einzelfalles nicht. Wichtige weitergehende Rechte und Pflichten werden daher in den nachfolgenden Ausführungen im Überblick dargestellt. 1. Schriftform Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist grundsätzlich auch mündlich gültig. Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als für ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen jedoch der Schriftform ( 550, 126 BGB), da er andernfalls als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Aus Beweisgründen empfiehlt sich in jedem Fall der Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Mietvertrag nicht ungültig, er gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist dann frühestens nach einem Jahr kündbar. Auch spätere mündliche Vereinbarungen sollten schriftlich fixiert werden. Weitere Schriftstücke, auf die im Vertragstext Bezug genommen wird, sollten fest mit der Vertragsurkunde verbunden sein. Sofern es sich bei dem Geschäftsraummietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, unterliegt dieser den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach 305 ff BGB. Wird beim Abschluss des Gewerbemietvertrages als Unternehmer gehandelt (gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit), so findet lediglich eine rechtliche Inhaltskontrolle statt. Vereinbarungen sind nur dann unwirksam, wenn sie den Mieter nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2. Parteien des Mietvertrages Die Parteien des Mietvertrages sind genau zu bezeichnen. Im Streitfall benötigt man den genauen Namen bzw. die genaue Firma und eine zustellungsfähige Anschrift. Zudem kann eine ungenaue Bezeichnung der Parteien eine Befristungsabrede aushebeln. 3. Mietgegenstand Im Mietvertrag sollten das Mietobjekt und seine Nutzung genau festgelegt werden. Auf die Beschreibung des Mietobjektes nach Lage und Größe etc. sollte größtmögliche Sorgfalt verwandt werden. Ist das Mietobjekt nicht korrekt bezeichnet, droht möglicherweise ein Verstoß gegen die Schriftform mit der Konsequenz, dass der nach dem Willen der Vertragsparteien für

2 Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages - Blatt 2 eine längere Zeit befristete Mietvertrag mit den gesetzlichen Fristen kündbar ist. Neben der Bezeichnung des Mietgegenstandes sollte auch die Benutzung von Nebenanlagen wie Nebenräumen, Parkplätzen, Fluren, Keller usw. geregelt werden. Eine Skizze bzw. ein Grundrissplan kann der Vertragsurkunde zur Vermeidung von Streitigkeiten beigefügt werden. 4. Vertragslaufzeit Es steht es den Parteien grundsätzlich frei, welche Laufzeit sie für den Vertrag vereinbaren. Die Laufzeit des Mietvertrages hat unmittelbare rechtliche Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten. a) Unbefristete Mietverträge Das Mietverhältnis kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. In diesem Falle ist es mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (vgl. 580 a Abs. 2 BGB jeweils zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres) kündbar. Sofern diese Regelung im Einzelfall nicht interessengerecht ist, kann eine abweichende Vereinbarung mit längeren oder kürzeren Fristen getroffen werden. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, sollte im Vertrag geregelt werden. Bestimmte Gründe (z.b. Zahlungsverzug, ) regelt bereits das Gesetz. b) Befristeter Mietvertrag Das Mietverhältnis kann auch für eine bestimmte Zeit (befristet) eingegangen werden. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Mietvertrag ist dann in der Regel nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor. Soll das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr eingegangen werden, ist die Schriftform der 550, 126 BGB einzuhalten. Auch im Zusammenhang mit dem Abschluss eines befristeten Vertrages können weitere Regelungen sinnvoll sein. 5. Verlängerungs- und Optionsklauseln Gewerberaummietverträge enthalten häufig Verlängerungsklauseln oder Optionen. Die Parteien können z.b. eine Vereinbarung treffen, wonach sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht der entgegenstehende Wille innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende von einer der Parteien mitgeteilt wird. Verträge mit Verlängerungsklauseln sind auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge, die sich automatisch um eine bestimmte oder unbestimmte Zeit verlängern, sofern nicht eine Mietvertragspartei die Verlängerung ablehnt. Auch ist die Vereinbarung einer sogenannten Option möglich. Verträge mit einer Option räumen dem Mieter innerhalb einer bestimmten Frist das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Wird dieses Recht nicht ausgeübt, endet der Vertrag automatisch durch Zeitablauf. Mieter, die sich auf eine langfristige Bindung nicht einlassen wollen, können daher einen Vertrag über eine kürzere Laufzeit mit einem Optionsrecht auf Verlängerung abschließen.

3 Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages - Blatt 3 Im Zusammenhang mit der späteren Ausübung der Option ist ebenfalls eine vereinbarte Form zu beachten. Ist die Schriftform vereinbart, kann eine per Fax ausgeübte Option gegen die Form verstoßen und, sofern eine formgemäße Ausübung der Option nicht mehr möglich ist, zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Zu Gunsten des Mieters können auch Klauseln vereinbart werden, wonach dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht etwa bei Geschäftsaufgabe oder im Falle der Insolvenz zustehen soll. 6. Ausgestaltung der Miete Die Höhe des Mietzinses ist frei vereinbar. Eine gesetzliche Regelung für die Höhe des Mietzinses gibt es nicht. Eine Grenze bildet jedoch das Verbot von Mietwucher. Deshalb sollte die ortsübliche Gewerberaummiete ein Maßstab für den geforderten Mietzins sein. Die Miete kann dabei auf unterschiedliche Weise berechnet bzw. vereinbart werden. Sofern eine Quadratmetermiete vereinbart wird, sollte festgelegt werden, nach welcher Vorschrift die Fläche berechnet worden ist. Falls keine Festlegung getroffen wird, können zu einem späteren Zeitpunkt Streitigkeiten entstehen. Zur Lösung möglicher Konflikte bietet es sich an, bereits bei Abschluss des Mietvertrages zu bestimmen, dass dann ein Schiedsgutachten angefertigt werden soll (Schiedsgutachterklausel). Sollen Unwägbarkeiten vermieden werden, so kann vereinbart werden, dass die Quadratmeterangabe lediglich der Berechnung der Betriebs- und Heizkosten zugrunde liegt, im Übrigen das Objekt wie besichtigt gemietet wird und der Vermieter ausdrücklich keine Gewähr für die angegebene Fläche übernimmt. Möglich ist auch die Vereinbarung einer Umsatzmiete, die jedoch für den Mieter wenig attraktiv sein dürfte. Regelungen zur Mietanpassung während der Laufzeit des Mietvertrages sind ebenfalls möglich. Zum einen kann eine Staffelmiete vereinbart werden. Die Staffelmiete berücksichtigt eine von vornherein feststehende Steigerung der Miete zu im Voraus festgelegten Terminen. Allerdings beinhalten derartige Vereinbarungen eine spekulative Komponente, da die Entwicklung der Preissteigerungsrate nur bedingt voraussehbar ist. Ebenfalls möglich ist die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel. Bei der Formulierung dieser Klausel ist zu überlegen, ob eine Änderung des Indexes um eine gewisse Punktzahl oder um eine prozentuale Änderung maßgeblich sein soll. Auf Mieterseite geht das Interesse eher dahin, eine prozentuale Steigerung zu vereinbaren. Grundsätzlich unterliegen Umsätze aus der Vermietung von Immobilien nicht der Umsatzsteuerpflicht. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat. In diesem Fall hat (sofern sich diese Regelung im Mietvertrag wiederfindet) der Mieter die vereinbarte Miete zuzüglich der Umsatzsteuer zu zahlen. Eine derartige Regelung birgt für den

4 Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages - Blatt 4 Mieter, sofern er Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ein erhebliches Schadenersatzrisiko. Damit der Mieter die gezahlte Umsatzsteuer wieder als Vorsteuer in Abzug bringen kann, bedarf es einer den gesetzlichen Anforderungen (vgl. 14 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz UStG) entsprechenden Rechnung. Diese kann entweder im Mietvertrag selbst enthalten sein oder gesondert erstellt werden. 7. Nebenkosten Grundsätzlich sind mit der Miete alle Nebenkosten abgegolten. Nebenkosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, es sei denn im Vertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Die umlagefähigen Nebenkosten richten sich nach der Betriebskostenverordnung ( 2 BetrKV) und sollten im Übrigen genau festgelegt werden. In Bezug auf die Verteilung der Nebenkosten herrscht im Gewerberaummietrecht weitgehend Gestaltungsfreiheit. Es können mehr Kosten auf den Mieter umgelegt werden als im Wohnraummietrecht (z.b. auch Kosten für die Verwaltung etc.). Der Mieter sollte dabei nur die Kosten für Leistungen übernehmen, die ihm wirklich zugutekommen, d. h. der Erdgeschossmieter sollte z. B. Aufzugskosten nur dann übernehmen, wenn ihm der Aufzug etwas nützt. Es sollte genau geprüft werden, ob die angesetzten Nebenkostenvorauszahlungen realistisch sind. Die nachträgliche Erhöhung durch den Vermieter aufgrund tatsächlich höherer Kosten kann unter Umständen erheblich sein. Zu beachten ist ferner, dass die Kosten des Betriebes von zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen sind, auch wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die Heizkostenverordnung hat Vorrang vor den vertraglichen Vereinbarungen. Die Nebenkosten sind fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. 8. Kaution Im Gewerberaummietrecht unterliegen auch die Vereinbarungen zur Kaution keiner gesetzlichen Regelung. Eine Begrenzung auf drei Monatsmieten ist nicht vorgesehen. 9. Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungsarbeiten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter ist jedoch möglich. 10. Konkurrenzschutz Ein Konkurrenzschutz kann zu Lasten des Mieters ausgeschlossen werden. Findet sich keine vertragliche Regelung, so ist der Vermieter durch seine Verpflichtung zum vertragsgemäßen

5 Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages - Blatt 5 Gebrauch gemäß 535 BGB gehalten, eine Konkurrenzsituation zu vermeiden. Für solche Fälle hat die Rechtsprechung bestimmte Grundsätze erarbeitet. Ein solcher, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz gilt immer nur in demselben Gebäude. Um einen Konkurrenzschutz abzusichern, sollte der Geschäftsinhalt genau definiert werden. 11. Untervermietung, Nachmieter Bei langfristigen Mietverhältnissen sind Untervermietungsregelungen für den Mieter von großer Bedeutung. Da das Recht zur Kündigung innerhalb der Laufzeit des Vertrages ausgeschlossen ist, kann der Mieter nur im Falle einer Untervermietung oder Ersatzmietergestellung sein Risiko minimieren. Sinnvoll ist es daher, dass der Mieter sich das Recht zur Stellung eines Nachmieters oder zur Untervermietung vertraglich zusichern lässt. In diesem Fall darf der Vermieter den Nachmieter oder Untermieter nur ablehnen, wenn begründete Zweifel an dessen Persönlichkeit oder Finanzlage bestehen. 12. Beendigung des Mietvertrages, Rückgabe der Mietsache Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Es empfiehlt sich, im Mietvertrag auch eine Regelung über den Rückgabezustand sowie das Schicksal von Ein-, Aus- und Umbauten aufzunehmen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Zustand der Mieträume in einem Übergabeprotokoll (oder Begehungsprotokoll) festgehalten werden. Auch im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich die Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen auswirken. Entscheidend sind hier die vertraglichen Vereinbarungen. In jedem Falle sollte der Mieter prüfen, ob es sich bei den eingegangenen Verpflichtungen um wirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. In Zweifelsfällen sollte der Vertrag vor Vertragsunterzeichnung durch einen Fachmann geprüft werden. Für Beratungen zum Gewerbemietvertrag steht Ihnen selbstverständlich auch die Industrie- und Handelskammer (IHK) Potsdam zur Verfügung. Die Hinweise wurden mit größter Sorgfalt erstellt, erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Sie sollen nur eine erste Anregung geben, wie die typische Interessenlage zwischen den Parteien sachgerecht ausgeglichen werden kann. Ansprechpartner: Kathrin Tietz Leiterin FB Recht und Steuern Tel: Fax: kathrin.tietz@ihk-potsdam.de