^( 11 C 4919/03 ^ hat das Amtsgericht Leipzig durch Richterin am Amtsgericht Nieragden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom am 14.8.

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1 ^( 11 C 4919/03 ^ Amtsgericht Leipzig Verkündet am: JAng. Urkundsbeamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES URTEIL In dem Rechtsstreit - Kläger - Prozessbevollmächtigte: gegen - Beklagte - - Beklagter - Prozessbevollmächtigte: zu 1,2 : wegen Forderung hat das Amtsgericht Leipzig durch Richterin am Amtsgericht Nieragden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom am für Recht erkannt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleitstung i.h.v. 120% des beizutreibenden Betrages,

2 wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Tatbestand: Die Parteien streiten über Nachforderungen aus 2 Betriebskostenabrechnungen sowie die Kosten für die Reparatur und die Einstellung von Jalousien. Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 6 im Mehrfamilienhaus in der -Str. 22 in Leipzig. Die Parteien schlossen über diese Wohnung am einen Mietvertrag (Bl d.a.). Im November 2001 übersandte die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung den Beklagten die Neben- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum (Bl d.a.), die mit einer Nachforderung i.h.v. 290,07 Euro endet. Im Dezember 2002 übersandte die Hausverwaltung die Neben- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum (Bl d.a.), die mit einer Nachforderung i.h.v. 669,81 Euro endet. Im Januar 2002 bemängelten die Beklagten bei der Hausverwaltung, dass die Jalousien und die Balkontür nicht richtig schließen würden. Die Hausverwaltung beauftragte daraufhin die Fa. S Metallbau mit der Überprüfung und Reparatur. Die Arbeiten wurden dem Kläger am mit 71,92 Euro (Bl.42 d.a.) in Rechnung gestellt. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Beklagten die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu zahlen haben, da die Abrechnungen sowohl formell als auch materiell in Ordnung seien. Gemäß 9 des Mietvertrages seien die Beklagten verpflichtet, die Schäden an Fenster- und Türverschlüssen, Schlössern und Beschlägen, an Bedienelementen für Roll- und Fensterläden, bis zu einem Kostenaufwand von bis zu 75,00 Euro je Reparatur, jedoch nicht mehr als 383,47 Euro jährlich zu tragen.

3 Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.031,80 Euro nebst 8% Zinsen aus 290,07 Euro seit dem , aus 669,81 Euro seit dem und aus 71,92 Euro seit dem im Übrigen seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, dass Nachforderungen aus den Abrechnungen nicht fällig seien, da die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen als Gesamt- und Einzelabrechnungen nicht bestandskräftig durch die Eigentümerversammlung beschlossen worden seien. Die Betriebskostenabrechnungen seien formell fehlerhaft. Der Umlagemaßstab sei nicht nachvollziebar erläutert. Die Beauftragung eines Hausmeisters und der insoweit behauptete Kostenanfall werde bestritten. In der Abrechnung für 2000 sei nicht erläutert worden, weshalb bei einer Anlieferung von 87 MWh Fernwärme lediglich ,43 KWh verteilt worden seien. Der Jalousiekasten sei kein Bedienelement, für dessen Reparatur die Beklagten Kosten zu tragen hätten. Dass die Einstellung der Balkontür und des Fensters 62,00 Euro zzgl. Mehrwertsteuer gekostet habe, werde bestritten. Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom (Bl d.a.) Bezug genommen. Das Gericht hat eine Güteverhandlung durchgeführt.

4 Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ( 421 BGB) keinen Anspruch auf Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2001 i.h.v. 290,07 Euro bzw. 669,81 Euro, ebensowenig wie einen Anspruch auf Übernahme der Reparaturkosten i.h.v Euro. 1. Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum : Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Nachforderung aus dieser Betriebskostenabrechnung i.h.v. 290,07 Euro gem. 535, 259 BGB. Der Anspruch auf Nachforderung ist wegen einer formell fehlerhaften Abrechnung nicht fällig. Der Kläger hat einen falschen Umlageschlüssel insoweit gewählt, als er die Gesamtfläche um diejeniege der nichtvermieteten Objekte reduziert hat. Weder bei den verbrauchsabhängigen noch bei den verbrauchsunabhängigen Kosten darf der Vermieter leerstehende Wohnungen bei der Abrechnung von der Umlage ausnehmen, da das Vermietungsrisiko ebenso allein in die Sphäre des Vermieters fällt wie der Entschluss, aus anderen Gründen von der Neuvermietung abzusehen (OLG Hamburg WuM 2001, 343, Sternel III, Rdnr. 359, AG Köln WuM 1998, 290). Der Kläger hat selbst vorgetragen, zuletzt mit Schriftsatz vom , dass der Umlageschlüssel " Wohnfläche x Tage bewohnt insgesamt " unterschiedlich hoch sei, da hierbei nur die tatsächlich vermieteten Wohnquadratmeter berücksichtigt worden seien.

5 Darüber hinaus ist in der Betriebskostenabrechnung 2000 der Umlageschlüssel " 366 Tage Gesamtfläche des Hauses in qm - Wohnfläche x Tage bewohnt Gesamt: ,52 " nicht nachvollziehbar. Der Klägervertreter hat unstreitig gestellt, dass sich im Erdgeschoss Gewerbeeinheiten befinden, die gesondert abgerechnet worden seien. Dies ist jedoch weder in der Abrechnung selbst noch in den darauffolgenden Schriftsätzen nachvollziehbar für die Beklagten als Mieter erläutert worden. Ebensowenig hat der Kläger den Umlageschlüssel in dem nichtnachgelassenen Schriftsatz vom erläutert. Die Abrechnung für 2000 ist daher mangels eines nachvollziehbaren und darüber hinaus unzulässigen Umlageschlüssels nicht zur Zahlung fällig. 2. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch aus Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum i.h.v. 669,81 Euro gem. 535, 259 BGB. Für diese Abrechnung ist das seit dem geltende Mietrechtsreformgesetz zur Anwendung zu bringen. Das Mietrechtsreformgesetz und damit die Vorschrift des 556 BGB gilt lediglich nicht für Abrechnungen von Betriebskosten für vor dem abgeschlossene Abrechnungszeiträume. Im Streitfall war jedoch der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietrechtsreformgesetzes noch nicht abgeschlossen, so dass das neue Recht Anwendung findet. Gemäß 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine formell und materiell richtige Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Dies hat der Kläger für den Abrechnungszeitraum 2001 versäumt. Weder hat der Kläger in der Abrechnung dargelegt, inwieweit die im Objekt unstreitig vorhandenen Gewerberäume herausgerechnet wurden, noch hat er den Umlageschlüssel "366 Tage qm-wohnfläche x Tage bewohnt, Gesamt" nachvollziehbar

6 erläutert. Ebensowenig hat der Kläger erläutert, weshalb er bei der Kostenverteilung in der Einzelabrechnung für die Heizung und das Warmwasser bei der Gesamtquadratmeterfläche für die Heizung einmal von 1241,59 qm Wohnfläche Wohnfläche ausgeht und beim Warmwasser von 1276,44 qm Wohnfläche, sowie bei der Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung für die Heizung von 76,52 qm und für das Warmwasser von 78,62 wm. All dies ist nicht nachvollziehbar erläutert worden. Darüber hinaus ist der Kläger nicht berechtigt, beim Hausmüll lediglich die tatsächlich vermieteten Flächen zu Grunde zu legen. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 1. verwieden. 3. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten hinsichtlich des defekten Jalousiekastens i.h.v. 71,92 Euro. Dieser Anspruch ergibt sich nicht aus 9 Abs. 1 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers und der vorgelegten Rechnung der Fa. S Metallbau vom ist der Jalousiekasten montiert und repariert worden. Es handelt sich daher nicht um eine "kleine" Instandhaltung an den Bedienvorrichtungen für Roll- und Fensterläden, sondern um die Reparatur des Rolladenkastens selbst. Dies fällt nicht unter die Kostenübernahme für die Instandhaltung gem. 9 des Mietvertrages. Soweit die Rechnung vom auch Kosten für die Einstellung von 2 Balkontüren und einem Fenster enthält, die grundsätzlich gem. 9 des Mietvertrages von den Beklagten zu tragen wären, hat der Kläger nicht vorgetragen, welche Kosten hierfür konkret angefallen sind. Dies geht auch nicht aus der Rechnung vom hervor. II.

7 Die Kostenentscheidung beruht auf 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 11, 711 ZPO. Beschluss: Der Streitwert beträgt bis zum : 290,07 Euro; danach 1.031,00 Euro. Nieragden Richterin am Amtsgericht