Zwischen Reurbanisierung, neuer Suburbanisierung und Landflucht?

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1 Zwischen Reurbanisierung, neuer Suburbanisierung und Landflucht? Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Mitteldeutschland Dr. Tim Leibert, Leibniz Institut für Länderkunde Dr. Annegret Haase und Manuel Wolff, Helmholtz Zentrum für Umweltforschung

2 Quelle: Leibert/Wolff (2016)

3 Mittlere jährl. Bevölkerungsentwicklung * in %: Kreisfreie Städte über Einwohner (Gebietsstand ) Leipzig Frankfurt am Main München Berlin Stuttgart Köln Dresden Düsseldorf Nürnberg Hamburg Essen Dortmund Bremen 1,2 0,9 0,6 0,3 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 1, Eigene Berechnungen; Datenquellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2016); Statistische Landesämter * Stand

4 Mittlere jährliche Bevölkerungsentwicklung * (%): Kreisfreie Städte mit Einwohnern (Gebietsstand ) Augsburg Freiburg im Breisgau Mainz Erfurt Chemnitz Kiel Braunschweig Wiesbaden Lübeck Magdeburg Mönchengladbach Rostock Krefeld Halle (Saale) Gelsenkirchen Oberhausen 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 Eigene Berechnungen; Datenquelle: Stand ; HAL;MD: ; Statistische Landesämter (2016) MZ:

5 Demographischer Wandel in Mitteldeutschland: Die Altersstruktur als Kernproblem Quelle: Leibert/Köppl (2015)

6 Alterspyramiden ausgewählter Mittelstädte 2014 (Angaben in %) Zeitz Hoyerswerda Greiz Eigene Berechnungen; Datenquelle: Destatis (2016)

7 Aktuelle Trends der Bevölkerungsentwicklung in (Mittel-)Deutschland Die Großstädte wachsen nach wie vor am stärksten Wachstum zunehmend auch im Umland, jedoch (noch?) räumlich beschränkt Keine Entwarnung auf dem Land! Lokal: Abschwächung der Schrumpfung, Stabilisierung oder sogar Wachstum ABER: außerhalb der Stadtregionen weitestgehend auf Zuteilung (!) von Flüchtlingen/Asylbewerbern zurückzuführen Bleibewahrscheinlichkeit?!? Viele Dörfer, Klein und Mittelstädte weisen einen sehr hohen Seniorenanteil auf zukünftige Schrumpfung vorgezeichnet! In den ländlichen Regionen Mitteldeutschlands ist auf der lokalen Ebene eine Akkumulation demographischer Problemlagen festzustellen Positive Signale: relativ hohe Geburtenraten (aber: fehlende Mütter) und schwächere Abwanderung der 18 bis 25 Jährigen; insbesondere der Frauen Mitteldeutschland ist auf Zuwanderer angewiesen! Problem: Vielerorts fehlende Willkommenskultur

8 Aktuelle wohnungspolitische Diskussion in (Mittel-)Deutschland Neue Wohnungsnot: es drohen Wohnungsmangel und unbezahlbare Mieten (Deutscher Städte und Gemeindetag, Mieterbund, BFW u.a.) Wohnungsleerstand als Massenphänomen, als eigentliches bzw. Zukunfts Problem (IW Köln 2013 u.a.) Polarisierung: neue Wohnungsnot versus zunehmender Wohnungsleerstand Beides findet zugleich statt, aber räumlich differenziert Unterschied zur Situation Anfang der 1990er Jahre: Wohnungsnot Anfang der 2000er Jahre: Leerstandskrise in Ostdeutschland, Entspannung der Wohnungsmärkte in Westdeutschland Derzeit intensive öffentliche und politische Debatten Folge: Renaissance staatlicher Wohnungspolitik???

9 Wohnungsleerstand in Deutschland 2011 Quelle: verändert nach Rink/Wolff (2015)

10 Leerstandsquoten (2011) in ausgewählten Groß- und Mittelstädten Mitteldeutschlands Schwere Wohnungsmarktkrise Görlitz Altenburg Krisenhafter Wohnungsmarkt Problematischer Wohnungsmarkt Plauen Chemnitz Leipzig Zwickau Riesa Pirna Freiberg Bautzen Freital Hoyerswerda Bitterfeld Wolfen Dessau Roßlau Weißenfels Halle (Saale) Halberstadt Merseburg Stendal Bernburg (Saale) Magdeburg Naumburg (Saale) LU Wittenberg Gera Gotha Eisenach Suhl Mühlhausen Entspannter Wohnungsmarkt Radebeul Dresden Wernigerode Ausgeglichener Wohnungsmarkt Erfurt Weimar Angespannter WM Nordhausen Jena Wohnungsknappheit

11 Bevölkerungsentwicklung in der Region Halle-Leipzig Eigene Berechnungen M. Wolff; Datenquelle: Statistische Landesämter Sachsen; Sachsen Anhalt

12 Leipzig: Entwicklung von Einwohnerzahl und Durchschnittsalter nach Ortsteilen =100 Eigene Berechnungen; Datenquelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2016)

13 Die Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarkts: Vom Leerstand zum Boom? Kategorien des (Leipziger/ostdeutschen) Wohnungsmarktes (heuristisches Schema) Lage Wohnungsmarktsegement Preisklasse Ausstattung Toplage Gründerzeitvilla Loft Stadtpalais Höchstpreisig Luxuriös Sehr gute Lage Repräsentative Gründerzeit bebauung Mehrfamilienhaus Neubau 2010er Jahre Höherpreisig Gehoben Gute Lage Mittlere Gründerzeitbebauung Sanierte Siedlung Neubau 1990er Guter Standard Einfache Lage Einfache Gründzeitbebauung 50er/60er Jahre Mehrfamilienhaus (Großwohn) siedlung Mittelpreisig Einfacher Standard Schlechte Lage Un /teilsanierte, einfache Gründzeitbebauung Unsanierte (Großwohn) siedlung Niedrigpreisig Substandard + Mängel Quelle: Rink/Haase/Schneider (2014)

14 Toplagen im Leipziger Wohnungsmarkt Quelle: eigene Darstellung nach JLL (2015); Immobilienscout (2015) Gehobenes Wohnen in Leipzig 2014 Sanierungs und Neubauprojekte Quelle: Haase/Rink (2015)

15 Mögliche Zukünfte für die Region Halle-Leipzig Quelle: Wolff (2015)

16 Drei Thesen zum Schluss Die Stabilisierung der Einwohnerzahl und die Trendwende bei der Ost West Wanderung sind vor allem auf die Attraktivität der Großstädte zurückzuführen. Dies ist einerseits Teil eines bundesweiten Trends, andererseits sind die Rahmenbedingungen für eine Reurbanisierungin Ostdeutschland besonders günstig. Die ländlichen Regionen Mitteldeutschlands sind nach wie vor das Labor des demographischen Wandels! Darüber sollten positive Trends (z.b. Geburtenentwicklung) sowie die bevölkerungsstatistischen Effekte der internationalen Zuwanderung nicht hinwegtäuschen. Hauptproblem ist die Altersstruktur! Auf den Immobilienmärkten dürfte sich die Polarisierung in sich verknappende Marktsegmente (z.b. günstige familiengerechte Wohnungen in den Großstädten) und Überangebote in anderen Segmenten verschärfen.