Schlagworte: Mietvertrag, Vermieter, Mieter, Mietzins, Räumung, Herausgabe, Fristlose Kündigung, Zahlungsverzug

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1 AG München, Endurteil v C 731/15 Titel: Mietzahlung unter Vorbehalt bei Mietmangel keine Pflichtverletzung Normenkette: BGB 280 I, 362, 543, 546 I, 568 I, 569 IV Leitsatz: 1. Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt selbst wenn dies über einen Zeitraum von fast zwei Jahren geschieht, eine ordnungsgemäße Zahlung der Miete dar; eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam. (Leitsatz der Redaktion) Schlagworte: Mietvertrag, Vermieter, Mieter, Mietzins, Räumung, Herausgabe, Fristlose Kündigung, Zahlungsverzug Rechtsmittelinstanz: LG München I Endurteil vom S 8391/15 Fundstellen: NZM 2016, 314 LSK 2016, Entscheidungsgründe Amtsgericht München Az.: 425 C 731/15 IM NAMEN DES VOLKES Verkündet am In dem Rechtsstreit... - Klägerin - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt... Stuttgart gegen 1)... - Beklagte - 2)... - Beklagter - Prozessbevollmächtigter zu 1 und 2: Rechtsanwalt I... Gröbenzell,... wegen Forderung erlässt das Amtsgericht München durch die Richterin am Amtsgericht Schulz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes Endurteil

2 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagen und Widerkläger als Gesamtgläubiger 1.173,82 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz heraus seit zu bezahlen. 3. Die Klägerin und Widerbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist für die Beklagten und Widerkläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf ,00 festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin begehrt die Räumung und die Herausgabe der von den Beklagten geräumten Wohnung. Die Beklagten begehren im Wege der Widerklage von der Klägerin die Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren. Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis über eine Wohnung im Anwesen A. dem W. 3, München, im Dachgeschoß links, bestehend aus 4 Zimmern, aufgrund Mietvertrags vom 26./ Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter. Gemäß 3 (1) des Mietvertrages beträgt die monatliche Grundmiete 855,00 EURO zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 113,00 EURO und Stellplatzmiete von 155,00 EURO, damit insgesamt 1.123,00 EURO. Im September 2014 zahlten die Beklagten keine Miete. Seit April 2013 zahlten die Beklagten den Mietzins unter dem Vorbehalt der Rückzahlung. Bereits am fand aufgrund einer vorausgegangenen Mängelanzeige der Beklagten ein Besichtigungstermin mit den Beklagten und einem Vertreter der Klägerin in der streitgegenständlichen Wohnung statt. Am wurde das streitgegenständliche Wohnzimmerfenster durch einen von der Klägerin beauftragten Fensterbauer besichtigt. Mit Schreiben vom kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Als Kündigungsgrund wurde angeführt, dass die Beklagten seit April 2013 den monatlichen Mietzins unter dem Vorbehalt der Rückzahlung leisten. Mit Schriftsatz vom erhob die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Die Klage ging am bei Gericht ein und wurde den Beklagten am zugestellt. Der Schriftsatz vom erhoben die Beklagten Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung der Klägerin sowie auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.173,82 EURO. Die Klage ging am bei Gericht ein und wurde der Klägerin am zugestellt. Mit Schriftsatz vom erklärten die Beklagten den Feststellungsantrag hinsichtlich der Unwirksamkeit der Kündigung für erledigt, da den Beklagten zwischenzeitlich die Räumungsklage zugestellt worden sei. Mit Beschluss vom wurde das Verfahren betreffend den Feststellungsantrag der Beklagten zum hiesigen Verfahren hinzuverbunden.

3 Die Klägerin ist der Auffassung, dass die unter Vorbehalt gezahlten Mietzinsen keine Erfüllung nach 362 BGB darstellen, so dass die Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung mit 22 Monatsmieten im Verzug gewesen seien. Zudem seien die Beklagten nicht berechtigt, die gesamten Mietzinsen über einen Zeitraum von 23 Monaten unter Vorbehalt zu leisten, insgesamt damit einen Betrag von ,00 EURO, da sich der geltend gemachte Mangel auf ein schwergängiges Wohnzimmerfenster beschränke und damit der unter Vorbehalt geleistete Betrag einen eventuellen Aufwendungsersatzanspruch und eventuelle Mietminderungsansprüche um ein Vielfaches überschreite. Die Klägerin beantragt daher, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Gebäude A. dem W....,... München, im Dachgeschoss links gelegene, mit Wohnungsnr..../3/17 gekennzeichnete 4-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Gebäude A. dem W. 3,... München, im Dachgeschoss links gelegene, mit Wohnungsnr..../3/17 gekennzeichnete 4-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen zum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten beantragen zudem im Wege der Widerklage, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger als Gesamtgläubige 1.173,82 EURO nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Die Klägerin und Widerbeklagte beantragt, die Widerklage abzuweisen. Die Beklagten und Widerkläger sind der Auffassung, dass die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Klägerin vom unwirksam sei, da die unter Vorbehalt bezahlten Mietzinszahlungen Erfüllungswirkung gehabt hätten und die Beklagten sich daher nicht mit 22 Monatsmieten in Verzug befunden hätten. Beweis wurde nicht erhoben. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet. 1. Unbegründetheit der Klage: Die Klage der Klägerin ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach 546 Abs. 1 BGB, da die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Klägerin vom unwirksam ist. Die Kündigungserklärung vom entsprach der gemäß 568 Abs. 1 BGB geforderten Schriftform und gab den Kündigungsgrund gemäß 569 Abs. 4 BGB in ausreichenden Weise an, soweit die Klägerin die Kündigung auf die Mietzinszahlung unter Vorbehalt stützt. Der offene Mietzins für September 2014 wird in der Kündigungserklärung hingegen nicht angeführt, so dass die Kündigung insofern nicht dem Formerforderung nach 569 Abs. 4 BGB entspricht. Es liegt jedoch kein Kündigungsgrund nach 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB vor.

4 Die Zahlung der Beklagten unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt eine ordnungsgemäße Erfüllung der Mietzinszahlung nach 362 Abs. 1 BGB da (Palandt, BGB, 362 Rn. 14). Die Beklagten beabsichtigten mit der Vorbehaltszahlung lediglich die Wirkung des 814 BGB auszuschließen, um gegebenenfalls später zuviel bezahlte Mietzinsen zurückfordern zu können (Schmidt-Futterer, 536 b Rn. 38). Die Beklagten befanden sich daher nicht nach 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB mit Mietzinsen in Verzug. Ein sonstiger wichtiger Grund nach 543 Abs. 1 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der Umstand, dass die Beklagten die Mietzinsforderung über 22 Monate unter dem Vorbehalt der Rückzahlung leisteten, stellt unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen keinen wichtigen Grund dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Mit der Vorbehaltszahlung haben die Beklagten lediglich die Wirkung des 814 BGB ausgeschlossen mit der Folge, dass die Beklagten später Rückzahlungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete aufgrund einer eventuellen Mietminderung gegen über der Klägerin geltend machen können. Die Klägerin ist damit lediglich einer eventuellen späteren Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen durch die Beklagten ausgesetzt. Eine darüber hinausgehende konkrete Vermögensgefährdung besteht für die Klägerin nicht. Des weiteren ist auch die hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung der Klägerin vom unwirksam. Eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung seitens der Beklagten liegt vorliegend nicht vor. Wie bereits oben ausgeführt, haben die Beklagten mit der Mietzinszahlung unter Vorbehalt lediglich die Wirkung des 814 BGB ausgeschlossen. Damit können die Beklagten eventuelle Mietzinsrückzahlungsansprüche gegenüber der Klägerin weiterhin geltend machen, ohne dass sich die Klägerin auf die Wirkung des 814 BGB berufen kann. Damit haben sich die Meter, die Beklagten, lediglich der rechtlichen Möglichkeiten bedient, um Druck auf den Vermieter zur Mängelbeseitigung auszuüben. Eine konkrete Vermögensgefährdung seitens der Klägerin besteht nicht. 2. Begründetheit der Widerklage: Die Widerklage ist begründet. Die Beklagten und Widerkläger haben einen Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin nach 280 Abs. 1 BGB auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.173,82, da die Klägerin eine unwirksame Kündigung ausgesprochen hat und die Beklagten außergerichtlich die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung begehrt haben. Der Zinsanspruch beruht auf 286 Abs. 1, 2, 288 BGB. Hinsichtlich der Höhe der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wurde ein Gegenstandswert in Höhe der Jahresnettomiete von ,00 zugrunde gelegt sowie eine Erhöhungsgebühr von 0,3 für die zwei Beklagten berücksichtigt. 3. Kosten, vorläufige Vollstreckbarkeit und Streitwert: Die Kostenentscheidung beruht auf 91 Abs. 1 ZPO, 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Die Beklagtenpartei im Termin zur mündlichen Verhandlung vom die ursprüngliche Feststellungsklage zurückgenommen. Da die Feststellungsklage der Beklagten erst am zugestellt wurde, die Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger jedoch bereits am zugestellt wurde, fand das erledigende Ereignis bereits vor Rechtshängigkeit der Feststellungsklage statt. Die Kostenentscheidung beruht daher auf 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO und bestimmt sich unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Rechtsstandes nach billigem Ermessen. Da sowohl die fristlose wie die ordentliche Kündigung der Klägerin vom unwirksam waren (siehe oben), hätte die Feststellungsklage der Beklagten Erfolg gehabt, so dass insoweit die Klägerin die Kosten des Rechtsstreites zu tragen hat. Da die Klägerin hinsichtlich der Klage und der Widerklage unterlegen ist, trägt sie auch insoweit die Kosten des Rechtsstreites, 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf 709 ZPO.

5 Der Streitwertfestsetzung wurde die Höhe der Jahresnettomiete zugrunde gelegt. Da die Widerklage der Beklagten die selben Ansprüche zum Gegenstand hat, nämlich die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung, ist nach 45 Abs. 1 Satz 3 GKG der Wert des höheren Anspruchs maßgebend. Da beide Ansprüche den selben Wert haben, ist dem Streitwert die Jahresnettomiete zugrunde zu legen. Bei der Höhe der Jahresnettomiete war auch die Miete für den Garagenstellplatz zu berücksichtigen. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat. Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem Landgericht München I Prielmayerstraße München einzulegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung. Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde. Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung. Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Amtsgericht München Pacellistraße München einzulegen. Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.